1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Turizm Yatırımlarında Kesin Tahsis ve İrtifak Hakkı Tesisi

Turizm Yatırımlarında Kesin Tahsis ve İrtifak Hakkı Tesisi


1) Kesin Tahsis ve Taşınmazların Yatırımcıya Tahsisi

Kesin tahsis, ön izin koşullarını yerine getiren girişimciler adına, kamu taşınmazı üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları da dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi veya kiralama ya da kullanma izni verilmesi suretiyle kullanma hakkı verilmesini ifade eder. Ön izin yükümlülüklerini (ön izin konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Turizm Yatırımlarında İhale Alan Yatırımcıya Ön İzin Verilmesi) yerine getirerek turizm yatırımı belgesi veya ana turizm yatırımı belgesi alan girişimci adına arazi tahsis komisyon kararı ile kesin tahsis yapılır.

2) Kesin Tahsisin Yürürlüğe Girmesi İçin Yapılması Gereken İşlemler

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre, kesin tahsisin yürürlük kazanabilmesi için yatırımcı tarafından bazı yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir. Bu yükümlülüklerin yerine getirilme süresi kesin tahsis yazısının tebliğ tarihinden itibaren bir aydır.

2.1) Kesin Teminat

İlk yükümlülük kesin teminatın yatırılmasıdır. Yatırımcı yatırım maliyetinin yüzde onuna tekabül eden miktarda, termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde toplam yatırım maliyetinin yüzde ikisine tekabül eden miktarda, ana yatırımcı adına yapılan kesin tahsislerde ise toplam yatırım maliyetinin yüzde dördü oranında teminatın teslim edildiğine ilişkin alındı belgesini Kültür ve Turizm Bakanlığına sunmalıdır. Bakanlıkça kabul edilebilir nedenler olması halinde arazi tahsis komisyonu teminatın bu Bakanlığa teslim edilmesi için ilave iki ay ek süre verebilir.

Kesin tahsiste istenilen teminat mektubunun girişimci tarafından ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin verilmesinden sonra, ön izin için alınan teminat mektubu iade edilir. İnşaat ruhsatını veren idareden, tesis inşaatının yüzde elli seviyesinde gerçekleştirildiğine ilişkin alınan yazının Bakanlığa verilmesi ya da Bakanlık tarafından tesis için Kısmi Turizm İşletmesi Belgesi/Turizm İşletmesi Belgesi düzenlenmesi halinde kesin tahsiste istenilen teminat iade edilir.

Ana yatırımcıdan teminat mektubunun yanı sıra tahsis edilecek alanda gerçekleştirilecek sosyal ve teknik altyapının yapımına ilişkin olarak ilgili kurumlardan temin edilecek birim fiyatlara göre hesaplanan toplam yatırım tutarında olan ve arazi tahsis komisyonu tarafından da uygun görülen ikinci bir kesin ve süresiz teminat mektubu alınır. Bu teminat mektubu sosyal ve teknik altyapıların tamamlanması ve ilgili kurumlardan kullanılabilir belgesi alınmasından sonra iade edilir.

2.2) Yönetim Kurulu Kararı

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre, ayrıca kesin tahsis koşullarının kabul ve taahhüt edildiğine ilişkin şirket yönetim kurulu kararının noter tasdikli örneğinin Kültür ve Turizm Bakanlığına teslim edilmesi gerekir.

3) Kesin Tahsis Süresi

Girişimcilere, arazi tahsis komisyon kararı ile kırk dokuz yıla kadar; ana yatırımcılara ise Bakanlar Kurulu kararı ile yetmiş beş yıla kadar tahsis yapılabilir. Tahsis süresi, kesin tahsis yazısının tebliği tarihinden başlar.

4) Taşınmazların Yatırımcıya Tahsisi ve İrtifak Hakkı Tesisi

Kesin tahsisin yürürlüğe girmesi için gereken işlemlerin yapılmasında sonra taşınmazların yatırımcıya tahsisi aşamasına geçilir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 17. maddesine göre kesin teminatın, sosyal ve altyapı bedelinin ve yönetim kurulu kararının Kültür ve Turizm Bakanlığına teslim edilmesinden sonra irtifak hakkı tesis edilmesi veya kiralama yapılması ya da kullanma izni verilmesi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından, Maliye Bakanlığından istenilir.

