Satış Vaadi Alacaklısı Parselasyon İşlemine Dava Açabilir mi?

Danıştay kararlarına göre, parselasyon işlemleri sübjektif nitelikte işlemler olduğundan, parselasyon işlemlerine (istisnalar hariç olmak üzere) ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açma ehliyetleri bulunmaktadır. Danıştay 6. Dairesi 13.11.1995 tarihli ve E:1995/410, K:1995/4427 sayılı kararında parselasyon işlemine karşı yalnızca tapuda malik olarak görünen kişiler ile bunların temsilcilerinin dava açabileceğini vurgulamıştır.

Buna paralel olarak, tapuda kayıtlı bir taşınmazı, resmi senet olmaksızın, yalnızca harici satış senedi ile alan kişi, hukuken malik olmadığı için arazi ve arsa düzenlemesine karşı dava açma ehliyeti söz konusu değildir. Danıştay kararlarına göre, tapuda kayıtlı olup parselasyona tabi tutulan taşınmazı, parselasyondan önce harici senetle satın alan kişinin de parselasyona karşı dava açma ehliyeti bulunmamaktadır (Danıştay 6. Dairesi, 13.11.1995, E:1995/410, K:1995/4427. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 27.02.1996, E:1995/2330, K:1996/924).

Altıncı Daire 13.11.1995 tarihli ve E:1995/410, K:1995/4427 sayılı kararında gayrimenkul satış vaadi alacaklısının, arazi ve arsa düzenlemesine karşı dava açma ehliyetinin bulunmadığına karar vermiştir. Aynı Daire 21.09.2007 tarihli ve E:2005/2790, K:2007/5059 sayılı kararında taşınmaz mülkiyetinin asıl belirleyici unsuru tapu senedi olduğu halde anılan taşınmazın tapulu maliki olmayan davacılar tarafından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak mülkiyet iddiasıyla açılan davada bu aşamada dava açma ehliyeti bulunmadığına karar vermiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 13.11.1995, E:1995/410, K:1995/4427                                          

Parselasyon işleminin tapu maliklerini ilgilendirmesi nedeniyle, harici satış vaadi sözleşmesine dayanarak parselasyona karşı açılan davanın ehliyet yönünden reddi gerekir.

İdare mahkemesince; (…) 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin tapuda kayıtlı taşınmazlarla ilgili olması, tapu maliklerini ilgilendirmesi nedeniyle tapu ile ilişkisi olmayan davacının harici satış vaadi sözleşmesine dayanarak parselasyon işlemini dava konusu yapmasının mümkün bulunmadığı gerekçesiyle davanın ehliyet yönünden reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle ehliyet yönünden reddi yolundaki temyize konu İstanbul 5. İdare Mahkemesinin (…) kararında, (…) bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından (…) anılan mahkeme kararının onanmasına, (…) 13.11.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Danıştay 6. Dairesi, 21.09.2007, E:2005/2790, K:2007/5059      

Taşınmaz mülkiyetinin asıl belirleyici unsurunun tapu senedi olması nedeniyle, tapu kayıtlarında bu yönde bir şerh bulunmamasına karşın, satış vaadi sözleşmesi ile anılan taşınmazda hisse satın alındığından bahisle, mülkiyet iddiasıyla parselasyon işlemine dava açılamayacağı hakkında.

Parselasyon işlemleri sübjektif nitelikte işlemler olduğundan, parselasyon işlemlerine ancak işlem tarihinde mülkiyet hakkı olanların dava açabilecekleri tabidir.

Olayda, tapu kayıtlarında bu yönde bir şerh bulunmamasına karşın davacılar tarafından 30.12.1964 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile anılan taşınmazda hisse satın alındığı iddia edildiğine göre, bu kısmın adli yargı yerinde tapuda adlarına tescili sağlandıktan sonra davalı idareden yeniden düzenleme yapılması istenebileceği gibi parselasyon işlemi de dava konusu edilebilecektir.

Bu itibarla, taşınmaz mülkiyetinin asıl belirleyici unsuru tapu senedi olduğu halde anılan taşınmazın tapulu maliki olmayan davacılar tarafından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak mülkiyet iddiasıyla açılan davada bu aşamada dava açma ehliyeti bulunmadığından, bu hususun göz önünde bulundurulması suretiyle İdare Mahkemesince yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.

Ancak aşağıdaki gerekçelerle bu görüşe katılmıyorum.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.

Bu sözleşme, tapuda yapılan satış sözleşmesi açısından ön sözleşme niteliğindedir. Sözleşmede yer alan koşullar gerçekleştiğinde satış vaadi alacaklısı, satış bedelini ödemek; borçlusu ise taşınmazın tapuda ferağını vermek zorundadır.

Dolayısıyla bu satış vaadi sözleşmeleri açısından taşınmaz, sözleşmenin asli unsurudur. Bu asli unsuru etkileyen her idari işlem, satış vaadi sözleşmesinin hem alacaklısını, hem de borçlusunu etkiler. Örneğin kendi parseline bitişik parseli de satın almak isteyen ve bu amaçla, komşu parsel malikiyle satış vaadi sözleşmesi yapan kişi, bu sözleşme sonucunda bitişik parseli almayı ummaktadır.

Fakat bu parselin tabi tutulduğu imar uygulamasında, başka yerden parsel verilmesi (bir başka ifadeyle zemin kaydırması yapılması) durumunda, sözleşmenin esaslı unsuru değişecektir.

Bu nedenle, kanaatimizce, resmi şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesi alacaklısı, parselasyon işlemine karşı iptal davası açabilmelidir. Böyle bir düşünce tarzı, hukuk devleti ilkesine daya uygun görünmektedir.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.