Kentsel Dönüşümde Kira Yardımını Kimler Alabilir?

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘un 5. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Bu hükümlerin uygulaması, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinde açıklanmıştır.

Bu hükümlere göre kentsel dönüşüm kira yardımını kimler alabilir:

1. Kentsel dönüşüm alanındaki konut veya işyeri malikleri,
2. Kentsel dönüşüm alanındaki gecekondu sahipleri
3. Kentsel dönüşüm alanındaki konutlarda kapıcılar
4. Sınırlı ayni hak sahibi olup ikamet edenler veya işyeri işletenler
5. Kiracı olarak ikamet edenler veya işyeri işletenler
6. Yapıları malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullanan kişiler
7. Taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlar

Kanunun 5. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Buna karşılık Yönetmelikte sadece “Yönetmeliğin 16. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.” hükmü yer almaktadır. Bu anlamda, Yönetmelikte, Kanundaki ifadenin ikili bir ayrıma tabi tutularak farklı hükümler getirildiği görülmektedir.

Bakanlıkça çıkarılan Kılavuz, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların maliklerini, yapıda ikamet etmek şartı ile kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerini de hak sahibi olarak görmektedir. Kılavuza göre, risk teşkil ettiği gerekçesi ile 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesi kapsamında ilgili idarece tahliyesi sağlanan ancak riskli yapı tespit raporu tahliyeden sonra düzenlenen yerlerde maliklerin, söz konusu riskli yapıda ikamet eden kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin kira yardımı başvuruları olumlu değerlendirilebilir. Bu bakımdan Kılavuzun, Kanun ile paralellik sağladığı görülmektedir.

1) Kentsel Dönüşüm Alanındaki Konut veya İşyeri Malikleri

Yönetmeliğin 16. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine kira yardımı yapılabileceği konusunda bir duraksama yoktur.

Riskli yapı için Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı ancak yapının yıkımının henüz gerçekleştirilmediği tarihte bağımsız bölümün satılması durumunda, Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı tarihte malik olan hak sahibi kira yardımından faydalanmamış ise yeni malik kira yardımı için başvurabilir. Ancak, eski malikin kira yardımı başvurusu yaptıktan sonra veya ödemeleri başladıktan sonra yapının yıkılmış olması ve arsa haline dönüşmüş olması sebebiyle taşınmazın satışı arsa satışı olduğundan yeni malikin kira yardımı başvurusu dikkate alınmaz.

a) Hisseli (Paylı Mülkiyette) Kira Yardımı

Elbirliği mülkiyetinin olduğu taşınmazlarda; mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin sağlanması halinde maliklere hisseleri oranında kira yardımı yapılacaktır. Mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmemiş ise, mirasçılık belgesinde belirtilen hisse oranlarına veya hisse oranlarını gösteren bina emlak vergisi beyannamesine veya hisse oranlarını gösteren mahkeme kararına istinaden de maliklere hisseleri oranında kira yardımı yapılabilecektir.

Bağımsız bölümün hisseli olduğu başvurularda, her hak sahibi, hissesi oranında kira yardımından faydalanabileceği için her hak sahibi adına ayrı ayrı başvuru dilekçesi alınır.

Aynı bağımsız bölüm üzerinde hissedar olanlar, kira yardımı haklarını noterden verecekleri muvafakatname/feragatname ile diğer hissedarlara devredebilir. Verilecek muvafakatnamede/ feragatnamede “söz konusu bağımsız bölümden dolayı alınacak kira yardımı hakkından diğer hissedar lehine feragat edildiğinin, 6306 sayılı Kanun kapsamından Bakanlıktan hiçbir hak ve talepte bulunulmayacağının ve faiz desteğinden de yararlanılmayacağının” açıkça belirtmesi gerekir.

Keza, aynı Yapı Kimlik Numarasındaki bağımsız bölümlerde hissedar olanlar, kira yardımı haklarını noterden verecekleri muvafakatname/feragatname ile diğer hissedarlara devredebilir. Verilecek muvafakatnamede/feragatnamede “söz konusu bağımsız bölümden dolayı alınacak kira yardımı hakkından diğer hissedar lehine feragat edildiğinin, 6306 sayılı Kanun kapsamında Başkanlıktan hiçbir hak ve talepte bulunulmayacağının ve faiz desteğinden de yararlanılmayacağının” açıkça belirtilmesi gerekir.