Yönetmeliğin 19. maddesine göre bu Yönetmelik kapsamındaki kamu taşınmazları, aşağıda belirtilen şekillerde girişimcilere tahsis edilebilir:

a) Kiralama: Kamu taşınmazları üzerinde yapılacak tesisin tür, sınıf ve kapasitesi, mahalli özellikleri dikkate alınarak Komisyonca belirlenecek süre ile turizm amaçlı kullanılmak üzere girişimcilere kiralanabilir.

b) İrtifak hakkı: Kamu taşınmazları üzerinde, Komisyonca belirlenecek süre ile turizm amaçlı kullanılmak üzere, bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı dahil olmak üzere irtifak hakkı tesis edilebilir.

c) Kullanma izni: Kamu taşınmazlarından özel mevzuatı gereğince tapuya tescili mümkün olmayan yerler üzerinde, Komisyonca belirlenecek süre ile turizm amaçlı kullanılmak üzere girişimcilere kullanma izni verilebilir.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesinin (D) bendine göre taşınmazlar üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi ve bunlardan alt yapı için gerekli olanlar üzerinde, alt yapıyı gerçekleştirecek kamu kurumu lehine bedelsiz irtifak hakkı tesisi, Bakanlığın uygun görüşü üzerine, Maliye Bakanlığınca belirlenen koşullarla ve bu Bakanlık tarafından yapılır. Dolayısıyla kiralama veya irtifak hakkı tesisi ya da kullanma izni verilmesine ilişkin tüm işlemler, bu Yönetmelik hükümleri kapsamında Bakanlığın talebi üzerine Maliye Bakanlığınca yürütülür. Kesin tahsisin yürürlüğe girmesi için gereken belgelerin Bakanlığa teslim edilmesinden sonra bağımsız ve sürekli üst hakkı dahil olmak üzere irtifak hakkı tesis edilmesi veya kiralama yapılması ya da kullanma izni verilmesi Bakanlıkça Maliye Bakanlığından istenilir. İrtifak hakkı dahil diğer bütün işlemler ise en geç üç ay içerisinde tamamlanır.

5) Turizm Yatırımlarında İhaleyi Alan Yatırımcının Yatırımı Gerçekleştirme Süreci

5.1) Yatırımı Gerçekleştirme Süreci

Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 17. maddesine göre kesin tahsis yazısının tebliğinden itibaren yatırımın tamamlanabilmesi için üç yıla kadar süre verilir. Bu süre günübirlik turizm tahsislerinde iki yıl olarak uygulanır.

Bu süre içerisinde yatırımın en az yüzde ellisinin tamamlanmaması halinde, kesin tahsis iptal edilir ve teminat Hazineye irat kaydedilir. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Ancak inşaatın en az yüzde ellisinin tamamlandığının belgelenmesi halinde, yatırımı tamamlama için ilk verilen süreyi geçmemek kaydıyla ek süre verilebilir. Verilen ek süre içerisinde de yatırımın tamamlanmaması halinde tahsis iptal edilir. Yatırımcı, bu durumda herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Tahsis devri veya tür değişikliği talepleri olan ve bu talepleri uygun görülen tahsislerde yatırımın tamamlanabilmesi için talebin uygun görüldüğüne ilişkin yazının yatırımcıya tebliğ tarihinden itibaren ilave olarak üç yıla kadar süre verilebilir. Ancak bu konuda yatırımcıya daha önce verilmiş olan sürenin arta kalanı bu süreye eklenmez. İkinci kez tahsis devri veya tür değişikliklerinde ek süre verilmez.

Yatırım aşamasında bulunan tahsislerin devri halinde devralan yatırımcıdan, devrin uygun görüldüğüne ilişkin yazı tarihindeki toplam yatırım maliyeti esas alınarak yeni teminat istenir. Ayrıca tesiste tür veya sınıf değişikliği veya kapasite artışı yapılması durumunda yatırımcıdan; değişikliğin veya artışın uygun görüldüğüne ilişkin yazı tarihindeki toplam yatırım maliyeti esas alınarak tür veya sınıf değişikliği için teminatın güncellenmesi, kapasite artışı için ise ek teminatın verilmesi istenir.

5.2) Mücbir veya Kamudan Kaynaklanan Gecikmeler

Mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebeplerle yatırıma başlanılamaması veya yatırımın gerçekleştirilememesi durumunda kesin tahsis süresi, dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı tarihler dikkate alınarak sorun çözümleninceye kadar Arazi Tahsis Komisyonu kararı ile dondurulur. Kesin tahsis süresinin dondurulduğu tarih ile bu sürenin yeniden başlatılacağı tarih arasında geçen süre tahsis süresine eklenir ve bu süre için kullanım bedeli ödenmez. Tahsis süresinin dondurulduğuna ilişkin yazının tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde yatırımcıdan; kesin tahsis süresinin başlatılacağı tarih itibarıyla hesaplanan toplam yatırım maliyetinin binde beşi oranında belirlenecek yeni bedelin o yılki kullanım bedeli sayılmak üzere ödeneceğinin kabul ve taahhüt edildiğine ilişkin noter onaylı taahhütnamenin veya noter onaylı şirket yönetim kurulu kararının Bakanlığa iletilmesi istenir. Tahsis süresinin açıldığı tarih itibarıyla yatırımcıdan sürenin açıldığı tarihteki toplam yatırım maliyeti esas alınarak yeni teminat istenir.

