1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

İmar Planlarında Yapı Nizamları: Ayrık, Bitişik, Blok Nizam Nedir?


İmar Planlarında Yapı Nizamı Nedir?

Yapı nizamı; uygulama imar planı ile belirlenen ayrık nizam, blok nizam ve bitişik nizamdan biridir. İmar planında belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır. 

Yapı Nizamları Nelerdir? İnşaat Nizamı Çeşitleri Nelerdir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği üç tür yapı nizamı öngörmektedir. Bunlar; ayrık, bitişik ve blok nizamlardır. Yönetmelikte her üç yapı nizamının da tanımı yapılmıştır. İmar Yönetmeliğinin “tanımlara” ilişkin bölümleri imar planlarına ve belediyelerin imar yönetmeliklerine göre öncelikle uygulanır. Bu nedenle belediyelerin, imar planları ile ya da kendi imar yönetmelikleri ile bu tanımları değiştirmeleri mümkün değildir.

3194 sayılı İmar Kanununun 3. maddesinde, herhangi bir sahanın her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu yerin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı, anılan Kanunun 5. maddesinde ise nazım imar planları varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hali hazır haritalar üzerine yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgenin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme, yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları gösteren ve uygulama imar planının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bir bütün olan planlar, uygulama imar planı ise, nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer ayrıntıları ile gösteren planlar olarak tanımlanmıştır.

İmar Planında Yapı Nizamı Belirtilmemişse

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 8. maddesine göre imar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır. Birden fazla yapının inşa edilebileceği ve bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce onaylanmış olan uygulama imar planı kararı ile serbest nizam kararı verilen parsellerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi ayrık, blok veya bitişik nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir.

Yapı nizamı imar planında aşağıdaki şekilde gösterilir.

İmar Planında Yapı Nizamının Gösterimi

1) Ayrık Nizam Nedir? İmar Planında Ayrık Nizam Gösterimi Nasıl Olur?

Ayrık nizam, hiç bir yanından komşu parseldeki binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. Ayrık nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.

a) Ayrık Nizam Gösterimi

Ayrık nizam imar planında A harfi ile gösterilir. Aşağıdaki şekilden de görüleceği üzere, A harfi yapı nizamını, onun karşısındaki, 4 rakamı, kat adetini, üstteki 5 rakamı ön bahçe mesafesini, alttaki 3 rakamı ise yan bahçe mesafesini gösterir.

b) Ayrık Nizam Örneği

Ayrık nizamda yapılar aşağıdaki gibi şemalandırılır.

 Ayrık Nizam Örneği

c) Ayrık Nizam Çekme Mesafeleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre; a) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) metreden,

b) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) metreden,

c) 10 kata kadar (10 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) metreden,

d) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde ayrık nizamda an bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) metreden,
az olamaz.

d) Ayrık Nizam-Bitişik Nizam Farkı

Bitişik nizam ile ayrık nizamı birbirinden ayıran en önemli husus, yan parseldeki yapı ile olan mesafedir. Bitişik nizamda yan parseldeki yapı ile bitişik bir yapı yapılır. Buna karşılık ayrık nizamda her bir parseldeki yapı, diğer parsellerdeki komşu yapılarla bitişik olamaz.

2) Ayrık İkiz Nizam Ne Demek?

Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan nizamlara ikili nizam veya ikiz nizam denilmektedir. Bunlar uygulamada bazen “ayrık ikiz nizam” olarak adlandırılmakta ve uygulama imar planlarında da bu şekilde gösterilmektedir. Bununla birlikte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre bu tanımlama hatalıdır. Bu yönetmeliğin 4. maddesine göre bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir.

3) Blok Nizam Nedir? İmar Planında Blok Nizam Gösterimi Nasıl Olur?

a) Blok Nizam Nedir?

Blok nizam, imar planı veya Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir.

b) Blok Nizam Örnekleri

İmar Planında Blok Nizam Gösterimi

c) Blok Nizam Gösterimi

Blok nizam imar planında aşağıdaki şekilde gösterilir. Burada BL harfi, yapı nizamı olan blok nizamı, karşısındaki 3 rakamı ise kat adedini göstermektedir.

Blok Nizam Gösterimi

ç) Blok Nizam Bitişik Nizam Farkı

Bitişik nizam, birden fazla parseldeki birden fazla yapıyı ifade eder. Yani bitişik nizamda bitişik olan birden fazla ayrı yapı vardır. Buna karşılık, blok nizam tek yapının birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamını ifade etmektedir.

d) Blok Nizam İnşaat Kuralları

Blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.

Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz. Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.

e) Blok Nizam Çekme Mesafeleri

a) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi 6.00 metreden,

b) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi toplamı + (9.00) metreden,

c) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi toplamı + (12.00) metreden,

ç) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi + (5.00) metreden, az olamaz.

