Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kitabı İçindekiler Sayfası

Önsöz 7

Birinci Bölüm
6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ
ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA
KANUN’A GÖRE DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI

I. AFET RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ VE YIKIM SÜRECİ 26

1. Kapsam: Hangi Alanlarda Bulunan Yapıların Tespitinin Yapılması Gerekiyor? 26

1.1. Genel Kapsam 26

1.2. Riskli Alanlarda Bulunan Yapılar 27

1.2.1. Genel Olarak 27

1.2.2. Riskli Alanlarda Bulunan Fakat Riskli Olmayan Yapılar 29

1.3. İskan Alanları ve Köyler 30

1.4. Afete Maruz Alanlarda Kalan Yapıların Durumu 31

1.5. Özel Nitelikli Alanlar 34

1.5.1. Madde Hükmü 34

1.5.2. Maddenin Anayasa’ya Aykırılı Konusundaki Görüşümüz 35

1.5.3. Anayasa Mahkemesinin Kararı 45

1.6. Hacizli ya da Kaçak Binaların Durumu 47

1.7. Kamu Binaları 47

2. Başvuru: Riskli Yapıların Tespitine Kimler Başvurabilir? 47

2.1. Genel Olarak 47

2.2. Yapı Malikinin Başvuruları 49

2.2.1. Yapı Kavramı 50

Milli Emlak Kitabı

2.2.2. Malik Kavramı 50

2.2.3. Birden Fazla Maliki Bulunan Yapılarda Başvuru 52

2.2.4. Riskli Yapı Tespiti İçin Gerekli Belgeler 53

2.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ve İdarenin Başvuru Hakkı 54

2.3.1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Malikten Talepte Bulunulması 54

2.3.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının İdareden Talepte Bulunması 54

2.3.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Riskli Yapı Tespiti Yapması veya Yaptırması 55

2.4. Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi 55

3. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluş ve Şirketler Tarafından Riskli Yapı Tespiti Çalışması Yapılması 55

3.1. Riskli Yapı Tespit Çalışması Yapabilecek Kurum, Kuruluşlar ve Şirketler 56

3.1.1. Genel Olarak 56

3.1.2. Riskli Yapı Tespit Raporunun Hazırlanmasında Görev Alacak Mühendisler İçin Gereken Şartlar 57

3.1.3. Lisanslandırma Süreci 59

3.1.3.1. Başvuru İçin Gerekli Belgeler 59

3.1.3.2. Lisanslandırma 61

3.1.4. Lisans Süresi ve Vize 61

3.1.5. Denetleme ve Lisans İptali 61

3.1.5.1. Genel Olarak Denetleme Yetkisi 61

3.1.5.2. Lisans İptalini Gerektiren Durumlar 62

3.1.5.3. Lisans İptalinin Sonuçları 63

3.2. Yapıların Lisanslandırılmış Kuruluşlar Tarafından İncelenmesi ve Raporun Düzenlenmesi 64

3.2.1. Yapıların İncelenmesi ve Değerlendirilmesi 64

3.2.2. Değerlendirmenin Şekli ve Sonucu 65

3.2.3. Raporun Düzenlenmesi 65

3.3. Raporun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne Gönderilmesi ve İncelenmesi 66

3.3.1. Raporların Gönderilmesi 66

3.3.2. Raporların İncelenmesi 67

4. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi ve Yapı Maliklerine Bildirimde Bulunulması 67

4.1. Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi 67

4.2. Yapının Riskli Yapı Olarak Belirlendiğinin Ayni ve Şahsi Hak Sahiplerine Bildirilmesi 68

4.3. Maliki Ölmüş Olan Yapılarda Tebligat 70

5. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve İtirazın Karara Bağlanması 70

5.1. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz 70

5.2. İtirazı Karara Bağlayacak Teknik Heyetin Teşkili 71

5.3. Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları 73

5.4. Teknik Heyetin Kararı: Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ya da Kaldırılması 75

6. Tespit Masrafları ve Bunların Tapu Kütüğünde Belirtilmesi 75

6.1. Malikler Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları 75

6.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da İdare Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları 76

