Turizm Yatırımlarında İlan ve İhale Süreci

Yazımızı beğenip paylaşabilirsiniz
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

 

Yönetmeliğin 9. maddesine göre, kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgeleri ve turizm merkezlerinde yer alan ve imar planları ile turizme ayrıldıktan sonra Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) ile diğer kamu idareleri tarafından Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen taşınmazlardan Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından yatırımcılara tahsis edilmesi uygun görülen taşınmazlar bu Bakanlık tarafından yatırımcılara ilan yolu ile duyurulur.

Yapılacak ilanlarda yatırımcılara tahsis edilecek taşınmazın yeri, imar durumu, özellikleri, altyapı durumu, krokileri, yatırımın tamamlanma süresi ve tahsis için son başvuru tarihinin belirtilmesi zorunludur.

Başvuru

Başvuru Yapabilecekler

Bu tür yatırımlara girişimciler başvurabilmektedir. Yönetmelik girişimciyi turizm yatırımı yapmak isteği ile Bakanlığa başvurmuş Türk veya yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler ile iş ortaklıkları ve konsorsiyumlar olarak tanımladığı için yatırım için bu kişilerin başvuruda bulunması mümkündür.

Kanun’un 8. maddesinin (D) fıkrasında Kültür ve Turizm Bakanlığının, kendi tasarrufuna geçen taşınmazları Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere tahsis etmeye yetkili olduğu hükmü yer almaktadır. Aynı maddenin (E) fıkrasına göre de kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezlerindeki taşınmazların iktisabı, 442 sayılı Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden Bakanlar Kurulu kararı ile istisna edilebilir. Bu hükümler, yabancılara 2634 sayılı Kanun kapsamında taşınmaz tahsis edilebileceğini göstermektedir.

Yabancılara taşınmaz tahsisi açısından 442 sayılı Köy Kanunu ile, 2644 sayılı Tapu Kanununda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden Bakanlar Kurulu kararı ile istisna getirilebilecektir. Bu kanunlardan 442 sayılı Kanun’un 87. maddesi 4916 sayılı Kanun’la kaldırıldığı için bu konuda herhangi bir sorun bulunmamaktadır. 2634 sayılı Kanun taşınmaz tahsisi açısından yalnızca kira, irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi yöntemlerini benimsediği için 2644 sayılı Kanun’un 35. maddesinde yer alan taşınmaz mülkiyetinin edinilmesine ilişkin sınırlamaların 2634 sayılı Kanun açısından uygulanması söz konusu değildir. Sadece bu maddede yer alan irtifak hakkı tesisi ile ilgili sınırlamalar uygulanabilir, bunların uygulanması açsından da Bakanlar Kurulu kararıyla istisna getirilebilir.

Ortak Girişimler

Yönetmeliğin 10. maddesine göre başvurular ortak girişim olarak yapılabilir. Ortak girişimler birden fazla gerçek veya tüzel kişi tarafından iş ortaklığı veya konsorsiyum olarak iki türlü oluşturulabilir. Ancak aynı maddenin 7. fıkrasına göre Kültür ve Turizm Bakanlığı, işin farklı uzmanlıklar gerektirmesi durumunda, ilana konsorsiyumların teklif verip veremeyeceğini tahsis şartnamesinde belirtir.

İş ortaklığı; üyeleri, hak ve sorumluluklarıyla işin tümünü birlikte yapmak üzere anlaşmış ortaklıklardır. Konsorsiyum ise, üyeleri, hak ve sorumluluklarını ayırarak işin kendi uzmanlık alanlarıyla ilgili kısımlarını yapmak üzere anlaşmış ortaklıklardır.

İş ortaklığı anlaşmalarında pilot ortak, konsorsiyum anlaşmalarında ise koordinatör ortak belirtilir. Bakanlıkça yapılacak işlemlerde pilot ortak ya da koordinatör ortak kanuni muhataptır.

İş ortaklığı veya konsorsiyum sözleşmesinin noter tasdikli bir örneği Kültür ve Turizm Bakanlığına verilir.

İş ortaklığı anlaşma ve sözleşmesinde iş ortaklığını oluşturan gerçek veya tüzel kişilerin taahhüdün yerine getirilmesinde müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, konsorsiyum anlaşma ve sözleşmelerinde ise, konsorsiyumu oluşturan gerçek veya tüzel kişilerin, işin hangi kısmını taahhüt ettikleri ve taahhüdün yerine getirilmesinde koordinatör ortak aracılığıyla aralarındaki koordinasyonu sağlayacakları belirtilir.

