Ülkemizde Kira Kontrolleri ve Sınırlamaları

Makalemizi paylaşır mısınız?

Aslında 818 sayılı Borçlar Kanunu gereği ülkemizde sözleşme serbestisi uygulanmaktadır. Sözleşme özgürlüğünü benimseyen Borçlar Kanunu, kira parasının tarafların serbest iradeleriyle tespit edilmesini benimsemiştir (Ertaş, 1980: 274).

Ancak uygulamada konut ihtiyacının karşılanmaması, konut talebinin hemen her zaman arzdan daha yüksek olması sonucu, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiracıların güç duruma düştükleri görülmüştür.

Borçlar Kanunu’nun öngördüğü sözleşme serbestîsi esasının kiralamalar konusunda kiracılar aleyhine bir durum ortaya çıkardığı anlaşılmıştır. Bundan dolayı kiracı/kiralayan ilişkisinden doğan sürtüşmelerin giderilebilmesi, ev sahibine göre ekonomik açıdan daha dezavantajlı durumdaki kiracıların korunması, toplum huzuru ve güvenliğinin sağlanması gibi nedenlerle ülkemizde zaman zaman kabul edilen bazı kanunlar ve yargı kararları ile kira artışlarına sınırlama getirilmiştir. Taşınmaz kiraları konusunda diğer devletlerde uygulanan diğer sınırlamaların ise (tahliyenin engellenmesi ya da kiracıya, kira konusu taşınmazı satın alma hakkı tanınması gibi) ülkemizde uygulaması bulunmamaktadır.

Milli Korunma Kanunu

Kira parasının sınırlandırılması konusundaki ilk düzenleme olan 1940 tarihli ve 3780 sayılı Milli Korunma Kanunu, daha ziyade fiyat istikrarını sağlamak amacıyla kira bedellerini 1939 yılı seviyesinde dondurmuştur.

Bu Kanun’un 30. maddesi ile kiralar dondurulmuş, sonradan bu maddenin ihtiyacı karşılayamadığı görülerek değişiklikler yapılmıştır. Madde hükmüne göre Milli Korunma Kanunu’nun yürürlükte bulunduğu süre boyunca, şehir, kasaba, iskele, liman ve istasyonlarda yer alan taşınmazların kira bedelleri, 1939 yılı kira bedellerinden fazla olamaz.

Kanun’un 58. maddesi ise 30. maddeye aykırı davrananlara bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere ağır para cezası uygulanmasını öngörmüştür. 1947 yılında, daha önceden sabitlenen kiralara % 20 zam yapılması öngörülmüştür (Şahin, 2005: 219).

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 2. ve 3. Maddesi

1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 2. ve 3. maddeleri, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, konut ve konut dışı amaçlarla kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin sınırlandırılmasını öngörmüştür. Bu sınırlandırmanın temeli, taşınmaz kiralamalarında meydana gelen aşırı fiyat artışlarının hem toplumda huzursuzluk yaratması, hem de genel fiyat seviyesine etki ederek enflasyona neden olmasıdır.

Kanun’un 2. maddesine göre 1947 yılından önce inşa edilen ve kiraya verilen taşınmazların kiraları 1939 yılı kiralarına, konutlarda yüzde iki yüz, konut-dışı yerlerde ise yüzde dört yüz zam yapılmak suretiyle bulunacak miktarı geçemez. Madde hükmü şu şekidedir:

“Madde 2- A) Birinci maddede yazılı yerlerdeki gayrimenkullerin kiraları 1939 yılı kiralarına, meskenlerde yüzde ikiyüz, meskenlerden gayri yerlerde yüzde dörtyüz zam yapılmak suretiyle bulunacak miktarı geçemez.

B) 1939 yılı kira bedelleri mukavele ile belli olmayan veya 1939 yılından sonra kiraya verilmeye başlanan yahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek kiralanan gayrimenkullerin kira bedelleri belediye encümenince 1939 yılı rayâci esas alınarak o mahal veya semtteki mümasillerine göre takdir edilen kira bedellerine yukarıdaki nispetlerde zamlar yapılmak suretiyle taayyün eder.

C) 1939 yılından sonra inşa edilen veya asli heyeti tevsi veya tebdil edilmek suretiyle esaslı olarak tadil edilmiş gayrimenkullerin; kira bedelleri Bina Vergisi Kanununa göre tahakkuk eden gayrisâfi iradları nazara alınarak tesbit edilen kiralarına meskenlerde yüzde yüz, meskenlerden gayri yerlerde yüzde ikiyüz zam yapılmak sureti ile bulunacak miktarı geçemez.

Şukadar ki, bu madde gereğince yapılan zamlarla tesbit olunacak kiralar 3 üncü maddedeki emsal gayrimenkulların kiralarını geçemez.”