6.3. Kamu Binalarında Tespit Masrafları 79

7. Tespit Kredisi 80

7.1. Genel Olarak 80

7.2. Kredi Miktarı 80

7.3. Başvuru ve Onay Süreci 80

7.4. Kredi Alındıktan Sonra Tespit Zorunluluğu 81

7.5. Kredinin Geri Ödemesi 81

7.5.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı 81

7.5.2. Başlangıç Taksiti 82

7.5.3. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması 82

7.6. Kredinin Erken Ödenmesi 86

7.7. Kredinin Geri Ödenmemesi 86

8. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması 87

8.1. Genel Olarak 87

8.1.1. Riskli Yapının Malikler Tarafından Yıktırılması 87

8.1.2. Riskli Yapıların Mülki Amirler Tarafından Yıktırılması 89

8.1.3. Riskli Yapıların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Yıktırılması 91

8.2. Tahliye ve Yıkım Masraflarının Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde Belirtilmesi 91

8.2.1. Yapı Malikleri Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları 91

8.2.2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da İdare Tarafından Gerçekleştirilen Yıkımın Masrafları 91

8.3. Riskli Yapıların Tespitini, Tahliyesini ve Yıkımını Engelleyenler Hakkında Yapılacak İşlemler 94

9. Yıkım Kredisi 95

9.1. Genel Olarak 95

9.2. Kredi Miktarı 95

9.3. Başvuru ve Onay Süreci 95

9.4. Kredi Alındıktan Sonra Yıkım Zorunluluğu 96

9.5. Kredinin Geri Ödemesi 96

9.5.1. Geri Ödeme Süresi ve Zamanı 96

9.5.2. Kredi Borcunun Güncellenmesi ve Devam Taksitlerinin Hesaplanması 97

9.6. Kredinin Geri Ödenmemesi 99

10. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi 99

11. Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamaların Anayasa’ya Aykırılık Açısından İncelenmesi 100

11.1. Uygulamalar 102

11.1.1. Riskli Alanlarda Bulunan Yapıların Yıktırılması 102

11.1.2. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Paylarının Diğer Paydaşlara ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Zorunlu Satışı 103

11.1.3. Kamulaştırma Yapılabilmesi 104

11.1.4. Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilememesi 105

11.2. Anayasal Haklar Açısından Değerlendirme 105

11.2.1. Mülkiyet Hakkı Açısından 105

11.2.2. Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması Yönüyle Anayasa’nın 13. Maddesi Açısından 114

11.2.3. Konut Dokunulmazlığı Açısından 119

11.2.4. Hak Arama Hürriyeti Açısından 121

II. RİSKLİ ALANLARIN VE REZERV ALANLARININ TESPİTİ 125

1. Rezerv Yapı Alanlarının Tespiti 125

1.1. Genel Olarak 125

1.2. Rezerv Yapı Alanlarının Belirlenmesi İşlem Süreci 126

1.2.1. Başvuru 127

1.2.2. Maliye Bakanlığı Uygun Görüşü 128

1.2.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı 129

1.3. Rezerv Yapı Alanı Belirlemesine Yönelik İşlemlere Karşı Dava 129

1.3.1. Görevli Yargı 129

1.3.2. Uygulama İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Rezerv Yapı Tespitine İlişkin İşlemin İptalinin İstenebilmesi 129

2. Riskli Alanın Tespiti 130

2.1. Genel Olarak 130

2.2. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerin Riskli Alan İlan Edilebilmesi 131

2.3. Üzerindeki Yapıların Büyük Bir Kısmı İmar Mevzuatına Aykırı Olan Alanların Riskli Alan İlan Edilebilmesi 132

2.4. Başvuru 132

2.5. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının Görüşü 134

2.6. Bakanlar Kurulu Kararı 134

2.7. Riskli Alan Tespitine Karşı Açılacak Davalarla İlgili Hususlar 134

2.7.1. Görevli Yargı 134

2.7.2. Davada Husumetin Yöneltileceği İdari Makam 135

2.7.3. Dava Açma Süresi 135

2.7.4. Uygulama İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Riskli Alan Tespitine İlişkin Bakanlar Kurulu Kararının İptalinin İstenebilmesi 135

III. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV YAPI ALANLARININ VE RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN TAŞINMAZ MALİKLERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 136

1. Genel Olarak 136

2. Karar Nisabı 138

2.1. Genel Olarak 138

2.2. Hisse Kavramı 139

2.3. Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Hatalı Olması Durumu 140

