Serbest Bölgelerdeki Yapıların Hazineye İntikali ve Bu Yapıların Satılması

Serbest Bölgeler Kanunu’nda bu yönde bir hüküm bulunmamasına rağmen, Serbest Bölgeler Uygulama Yönetmeliği, mülkiyeti Hazineye ait olan ve serbest bölge olarak kiraya verilen taşınmazlar üzerinde yatırımcı tarafından inşa edilen yapı ve tesislerin Hazineye intikal edeceğini öngörmektedir.

Yönetmeliğin 8. maddesine göre; arazisi Hazineye ait serbest bölgelerde İşletici, B.K.İ. ve kullanıcılar tarafından inşa ettirilen bina ve tesisler, faaliyet ruhsatı süresinin sona ermesi veya faaliyet ruhsatının iptali halinde Hazineye intikal eder. Söz konusu bina ve tesislerin kullanılır halde devredilmesi esastır. İşletici/B.K.İ. ile bölge müdürlüğü bu hususta gerekli tedbirleri birlikte alırlar.

Ancak bu yapı ve tesislerin Hazineye intikal etmeden yatırımcı tarafından üçüncü kişilere satışı da mümkündür.

Arazisi Hazineye ait serbest bölgelerde satın almış olduğu arazide yaptırdığı iş yerinde faaliyette bulunan kullanıcılar, faaliyet ruhsat sürelerinin bitiminde yeni bir faaliyet ruhsatı alabilirler. Bu kullanıcılar, faaliyetlerine son vermeleri veya faaliyet ruhsatlarının iptal edilmesi halinde arazileri ile üzerindeki bina ve tesislerini Genel Müdürlüğün uygun göreceği diğer gerçek veya tüzel kişilere satabilirler.

Bu şekilde bir satışın söz konusu olmadığı durumlarda yapı ve tesisler Hazineye intikal edecektir.

İşte Hazineye intikal eden bu yapı ve tesisler, Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından yatırımcılara satılabilmektedir.

1. Satılabilecek ve Yıkılabilecek Taşınmazlar

Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 2011/2 sayılı Genelge kapsamında yıkımı yapılabilecek üst yapı tesisleri dışındaki tesislerin satışı mümkündür.

Genelgenin 9. maddesi, Hazine’ye intikal eden üst yapıların yıkımını düzenlemektedir. Maddeye göre bu Genelgenin yürürlüğe girdiği tarihten önce Hazineye intikal eden üstyapılardan;

a) Hazineye intikali üzerinden en az bir yıl geçen ve Genelgenin 5. maddesinin altıncı fıkrası kapsamında indirimli ilana çıkılmasından itibaren bir ay geçmesine rağmen, tahsis ya da tamamen kiralaması yapılamamış olanların,

b) Hazineye intikali üzerinden bir yıldan daha az bir zaman geçen ve 5. maddenin altıncı fıkrası kapsamında indirimli ilana çıkılmasından itibaren 6 ay geçmesine rağmen tahsisi ya da tamamen kiralaması yapılamamış olanların,

yıkılmasına yönelik talepler, bölge müdürlüğünün uygun görüşüne istinaden, Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından değerlendirmeye alınabilir.

Genelgenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye intikal eden üstyapılardan, ilk ilan ve indirimli nitelikli ikinci ilanına rağmen, ikinci ilan tarihinden itibaren 6 ay içinde, tahsisi ya da tamamen kiralaması yapılamayanların yıkılmasına yönelik talepler, bölge müdürlüğünün uygun görüşüne istinaden, Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından değerlendirmeye alınabilir.

 Bu kapsamdaki talepler, bölgenin özellikleri, müracaat sahibinin yapacağı faaliyetin özellikleri ve müracaatçının ihtiyaçları bakımından incelenir. Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından yapılacak değerlendirmede ayrıca, yıkılacak üstyapı yerine yapılacak üstyapının asgari değerinin, en az yıkılacak üstyapının veya üstyapı bölümünün ekspertiz şirketince tespit edilen asgari levazım bedeline ve yapı sınıfına eş değerde olması şartı aranır.