4) Bitişik Nizam Nedir? İmar Planında Bitişik Nizam Gösterimi Nasıl Olur?

Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. 

a) İmar Planında Bitişik Nizam Gösterimi

Bitişik nizam imar planında aşağıdaki şekilde gösterilir. Burada B harfi yapı nizamı olan bitişik nizamı, karşısındaki 3 rakamı ise kat adedini göstermektedir.

bitişik nizam plan örnekleri

b) Bitişik Nizam Örnekleri

c) Bitişik Nizam İmar Ada Uzunluğu

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin 21. maddesine göre yeni planlanan alanlarda bitişik nizamda teşekkül edecek imar adalarının uzunluğu 75 m’den fazla olamaz. Uzunluğu 75 m’den fazla olan bitişik nizam yapı adalarında, yangın güvenliği ve erişim kontrolüne ilişkin düzenlemeler yapılır ve önlemler plan müellifi tarafından plan notunda belirtilir.

d) Bitişik Nizam İnşaat Kuralları

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesine göre, bitişik nizam parsellerde, bitişik binaların temellerinin alt kotundan daha aşağıya inilmesinin statik bakımdan risk içermesi nedeniyle otopark ihtiyacının parselinde karşılanamaması durumunda otopark ihtiyacının genel otoparkta karşılanması mümkündür.

Bitişik nizam binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanır. Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.

Bitişik nizam yapılaşma dolayısıyla şevli temel çukuru açılmasının mümkün olmadığı durumlarda, su yalıtım malzemesinin uygulanacağı betonarme çanak iksa sisteminden ayrı inşa edilerek, su yalıtımı malzemesi tekniğine uygun olarak bu çanağın iç yüzeylerine uygulanır.

f) Bitişik Nizam Arsa Alınır Mı?

İmar planı ve yapılaşma koşulları açısından bitişik nizam arsaların diğerlerinden farklı bir yönü bulunmamaktadır. Bitişik nizam arsaların, özellikle ayrık nizam arsalardan en büyük farkı, yapılacak yapının, yan parselde yapılacak olan veya zaten mevcut olan yapıya bitişik olma zorunluluğudur. Bu durum ise farklı parsellerdeki yapıların bir arada olması sonucunu doğuracağı için çeşitli iletişim sorunlarını ve anlaşmazlıkları gündeme getirebilecektir.

5) Serbest Nizam Nedir? Serbest Nizam Yapılaşma Nedir?

Aslında, planlama hukukunda serbest nizam diye bir yapı nizamı bulunmamaktadır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yapı nizamı kavramını “Yapı nizamı: Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık, blok ve bitişik nizamdan biri” olarak tanımlamıştır. Bununla birlikte uygulamada serbest nizam diye bir inşaat nizamının varlığı kabul edilmekte ve bununla parsel malikinin yapısını dilediği nizamda yapması kastedilmektedir.

Eskiden yürürlükte olan Tip İmar Yönetmeliğine göre, bir parselde birden fazla yapının inşa edilebildiği hallerde imar planı ile serbest nizam kararı verilen hallerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi her üç nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir.

6) İnşaat Nizamları Konusunda Sık Yapılan Sorgulamalar

b-3 imar nedir: Bu ifade bitişik nizam 3 kat anlamına gelir.

imar planında b-3 ne demek: Bu ifade bitişik nizam 3 kat anlamına gelir.

b-4 imar nedir: Bu ifade blok nizam 4 kat anlamına gelir.

inşaat nizamı b ne demek: Bu ifade inşaat nizamının blok nizam olduğunu gösterir.

bl-3 imar ne demek: Bu ifade blok nizam 3 kat anlamına gelir.

bl-4 imar nedir: Bu ifade blok nizam 4 kat anlamına gelir.

inşaat nizamı bl ne demek: Bu ifade inşaat nizamının blok nizam olduğu ve buna göre inşaat yapılması gerektiği anlamına gelir.

inşaat nizamı blok ne demek: Bu ifade inşaat nizamının blok nizam olduğu ve buna göre inşaat yapılması gerektiği anlamına gelir.

inşaat nizamı a ne demek: Bu ifade inşaat nizamının ayrık nizam olduğu anlamına gelir.

inşaat nizamı ai ne demek: Bu ifade inşaat nizamının ayrık ikiz nizam olduğu anlamına gelir.

imar planında ai ne demek: Bu ifade inşaat nizamının ayrık ikiz nizam olduğu anlamına gelir.

inşaat nizamı i ne demek: Bu ifade inşaat nizamının ikiz nizam olduğu anlamına gelir.

inşaat nizamı s ne demek: Bu ifade inşaat nizamının ayrık serbest nizam olduğu anlamına gelir.

İmar Planlarında Yapı Nizamları: Ayrık, Bitişik, Blok Nizam Nedir?

Yorum Yap