Ayrıca söz konusu muvakatname/feragatname ile yapılan başvurularda bir T.C. Kimlik Numarası/Vergi Kimlik Numarası için bir konut ve bir işyeri başvurularında ayrı ayrı olmak üzere bir hak sahibinin hisse oranının toplam da 1/1 hisse oranını aşmaması gerekir.

Kira Yardımı Kılavuzuna göre, elbirliği mülkiyetinin olduğu taşınmazlarda; mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin sağlanması halinde maliklere hisseleri oranında kira yardımı yapılır. Mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmemiş ise, mirasçılık belgesinde belirtilen hisse oranlarına veya hisse oranlarını gösteren Bina Emlak Vergisi Beyannamesine veya hisse oranlarını gösteren mahkeme kararına istinaden de maliklere hisseleri oranında kira yardımı yapılabilir.

b) Maliki Vefat Etmiş Yapılarda Kira Yardımı

Kira yardımı başvurusunda verilen tapunun vefat eden 1., 2. ve 3. derece kan ve kayın hısımlarından birine ait olması halinde, mirasçı olduğu mirasçılık belgesiyle tespit edilen başvuru sahipleri, işbu Kılavuzda belirtilen diğer şartları da sağlaması kaydıyla A.R.A.A.D. Bilgi Sisteminden girişleri sağlanarak mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında kira yardımından faydalanabilir.

Mirasçılık yoluyla intikal eden arsa paylı tapularda vefat eden kişinin adına kayıtlı bina emlak vergi beyannamesi ile kira yardım başvurusu yapılabilir.

c) Arsa Paylı Taşınmazlarda Kira Yardımı

Bağımsız bölümü belli olmayan arsa paylı yapılarda, kira yardımı ödemeleri, bağımsız bölüm tapuda belirtilmediğinden, riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres ve ada/parsel bilgileri ile uyumlu olacak şekilde bağımsız bölümü, bağımsız bölümdeki hisse oranını gösteren ve yapının Yapı Kimlik Numarası alındığı tarih itibariyle geçerli olan Bina Emlak Vergi Beyannamesindeki bina hisse oranlarına göre yapılır.

Arsa paylı tapularda hissesi bulunan maliklerden biri tarafından yapılan kira yardımı başvurularında; söz konusu riskli yapının tek bir bağımsız bölüm olması durumunda ibraz edilen Bina Emlak Vergi Beyannamesi tam hisse oranında ise, 1/1 hisse oranında kira yardımı alabilmesi için arsa paylı tapuda bahsi geçen diğer hak sahiplerinden de feragatname talep edilmesi gerekir.

d) Birden Fazla Evi Olan Kira Yardımı Alabilir Mi?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Kentsel Dönüşümde Birden Fazla Evi Olan Kira Yardımı Alabilir Mi?

e) Bir Yapı İçin Birden Fazla Kişinin Kira Yardımı Başvurusu

Kira Yardımı Kılavuzuna göre, malikin ve riskli yapıda ikamet eden kiracının veya sınırlı ayni hak sahibinin aynı bağımsız bölümden dolayı kira yardımı için başvurması durumunda, işbu Kılavuzda belirtilen şartların sağlanması halinde hem malik ve hem de riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kira yardımından faydalanabilecektir.

Ayrıca riskli olarak tespit edilen bir bağımsız bölüm için (konut/işyeri) evlilik birliği devam eden eşlerden birinin malik, diğerinin de kiracı olarak kira yardımına başvurması durumunda ise, birbirlerinin kiracısı olmaları da mümkün olmayacağından, birlikte ikamet edip etmediklerine bakılmaksızın, eşlerden birinin malik, diğerinin ise kiracı olarak kira yardımından faydalanabilmesi mümkün değildir.