İş ortaklığı veya konsorsiyum şeklinde yapılan başvurularda, sonradan pilot ortak veya koordinatör ortağın dışındaki diğer ortaklardan bir veya daha fazlasının çekilmesi durumunda; pilot ortak, koordinatör ortak ve kalan ortakların mali durumunun yatırımın en az yüzde ellisini öz kaynaklarıyla gerçekleştirmeye yeteceğinin başvuru esnasında verilen yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanacak mali değerlendirme raporu ile belgelendirilmesi halinde, iş ortaklıklarında pilot ortak, konsorsiyumlarda ise koordinatör ortak işi sürdürmeye yetkilidir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına da taşınmaz tahsisi yapılabilir ve adlarına Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından turizm yatırımı belgesi düzenlenebilir. Ancak gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen tesisler, faaliyet konuları arasında turizm işletmeciliği yer alan şirketlerce işletilir.

Bakanlığa Verilmesi Gereken Belgeler

Turizm yatırımı yapmak isteyen girişimciler, ilan edilen taşınmazların turizm amaçlı kullanımı için müracaat süresi içerisinde;

a) Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından hazırlanan tahsis şartnamesinde istenilen tüm bilgi ve belgeler ile örneği şartnamede ekli beyanname ve eki formu, ilgilinin yatırımı gerçekleştirebilecek mali durumunu gösteren yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanacak mali değerlendirme raporunu,

b) Yatırımın gerçekleştirileceği bölgenin veya projenin niteliğine göre, tahsis yapılan ve yapılacak alanlarda gerçekleştirilecek sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin tamamının veya bir kısmının yapımının veya maliyetinin karşılanması için Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tespit edilecek payın karşılanacağına ve ayrıca tahsis şartnamesinde belirtilen diğer tüm koşulların kabul edildiğine ve yerine getirileceğine ilişkin noter tasdikli taahhütnameyi,

Kültür ve Turizm Bakanlığına vermekle ve tebligat adresini bildirmekle yükümlüdür.

Girişimcinin yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi olması halinde, bu girişimciler tarafından hazırlattırılacak mali değerlendirme raporu; Türkiye’de bulunan yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanabileceği gibi, bu girişimcilerin uyrukluklarında bulundukları ülkenin mevzuatına göre denetim yetkisi verilen kuruluşlara hazırlattırılarak, bu raporun aslı ile o ülkedeki Türk Büyükelçiliği veya Başkonsolosluğu tarafından; bulunulan ülke mevzuatına göre raporu düzenleyen kuruluşun yetkili olduğu belirtilerek onaylanan Türkçe tercümesi ile birlikte de Bakanlığa verilebilir.

Tekliflerin Değerlendirilmesi ve Tahsis

2634 sayılı Kanun’un 8. maddesinin (D) fıkrasına göre Kültür ve Turizm Bakanlığının tasarrufuna geçen taşınmazları Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere tahsis etmeye bu Bakanlık yetkilidir. Aynı maddenin (H) fıkrasına göre kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinin tamamı veya planlarla belirlenmiş alt bölgeleri veya bir veya birden fazla parselleri, plan amaçlarına uygun olarak Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tahsis edilebilir. Bölgenin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya tahsisi için yapılan başvuruların tamamı Bakanlar Kurulu tarafından değerlendirilerek seçilen yatırımcıya ön izin verilmesine ve ön izin koşullarına karar verilir. İşlemler, ön izin koşullarına göre bu Bakanlıkça yürütülür.

Dolayısıyla yatırımcılara tahsis edilecek alanın niteliğine göre tahsis kararı verecek merci de değişmektedir. Bölgenin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya tahsisine Bakanlar Kurulu yetkilidir. Bunun dışındaki tahsislerde başvurular ise arazi tahsis komisyonu tarafından değerlendirilerek sonuçlandırılır. Yatırımcılar tarafından tekliflerin Kültür ve Turizm Bakanlığına sunulmasından sonra bu Bakanlık tarafından tekliflerin değerlendirilmesi, bunun sonucu olarak da tahsis kararı alması veya tahsis kararı alınmak üzere dosyanın Bakanlar Kuruluna gönderilmesi gerekir.

Bakanlığa yapılan kamu taşınmazları tahsis talepleri, tahsis şartnamesinde belirlenen tüm bilgi ve belgelerin Bakanlığa teslim tarihinden itibaren altı ay içinde Komisyonca sonuçlandırılır. Bu süre gerekli görüldüğü hallerde Bakanlıkça uzatılabilir.

Arazi Tahsis Komisyonunun ve Müzakere Komisyonunun Oluşumu

Yönetmeliğin 14. maddesine göre Arazi Tahsis Komisyonu; Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünden sorumlu Müsteşar Yardımcısı başkanlığında, Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürü, Arazi Tahsis Dairesinden sorumlu Genel Müdür Yardımcısı, Kontrolörler Kurulu Başkanı, Arazi Tahsis Daire Başkanı, Yatırım Geliştirme ve Planlama Daire Başkanından oluşur.

Arazi Tahsis Komisyonu, taşınmazlar hakkında girişimcilere ön izin verilmesine, ön iznin kesin tahsise dönüştürülmesine, kesin tahsis, inşaatı tamamlama ve belge alma sürelerinin uzatılmasına, ön izin, kesin tahsis ve belge alma sürelerinin dondurulmasına, dondurulan sürelerin yeniden başlatılmasına, dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı ve sona erdiği tarihler dikkate alınarak dondurulan sürelerin başlangıç ve bitiş tarihlerini belirlemeye, izin ve tahsisin iptaline, ihyasına, ek alan verilmesine, ana yatırımcı tarafından sunulan imar uygulama iş programı veya yatırımı gerçekleştirme programının onayına, tür ve kapasite değişikliklerine, tahsis ve kullanma hakkı devrine ve hisse devirlerine, unvan değişikliğine, müzakere usul ve esaslarının belirlenmesine, her yıl birim maliyetlerin ve sosyal ve teknik altyapıya katılım paylarının belirlenmesine, Kanunda ve bu Yönetmelikte belirtilen diğer konulara ilişkin kararları alır. Arazi Tahsis Komisyonu kararları Bakanlık Onayı ile kesinleşir. Arazi Tahsis Komisyonu tüm üyelerin katılımıyla toplanır ve kararlarını üye tam sayısının salt çoğunluğu ile alır. Karşıt oylar ayrıntılı gerekçelerle belirtilir. Oyların eşitliği halinde Başkanın bulunduğu tarafın görüşü doğrultusunda karar verilmiş olur.

Müzakere Komisyonu, Müsteşarın başkanlığında, 1. Hukuk Müşaviri ve Arazi Tahsis Komisyonu üyelerinden oluşur.

Müzakere Komisyonu, müzakerenin gerçekleştirilmesi ve sonuçlandırılması ile yetkilidir. Müzakere Komisyonu tüm üyelerin katılımıyla toplanır ve kararlarını üye tam sayısının salt çoğunluğu ile alır. Karşıt oylar ayrıntılı gerekçelerle belirtilir.

Gerekli görülen hallerde, görüşüne başvurmak üzere Arazi Tahsis Komisyonuna Bakanlık 1. Hukuk Müşaviri veya konunun uzmanı çağrılabilir.

Arazi Tahsis ve Müzakere Komisyonlarının sekretaryası, Arazi Tahsis Daire Başkanlığı tarafından yürütülür.

Değerlendirme ve Karar Verme Süresi

Bakanlığa yapılan kamu taşınmazları tahsis talepleri, tahsis şartnamesinde belirlenen tüm bilgi ve belgelerin Bakanlığa teslim tarihinden itibaren altı ay içinde Komisyonca sonuçlandırılır. Bu süre gerekli görüldüğü hallerde Bakanlıkça uzatılabilir.

Sosyal Ve Teknik Altyapıya Katılım Payı Üzerinden Müzakere

Tahsis şartnamesinde belirlenecek hususlar kapsamında başvurusu Bakanlıkça uygun görülen girişimcilerle sosyal ve teknik altyapıya katılım payı üzerinden müzakere yapılır.

Müzakereye ilişkin usul ve esaslar Arazi Tahsis Komisyonunca belirlenerek, müzakereye katılacak girişimcilere tebliğ edilir ve müzakereler Müzakere Komisyonu tarafından yürütülür.

Tek başvurunun yapıldığı hallerde Müzakere Komisyonunca yatırımın özelliğine göre girişimciden sosyal ve teknik altyapıya katılım payı istenebilir.

