Türk Medeni Kanunu’nda Taşınmaz Lehine İrtifak Hakları

a) Genel Olarak Türk Medeni Kanunu’nda Taşınmaz Lehine İrtifak Hakları

Medeni Kanunun 779 uncu maddesinde düzenlenen taşınmaz lehine irtifak haklarında bir taşınmaz yararına olmak üzere başka bir taşınmaza bir sorumluluk yükletilmesi söz konusu olmaktadır. Sorumluluk yüklenen taşınmaz maliki, diğer taşınmaz malikinin bazı müdahalelerine katlanmak zorunda kalır yahut da mülkiyetten doğan bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmaya mecbur olur. Taşınmaz lehine irtifak hakkı kurulmuş olursa taşınmazların el değiştirmesinin önemi kalmaz. Kim malik olursa hizmet eden taşınmazdan o yararlanacak veya öbürünün yararlanmasına katlanacaktır. Taşınmaz lehine irtifak hakkı belli bir malik aleyhine veya lehine değil, taşınmaz lehine veya aleyhine olacaktır.

Taşınmaz lehine irtifak haklarının içeriği olumlu ya da olumsuz olabilir. Olumsuz irtifak hakları, malikin yükümlü taşınmaz üzerinde bazı belirli yetkilerini kullanmasına engel teşkil eder. Bu tür irtifak haklarında taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının kapsamındaki eşyayı belirli bir tarzda kullanma yetkisini kullanması, hak sahibi lehine ortadan kaldırılmıştır.

Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir (MK. md. 703/2).

b) Taşınmaz Lehine İrtifak Haklarının Kurulması

Kural olarak taşınmaz lehine irtifak haklarının kurulması için resmi senede ve tapu kütüğünde tescile ihtiyaç vardır (MK. md. 770- 781). Ayrıca, irtifak hakkı 780 inci maddeye göre zamanaşımıyla, yolsuz tescil edilmişse on yıl süreyle ve iyiniyeti korumakla kazanılır. Olağanüstü zamanaşımı konusunda ise doktrinde birbirinden farklı iki görüş bulunmaktadır.

Bir görüşe göre, olağanüstü zamanaşımı ile irtifak hakkı kazanımı Medeni Kanunun 713 üncü maddesindeki şartın gerçekleşmesine bağlıdır.

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanıma elverişli bir taşınmazda davasız, aralıksız yirmi yıl süreyle irtifak hakkı sahibi sıfatıyla zilyet olan kişi, irtifak hakkının tescilini mahkemeden talep edebilir.

Diğer bir görüşe göre, olağanüstü zamanaşımı ile irtifak hakkı kazanımı mümkün değildir çünkü olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının esası tapuda tescil bulunmamasıdır. Oysa, irtifak bir haktır, buna zilyet olmak yalnız tescil bulunmasıyla meydana gelir. Tescil yoksa, zilyetlik hiçbir zaman var olmayacaktır.

Ancak, Medeni Kanunun 780 inci maddesinin ikinci fıkrasında “İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.” denildiğinden, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartlarının gerçekleşmesi durumunda irtifak hakkının kazanılması gerektiği düşünülmektedir.

Medeni Kanunun 780 inci maddesinin üçüncü fıkrasına göre, irtifak hakkının bu yoldan kazanılması için olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli bir yükümlü taşınmaz üzerinde, yararlanan taşınmaz maliki tarafından yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak irtifak zilyetliğinin fiilen kullanılması gerekir. Bu süre sonunda irtifak hakkı kazanılmış olacaktır. Bunun için;

1)Tapuya kayıtlı olmayan veya tapu kütüğünde malikinin kim olduğu anlaşılamayan, maliki yirmi yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş olan yükümlü bir taşınmaz mal bulunmalı,

2)Yararlanan taşınmaz maliki bunun üzerinde yirmi yıldan beri davasız ve aralıksız irtifak hakkının konusuna uygun bir fiili kullanmayı sürdürmelidir. İyiniyetli olması gerekmemektedir.

Medeni Kanunun 705 inci maddesinde öngörülen sicil dışı kazanım hallerinin, irtifak hakları için irdelenmesinde yarar vardır. Maddede geçen sicil dışı kazanım halleri:

Miras,

İşgal,

Kamulaştırma,

Cebri icra,

Mahkeme kararıdır.

