1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Yapı Kullanma İzni Almak İçin Yapılması Gerekenler


Yapı kullanma izni düzenlenebilmesi için yapının kanun, imar planı, yönetmelik hükümlerine, ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmış olması, kullanılmasında fen ve sağlık bakımından sakınca bulunmaması gerekir. Yapı kullanma izni verilebilmesi için gereken şartlar aşağıda açıklanmıştır. Bu şartlar oluştuğu halde yapı kullanma izni verilmemesi, hukuka aykırılık teşkil edecektir.

a. Yapının Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Yapılmış ve Tamamlanmış Olması

Yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılması gerekir. İmar Kanunu’nun 30. maddesinin 1. fıkrasına göre mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre bir parselde birden fazla bina bulunması halinde, bir kısım binalarda ruhsat eki projelerine aykırılıkların bulunması, aykırılık içermeyen binalara yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesine engel değildir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre mal sahibinin müracaatı üzerine ruhsat vermeye yetkili idare, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını belirler. İdare ayrıca yapı kullanma izni işlemlerinde; uydu antenleri ve diğer haberleşme antenleri ile telefon, televizyon, kablo tv ve internet gibi, sesli ve görüntülü haberleşme ve iletişim sistemlerine dair tesisatı, kullanıcıların aynı hizmeti aynı anda farklı kuruluşlardan sağlanmasına imkân veren çoklu sisteme uygun olarak ve görüntü ve haberleşme kirliliğine yol açmayacak şekilde tesis edilip edilmediğini, ticari binalarda standartlara uygun ve görüntü kirliliğine yol açmayacak şekilde tabela yeri bırakılıp bırakılmadığını, binalarda usulüne uygun atık ayrıştırma bacası yapılıp yapılmadığını, ilgili mevzuatına uygun olarak yenilenebilir enerji kaynaklarından faydalanılıp faydalanılmadığını, sitelerde gri su toplama havuzu, dış güvenlik kamerası tesisatı ve benzeri önlemlerin alınıp alınmadığını varsa projesini de dikkate alarak denetlemek zorundadır.

Yapı kullanma izni müracaatında bulunabilmek için yapının tüm vizeleri alınarak tamamlanmış olması gerekir. Bu konuyla ilgili olarak şu yazımıza bakabilirsiniz: Temel Vizesi Nedir? Su Basmanı (Temel Üstü) Vizesi Nedir? Isı Yalıtım ve Kaba İnşaat Vizesi Nedir?

b. Tamamlandığı Halde Yapı Kullanma İzni Alınmamış Yapılara İskan Alınabilir mi?

Aslında yapının tamamlanmış sayılabilmesi için yapı kullanma izni belgesi almış olması gerekir. Danıştay 6. Dairesi, 29.11.2010, E:2008/12154, K:2010/10561 kararında vurgulandığı üzere “Bir taşınmazda yapılacak inşaat için düzenlenen ruhsatın hukuki geçerlik süresi 5 yıl olarak belirlendiğinden, başlama müddetiyle birlikte bir yapının 5 yıllık ruhsat süresi içinde bitirilmesinin zorunlu olduğu, diğer taraftan inşaatın bitirildiği tarih yapı kullanma izninin verildiği tarih olarak öngörüldüğünden yapı kullanma izin belgesi almamış yapının hukuken bitirilmiş sayılamayacağı. Bir taşınmazda yapılacak inşaat için düzenlenen ruhsatın hukuki geçerlik süresi 5 yıl olarak belirlendiğinden, başlama müddetiyle birlikte bir yapının 5 yıllık ruhsat süresi içinde bitirilmesinin zorunlu olduğu, diğer taraftan inşaatın bitirildiği tarih yapı kullanma izninin verildiği tarih olarak öngörüldüğünden yapı kullanma izin belgesi almamış yapının hukuken bitirilmiş sayılamayacağı, dolayısıyla 5 yıllık ruhsat süresi içinde bitmiş bir yapıdan söz edebilmek için yapı kullanma izin belgesinin de 5 yıllık ruhsat süresi içinde düzenlenmesi gerektiği, ayrıca 5 yıllık ruhsat süresi dolmadan ruhsat süresinin uzatılması durumunda yapı kullanma izninin de uzatılan süre içinde alınacağı, diğer taraftan 5 yıllık ruhsat süresinin dolması üzerine yapı için yeniden inşaat ruhsatı alınacağından yapı kullanma izninin de yenilenen inşaat ruhsatından sonra inşaatın tamamlanması üzerine verileceği sonucuna ulaşılmaktadır.”

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinin 7. fıkrasına göre ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmemesi nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetimi yapan fenni mesul mimar ve mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından denetim raporu hazırlanmak ve ilgili idare tarafından dosyasında ve yerinde, inceleme ve tespit yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir. Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılan alanda kalan yapılar da ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme tabidir.

Bununla birlikte bu durumda olan yapılar için en önemli şart yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılmış ve tamamlanmış olmasıdır. Yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılması gerekir. İmar Kanunu’nun 30. maddesinin 1. fıkrasına göre mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre mal sahibinin müracaatı üzerine ruhsat vermeye yetkili idare, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını belirler. İdare ayrıca yapı kullanma izni işlemlerinde; uydu antenleri ve diğer haberleşme antenleri ile telefon, televizyon, kablo tv ve internet gibi, sesli ve görüntülü haberleşme ve iletişim sistemlerine dair tesisatı, kullanıcıların aynı hizmeti aynı anda farklı kuruluşlardan sağlanmasına imkân veren çoklu sisteme uygun olarak ve görüntü ve haberleşme kirliliğine yol açmayacak şekilde tesis edilip edilmediğini, ticari binalarda standartlara uygun ve görüntü kirliliğine yol açmayacak şekilde tabela yeri bırakılıp bırakılmadığını, binalarda usulüne uygun atık ayrıştırma bacası yapılıp yapılmadığını, ilgili mevzuatına uygun olarak yenilenebilir enerji kaynaklarından faydalanılıp faydalanılmadığını, sitelerde gri su toplama havuzu, dış güvenlik kamerası tesisatı ve benzeri önlemlerin alınıp alınmadığını varsa projesini de dikkate alarak denetlemek zorundadır.

c. TSE Standartlarına Uygun Malzeme Kullanılması

Yapılarda TSE standartlarına uygun malzeme kullanılmalıdır. Bu husus; hem yapı denetim şirketi, hem de yapı kullanma izni verilmeden önce idare (belediye, il özel idaresi vb.) tarafından denetlenir.

ç. Yapı Denetim Firmasının Raporu

Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 1. maddesine göre; İmar Kanununun 26. maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler, 27. maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar, tek parselde, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam iki yüz metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar hariç, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında bulunan yapılar yapı denetimine tabidir.

Yapının tamamlanması üzerine yapı denetim şirketi tarafından yapının kısmen ya da tamamen bitirildiğine dair rapor verilmesi gerekir. Yapı denetimi raporunda; yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığının, kullanılmasında fen ve sağlık yönünden herhangi bir sakınca görülmediğinin, otopark ihtiyacı bulunan alanlarda otoparkın, sığınak yapılmasını gerektiren durumlarda sığınağın yapıldığının bildirilmesi gerekir.

d. SGK İlişiksiz Yazısının İstenilmesi

5510 sayılı Sosyal Güvenlik ve Genel Sağlık Sigortası Kanununun 90. maddesinin 4. ve 5. fıkrası gereği, yapı kullanma izni verilmeden önce ilişiksiz yazısının istenilmesi gerekmektedir. İşte bu yazıya SGK İlişiksiz Yazısı denilmektedir. Bu konuyla ilgili olarak şu yazımıza bakabilirsiniz: İskan Almak İçin SGK İlişiksiz Yazısı Zorunluluğu