Genel Müdürlükçe yapılan değerlendirme sonucunda, üstyapının veya üstyapı bölümünün yıkılarak yerine yeni üstyapı yapılmasının uygun görülmesi halinde, bölge müdürlüğünce onaylanacak yeni üstyapının projesinde;

a) Ayrık, bitişik veya ikiz nizamlı yapılarda, yakınında veya bitişiğindeki üstyapıya zarar verilmemesi hususu gözetilerek,

1) Yeni yapılacak üstyapının değerinin, yıkılacak üstyapının asgari levazım değerinden az olmaması,

2) Bölgenin yapılaşma esaslarına uygunluğu,

3) Yıkılacak üstyapı tek katlı ise, inşa edilecek yeni üstyapının toplam kapalı alanının, yıkılan üstyapının toplam kapalı alanından ve yıkılacak üstyapının değerinin tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması,

4) Yıkılacak üstyapı çok katlı ise, yeni üstyapının inşa edileceği bölgenin yapılaşma esaslarında belirtilen maksimum taban alanı katsayısının kullanılması ve yıkılacak üstyapının değer tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması,

b) Blok nizamlı yapılarda, masrafları bölge müdürlüğü bütçesinden karşılanmak üzere, yapı tekniği açısından yapının bölümlenebilir nitelikte olduğunun, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğünce, bunun sağlanamaması halinde yapı denetim şirketi veya ilgili meslek kuruluşları tarafından tespit edilmesini müteakip, bölgenin özelliklerine göre parselasyon planlarında yapılacak değişikliklerin ve üstyapının yıkılmadan kalacak bölümünün kullanılabilir biçiminde bırakılmasına ilişkin projelerin Genel Müdürlük tarafından uygun görülmesi ve onaylanması hususu gözetilerek,

1) Yeni parselasyon planlarının blok nizamlı üstyapının kullanılabilir biçimde bölümlenmesine imkan verecek biçimde yapılması,

2) Yıkılmadan kalacak blok nizamlı üstyapı bölümünün kullanılabilir biçimde bırakılmasına ilişkin gerekli tadil ve tamir projelerini de içermesi,

3) Yeni yapılacak üstyapının değerinin, blok nizamlı üstyapının, yıkılacak bölümünün asgari levazım değerinden az olmaması,

4) Bölgenin yapılaşma esaslarına uygunluğu,

5) Yıkılacak üstyapı bölümü tek katlı ise, inşa edilecek yeni üstyapının toplam kapalı alanının, yıkılan üstyapı bölümünün toplam kapalı alanından ve yıkılacak üstyapının değerinin tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması,

6) Yıkılacak üstyapı bölümü çok katlı ise, yeni üstyapının inşa edileceği bölgenin yapılaşma esaslarında belirtilen maksimum taban alanı katsayısının kullanılması ve yıkılacak üstyapının değer tespitinde esas alınan yapı sınıfından az olmaması,

koşulları aranır.

2. Yıkım Müracaatı

Yıkım talebinde bulunanlar tarafından müracaat esnasında;

a) Üstyapının bulunduğu serbest bölge kullanıcılarının mevcut faaliyet ruhsatı kapsamında, söz konusu üstyapıda faaliyetine devam etmek istemesi halinde göstermiş olduğu faaliyete ilişkin açıklayıcı bilgi ile birlikte yeni üstyapı projesi,

b) (a) bendi dışındaki müracaatçıların, faaliyet ruhsatı müracaatında bulunmaları gerekmekte olup, faaliyet ruhsatı Müracaat Formu ve ekleri ile birlikte yeni üstyapı projesi,

bölge müdürlüğüne intikal ettirilir.

3. Yıkım Talebinin Değerlendirilmesi ve Karar

2011/02 sayılı Genelgenin 11. maddesine göre Hazineye intikal eden bir üstyapının, yeni bir faaliyet ruhsatı kapsamında yıkılmasının talep edilmesi halinde, faaliyet ruhsatı müracaat formu ve ekleriyle birlikte müracaat edilmesi gerekmektedir. faaliyet ruhsatı müracaatları uygun görülenlerin 30 gün içerisinde; bölge müdürlüğü ile bir protokol imzalayarak, yıkımını talep ettikleri üstyapının tahsis bedeline eşit tutardaki, mevduat veya katılım bankalarınca verilecek süresiz ve kesin bir teminat mektubunu bölge müdürlüğüne vermeleri ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu işlemleri müteakip bahse konu gerçek veya tüzel kişiler için faaliyet ruhsatı düzenlenmesiyle yıkım kararı da verilmiş olur.

Üstyapının bulunduğu serbest bölge kullanıcılarının, mevcut faaliyet ruhsatları kapsamında üstyapının yıkımı talebinde bulunması ve müracaatın uygun görülmesi halinde, kullanıcıların 30 gün içinde bölge müdürlüğü ile protokol imzalamaları ve yıkımını talep ettikleri üstyapının tahsis bedeline eşit tutardaki, mevduat veya katılım bankalarınca verilecek süresiz ve kesin bir teminat mektubunu bölge müdürlüğüne vermeleri ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu durumda yeniden düzenlenecek aynı başlangıç tarihli ve numaralı faaliyet ruhsatının arka yüzünde inşa edilecek ikinci üstyapı ile yıkılacak üstyapıya ilişkin şerh düşülür. Kiracı kullanıcıların faaliyet ruhsatları ise başlangıç tarihi değiştirilmeksizin yatırımcı kullanıcı statüsünde yeniden düzenlenir, bu durumda faaliyet ruhsatı düzenlenmesiyle yıkım kararı da verilmiş olur.

Blok nizamlı üstyapıların kullanılabilir biçimde bölümlenerek yıkılmasında teminat mektubu, blok nizamlı üstyapının tamamının tahsis bedeli üzerinden alınır. Talep edilmesi ve yıkılmadan kalacak bölümün projeye uygun olarak yeniden kullanılabilir hale getirildiğinin tevsik edilmesi durumunda, teminat mektubu yalnızca yıkılan bölümün tahsis bedeline eşit olarak yeniden ibraz edilebilir. Bu kapsamda ortaya çıkacak ilave ekspertiz ihtiyaçları, masrafları talep sahibinden karşılanmak üzere, Komisyon refakatindeki ekspertiz şirketlerince karşılanır.

Teminat mektuplarının tahsis bedeli üzerinden verilmesi gerekmektedir. Bölge müdürlüğünce, indirimli tahsis bedelleri üzerinden verilen teminat mektupları kabul edilmez.

Bu madde kapsamındaki teminat mektubunun, mevduat veya katılım bankalarınca verilecek süresiz ve kesin bir teminat mektubu olması zorunlu olup, mevzuata aykırı olarak düzenlenmiş teminat mektupları bölge müdürlüğünce kabul edilmez. Üzerinde suç unsuru tespit edilen teminat mektupları, gerekli kovuşturmanın yapılması için Bakanlığa intikal ettirilir. Her teminat mektubunda daha önce ilgili banka şubesince verilen teminat mektupları toplamı ile aynı şubenin limitlerinin de gösterilmesi zorunludur. Her ne suretle olursa olsun bölge müdürlüğünce alınan teminatlar haczedilemez ve üzerine ihtiyatî tedbir konulamaz.

4. Satış Yetkisi

Gerek Serbest Bölgeler Kanununda ve gerekse Uygulama Yönetmeliğinde bu yönde bir hüküm bulunmamasına rağmen Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 20011/02 sayılı Genelgeye göre bu şekilde Hazineye intikal eden taşınmazların satış yetkisi Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğüne aittir. Söz konusu Genelge’ye göre arazisi Hazineye ait serbest bölgelerde, üstyapının bağlı olduğu faaliyet ruhsatının iptali veya süresinin sona ermesi ile birlikte Hazineye intikal eden, İşletici veya B.K.İ. ve yatırımcı kullanıcılar tarafından inşa edilen üstyapılar, mevcut kullanıcılara ya da faaliyet ruhsatı müracaatı uygun görülen yerli veya yabancı gerçek veya tüzel kişilere tahsis edilebilir.

Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğünün 20011/02 sayılı Genelgesine göre satışın nasıl yapılacağını açıklayalım.

5. Satış Aşamaları

5.1. Değer Tespiti

Genelgenin 5. maddesine göre Hazineye intikal eden üstyapının değer tespiti, Hazineye intikal tarihinden itibaren üç ay içerisinde, komisyon refakatinde 2499 sayılı Kanuna tabi ekspertiz şirketlerince yapılır. Ekspertiz şirketleri, değer tespiti yapılacak üstyapının, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca her yıl yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliğine göre tespit edilen değerinden, Maliye Bakanlığınca yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzükte belirtilen aşınma payı ve üstyapının yeniden kullanılır hale getirilmesi için takdir edeceği bakım onarım giderlerini düşmek suretiyle üstyapı bedelini tespit eder.

