Pozitif Türk Hukukunda Mülkiyet Hakkının Malike Yüklediği Ödevler

Sosyal mülkiyet anlayışı, hakkın sadece yetkileri değil, ödevleri de içerdiğini kabul etmektedir.

Daha önce de ifade edildiği üzere 1961 ve 1982 Anayasası’nın kabul ettiği mülkiyet hakkı yaklaşımı kişiye hem haklar, hem de ödevler yüklemektedir. Ayrıca peşinen vurgulamak gerekir ki Anayasa’nın benimsediği mülkiyet anlayışında özel mülkiyet kural, hakkın sınırlandırılması ve malike ödevler yüklemesi istisnadır. Bu nedenle hakkın malike sağladığı yetkilerin geniş, sınırlandırmaların ve ödevlerin ise dar ve katı şekilde yorumlanması gerekmektedir.

İkinci olarak hakkın, malike yüklediği ödevler; hakkın kendisine yabancı, dışsal bir unsur değil, yetkiler gibi bizzat hakkın içinde olan ve hakkın kapsamını oluşturan unsurlardır (Eren, 1974: 783). Sosyal mülkiyet anlayışında ödevler, mülkiyete, sonradan çıkarılan kanunlarla yükletilmezler (Zevkliler, 1977: 595). Kanunlarla mülkiyet hakkına yüklenen ödevler, aslında Anayasa’nın ilgili maddesinde ifade edilen temel ödevin (mülkiyet hakkının toplum yararına aykırı olarak kullanılamaması) ayrıntılandırılmasından ibarettir, yoksa ödevler, her hangi bir zamanda ve her hangi bir yerde kanun koyucu tarafından rastgele düzenlenemez (Zevkliler, 1977: 595)

Bu ödevler, mülkiyet hakkından doğan yetkilerden bir veya bir kaçının kapsam itibariyle sınırlandırılabilmesi, söz konusu yetki alanlarının daraltılabilmesi şeklinde cereyan etmektedir (Eren, 1977/b: 314). Bundan dolayı malikin ödevleri genel olarak yapma, yapmama ve katlanma olmak üzere üç kısma ayrılmaktadır. Ancak mülkiyet hakkı, dinamik bir unsur olarak, toplumun yapısından önemli ölçüde etkilendiği ve devletten/devlete ya da aynı toplumda farklı dönemlerde büyük farklılıklar gösterebildiği için hakkın, malike tanıdığı ödevleri tek tek saymaya imkan olmadığı düşüncesindeyiz.

Yapma yükümlülükleri maliki belli bir fiile zorlayan yükümlülüklerdir. Bu kapsamda malike mülkiyet hakkının kamu yararına kullanılmasını sağlamak üzere belli yükümlülükler yüklenebilir. Örneğin Medeni Kanun’un 749. ve 750. maddelerine göre taşınmaz malikleri komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması ve taşınmazların etrafının sınırlıklarla çevrilmesi için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanun’un 755. maddesi ise toprağın iyileştirilmesi için taşınmaz maliklerinin üçte ikisinin aldığı kararlara diğer maliklerin uyması zorunluluğunu düzenlemektedir. Madde hükmüne göre su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Bunun yanı sıra vergi ödeme, yapı yapmak için inşaat ruhsatı alma, yapıyı kullanabilmek için yapı kullanma izni alma gibi yükümlülükler de yapma yükümlülükleri niteliğindedir.

Yapmama yükümlülükleri ise maliki belli bir şeyi yapmaktan alıkoyan yükümlülüklerdir. Malik, kanunun yasakladığı eylemleri yapmaktan kaçınmak zorundadır.

Yapmama yükümlülükleri başta Medeni Kanun olmak üzere pek çok kanunda düzenlenmiştir. Örneğin Medeni Kanun’un 737. maddesine göre herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Kanun’un 738. maddesine göre malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Bir diğer yükümlülük Medeni Kanun’un 742. maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir. 743. madde de benzer bir hüküm ihtiva etmektedir. Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır. Malikin mülkiyet hakkını kısıtlayan ve ona katlanma yükümlülüğü doğuran önemli bir kural da zorunlu geçit ve zorunlu mecra hakkı konusundadır. Kanun’un 744. maddesi zorunlu mecra hakkını düzenlemektedir: Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Kanun’un zorunlu geçit hakkını düzenleyen 747. maddesi ise taşınmaz malikine, yola çıkışı olmayan komşusunun yol çıkışını sağlamak üzere geçit hakkı tanımakla yükümlendirmektedir.

Kanun’un 754. maddesi kamu hukukundan kaynaklanan kısıtlamaların özel kanun hükümlerine tabi olduğunu hüküm altına almıştır. Maddeye göre taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir.

Yapmama tarzı yükümlülüklerin önemli bir tanesi de imar planlarında resmi hizmet alanlarına ya da umumi hizmet alanlarına rastlayan taşınmazlar için uygulanan inşaat yasaklarıdır. İmar planında kamu hizmeti için ayrılan yerlerde maliklerin mülkiyet hakları kısıtlanmakta, bu yerler kamulaştırılıncaya kadar inşaat izni verilmemektedir. Bu uygulamanın dayanağını ise İmar Kanunu’nun 13. maddesinin Anayasa Mahkemesince iptal edilen 1. fıkrası oluşturmaktadır. Söz konusu fıkra şu şekildedir: “Resmî yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumî hizmetlere ayrılan alanlarda inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez. Ancak imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şekli devam eder.”

Katlanma yükümlülükleri ise malikin, üçüncü kişilerin bazı eylemlerine katlanmasını zorunlu kılmaktadır. Katlanma yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan en küçük müdahaleden, mülkiyet hakkını sonlandıran kamulaştırma ve devletleştirme gibi işlemlere varan geniş bir yelpazede kendini göstermektedir (Eren, 1974: 787). Örneğin Medeni Kanun’un 742. maddesi taşınmaz malikini, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmakla yükümlü kılmaktadır.

Malikin mülkiyet hakkını kısıtlayan ve ona katlanma yükümlülüğü doğuran önemli bir kural da zorunlu geçit ve zorunlu mecra hakkı konusundadır.

Katlanma yükümlülüklerinden önemli bir tanesi ise İmar Kanunu kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemesi sonucu kendi taşınmazı üzerinde kalan bir başkasına ait yapıya malikin katlanma yükümlülüğüdür. Medeni Kanunumuza göre kanuni istisnalar hariç olmak üzere bütünleyici parçanın (mütemmim cüz) mülkiyeti ve buna bağlı olarak tasarruf hakkı, üzerinde bulunduğu arza bağlıdır. Bu husus, Medeni Kanun’un 684. maddesinde açıkça vurgulanmıştır. Ne var ki, gerek (mülga) 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 42/c ve gerekse 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddelerinde özel hükümler getirilmek suretiyle bütünleyici parça (mütemmim cüz) olan yapı ile arz arasındaki hukuki ilişki kesilmiş, bazı durumlarda yapının, üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür (Y. 1. HD. 13.07.2006, E: 2006/5970, K: 2006/8308). İmar Kanunu’nun 18. maddesinde “Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktadır. Bu kural; kendi parseli veya bir başkasının parseli üzerinde yasal bir hakka dayanılarak yapılan yapının, arazi ve arsa düzenlemesi nedeni ile bir başkasının parseli üzerinde kalması halinde, yapı sahibini korumakta ve yapının bedeli kendisine ödeninceye ya da bir başka şekilde anlaşma sağlanıncaya kadar yapısını kullanma imkanı vermektedir. Ayrıca, bu hüküm arz sahibinin taşınmazını kullanma hakkına bir sınırlama getirmekte ve bütünleyici parça olan yapı üzerinde tasarruf edebilme imkanını sınırlamaktadır. Böyle bir sınırlamanın temel nedeni, yapının tecavüzlü hale gelmesinin, yapı sahibinin iradesi ve arzusu dışında idari bir işlem sonucu oluşmasıdır. Bu idari işlemden yapı sahibinin sorumlu tutulması, hakkaniyet ilkesine aykırıdır (Y. 1. HD. 22.01.1997, E: 1996/15721, K: 1997/600). Yapı sahibinin kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan yapı sahibi, tecavüzün meydana gelmesinden dolayı kusurlu sayılamaz. İşte bu nedenle, yukarıda değinildiği gibi, yasa koyucu parsel malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğunu duymuştur. Böyle bir durumda, yapı sahibi parsel sahibine karşı korunur (Y. 1. HD. 20.12.1995, E: 1995/16163, K: 199/16952) ve yapının bedeli yapı sahibine ödenmedikçe parsel sahibi, yapı sahibinden ecrimisil isteyemeyeceği gibi müdahalenin önlenmesi ve yıkım davası da açamaz.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.