2.3.1. Genel Olarak Arsa Payı 140

2.3.2. Arsa Payının Belirlenmesi 141

2.3.3. Arsa Payının Düzeltilmesi 141

2.3.4. Bağımsız Bölümlerde Sonradan Meydana Gelen Değer Artışları 143

2.4. Bir Parselde Bulunan Birden Fazla Yapı Açısından Karar Nisabı 143

2.5. Yapının Güçlendirilmesi İçin Karar Nisabı 145

2.6. Birden Fazla Parselin Birlikte Değerlendirilmesi Açısından Karar Nisabı 145

3. Karar Görüşmeleri 146

3.1. Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceğinin Oybirliği İle Karara Bağlanması 147

3.2. En Az Üçte İki Çoğunlukla, Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceğinin Karar Bağlanması 149

3.2.1. Genel Olarak En Az Üçte İki Çoğunluk Şartı 149

3.2.2. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Diğer Paydaşlara Satılması 150

3.2.2.1. Taşınmazların Değerinin Tespiti 151

3.2.2.2. Satışın Gerçekleştirilmesi 152

3.2.3. Çoğunluğun Kararına Katılmayan Paydaşların Arsa Paylarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Satın Alınması 154

3.3. Taşınmazın Ne Şekilde Değerlendirileceği Konusunda Üçte İki Çoğunluk Sağlayan Bir Karar Alınmaması 155

3.4. Taşınmazın Müteahhitlerle Anlaşmak Suretiyle Değerlendirilmesi Durumunda Harç ve Vergi Muafiyeti 156

4. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Kredi Verilmesi 156

4.1. Genel Olarak 156

4.2. Kapsam: Kredi Verilebilmesi İçin Gereken Şartlar 157

4.3. Genel Esaslar 158

4.4. Başvuru, İnceleme ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderme 159

4.5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kararı ve Sözleşme 159

4.6. Kredinin Hak Sahibine Ödenmesi 161

4.7. Kredinin Geri Ödemeleri 161

4.7.1. Geri Ödeme Süresi 161

4.7.2. Başlangıç Taksit Tutarının Belirlenmesi 162

4.7.3. Geri Ödeme Taksitinin Bulunması 162

4.7.4. Taksitlerin Vadesinden Önce Ödenmesi ve Borcun Tamamen Kapatılması 164

4.8. Kredinin Geri Ödenmemesi 165

4.9. Denetim 165

4.10. Kredi Kullanılarak İnşa Ettirilen Konutun Devri 166

4.11. Sigorta 166

5. Afet Riskli Yapıların Malikler Tarafından Değerlendirilmesi İçin Bankalardan Kullanılacak Krediler İçin Faiz Desteği Sağlanması 167

5.1. Kapsam 168

5.1.1. Kredi Kullanılacak Bankalar Yönünden Kapsam 168

5.1.2. Kullanılacak Kredi Türleri Yönünden Kapsam 169

5.1.3. Zaman Yönünden Kapsam 170

5.1.4. Desteklenecek Unsurlar Yönünden Kapsam 170

5.2. Faiz Desteği ile İlgili Genel Esaslar 170

5.3. Faiz Desteğinin Şartları 171

5.4. Faiz Desteği ve Limit 172

5.5. Faiz Desteği Verilecek Kredilerle İlgili Özellikler 174

5.6. Faiz Desteğinden Yaralanma Usulü 174

5.6.1. Protokol Düzenlenmesi 174

5.6.2. Başvuru 175

5.6.3. Banka Değerlendirmesi 177

5.6.4. Çevre ve Şehicilik Bakanlığına Bildirim ve Desteğin Ödenmesi 177

5.7. Kredi Geri Ödemelerinin Yapılaması Durumunda Yapılacak İşlem 177

5.8. Kredinin Erken Ödenmesi, Yapılandırılması ve Devredilmesi 178

5.9. Bilgi- Belge İsteme ve Denetim Yetkisi 178

5.10. 6306 sayılı Kanun Kapsamında Kullanılacak Kredilerde BSMV İstisnası 178

6. Dönüşüm Yapılacak Alanda Planlama İşleri 179

6.1. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar 179

6.1.1. Genel İlkeler 179

6.1.2. Uygulamanın Başka Bir Parselde de Yapılabilmesi 180

6.1.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Belirlenen Standartlara Uyulması Zorunluluğu 180

6.1.4. İmar Mevzuatındaki Kısıtlamalara Uyma Zorunluluğu 181

6.1.5. Kentsel Tasarım Projesi Hazırlama Zorunluluğu 185

6.2. Plan Teklifi Sunabilecekler 186

6.3. Plan Tekliflerinde Müellif Şartı 187

6.3.1. Genel Olarak Müellif Şartı 187

6.3.2. Müelliflerin Nitelikleri 188

6.4. Planlama Süreci 189

6.4.1. Plan Tekliflerinin Hazırlanması 189

6.4.2. Büyükşehir Belediyelerinde Büyükşehir Belediyelerinin Görüşünün Alınması 189

6.4.3. Gerekiyorsa Kültür ve Turizm Bakanlığının Görüşünün Alınması 190

6.5. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması 190

7. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi 191

7.1. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Kaldırılması 191

7.1.1. Genel Olarak 191

7.1.2. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Terkininde Harç ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 191

7.2. İmar Uygulamasına Hazırlık 191

7.2.1. Hazırlık Çalışmaları 191

7.2.2. Hazırlık Aşamasında Belge Temininde Harç Muafiyeti 192

7.2.3. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projeler İçin Yapılacak İmar Uygulamalarına Hazırlık İçin Belediyelerden Temin Edilecek Belgeler Açısından Kayıt ve Suret Harcı Muafiyetinin Uygulanmaması 192

7.3. İmar Uygulamasının Yapılması ve Tapuya Tescil Edilmesi 194

7.3.1. Genel Olarak 194

7.3.2. İmar Uygulamalarında Belediye Gelirleri Kanunu Muafiyeti 195

7.3.3. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde İmar Uygulamaları Açısından Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 196

7.3.4. İmar Uygulamalarının Tescilinde Tapu-Kadastro Harcı ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 198

8. İnşaatların Gerçekleştirilmesi 198

8.1. Parsel Maliklerinin İnşaatları Bizzat Kendilerinin Yapacağı Durumlarda Geçici Müteahhitlik Belgesi Alınması 199

8.2. İnşaat Ruhsatına Hazırlık Çalışmaları 201

8.2.1. Alınması Zorunlu Belgeler 201

8.2.2. Belgelerin Alınacağı Makam 204

8.2.3. Belge Örneklerinin Verilmesinde Harç Muafiyeti 204

8.2.4. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 205

8.3. İnşaat Projelerinin Hazırlanması ve Onayı 205

8.3.1. Projelerin Hazırlanması 205

8.3.2. Projelerin Onayı 205

8.3.3. Plan/Proje Tasdik Harcı 206

8.3.4. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 206

8.4. İnşaat Ruhsatı Alınması 208

8.4.1. İnşaat Ruhsatı Verecek Merci 208

8.4.2. Ruhsat Başvurusu Yapabilecek Kişiler ve Gerekli Belgeler 209

8.4.3. Ruhsat Alınması Aşamasında Harçlar ve Bu Harçlardan Muafiyetler 212

8.4.4. Otopark Ücreti Muafiyeti 213

8.4.5. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Yapılan İnşaatlarda Harç Muafiyetinin Uygulanmaması 213

8.4.6. Ruhsat Başvurusunun Değerlendirilmesi 218

8.4.7. Ruhsatın Düzenlenmesi 220

8.6. Cins Değişikliğinin Yapılması 222

8.6.1. Genel Olarak Cins Değişikliği 222

8.6.2. Cins Değişikliğinde Harç Muafiyeti 225

8.7. Yapı Kullanma İzninin Alınması 226

8.7.1. Genel Olarak Yapı Kullanma İzni 226

8.7.2. Yapı Kullanma İzni Harcı Muafiyeti 227

8.7.3. Riskli Alanlarda Malikleri Tarafından Kendi Adlarına Yapılan Projelerde Yapılan İnşaatlarda Yapı Kullanma İzni Harı Muafiyetinin Uygulanmaması 228

8.8. Kat Mülkiyetine Geçiş 229

8.8.1. Genel Olarak 229

8.8.2. Kat Mülkiyetinin Kurulmasında Harç ve Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 231

9. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili ve Bu Tescilde Vergi ve Harç Muafiyeti 231