Kanun’un 3. maddesi ise 1947 yılından sonra inşa edilerek kiraya verilen yerlerin kiralarını düzenlemekteydi. Madde hükmüne göre bu taşınmazların kira bedelleri 12.05.1953 tarihinde mevcut yazılı veya sözlü mukavelelerde kararlaştırılan miktarı geçememekteydi. Eğer bu tarihte bir sözleşme yoksa veya taşınmaz bu tarihten sonra kiraya verilmeye başlanmışsa veyahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek yeniden kira verilmişse kira bedellerinin belediye encümeni tarafından belirlenmesi öngörülmüştü.

Madde hükmü şu şekidedir:

“Madde 3- A) Birinci maddede yazılı yerlerde 24/2/1947 tarihinden sonra inşa olunan gayrimenkullerin kira bedelleri 12/5/1953 tarihinde mevcut yazılı veya sözlü mukavele ile belli miktarı geçemez.

B) 12/5/1953 tarihindeki kira bedelleri yazılı veya sözlü mukavele ile belli olmayan veya bu tarihten sonra kiraya verilmeye başlanan yahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedelleri o mahal veya senitteki mümasillerinin 12/5/1953 tarihindeki kiralarına göre belediye encümenlerince takdir edilir. 6084 sayılı kanunun neşrinden sonra inşa edilen gayrimenkuller ile bundan sonra inşa edilecek veya yeniden kiralanacak gayrimenkullerin ve mezkûr kanun hükümlerine müsteniden hükmen veya herne suretle olursa olsun tahliye edilmek suretiyle serbestçe kiralanan gayrimenkullerin kira bedellerinin tâyininde de bu madde hükümleri tatbik olunur.

C) Kiraların tâyininde mümasilleri bulunmayan gayrimenkullerin kira bedelleri, o gayrimenkullerin hali hazır durumu ve mevkileri nazarı itibara alınarak belediye encümenlerince takdir olunur.

Belediye encümenleri, gayrimenkul kiralarını takdir ve tesbit etmek için, iş durumlarına göre, kendi veya belediye meclisi azaları arasından lüzumu kadar üçer kişilik heyetler seçmek suretiyle tetkikat yaptırabilir. Bu heyetler hazırlayacakları raporları Encümene tevdi ederler.

D) Tetkikat yapmak üzere vazifelendirilecek heyet âzalarının her birine verilecek ücret miktarı,

Milli Emlak Kitabı

Apartman, iş hanı, kapalı çarşı gibi birden fazla daire, yazıhane ve dükkânı, ihtiva eden yerlerin her bir kısmı için beşer, müstakil mesken, ticarethane, müessese ve benzeri yerler için 10 ar lirayı geçmemek üzere belediye encümenlerince takdir ve tesbit olunur.

Belediye encümenlerince tesbit edilecek ücret miktarı ve mutat nakil vasıtası ücreti müracaatçılar tarafından belediye veznesine yatırılır. Bir günde birden ziyade takdir ve tesbit muamelesi yapılması halinde, görülen iş aynı mahalde olursa, nakil vasıtası ücreti müracaat sahipleri arasında müsavi hisselere taksim edilir.”

Anayasa Mahkemesinin K: 1963/67 sayılı İptal Kararı

6570 sayılı Kanun’un taşınmaz kira bedellerinin sınırlandırılmasına ilişkin bu hükümleri Anayasa Mahkemesinin 26.03.1963 tarihli ve E: 1963/3, K: 1963/67 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 2. Maddesiyle İlgili Görüşleri

Yargıtay İçtihatları ve Emsal Kararlar

6570 sayılı Kanun’un 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi üzerine taşınmaz kiralarının hangi oranlarda artırılacağı konusunda kanun boşluğu doğmuştur. Anayasa Mahkemesinin iptal kararında, iptal hükmünün karar gününden başlayarak altı ay sonra yürürlüğe girmesine karar verilmiş ise de bu boşluk yasama organı tarafından doldurulamamıştır.

Yargıtay hukuk daireleri arasında kira bedellerinde artış yapılması konusunda ortaya çıkan görüş ayrılığı, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 18.11.1964 tarihli ve E: 1964/2, K: 1964/4 sayılı kararı ile giderilmiştir. Söz konusu karara göre, bu konudaki kanun boşluğu ekonomi esasları ve hak ve nasafet kuralları uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek bedele göre Medeni Kanun’un 1. maddesi kapsamında hakim tarafından doldurulacaktır. Bu karar, kira bedeli artışlarını rayiç değere bağlamaktadır. Eğer rayiç değer tespit edilemezse kira bedeli, ekonomik esaslara göre belirlenecektir.

1980’lı yıllara kadar kira bedellerinin artışlarında rayiç bedel dikkate alınmış; ancak bu dönemden itibaren enflasyon oranında meydana gelen aşırı yükselişler, rayiç kira bedeli bulunmasını zorlaştırmış yargı organlarını kira bedelleri artışlarını başka bir kıstasa göre belirleme noktasına götürmüştür (Ertaş, 1980: 278).

Bu kıstas da elbette ki toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artıştır. Bu kapsamda Yargıtay hukuk daireleri tarafından verilen kararlarda kira bedeli artışlarında toptan eşya fiyatı endeksinin dikkate alınması gerektiği yönünde karar verilmiştir (Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.05.1993, E: 1992/17491, K: 1993/9988).