Ayrıca, ekspertiz şirketleri üstyapının asgari levazım bedelini ve yapı sınıfını da tespit eder.

Bu işlemler sonucunda tespit edilen üstyapı bedeli, değer tespiti yapılan tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif alış kurundan ABD Dolarına dönüştürülür.

Belirtilen esaslar çerçevesinde, ekspertiz şirketince hesaplanan üstyapı bedeli, tahsis bedeli olarak esas alınır.

Ekspertiz şirketlerince hazırlanan rapor, komisyon tarafından bir tutanakla kayıt altına alınır.

Ekspertiz şirketlerine ödenecek ücret bölge müdürlüğü bütçesinden karşılanır.

5.2. İlan

Hazineye intikal eden bina ve tesislerde faaliyette bulunmak isteyenler için serbest bölge müdürlüğünce duyuru yapılır.

Genelgenin 5. maddesine göre Hazineye intikal eden üstyapıların tahsis bedeli ile üstyapıya ilişkin diğer bilgiler, bölge müdürlüğü ve İşletici/B.K.İ’nin hizmet üstyapısının giriş kapısında, Serbest Bölge girişinde yer alan ilan panosunda ve İşletici veya B.K.İ. şirket internet sayfalarında duyurulur. Konuya ilişkin duyuruda üstyapının, ada, parsel, yüzölçümü, tahsis bedeli, kiralama bedeli, ödeme koşullarına ilişkin bilgiler ve tahsis talebi için teklif vermek isteyen yerli veya yabancı gerçek veya tüzel kişiler ile kullanıcıların müracaat esnasında ibraz etmesi gereken evrak yer alır.

Hazineye intikal eden üstyapıların üçüncü fıkra çerçevesinde ilana çıkılmasından itibaren, bir yıl içerisinde tahsis ya da kiralaması yapılamayanlar kapsamında olmak üzere ve,

a) 2009/1 sayılı Genelge çerçevesinde faaliyet ruhsatı müracaatında bulunmaları gereken, yeni faaliyet ruhsatı talebi sahipleri,

b) Aynı üstyapıda kısmi kiralama yapmış bulunan mevcut kullanıcılardan üstyapının tamamına yönelik talepte bulunanlar,

c) Mevcut faaliyet ruhsatları kapsamında ilave üstyapı talebinde bulunan kullanıcılarla,

sınırlı olmak üzere, kira tarifesi ve tahsis bedeline, %20 oranında indirim uygulanmak suretiyle, birinci yılın sonunda, bu maddenin üçüncü fıkrası çerçevesinde yeniden ilana çıkılır. Bu durumda, üstyapının tahsis bedelinin peşin olarak ödenmesi halinde, tahsis bedeli üzerinden ayrıca %20 oranında indirim uygulanmaz.

5.3. Başvuru

Müracaat esnasında;

a) Mevcut Faaliyet Ruhsatları kapsamında tahsise konu üstyapıda faaliyetine devam etmek isteyen, üstyapının bulunduğu serbest bölge kullanıcıları, yapmakta oldukları faaliyete ilişkin açıklayıcı bilgi ile birlikte teklif mektubunu,

b) 2009/1 sayılı Genelge çerçevesinde faaliyet ruhsatı müracaatında bulunmaları gereken (a) bendi dışındaki müracaatçılar, faaliyet ruhsatı müracaat formu ve ekleri ile birlikte teklif mektubunu,

Bölge müdürlüğüne intikal ettirir.

Duyuru tarihini takip eden 30. gün mesai bitimine kadar bölge müdürlüğüne intikal eden yazılı talepler Genel Müdürlüğe iletilir.

5.4.Tahsis Taleplerinin Değerlendirilmesi ve Tahsis

Genelgenin 7. maddesine göre, aynı üstyapı veya tesislerde faaliyet göstermek üzere tahsis talebinde bulunan birden fazla gerçek ya da tüzel kişinin varlığı halinde, Genel Müdürlük tarafından, 2009/1 sayılı Genelge çerçevesinde yapılan değerlendirme neticesinde serbest bölge amaçlarına en uygun teklif tercih edilir.