6306 sayılı Kanun kapsamında, riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir yapının aynı bağımsız bölümünde, aile bireylerinin (1., 2. ve 3. dereceden kan ve kayın hısımlarının) birlikte ikamet etmeleri halinde, malik ve kiracı olarak kira yardımından faydalanabilmeleri mümkün değildir. Fakat malik, söz konusu riskli yapıda ikamet etmiyor ise, 1., 2. ve 3. dereceden kan ve kayın hısımlarından riskli yapıda ikamet eden aile bireyi kiracı olarak, ikamet etmeyen malik de malik olarak kira yardımından faydalanabilecektir.

2) Kentsel Dönüşüm Alanındaki Gecekondu Sahipleri

Yönetmeliğin 16. maddesine göre, gecekondu sahiplerinden;

1) Riskli yapılarda birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar,

2) Riskli ve rezerv yapı alanlarında (a) bendi uyarınca hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda,

3) Kanunun ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda ise 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda,

kira yardımı yapılabilir.

3) Kentsel Dönüşüm Alanındaki Kapıcılar

Yönetmeliğin 16. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarda kapıcı olup, kapıcı dairesinde ikamet edenlere aylık kira bedelinin beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

Kira Yardımı Kılavuzuna göre, riskli yapıda kapıcı (apartman görevlisi) olarak ikamet edenler, apartman görevlisi olarak çalıştıklarını belgelendirmeleri (noter onaylı karar defteri veya SGK’dan alınmış aylık hizmet listesi ile) halinde aylık kira bedelinin beş katı kadar defaten kira yardımından faydalanabilecektir. Ancak, Risk Tespit Raporu’nda apartman görevlisi dairesinin görülmemesi nedeniyle A.R.A.A.D. Bilgi Sistemine kira girişinin yapılamaması durumunda; söz konusu Riskli Yapı Tespit Raporu’nu düzenleyen lisanslı kuruluş tarafından bağımsız bölüm sayısının düzeltilmesi ve Müdürlüğün/Belediyenin Risk Tespit Raporu’nu onaylanmasını müteakip hak sahiplerinin talepleri değerlendirilebilecektir.

4) Kentsel Dönüşüm Alanındaki Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olup İkamet Edenler veya İşyeri İşletenler

Yönetmeliğin 16. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarda aynî hak sahibi veya kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere aylık kira bedelinin beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

Yönetmeliğin 16. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarda işyeri işletenlere birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

5) Kentsel Dönüşüm Alanındaki Kamu Lojmanlarında İkamet Eden Kiracılara Kira Yardımı

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen kamu lojmanlarında ikamet eden kiracılar da kira yardımından yararlanabilirler. Kamu lojmanlarında Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı tarihte ikamet ettiğine dair Riskli Yapı Tespit Raporu’nda belirtilen adres bilgileri ile uyumlu ilgili kurumdan alınan lojman tahsis belgesi ve tahliye yazısı ile de ikamet şartı sağlanmış olur.

6) Kentsel Dönüşüm Alanındaki Yapıları Malik, Kiracı Ve Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullanan Kişiler

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesinin 2. fıkrasına göre uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup riskli yapıyı kullanmakta olan kişilere de birinci fıkra hükümleri uygulanabilir.

Bu fıkra kapsamındaki kişiler, riskli yapıları kullanmakta olup da malik, malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet eden veya bu yapılarda işyeri bulunanlar dışındaki kişilerdir. Anayasa Mahkemesinin 27.2.2014 tarihli ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararında da vurgulandığı üzere bu kişiler, mülkiyet hakkı bulunmamasına ve/veya imar-iskân mevzuatına uygun olarak yapılmamasına rağmen ilgili taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıları (özellikle gecekonduları) kullanan kişilerdir. Kanun’un 5. maddesinin 2. fıkrasıyla, bunlara da geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilmesi imkânı tanınmıştır.

Kanun kapsamındaki yapıları malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullanan gerçek veya tüzel kişiler, Kanunun 5. maddesine göre çıkarılan 2016/8663 sayılı “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı” ile hak sahibi sayılmışlardır. Bunlara da kira yardımı yapılabilmektedir.

Ancak malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve işyeri sahibi dışında kalanlara kira yardımı yapılabilmesi için “uygulamanın gerektirmesi” şarttır. 5. maddenin 2. fıkrasında “uygulamanın gerektirmesi hâlinde” bu yardımların yapılabileceği belirtilmiştir.

Üstelik 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesine göre inşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır.