1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Hissedarlara/Paydaşlara Satışı


Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Paydaşlara Satışı

4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre, Hazine’nin hissedar olduğu taşınmazlardaki Hazine hisseleri diğer paydaşlara satılabilir. Paydaşa satış için taşınmazın 2014’ten önce veya sonra veya halen kullanım şartı bulunmamaktadır. Ayrıca bir paydaşın diğer paydaş lehine muvafakat vermesi durumunda, lehine muvafakat verilen paydaşa satış mümkündür.

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışıyla ilgili detaylı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı-Tüm Konular

Paydaş sayısı birden fazla ise taşınmazdaki hisseleri oranında satış yapılmalıdır. Bu hisse hesaplanmasında Hazine hisse dışındaki hisse toplamı 100 kabul edilerek diğer paydaşların hisseleri buna oranlanır. Örneğin 1000 m2 yüzölçümüne sahip bir taşınmazda Hazine 4/10 (400 m2), A kişisi 2/10 (200 m2), B kişisi ise 3/10 hisseye (400 m2) sahip ise, Hazine hisse dışındaki hisse toplamı olan 600 m2’nin 1/3’ü A’nın, 2/3’ü B’nin olduğu için Hazine hissesinin 1/3’ü A’nın, 2/3’ü B’nin hakkıdır.

Taşınmazın (Hazine hissesi de dahil) tamamı elbirliği mülkiyetinde ise paylı mülkiyete dönüşüm yapılmadan satış yapılamaz. Zaten Kanun’un satış yapılabileceğini belirttiği paydaş terimi paylı mülkiyetteki hissedarları kasteder. Üstelik elbirliği mülkiyetinde ortakların pay oranları da belli olmadığı için satış yapılamaz.

Aynı gerekçelerle taşınmazın Hazine hissesi dışındaki kısımlarındaki hisselerde elbirliği mülkiyeti (örneğin terekeye iştirak) söz konusu ise paylı mülkiyete dönüşüm yapılmadan bu hisseye satış yapılamaz.

Hazine Arazilerinin Paydaşlara Satış Şartları

Aslında izaha bile gerek yok ancak yine de açıklamakta fayda görüyorum. 4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında yapılan tarım arazisi satışlarında 4706/4/c maddesindeki şartlar (Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak) uygulanmaz.

Bir Kısmı 2/B Olarak Satılan Parseldeki Hissenin Tarım Arazilerinin Satışı Kapsamında Satışı Mümkün müdür?

Taşınmazın bir kısmının, 2/B olarak ve hisseli bir şekilde satılması sonucunda Hazine’ye ait tarım arazisinde hissedar olan kişiye/kişilere, taşınmazdaki Hazine hisselerinin satışında (diğer şartlar yönünden sakınca olmadığı varsayımı altında) mevzuat yönünden herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Bu konuda (hisseli kalan 2/B’ler için) Maliye Bakanlığına yazılan yazılarda Bakanlık bu taşınmazların genel hükümlere öre satışını uygun görmemişti. Hatta bununla ilgili olarak 2015_24347 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (2/B Taşınmazlarının Değerlendirilmesi) nda “Buna göre, hak sahibi olmayan ve hak sahipliği kalmayan 2/B taşınmazlarının, satılamayan ve iade edilemeyen 2/B taşınmazlarına karşılık olarak satılması ve verilmesi (iade) gerektiğinden Bakanlığımızca özel olarak talimat verilenler haricindeki 2/B taşınmazlarının bu işlemler (karşılık taşınmaz işlemleri) bitmeden genel hükümlere göre değerlendirilmemesi (satış, kiralama, irtifak hakkı tesisi vb. işlemlere konu edilmemesi) gerekmektedir.” ifadelerine yer verilmişti.

Ancak burada sorulan ak sahibi bulunmayan veya hak sahibi başvurmayan 2/B parsellerinin genel hükümlere göre satılıp satılmayacağı hususudur. Burada ise genel hükümlere göre satış değil, hak sahipliği nedeniyle satış söz konusudur. Dolayısıyla bir kısmının, 2/B olarak ve hisseli bir şekilde satılması sonucunda Hazine’ye ait tarım arazisinde hissedar olan kişiye/kişilere, taşınmazdaki Hazine hisselerinin HAK SAHİBİ olarak kabul edilen kişilere satışında sakınca olmadığını düşünüyorum.

Bir Kısmı Kullanımdan Satılması Nedeniyle Şahıslarla Hisseli Hale Gelen Parseldeki Hazine Hissesi Paydaşa Satılabilir mi?

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesine göre; Hazineye ait tarım arazileri; 31/12/2011 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan, kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği idarece belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarından; bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içerisinde bu arazileri bedeli karşılığında doğrudan satın almak için idareye başvuran ve idarece bu maddede belirtilen şekilde tespit ve tebliğ edilen satış bedelini itiraz etmeksizin kabul edenlere doğrudan satılabilmektedir.

Bu kapsamda karşılaşılan önemli sorunlardan bir tanesi de 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesi kapsamında “31/12/2011 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan, kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği idarece belirlenen kullanıcılar” a satılarak Hazine ile hisseli hale gelen taşınmazdaki Hazine hissesinin, yine 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında “paydaşlara” satılıp satılamayacağıdır.

Bakanlığımızca 81 İl Valiliğine yazılan 2019-168309 sayılı Genel Yazıda “Hazineye ait tarım arazilerinde 6292 sayılı Kanun kapsamında yapılan satış işlemleri nedeniyle paydaş (hissedar) olan kişilerin bu şekilde oluşan paydaşlık sebebiyle kalan Hazine payına ilişkin olarak 6292 sayılı Kanundan (7181 sayılı Kanundan) yararlanmaları mümkün olmadığından kalan Hazine payında başkaca hak sahibi (kiracı, kullanıcı) olmaması nedeniyle 6292 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilememesi halinde söz konusu Hazine payı genel hükümlere göre değerlendirilebilecektir.” ifadelerine yer verilmiştir. İlgili genel yazı için şu linke tıklayınız: 2019-168309 sayılı Genel Yazı (6292 sayılı Kanun Süre Uzatımı) Bu hükümler kapsamında;

1) Hazineye ait tarım arazilerinde 6292 sayılı Kanun kapsamında yapılan satış işlemleri nedeniyle paydaş (hissedar) olan kişilerin bu şekilde oluşan paydaşlık sebebiyle kalan Hazine payına ilişkin olarak 6292 sayılı Kanundan (7181 sayılı Kanundan) yararlanmaları mümkün değildir.

2) Bu hisselerin, gerekli şartları taşımaları halinde, 4706 sayılı Kanun’un 4/c maddesi kapsamında hissedara satışı mümkündür.

3) Bunun da mümkün olmaması haline genel hükümlere göre satış yapılabilir.

Toplulaştırma Sonucu Şahıs İle Hisseli Hale Hazine Taşınmazı 6292 Kapsamında Doğrudan Satılabilir Mi?

355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde (6292 Tarım Arazilerinin Satışı) Hazineye ait tarım arazilerinin paydaşlara satışı açısından herhangi bir süre şartı aranmamıştır. Bu nedenle, süresi içinde başvuru yapılmış olmak kaydıyla toplulaştırma sonucu şahıs ile hisseli hale Hazine taşınmazının 6292 sayılı Kanun kapsamında doğrudan satılabileceğini düşünüyorum. 355 sayılı Tebliğde bu durum “ya da bu taşınmazların kullanım ve süre şartlarına tabi olunmaksızın paydaşı olunması” şeklinde açıklanmıştır.

Hazine ile hisseli hale gelen bu taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunması durumunda 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında 31.12.2019 tarihine kadar başvuru yapmak kaydıyla satın alabilirsiniz. 

Üstelik 12. maddeye göre “2) Bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinin satış bedeli, 6 ncı maddenin dördüncü fıkrasının dördüncü cümlesinde belirtilen şekilde kullanılanlar için rayiç bedelin yüzde ellisidir, bu şekilde satılan tarım arazilerinin sonradan farklı amaçla kullanılması hâlinde aynı cümlede belirtilen şekilde işlem yapılır. Bu tarım arazilerinin satışında da, bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme şartları uygulanır.” Bu hükme göre rayiç bedelin yüzde ellisinden ve altı yılda ödemeli olarak taşınmazı satın alabilirsiniz.

Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Paydaşlara Satışı