Kullanıcı firmalar, yeni bir faaliyet ruhsatı müracaatıyla birlikte üstyapı tahsisi talebinde bulunabilecekleri gibi, mevcut faaliyet ruhsatları kapsamında da talepte bulunabilirler.

Hazineye intikal eden bir üstyapıya, yeni bir faaliyet ruhsatı kapsamında tahsis talebinde bulunulması halinde, faaliyet ruhsatı almak için müracaat edilmesi gerekmektedir. Müracaatları uygun görülenlerin 30 gün içinde; bölge müdürlüğü ile bir protokol imzalayarak, talep ettikleri üstyapının peşin veya peşinata tekabül eden bedelini özel hesaba yatırmaları ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu işlemleri müteakip bahse konu gerçek veya tüzel kişiler için faaliyet ruhsatı düzenlenir.

Üstyapının bulunduğu serbest bölge kullanıcılarının, mevcut faaliyet ruhsatı kapsamında üstyapı tahsisi talebinde bulunması ve talebin uygun görülmesi halinde, kullanıcıların 30 gün içinde bölge müdürlüğü ile protokol imzalamaları, peşin veya peşinata tekabül eden bedelini özel hesaba yatırmaları ve protokol tarihi itibarıyla üstyapının bulunduğu arsaya ilişkin açık alan kira sözleşmesi akdederek Genel Müdürlüğe iletmeleri gerekmektedir. Bu durumda yeniden düzenlenecek aynı numaralı faaliyet ruhsatının arka yüzüne, ilave üstyapı tahsisine ilişkin şerh düşülür. Kiracı kullanıcıların faaliyet ruhsatları ise başlangıç tarihi değiştirilmeksizin yatırımcı kullanıcı statüsünde yeniden düzenlenir.

Faaliyet ruhsatı süresinin dolması nedeniyle inşa ettikleri üstyapı Hazineye intikal edecek olan kullanıcıların, ruhsat süresinin sona ermesinden önce talepte bulunmaları ve faaliyet ruhsatlarının yenilenmesi kaydıyla aynı üstyapı ve tesisler kendilerine ilana çıkılmaksızın tahsis edilir ve tahsis bedeline % 25 oranında indirim uygulanır. Bu durumda, peşin ödeme yapılması halinde uygulanacak olan % 20 indirim uygulanmaz.

Üstyapı ve tesisler, duyuru tarihini takip eden 30. gün mesai bitimine kadar talep gelmemesi halinde, takip eden süre içerisinde intikal edecek olan ilk talep sahibine ilanda belirtilen tahsis bedeli üzerinden tahsis edilir.

5.5. Bedelin Ödenmesi

Genelgenin 8. maddesine göre tahsis bedelinin peşin olarak ödenmesi halinde, tahsis bedeli üzerinden % 20 indirim yapılır.

Genel Müdürlük tarafından tahsisi uygun görülen üstyapının, tahsis veya indirimli tahsis bedeli;

a) 250.000 ABD Doları veya altında ise ödemenin %30’u peşin, bakiyesi ise peşinatın yatırıldığı tarihten 3 ay sonra başlamak üzere 3’er aylık dönemler halinde 3 eşit taksitte,

b) 250.000 ABD Dolarının üzerinde ve 500.000 ABD Dolarının altında ise ödemenin % 25’i peşin, bakiyesi ise peşinatın yatırıldığı tarihten 3 ay sonra başlamak üzere 3’er aylık dönemler halinde 5 eşit taksitte,

c) 500.000 ABD Doları veya üzerinde ise ödemenin % 20’si peşin, bakiyesi ise peşinatın yatırıldığı tarihten 4 ay sonra başlamak üzere 4’er aylık dönemler halinde 5 eşit taksitte, ödenebilir.

Ödemeler, belirlenen vadenin ilk 10 iş günü içinde yapılır. Üstyapı tahsisi yapılan kullanıcıya, taksit ödemelerini geciktirdiği takdirde, ihbar yapılmaksızın, ödemesi yapılmayan taksit dönemine ilişkin vade başından itibaren ABD Doları bazında yıllık % 10 oranında gecikme zammı uygulanır.

Herhangi bir taksitin vade tarihinden itibaren 30 gün içinde ödenmemesi halinde tahsis işlemi iptal edilir, üstyapı değerinin ödenen peşinatı ve taksit tutarları iade edilmez ve özel hesaba gelir kaydedilir.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.