Ancak, kendi kusuru dışında, mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir hukuki ve idari uyuşmazlıklardan doğan sebeplerle süresi içerisinde yükümlülüklerini tamamlayamadıklarını belgeleyen yatırımcının talebi durumunda, kesin tahsisi iptal edilir ve teminatı iade edilir. Bu durumda kesin tahsisin iptal edildiği tarihe kadar olan kullanım bedelleri tahsil edilir.

Kısmi Turizm İşletmesi Belgesi olan tesisler için mücbir veya kamudan kaynaklanan ve Bakanlıkça kabul edilebilir idari ve hukuki uyuşmazlıklardan doğan sebeplerle yatırımdaki kısımların tamamlanamaması durumunda bu kısımların tamamlanarak işletmeye geçmesi için verilen belge alma süresi dondurma sebepleri ve bu sebeplerin ortaya çıktığı tarihler dikkate alınarak sorun çözümleninceye kadar Arazi Tahsis Komisyonu kararı ile dondurulur. Belge alma süresinin dondurulduğu tarih ile bu sürenin yeniden başlatılacağı tarih arasında geçen süre yatırım süresine eklenir ve yatırımdaki kısımlar için bu süre zarfında kullanım bedeli ödenmez.

5.3) Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi

Kesin tahsis yükümlülüklerini yerine getirmeyen yatırımcının tahsisi Bakanlıkça re’sen iptal edilir ve teminatı Hazineye irat kaydedilir. Bu durumda arazi üzerindeki her tür yapı ve tesisler bedelsiz olarak Hazineye intikal eder. Yatırımcı, bunlar için herhangi bir hak ve bedel talep edemez.

Ana yatırımcı adına verilen kesin tahsisin iptali ve teminatın Hazineye irat kaydedilmesine ilişkin Arazi Tahsis Komisyon kararı, Bakanlar Kurulunun onayı ile yürürlük kazanır.

Ana yatırımcının tahsisi iptal edildiğinde, alt yatırımcının hakları korunur. Bir başka ana yatırımcının bulunamaması halinde Bakanlık imar parselleri bazında alt yatırımcıların tahsisini devam ettirir.

6) Turizm Yatırımlarında Tesisin İşletilmesi ve Yatırımcının Yükümlülükleri

Yatırımcı, kendisine tahsis edilen parseli tahsis amacına uygun olarak kullanmak zorundadır. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8. maddesine göre, yatırımcıya tahsis edilen parseller, tahsis sözleşmesinde öngörülmüş olmak ve tahsis süresini aşmamak koşuluyla, adına tahsis yapılan ve lehine bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı tesis edilen yatırımcı tarafından üçüncü şahıslara kiralanabilir, işlettirilebilir veya lehine tapuda tesis edilen üst hakkı devredilebilir. Bu şekilde tahsis edilen alanlarda gerçekleştirilen her türlü bina, tesis ve bağımsız bölümleri de aynı usule tabidir. Bu alanlarda Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belgelendirilebilecek tür ve tesisler için yatırım ve işletme belgesi alınması zorunludur.

Ana yatırımcıya tahsis edilen alanlarda planlar ile oluşan parseller içinde yer alan her türlü bina, tesis ve bağımsız bölümler veya diğer alanlar tahsis sözleşmesinde öngörülmüş olmak ve tahsis süresini aşmamak koşuluyla üçüncü şahıslara kiralanabilir, işlettirilebilir veya bu bölümler üzerinde ana yatırımcı lehine tesis edilen bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı ya da kullanma izni devredilebilir.

Üçüncü şahısların tahsis sözleşmesi ve koşullarından doğacak yükümlülükleri yerine getirmesinden ana yatırımcı Kültür ve Turizm Bakanlığına karşı, üçüncü şahıslar da aynı yükümlülüklerin yerine getirilmesinden ana yatırımcıya ve bu Bakanlığa karşı sorumludur. Bu sorumluluklar kesin tahsis sözleşmeleri ile belirlenir.

Ana yatırımcıdan, tahsis edilecek alanda gerçekleştirilecek sosyal ve teknik altyapının yapımına ilişkin olarak ilgili kurumlardan temin edilecek birim fiyatlara göre hesaplanan toplam yatırım tutarında olan ve arazi tahsis komisyonunca da uygun görülen teminat alınır. Bu teminat sosyal ve teknik altyapıların tamamlanması ve ilgili kurumlardan kullanılabilir belgesi alınmasından sonra iade edilir.

Alt yatırımcılar tarafından yapılacak tesisler için Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik‘in 11. maddesinin on birinci fıkrasında belirtilen teminat mektubunun alt yatırıma düşen miktarın ilgili muhasebe birimine teslim edildiğine ilişkin alındı belgesinin Kültür ve Turizm Bakanlığına verilmesi halinde, ana yatırımcıdan bu tesise ilişkin alınmış teminat mektubu iade edilir.

Turizm Yatırımlarında Kesin Tahsis ve İrtifak Hakkı Tesisi