e. Enerji Kimlik Belgesinin Alınması

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 25. maddesine göre enerji kimlik belgesi düzenlenmeyen binalara ilgili idarelerce yapı kullanma izin belgesi verilmez. Enerji Kimlik Belgesi, Enerji Kimlik Belgesi vermeye yetkili kuruluş tarafından hazırlanır. Bu belge, yeni binalar için yapı kullanma izin belgesi alınması aşamasında ilgili idarelere sunulur. Yönetmeliğin 5. maddesine göre bu Yönetmelik esaslarına uygun projesine göre uygulama yapılmadığının tespiti halinde, tespit edilen eksiklikler giderilinceye kadar binaya, ilgili idare tarafından yapı kullanım izin belgesi verilmez.

Aynı maddenin 9. fıkrasına göre Türk Silahlı Kuvvetleri, Milli Savunma Bakanlığı ve bağlı kuruluşları, Milli İstihbarat Teşkilatı Müsteşarlığı binaları ile mücavir alan dışında kalan ve toplam inşaat alanı 1.000 m2’den az olan binalar için Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmesi zorunlu değildir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1000 m2’den az olan binalar hariç diğer binalarda binanın enerji performansını değiştirecek her türlü tadilatın sonunda binanın enerji performansını ortaya koyan enerji kimlik belgesinin yeniden düzenlenmesi zorunludur. Enerji kimlik belgesi düzenlenmemiş binalarda yapılacak tadilatlarda ve ruhsata tabi olmasına rağmen ruhsat alınmaksızın inşa edilen yapılara Kanunun 32’nci maddesi kapsamındaki ruhsat ve yapı kullanma izni işlemlerinde de enerji kimlik belgesi düzenlenmesi şarttır.

Enerji Kimlik Belgesinin bir nüshası bina sahibi, yöneticisi, yönetim kurulu ve/veya enerji yöneticisince muhafaza edilir, bir nüshası da bina girişinde rahatlıkla görülebilecek bir yerde asılı bulundurulur.

Enerji Kimlik Belgesi, binanın yıllık birincil enerji ihtiyacının değişmesine yönelik herhangi bir uygulama yapılması halinde, bu Yönetmeliğe uygun olacak şekilde bir yıl içinde yenilenir.

Enerji Kimlik Belgesinin, binanın tamamı için hazırlanması şarttır. Ayrıca, isteğe bağlı olarak, kat mülkiyetini haiz her bir bağımsız bölüm veya farklı kullanım alanları için ayrı ayrı düzenlenebilir.

f. Yapı Kullanma İzni Harcının Ödenmesi

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: İskan (Yapı Kullanma) İzni Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır? Kim Öder?

Yapi-Kullanma-Izni-Almak-Icin-Yapilmasi-Gerekenler
Yapı Kullanma İzni Almak İçin Yapılması Gerekenler

Yorum Yap

Yorumlar (2)

  1. Remzi ATAMAN 4 ay önce

    Ben Yozgat’ta ikamet ediyorum.2015 yılında Yozgat ta bir firmanın yaptığı konutlardan daire aldım.Bu daire site içerisinde 3 bloktan oluşan her bir blokta 40 olmak üzere 120 daireden biridir. Sitemiz A-B-C Bloklar olmak üzere toplam 120 daireden oluşmaktadır.Binalarımızda bu güne kadar oturmaktayız ve dairelerimizin elektrik,doğal-gaz ve su abonelikleri her daire sahibinin adınadır. Halen oturmaktayız ve su,elektrik,doğal-gaz hizmetlerinden yararlanmaktayız.Müteahhit firma bu güne kadar iskan ruhsatımızı almadı ve bizleri sürekli oyalıyor. Şimdi ise iskan ruhsatından bana ne diye İskan ruhsatını almıyor.5 yıllık süre geçti diyor.Ama 5 yıl da geçse İSKAN ruhsatı alınmamış bina bitmemiş sayıldığından ilgili müteahhitlik firması sorumlu değil mi ? Ne yapmamız gerektiği hakkında bilgilendirilmemiz hususunda yardımlarınızı bekler saygılarımı sunar, sağlıklı günler dilerim.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.