Medeni Kanunun yukarıda belirtilen 780 inci maddesinin ikinci cümlesine göre, “İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.” Dolayısıyla, Medeni Kanunun 705 inci maddesinin ikinci fıkrasında sayılmış olan miras, işgal, cebri icra, mahkeme kararı ve kamulaştırma gibi durumlarda mülkiyet hakkı ile birlikte irtifak hakkı da yararlanan taşınmazın maliki tarafından kazanılmış olur.

c) Taşınmaz Lehine İrtifak Haklarının Hükümleri

Medeni Kanunun 786 ncı maddesine göre taşınmaz lehine irtifak hakkı sahibi bu hakkını korumak, kullanmak ve ondan faydalanmak için gereken her şeyi yapmaya yetkilidir. Fakat bunu yaparken taşınmaz sahibine en az zarar verecek şekilde davranmalıdır.

Milli Emlak Kitabı

787 nci maddede irtifak hakkının kapsamının tapu kayıtlarından çıkarılabiliyorsa ona göre saptanacağı, kayıtların yeterli olmaması durumunda hakkın niteliğine, kazanım nedenine, eğer hak uzun süredir iyiniyetle kullanılmakta ise kullanış tarzına göre belirleneceği belirtilmiştir.

4721 sayılı Kanunun “Özel kanun hükümleri ve yerel adet” başlıklı 789 uncu maddesiyle yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu maddeye göre tarla yolu, yaya veya araba geçidi gibi geçit hakları ile hayvan otlatma, hayvan sulama, tarlalara veya arklara su alma hakları ve benzeri hakların kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel âdet uygulanır.

Ülkemizin yapısına uygun düşecek şekilde, taraflar arasındaki anlaşmanın uzun süreden beri davasız ve iyiniyetli kullanım biçimini de kapsadığı kabul edilerek, “anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel adet uygulanır.” şeklinde kaleme alınarak bu madde konulmuştur.

Yükümlü taşınmazın belli bölümü üzerinde kullanılmak üzere kurulan irtifak hakkının taşınmazın başka bir bölümüne nakledilmesi de istenebilir (MK. md. 791). Ancak, söz konusu maddede, bu değişikliğin yapılabilmesi bir takım şartlara bağlanmıştır. Buna göre yükümlü taşınmaz malın malikinin yararının olması, masrafların karşılanması gerekmektedir.

Medeni Kanunun 792 ve 793 üncü maddelerinde, yüklü ve yararlanan taşınmazlardan birinin taksim edilmesi halinde ne yapılacağı açıklanmıştır. Buna göre yararlanan taşınmaz bölünürse kural olarak irtifak hakkı bağımsız hale gelen her parsel yararına devam edecektir. Parsel terimi, mutlaka 3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamında ve anlamındaki “parsel” şeklinde anlaşılmamalıdır. Hukukumuz açısından parsel sözcüğü Tapu Sicil Tüzüğünde (md. 65- 68) kullanılmıştır. Bu nedenle, maddede geçen “parsel” sözcüğünün mutlaka kadastro görmüş bir taşınmazı anlatmadığı, henüz kadastrosu tamamlanmamış yerlerde maddenin öngördüğü anlamdaki bölünmeler sonucu oluşan parçaları da içerdiği unutulmamalıdır.

İrtifak hakkı taşınmazın yalnız bir bölümü yararına kullanılıyorsa yüklü taşınmazın maliki irtifak hakkının diğer bölümlerinden terkinini talep edebilecektir. Bu talep irtifak hakkı sahibine tebliğ edilir, onun bir ay içinde itirazda bulunmaması halinde istenen terkin yapılır. Yükümlü taşınmaz bölünürse kural irtifak hakkının her bölüm üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı bir bölüm üzerinde kullanılamıyorsa o bölümün maliki irtifak hakkının terkinini isteyebilir.

d) Taşınmaz Lehine İrtifak Haklarının Sona Ermesi

Taşınmaz lehine irtifak hakları;

Sicildeki kaydın terkini, ayrıca yararlanan veya yüklü taşınmazlardan birinin büsbütün yok olması (MK. md. 783),

Yararlanan ve yüklü taşınmazların her ikisine birden aynı kimsenin malik olması ve hak sahibinin hakkını terkin ettirmesi (terkin edilmedikçe irtifak hakkı bir ayni hak olarak devam eder) (MK. md. 784),

Hakkın meydana getirdiği yararların tamamen yok olması ve bu durumda yüklü taşınmaz malikinin hakkın terkinini istemesi (MK. md. 785) durumlarında sona ermektedir.

Kanunda sayılan bu durumlardan başka, yüklü taşınmazın kamulaştırılması durumunda da irtifak hakkı sona erer.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.