9.1. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescili 231

9.2. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti Muafiyeti 232

9.3. Bağımsız Bölümlerin Malikler Adına Tescilinde KDV Uygulaması 232

10. Bağımsız Bölümlerin Üçüncü Kişilere Satışında Vergi ve Harçlarla İlgili Muafiyetlerin Uygulanıp Uygulanmayacağı 234

10.1. Katma Değer Vergisi 234

10.2. Tapu ve Kadastro Harcı ile Döner Sermaye Ücreti 236

IV. RİSKLİ ALANLARIN, REZERV ALANLARININ VE AFET RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ALANLARIN KAMU İDARELERİ TARAFINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 238

1. Tasarrufların Kısıtlanması 238

1.1. İmar ve Yapılaşma İşlemlerinin Durdurulması 238

1.2. Alt Yapı İşlemlerinin ve Elektrik, Su, Doğal Gaz Hizmetlerinin Durdurulması 241

1.2.1. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenleme 241

1.2.2. 6306 Sayılı Kanunda Yer Alan Düzenlemeyle İlgili Anayasa Mahkemesi Görüşü 242

1.2.3. İmar Kanunu’nda Yapılan Düzenleme 245

2. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Yetkilendirme ve Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı 246

2.1. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Dönüşüm Yetkisinin Maliklere Ait Olması 246

2.2. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması 247

2.3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi 247

2.3.1. Yetkilendirme Yapılabilecek Kuruluşlar 248

2.3.2. Yetkilendirmenin Kapsamı 249

2.3.3. Yetkilendirmenin Anayasa’ya Göre Durumu 249

2.4. Yetkilendirilmiş Kuruluşlara Kaynak Aktarımı 252

2.4.1. Başvuru ve Gerekli Belgeler 252

2.4.2. Değerlendirme ve Onay 253

2.4.3. Kontrol ve Denetim 253

3. Kamu İdarelerinin Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazların Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Tahsisi 254

3.1. Hazine Özel Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar 254

3.1.1. Herhangi Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olmayanlar 256

3.1.2. Bir Kamu İdaresine Tahsisli Olanlar 257

3.1.3. Maliye Bakanlığının Tasarrufunun Kısıtlanması 259

3.1.4. Tahsis Amacına Uygun Olarak Kullanılmayan Taşınmazların İadesi 260

3.1.5. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tasarrufu 260

3.2. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Tescil Harici Alanlar 260

3.3. Hazine Mülkiyetinde Bulunan Alanlardan Çeşitli Kanunlara Göre Kamu İdarelerine Devredilmiş Olup Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazlar 262

3.4. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar 263

3.5. Meralar 266

3.5.1. Genel Olarak 266

3.5.2. Anayasa Mahkemesinin Görüşü 266

3.5.3. Vasıf Değişikliğinin Yapılış Usulü 270

4. Riskli Alanlarda, Rezerv yapı Alanlarında ve Riskli Yapıların Bulunduğu Alanlardaki Taşınmazların, Malikleriyle Anlaşma ya da Kamulaştırma Yoluyla İdarenin Tasarrufuna Alınması 272

4.1. Genel Olarak 272

4.2. Anlaşma Yapılacak Kişiler 273

4.3. Anlaşma Şekli 274

4.3.1. Taşınmazların Değerinin Tespiti 276

4.3.2. Maliklere Verilecek Konut ya da İşyerlerinin Maliyet Bedelinin Tespit Edilmesi 277

4.3.3. Konut ya da İşyeri Tahsisi 279

4.3.4. Alacak ya da Borç Miktarının Tespiti ve Uygulama 280

4.4. Anlaşma Olmaması Durumunda Kamulaştırma 280

4.4.1. Genel Olarak 280

4.4.2. Acele Kamulaştırma Yapılabilmesi 282

4.4.3. 6306 sayılı Kanun Kapsamındaki Kamulaştırmaların İskân Projelerinin Gerçekleştirilmesi Amaçlı Kamulaştırma Sayılması 282

