1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Tapu Siciline Kaydedilecek ve Kaydedilmeyecek Taşınmazlar


Tapu Siciline Kaydedilecek Taşınmazlar

4721 sayılı Medeni Kanunun 998 inci maddesi tapu siciline kaydedilecek taşınmazları belirtmiştir. Buna göre; a) Arazi, b) Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, c) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler tapu sicilinde gösterilebilir.

Eski Medeni Kanunda, tapu siciline “gayrimenkul” olarak kaydedilecekler arasında “madenler” bulunmaktaydı. Ülkemizde madenler 6309 sayılı Maden Kanunu ile özel mülkiyet konusu olmaktan çıkarılmış ve Medeni Kanun dışında ayrı bir rejime tabi tutulmuştur. Eski maddenin 3 numaralı bendinde yer alan “madenler”, ayrı bir kanunla özel bir rejime tabi tutulmuş olduğundan maddeden çıkarılmıştır.

a) Arazi

Medeni Kanunun 704 üncü maddesi araziyi taşınmaz saymış, 998 inci maddesi ise tapu siciline taşınmaz olarak kaydedileceğini belirtmekle yetinmiştir.

b) Bağımsız ve Sürekli Haklar

Medeni Kanunun taşınmaz niteliğinde saydığı ve tapu sicilinde ayrı bir sayfa kaydını öngördüğü bu hakların arazi gibi maddi varlıkları yoktur. Bunlar aslında irtifak haklarının belli çeşitlerinden olup bir takım sosyal ve özellikle ekonomik zorunlulukların sonucu olarak bağımsız ve sürekli bir nitelik kazanan haklardır. Medeni Kanunun 998 inci maddesine göre bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması koşulu getirilmiştir. Eski Kanunda bu süre yirmi yıl olarak belirtilmiştir. 

Bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunun 684 üncü maddesiyle düzenlenmiş olan bütünleyici parça prensibine istisna teşkil etmekte, ilişkin bulunduğu arazinin üstünde veya altında ve arazinin mülkiyetinden ayrı olarak hak sahibin mülkü sayılmaktadır.

Maddenin iki numaralı bendinde, bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz sayılabilmesi için tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmiş olma unsuru eklenmiştir.

c) Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilmesi gerektiğini ve böylelikle ayrı sayfaya kaydedilen her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmasını kabul etmiş bulunmaktadır.

634 sayılı Kanunun birinci maddesi, “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” şeklindedir.

Bu nedenle maddede, tapu siciline taşınmazlar olarak kaydedilecekler arasında “kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler” de alınmış, son fıkra bunların taşınmaz olarak kaydedilmesinin kat mülkiyetini düzenleyen özel kanuna tabi olacağını belirtmektedir.

Maddenin üçüncü bendine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen yeni bir taşınmaz konusu olan “kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler” de burada taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan varlıklar arasında sayılmıştır.

Tapu Kütüğüne Kaydı Yapılamayacak Taşınmazlar

Medeni Kanunun 999 uncu maddesine göre, ”Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

Bu hükümde kastedilen taşınmazlar özel mülkiyete tabi olmayan taşınmazlardır. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16 ncı maddesinde “kamu malları”nın neler olduğunu belirtilmiştir. Ancak, bütün kamu mallarının tescile tabi olmadığını söylemek yanlış olur. Hizmet malları, ilgisine göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği adlarına tescil olunur. 6831 sayılı Orman Kanununun 11 inci maddesi gereğince Devlet ormanları tapuda Hazine adına tescil edilir.

Buna göre, tescile tabi olmayan kamu malları; mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi parsel numarası verilerek özel siciline yazılan ya da yol, meydan, köprü gibi sadece haritasında gösterilen orta malları ile, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sulardır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.11.1988 tarihli ve Esas No:1988/1- 1825, Karar No: 1998/964 sayılı kararına göre; mahiyetleri gereği tescile tabi olmayan ve kamu hukuku kuralları kapsamına giren bir yer, her nasılsa tapu siciline tescil edilmiş olursa, bu işlem o yerin hukuki niteliğinde hiçbir değişiklik meydana getirmez. Başka bir anlatımla, özel hukuk kurallarına tabi bir yer mahiyetini kazanmaz, tescil işlemi yok hükmündedir. Bunun sonucu olarak böyle bir tescile dayanılarak Medeni Kanunun 931 inci (4721 sayılı Kanun md. 1023) maddesinin koruyuculuğundan yararlanılamaz.

Tapu-Siciline-Kaydedilecek-ve-Kaydedilmeyecek-Tasinmazlar
Tapu Siciline Kaydedilecek ve Kaydedilmeyecek Taşınmazlar

Yorum Yap