Birden fazla başvuru olması halinde, müzakere öncesi tebliğ edilen usul ve esasların kabul ve taahhüt edildiğine ilişkin noter onaylı taahhütname ile girişimci tarafından teklif edilen ilk katılım miktarı tutarında teminat Bakanlığa teslim edilir.

Tahsis, iki aşamada gerçekleşmektedir. Öncelikle arazi tahsis komisyonu tarafından belirlenen esaslar çerçevesinde müzakere komisyonu tarafından müzakereler yapılır, sonrasında ise arazi tahsis komisyonu tarafından tahsis kararı alınır.

Arazi Tahsis Komisyonu Kararıyla Ön İzin Verilmesi

Bakanlar Kurulunun yetkisi dışında kalan başvurular (kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesi içerisinde bulunan bir veya birden fazla parselin tahsisi konusundaki başvurular), Kültür ve Turizm Bakanlığı bünyesinde oluşturulan arazi tahsis komisyonu tarafından hem mali yeterlik, hem de turizm sektöründe tecrübe açısından değerlendirmeye tabi tutulur.

Arazi tahsis komisyonu gerekçesini belirtmek suretiyle taşınmazı tahsis edip etmemekte serbesttir. Tahsis etmeme yönünde karar alınması halinde girişimcilerin teminatları iade edilir. Arazi Tahsis Komisyonu gerekçesini belirtmek suretiyle taşınmazı tahsis edip etmemekte serbesttir. Tahsis etmeme yönünde karar alınması halinde girişimcilerin teminatları iade edilir.

Müzakere sonucunda; Arazi Tahsis Komisyonunca tahsis kararı alınması halinde, sosyal ve teknik altyapıya en fazla katılım payını öneren girişimciden, müzakere başlangıcında teklif ettiği miktar ile müzakere sonucunda teklif ettiği miktar arasındaki fark tutarına ilişkin teminatın en geç bir ay içerisinde Bakanlığa verilmesi istenir. Bu yükümlülüğünü yerine getiren girişimci adına arazi tahsis komisyonu kararı ile ön izin verilir. Diğer girişimcilerin tüm teminatları müzakere sonrası iade edilir.

Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebepler dışında, müzakere sonucunda en yüksek teklifi veren girişimcinin taahhüdünden vazgeçmesi veya süresi içerisinde ek teminatı getirmemesi halinde, bu girişimci tarafından müzakereye katılmak için verilen teminat Hazineye irat kaydedilir. Bu durumda, müzakere sonucunda sosyal ve teknik altyapıya katılım payı için ikinci en yüksek teklifi veren girişimciden, yazılı bildirim tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde müzakere sonucunda kendi teklif ettiği sosyal ve teknik altyapıya katkı payı bedeli kadar teminatın Bakanlığa verilmesi istenir. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi halinde, bu girişimci adına Arazi Tahsis Komisyon kararı ile ön izin verilir. İkinci en fazla sosyal ve teknik altyapıya katılım payı miktarı öneren girişimcinin Bakanlığın bu teklifini kabul etmemesi durumunda, ikinci girişimcinin önerdiği katılım payı miktarını kabul etmeleri halinde sırasıyla diğer girişimcilere Bakanlıkça aynı öneride bulunulabilir. Arazi tahsis komisyonu, girişimciye talep ettiği parselin tahsis edilememesi halinde, aynı ilanda yer alan ancak talep olmayan diğer parsellerden bir veya birden fazlasını önerebilir.

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmeliğin 28. maddesine göre; başvuru ile ön izin süresi arasında geçen zamanda 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile 04.01.2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu uyarınca ihalelere katılmaktan yasaklananlara bu Yönetmelik uyarınca ön izin verilemez. Başvurular sona erdikten sonra ve ön izin verilmeden önce başvuru sahiplerinin yasaklı olup olmadığının Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kontrol edilmesi gerekir.

Bakanlar Kurulunun Tahsis ve Ön İzin Yetkisi

Turizmi Teşvik Kanununun 8. maddesinin (H) bendine göre; kültür ve turizm koruma ve gelişme bölgesinin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya[9] tahsisi için yapılan başvuruların tamamı Bakanlar Kurulu tarafından değerlendirilerek seçilen yatırımcıya ön izin verilmesine ve ön izin koşullarına karar verilir.