1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Riskli Yapı Tespit Masrafları Nasıl Tahsil Edilebilir?

Riskli Yapı Tespit Masrafları Nasıl Tahsil Edilebilir?


1. Riskli Yapı Tespiti İçin Malikler Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları

Gerek 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a ve gerekse 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğine göre riskli yapı tespit ve yıkım işleri mülkiyet sahipleri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere gerçekleştireceklerdir. Özellikle riskli alan dışında kalan riskli yapılarda kentsel dönüşüm malikler tarafından yapılacağından tespit masrafları mülkiyet sahipleri tarafından karşılanacaktır.

Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararında, tespit masraflarının, yapı maliklerine yükletilmesi Anayasa’ya aykırı bulunmamıştır. Kanun’un 1. maddesine göre, Kanun’un amacının, riskli yapıları fen ve sanat norm ve standartlarına uygun hâle getirmek, bunların maliklerine sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme olduğunu vurgulayan Anayasa Mahkemesi, bunda riskli yapı maliklerinin önemli kişisel menfaatleri bulunduğunu, dolayısıyla, anılan amacın gerçekleştirilmesi için yapılacak uygulamaların birinci aşaması olan riskli yapıların tespitine ilişkin masrafların, amacın gerçekleştirilmesinde kişisel menfaati bulunan yapı maliklerine yüklenmesinde Anayasal sorun bulunmadığını vurgulamıştır.

Ancak kat mülkiyetinde bulunan ya da kat irtifakı tesis edilmiş olan yapılarda veyahut birden fazla maliki bulunan yapılarda, paydaşlardan herhangi biri tarafından yapılan tespit masraflarının, diğer paydaşlardan ne şekilde tahsil edileceği konusunda Kanun’da ya da Yönetmelik’te açık hüküm bulunmamaktadır. Bu masrafların tapu kütüğünde ipotek tesis edilmek suretiyle diğer paydaşlar üzerine dağıtılacağı konusunda da gerek Kanun’da ve gerekse Yönetmelikte herhangi bir hüküm yer almamaktadır.

2. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da İdare Tarafından Yaptırılan Tespitin Masrafları

Yapının riskli alan içerisinde kalması ve tespitin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından yapılması söz konusu ise, tespit masrafları, tespiti yaptıran idare tarafından ödenir. Fakat daha sonra tespit çalışmalarının tüm masrafları yapı malikleri tarafından karşılanır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından yapılan tespit masraflarının taşınmaz malikleri tarafından karşılanması konusunda üç seçenek bulunmaktadır.

Bunlardan birincisinde tespit masrafları, tespitten hemen sonra malikler tarafından doğrudan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idareye ödenir.

İkincisinde, eğer riskli yapı tespitinin yaptırıldığı alanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından gerçekleştirilmesi düşünülen bir proje söz konusu ise, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından yapılan tespit masrafları, yapı maliklerinin borç hanesinde değerlendirilebilir. Bunun için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından, yapı maliklerinin hak sahipliliğinin proje bazında değerlendirilmesi sonucu alacaklı veya borçluluk durumu belirlenecektir. Bir başka ifadeyle tespit masrafları, gerçekleştirilecek projede, ilgili yapı sahibinin borç hanesine de yazılabilecektir.

Son olarak tespit masraflarından maliklerin müşterek sorumlu olmalarını sağlamak amacıyla tapu kütüğüne şerh konulması imkânı vardı. Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrasının 7. ve 8. cümlelerinde “Bakanlık veya İdare tarafından yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.” hükümleri yer almaktaydı. Bu hüküm gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından yapılan masrafların malikler tarafından karşılanamadığı durumda, tespit masrafları, tespiti yapan idare tarafından, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecekti. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile yetkili idareler tarafından yapılan tespit masrafının bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünün, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının veya yetkili idarelerin tek taraflı istemi gereğince, binanın paydaşların müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki paylan/arsa paylan üzerine, masraf tutarında müşterek kanuni ipotek belirtmesinde bulunarak Türk Medeni Kanunu’nun 1019. maddesi gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığına/yetkili idarelere ve tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi vermesi öngörülmüştü.

Ancak Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararıyla 8. cümleyi Anayasa’ya aykırı bulduğu için, 7. cümleyi ise 6126 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 43. maddesinin 4. fıkrası gereğince iptal etmiştir[1].