Fakat yaşanan ekonomik krizler sonrasında genel fiyat düzeyinin % 100’lere varan oranlarda artış göstermesi, kira bedellerinin bu oranda artırılmasının ise kiracıların mağduriyetine neden olması sonucu Yargıtay hukuk daireleri, toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artışların tamamının kira parasına yansıtılamayacağına karar vermişlerdir.

Çünkü toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artışın tamamının kira parasına yansıtılması, kiracıların aleyhine çalışmaktadır.

Bu konuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen 23.01.1979 tarihli ve E: 1979/278, K: 1979/340 sayılı kararında toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artışın yalnızca % 20’ye kadar olan kısmının kira parası artışına yansıtılmasına, toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artışın % 40 kadar olması durumunda kira parası artış oranının % 20’yi geçemeyeceğine, toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artışın % 40’tan fazla olması durumunda kira parası artışının toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artışın yarısını geçemeyeceğine karar verilmiştir (Ertaş, 1980: 279). 1981 yılına geldiğinde Yargıtay kiracıları koruma yönünde bir adım daha atarak kira bedelindeki artışın, toptan eşya fiyat endekslerinde meydana gelen artışın hiçbir şekilde % 30’undan fazla olamayacağına karar vermiştir.

1990’lı yıllara geldiğinde Yargıtay, enflasyon oranlarının % 100 seviyelerini de geçmesini de dikkate alarak “genel fiyat seviyesindeki artış daha yüksek olsa bile kira bedelinin en fazla % 65 oranında artırılması” yönünde kararlar vermiştir.

Bu kararlara göre kira parasının; özel nedenleri bulunmadığı ve şartlar değişmediği takdirde hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilen geçmiş dönem kira parasına üç dönem arka arkaya % 65 ile sınırlı olmak kaydıyla toptan eşya fiyat endeksinin yansıtılması suretiyle tespit edilmesi gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 23.12.2003, E: 2003/14850 K: 2003/14681).

Bu kararlar incelendiğinde görülmektedir ki Yargıtay taşınmaz maliklerinin yüksek enflasyondan kiracılara göre daha az etkilendiklerini, yüksek enflasyonun kiracıları önemli ölçüde etkilediğini, buna karşılık taşınmaz maliklerinin ise (yüksek enflasyon dönemlerinde sahip oldukları taşınmazların fiyatlarının da artması nedeniyle) daha az etkilendiklerini kabul etmektedir.

6570 sayılı Kanunun Geçici 7. Maddesi ile Getirilen Sınırlama

   2001 yılında yürürlüğe giren 4531 sayılı Kanun’la 6570 sayılı Kanun’a eklenen geçici 7. madde[1] ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise yıllık % 10 oranında artırılabileceği öngörülmüştür.

Maddenin 2., 3. ve 4. fıkralarında ise sırayla; “Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı, kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamayacağı, kira tespit davalarında da bu sınırlamalara uyulacağı” hüküm altına alınmıştır.

 4531 sayılı Kanun’un gerekçesine baktığımız zaman taşınmaz kira bedellerinin bu şekilde sınırlandırılmasının ekonomik ve sosyal olmak üzere iki gerekçeye dayandırıldığını görmekteyiz.

Sosyal açıdan bakıldığında temel gerekçe şudur: O dönem için uygulanan ekonomik politikalar neticesinde enflasyon oranında bir gerileme meydana gelmiş, ancak kiracı ile kiraya veren arasında geçmişten gelen alışkanlıklar ve konut arzının azlığı nedeni ile kira bedelleri enflasyon oranının üzerinde artırılmıştır. Bu durum ise kiracıların mağdur olmasına neden olmuştur. Ekonomik açıdan bakıldığında kira bedellerinde yapılan yüksek artışlar, enflasyonu tetiklemekte, enflasyonda meydana gelen artışlar ise tekrar kira bedellerine yansıyarak bir kısır döngü halini almaktadır. Çalışanların gelirlerini enflasyon oranında artırmanın her zaman mümkün olmadığı, fakat kira bedellerinin enflasyon oranı kadar artırıldığı böyle bir durumda ise kiracılar mağdur olmaktadır.

6570 s. Kanun Hakkında Anayasa Mahkemesi Kararları

Bu madde hakkında yapılan iki başvuru sonucunda Anayasa Mahkemesi iki farklı karar vermiştir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ülkemizdeki Kira Bedellerinin Kanunla Sınırlandırılması Hakkında Anayasa Mahkemesi Görüşleri

11.3. Anayasa Mahkemesi Kararlarının Değerlendirilmesi

Anayasa Mahkemesinin Kira Bedellerinin Kanunla Sınırlandırılması Konusundaki Görüşleri

[1] Geçici Madde 7 – (Ek madde: 16/02/2000 – 4531 S. K./1 md.) Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, (…) oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz.

Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamaz.

Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz.

Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2463 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.