4.4.4. Kamulaştırma Bedelinin Taksitle Ödenebilmesi 283

4.4.5. İlk Taksit Bedeli 284

4.4.6. Mülkiyet Sorunu Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması 286

4.4.7. Kamulaştırma Yapacak İdarenin Yetkileri 286

4.4.8. Kamulaştırmanın Yapılması 286

5. Anlaşma Yapılması Durumunda Kira Yardımı 294

5.1. Genel Olarak 294

5.2. Kira Yardımının Şartları 296

5.2.1. Yapının Uygulama Alanında Kalması ve Kişilerin Bu Yapılarda İkamet Ediyor Olmaları 296

5.2.2. İdare İle Anlaşma Yapmış Olmak 297

5.2.3. Taşınmazı Anlaşma Yoluyla Kamulaştırılmış Olmak 298

5.2.4. Geçici Konut ya da İşyeri Tahsisinin Yapılmamış Olması 299

5.2.5. Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak 300

5.2.5.1. Genel Olarak 300

5.2.5.2. Bunların Dışındaki Kişiler 301

5.2.6. Faiz Desteği Almıyor Olmak 301

5.3. Yardım Miktarı ve Süresi 302

5.4. Kira Yardımından Yararlanma Süreci 303

5.4.1. Başvuru 303

5.4.2. Kontrol ve Bakanlığa Bildirim 312

5.4.3. Kira Yardımların Hak Sahiplerine Ödenmesi 314

6. Tahliye ve Yıkım 314

7. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunan Parsellerin Arsa Haline Getirilmesi 315

8. Planlama Süreci 316

8.1. Plan Teklifi Hazırlayabilecekler 316

8.2. Planların Hazırlanmasında Uyulacak Esaslar 316

8.3. Plan Tekliflerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına Gönderilmesi ve Onanması 317

9. Taşınmazların İnşaata Elverişli Hale Getirilmesi 317

10. İnşaatların Gerçekleştirilmesi 318

10.1. Genel Olarak 318

10.2. İhale Yöntemi 320

10.2.1. Hangi İhale Usulünün Uygulanacağı 321

10.2.2. Afet Riskli Alanların Dönüşümünde 4734 sayılı Kanun Kapsamında Yapılacak İhalelerin Tabi Olacağı Usul 322

10.2.3. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesi 324

10.2.4. Anayasa Mahkemesinin İptal Gerekçesinin İrdelenmesi 325

10.2.5. İptal Kararından Sonra Afet Riskli Alanların Dönüşümünde İhale Usulü 327

10.2.6. Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alt Yapısı Hasarlı veya İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Yerlerde Yapılacak Uygulamalarda İhale Usulü 328

11. Cins Tashihinin Yapılması 328

12. Kat Mülkiyetinin Kurulması 329

13. Konut ve İşyerlerinin Hak Sahipleri Adına Tescili 329

14. Dava 331

İkinci Bölüm
BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANLARINDA
KENTSEL DÖNÜŞÜM

1. GİRİŞ 335

2. YETKİ 339

2.1. Genel Yetki Kuralı 339

2.2. Büyükşehir Belediyelerinde 340

2.3. TOKİ Başkanlığının Yetkileri 340

3. ŞARTLARI 340

3.1. Kentsel Dönüşümün Amacı ve Yapı veya İmar Şartı 340

3.2. Söz Konusu Alanın Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçerisinde Kalması 344

3.3. Alan Büyüklüğü 344

3.5. Kamu Mülkiyetinde Bulunan Alanlar İçin Bakanlar Kurulu Kararı Alınması 344

4. KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANININ BELİRLENMESİ 344

4.1. İçerisinde Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Alan Bulunmayan Yerler 345

4.1.1. Belediye Meclisi Kararı 345

4.1.2. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediye Meclisinin Kararı 345

4.2. Kamunun Mülkiyetinde ya da Kullanımında Bulunan Yerler 345

4.3. Tapu Kütüğünde Belirtme ve Tasarruf 348

4.4. Kentsel Dönüşüm Alanının Belirlenmesine İlişkin Kararların Niteliği ve Bu Kararlara Karşı Açılacak Davalarla İlgili Temel Hususlar 349

4.4.1. Dava Açma Süresi 349

4.4.2. Uygulama İşlemi Üzerine Dava Açılması Durumu 351

5. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN EDİLEN BÖLGELERDE İNŞAAT İŞLERİNİN DURDURULMASI 351

6. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANINDA HAK SAHİPLİĞİ 353

6.1. Malikler 353

6.2. 2981 sayılı Kanuna Göre Hak Sahibi Olanlar 353

6.2.1. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahipliği 354

6.2.2. 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahibi Sayılanların 5393 sayılı Kanun Kapsamında Hakları 359

6.3. 2981 sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Gecekondu Sahipleri 360

6.4. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahibi Olanlar ve Olmayanlarla İlgili Olarak İdare Tarafından Tesis Edilen İşlemlere Karşı Dava 361

7. KENSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDA PROJE VE UYGULAMA İŞLERİNİN KİM TARAFINDAN YAPILACAĞI 362

7.1. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm İşlerini Kendilerinin Yapabileceği Durumlar 362

7.2. Parsel Maliklerinin Uygulama Yapabileceği Durumlarla İlgili Özel Hususlar 364

7.2.1. Proje Ortak Giderlerine Katılmak 364

7.2.2. Harçların Dörtte Bir Oranında Alınması 364

7.3. Parsel Malikinin Kendisinin Uygulama Yapabileceği Parsellerde Kamulaştırma Yapılıp Yapılmayacağı 364

8. TAŞINMAZLARIN BELEDİYE TASARRUFUNA ALINMASI 367

8.1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar İçin Maliklerle Anlaşma ve Kamulaştırma 368

8.1.1. Anlaşma Yolunun Esas Olması 368

8.1.2. Kamulaştırma 369

8.1.2.1. Genel Olarak 369

8.1.2.2. Mülkiyet İhtilafı Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması 370

8.1.2.3. Acele Kamulaştırma Yapılıp Yapılamayacağı 370

8.1.2.4. Kamulaştırma Dışı Tutulan ve İmar Hakkı Verilmeyen Parsellerin Durumu 372

8.2. Kamu Taşınmazlarının Devralınması 372

9. PLANLAMA VE PLAN UYGULAMASI 373

10. YAPILAŞMA 374

11. DAĞITIM 376

Üçüncü Bölüm
YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL
TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI
VE YAŞATILARAK KULLANILMASI

1. GİRİŞ 377

2. YETKİLİ İDARE 378

3. UYGULAMA BİRİMİNİN OLUŞTURULMASI 379

4. YENİLEME ALANLARININ TESPİTİ 380

4.1. Yenileme Alanı Sınırının Belirlenmesi 380

4.2. Mevcut Durumun Tespit Edilmesi 380

4.3. Kamuoyunun Bilgilendirilmesi 381

4.4. Belde Belediyelerinin Görüşünün Hazırlanması 381

4.5. Meclis Kararı 381

4.6. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İncelemesi ve Bakanlar Kurulu Kararı 382

5. KORUMA BÖLGE KURULUNUN KURULMASI 382

6. ETAP PROJE VE PROGRAMLARININ HAZIRLANMASI 383

7. TASARRUFLARIN KISITLANMASI 384

8. YENİLEME AVAN VE UYGULAMA PROJELERİNİN HAZIRLANMASI VE ONAYI 384

8.1. Tanım 384

8.2. Yenileme Avan ve Uygulama Projelerinin Hazırlanması ve Onayı 386

8.3. Bilgi Verme Yükümlülüğü 387

9. TAŞINMAZLARIN İDARE TASARRUFUNA ALINMASI 388

9.1. Mülkiyeti Hazineye Ait Taşınmazlar 388

9.1.1. Devredilebilecek Taşınmazlar 388

9.1.2. Hazine Tasarrufunun Kısıtlanması 391

9.1.3. Devir Amacında Kullanılmayan Taşınmazların İadesi 391

9.1.4. Proje Gelirlerinden Hazineye Pay Verilmesi 391

9.2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne Ait Taşınmazlar 392

9.3. Diğer Kamu İdarelerine Ait Taşınmazlar 392

9.4. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması 393

9.4.1. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların İdare Tasarrufuna Alınmasının Zorunlu Olmaması 393

9.4.2. Anlaşmanın Esas Usul Olması 394

9.4.3. Kamulaştırmaya Özgü Hususlar 394

9.5. Maliki Belli Olmayan Taşınmazlar 396

10. YENİLEME PROJELERİNİN UYGULANMASI 397

10.1. Uygulamayı Yapabilecekler 397

10.2. İhale Yöntemi ve Vergi Muafiyeti 398

10.3. Alt Yapı ve Ulaşım Projelerinin Uygulama Önceliği 399

10.4. Katkı Payı 400

11. UYGULAMANIN TAMAMLANMASI 401

11.1. Genel Olarak 401

11.2. Sınırlı Ayni Hak Tesisi 402

11.3. Konut ve İşyerlerinin Satışı 402

12. DENETİM 402

Kaynakça 403

Kavram Dizini 405

Yazarın Özgeçmişi 407

Makalemizi paylaşır mısınız?