Aslında Anayasa Mahkemesi, tespit masraflarının kendisine düşen kısımlarının tahsilini sağlamak üzere her bir paydaşın payına düşen hisseye ipotek konulmasını Anayasa’ya aykırı bulmamıştır. Mahkemeye göre bu kuralla, öncelikle malikler tarafından yaptırılması gereken tespit işlemlerinin süresinde yapılmaması nedeniyle Bakanlık veya idarece yaptırılmasından doğan kamu alacağının güvence altına alınması için ilgili taşınmazın tapu kaydındaki arsa payları üzerinde ipotek tesis edilmesi suretiyle mülkiyet hakkının sınırlandırılmasında kamu yararı bulunmaktadır.

Bununla birlikte Anayasa Mahkemesi sekizinci cümlede yer alan ve binanın paydaşlarının “müteselsil” sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, “müşterek ipotek” belirtmesinde bulunulacağını öngören düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Paydaşlardan herhangi biri, arsa payı üzerindeki ipoteği kaldırmak istediğinde, tespit masraflarının kendi hissesine düşen bölümünü ödemesinin yeterli olmayacağını, diğer paydaşların ödemeye yanaşmaması hâlinde masrafların tamamını ödemek zorunda kalacağını vurgulayan Mahkeme, binanın paydaşlarının bu şekilde orantılı olmayan yükümlülük altına sokulmasının, Anayasa’nın 13. maddesinde temel hakların sınırlandırılmasının ölçütleri arasında yer verilen “ölçülülük” ilkesine aykırılık oluşturduğunu, amaçlanan kamu yararı ile paydaşların mülkiyet hakkı arasında kurulması gereken adil dengeyi bozduğunu vurgulamıştır. Mahkemeye göre, mülkiyet hakkı sınırsız değildir. Anayasa’nın 35. maddesinde, mülkiyet hakkının “kamu yararı amacıyla” ve “kanunla” sınırlanabileceği, bu hakkın kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı kurala bağlanmıştır. Ancak mülkiyet hakkını sınırlandıran bir düzenlemenin kamu yararı amacıyla ve kanunla yapılması, bunun Anayasa’ya uygun olması için yeterli değildir. Anayasa’nın 13. maddesi uyarınca, bu sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gereklerine uygun ve ölçülü olması, hakkın özüne dokunmaması da gerekir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği de buna paralel olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ya da idare tarafından yaptırılan tespitin masraflarının tapu siciline işlenmeksizin maliklerden tahsil edilmesini öngörmüştür.  Yönetmeliğe göre malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise Bakanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

3. Kamu Binalarında Riskli Yapı Tespit Masrafları

Çevre ve Şehircilik Bakanlığına göre kamu binalarında yapılacak tespitin masrafı malik kamu idaresince karşılanmalıdır. Bir kamu idaresinin mülkiyetinde olup da bir diğer kamu idaresine tahsis edilmiş taşınmaların riskli yapı tespit masraflarının, adına tahsis yapılan kamu idaresi tarafından ödenmesi gerekir. Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde “Tahsisli taşınmazlarla ilgili olarak harcamalara katılma payı da dâhil olmak üzere her türlü malî yükümlülükler ve diğer giderler, tahsis yapılan kamu idaresi tarafından ödenir.” hükmü de tespit masraflarının, adına tahsis yapılan kamu idaresi tarafından ödeneceğini göstermektedir.

[1]   Söz konusu fıkra hükmü şu şekildedir: “(4) Başvuru, kanunun, kanun hükmünde kararnamenin veya Türkiye Büyük Millet Meclisi İçtüzüğünün sadece belirli madde veya hükümleri aleyhine yapılmış olup da, bu madde veya hükümlerin iptali kanunun, kanun hükmünde kararnamenin veya Türkiye Büyük Millet Meclisi İçtüzüğünün diğer bazı hükümlerinin veya tamamının uygulanamaması sonucunu doğuruyorsa, keyfiyeti gerekçesinde belirtmek şartıyla Mahkeme, uygulama kabiliyeti kalmayan kanunun, kanun hükmünde kararnamenin veya Türkiye Büyük Millet Meclisi İçtüzüğünün bahis konusu öteki hükümlerinin veya tümünün iptaline karar verebilir.”

Riskli-Yapi-Tespit-Masraflari-Nasil-Tahsil-Edilebilir
Riskli Yapı Tespit Masrafları Nasıl Tahsil Edilebilir?
Yorum Yap

Yorum Yap