İçindekiler
- Taban Alanı Nedir?
- TAKS Nedir? Taban Alanı Kat Sayısı Nedir?
- Taban Alanı TAKS Nasıl Hesaplanır? TAKS Hesaplama Formülü?
- Taban Alanı Nasıl Bulunur? TAKS Nasıl Hesaplanır?
- Taban Alanı Kat Sayısı Nasıl Hesaplanır? Taban Alanı Kat Sayısı Hesaplama Formülü Nedir?
- TAKS (Taban Alanına) Dahil Olmayan Yapılar
- İmar Planlarında En Küçük Parsel Yüzölçümü
- İmar Planlarında Kat Yüksekliği Nasıl Belirlenir?
Bu yazımızda imar planlarının uygulanması açısından taban alanı kavramı ile taban alanı kat sayısı (TAKS) kavramını açıklamaya çalışacağız. Taban alanı, bir parsel üzerinde yapılacak yapının parsel üzerinde kaplayacağı alanı belirtmesi bakımından önem taşımaktadır.
İmar Planlarında Yoğunluk Bölgelemesi
Yoğunluk bölgelemesi, belli bir miktar (genellikle hektar) başına düşen nüfusun planlanmasıdır. Oturma bölgelerindeki yoğunlukların düzenlenmesinde, konutların yeterli güneş ışığı ve hava alması dikkate alınmaktadır. Yoğunluk bölgelemesinin;
a) Yapının arsa üzerinde kapsayacağı alana ilişkin sınırlamaların belirlenmesi (TAKS, KAKS, yapının parsel üzerindeki konumu).
b) En küçük parsel yüzölçümü ile parselin yatay genişlik ve derinlik boyutlarının tespit edilmesi,
olmak üzere en temel iki aracı bulunmaktadır. Bu iki araç kullanılarak hem parselin boyutları, hem de parsel üzerinde yapılacak yapının boyutları, yüksekliği ve bahçe mesafeleri tespit edilmekte, tespit edilen bu hususlar plan paftası ve notları ile imar planına yansıtılmaktadır.
Bunlardan yapının arsa üzerinde kapsayacağı alana ilişkin sınırlamaların belirlenmesi (TAKS ve En küçük parsel yüzölçümü ile parselin yatay genişlik ve derinlik boyutlarının tespit edilmesi) bu yazının konusudur). Emsal (KAKS) konusunu ise şu yazımızda incelemiştik: Emsal Nedir, Nasıl Hesaplanır? KAKS Nedir, Nasıl Hesaplanır?
Taban Alanı Nedir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre taban alanı; bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Yapıların tabi zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alan taban alanı (TAKS) olarak tanımlanıyor.
TAKS Nedir? Taban Alanı Kat Sayısı Nedir?
Taban alanı kat sayısı (TAKS) ise taban alanının imar parseli alanına oranını ifade eder. Taban alanı kat sayısı (TAKS); taban alanının imar parseli alanına oranını ifade eder. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20. maddesine göre tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde etrafı açık bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda taban alanı, zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle belirlenen alandır.
TAKS ve KAKS imar planlarında şu şekilde gösterilir.
Taban Alanı TAKS Nasıl Hesaplanır? TAKS Hesaplama Formülü?
Şematik gösterimdeki TAKS oranı, parsel yüzölçümü ile çarpılarak parsel üzerinde yapılacak yapının en fazla ne kadarlık alan kaplayacağı hesaplanır. Örneğin 1000 m2 yüzölçümlü parselin TAKS oranı 0,30 ise yapılacak yapı en fazla 300 (1000×0,30) m2 alanı kapsayabilir.
TAKS hesaplama formülünü şu şekilde yazabiliriz: TAKS= Yapının Taban Alanı/Parselin Yüzölçümü
Taban Alanı Nasıl Bulunur? TAKS Nasıl Hesaplanır?
Taban alanı ve TAKS’ın belirlenmesinde şu hususlar dikkate alınır:
– Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.
– Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır. “İmar parsellerinin değişikliğe konu olup da kamuya terk edilmesi gereken alanlar içermesi ve bu alanların kamuya bedelsiz terkine ilişkin imar planında hüküm olması halinde taban alanı ve emsal hesabı, imar planında belirtilen hükümlere göre yapılabilir.” şeklinde yer alan ve parsel maliklerinden terk karşılığı emsal artışı öngören hüküm kaldırılmıştır.
– Keza Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20. maddesine göre taban alanı, net imar parsel alanı üzerinden uygulama imar planıyla veya planda belirlenmemiş ise bu Yönetmelikle belirlenir. Bu durumda, bu Yönetmelikle tanımlanan TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre belirlenen taban alanının küçük olanı uygulanır. Tamamen toprağın altında kalan kısımları hariç, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı, hiçbir şekilde taban alanı katsayısı ile belirlenen taban alanını geçemez.
– Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.
– İster imar planı, isterse Yönetmelik hükmüyle belirlensin, yapı için hazırlanacak projelerde taban alanının, planda ya da Yönetmelikte belirlenen oranı geçmesi mümkün değildir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 6. ve 7. fıkralarına göre, tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde planla veya bu Yönetmelikle öngörülen taban alanının dışında, bu Yönetmelikle izin verilenler hariç yapı yapılamaz. Planlarda blok ölçüleri veya kitle verilmiş parsellerde uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa, kitle ölçüleri yapının tabii veya tesviye zeminin üzerinde kısmen veya tamamen açığa çıkan, açık ve kapalı çıkmalar hariç bütün katlarının ölçülerini ifade eder.
– Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde etrafı açık bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda taban alanı, zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle belirlenen alandır.
Uygulama imar planında ölçekli olarak gösterilen şematik olmayan blok yerleşim çizimleri taban alanı ve çekme mesafelerini gösterir.
Uygulama imar planında belirlenmemişse bu Yönetmelikle tanımlanan TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre belirlenen taban alanının küçük olanı uygulanır.
Tamamen toprağın altında kalan kısımları hariç, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı, hiçbir şekilde taban alanı katsayısı ile belirlenen taban alanını geçemez.
Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde planla veya bu Yönetmelikle öngörülen taban alanının dışında, bu Yönetmelikle izin verilenler hariç yapı yapılamaz.
Planlarda blok ölçüleri veya kitle verilmiş parsellerde uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa, kitle ölçüleri yapının tabii veya tesviye zeminin üzerinde kısmen veya tamamen açığa çıkan, açık ve kapalı çıkmalar hariç bütün katlarının ölçülerini ifade eder.
Taban Alanı Kat Sayısı Nasıl Hesaplanır? Taban Alanı Kat Sayısı Hesaplama Formülü Nedir?
Binanın kat adetini (yani kaç kaç yapılabileceğini) hesaplamak için KAKS (emsal) ve TAKS kullanılabilir. Bu hesaplamada KAKS/TAKS oranı binanın kat adedini verir. Ya da bunu tersinden söylersek TAKS oranını binanın kat adeti ile çarparsak KAKS oranını buluruz. Yani KAKS= Kat Adedi x TAKS. Örneğin TAKS 0,30 ve h=12,50 ise bina 4 katlı demektir. Bu durumda KAKS= 4 x 0,30 = 1,20 bulunur.
TAKS (Taban Alanına) Dahil Olmayan Yapılar
Aşağıdaki kullanımlar taban alanına dâhil edilmez: a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma ve süs havuzu,
c) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri,
d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi ile yangın güvenlik holleri,
e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar,
f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi, g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları, h) Açık otoparklar, ı) Giriş saçakları (markizler).
İmar Planlarında En Küçük Parsel Yüzölçümü
En küçük parsel yüzölçümünün belirlenmesinin; biri en küçük parsel cephesinin, diğeri en küçük parsel derinliğinin belirlenmesi olmak üzere iki yönü bulunmaktadır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre parsel cephesi, parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde ve köşe başı parsellerde dar kenar, parsel ön cephesidir. Parsel derinliği ise, parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.
Parsel cephesi ve parsel derinlikleri genellikle imar planlarıyla belirlenmektedir. Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 6. maddesine göre, imar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur.
Ancak bu tespit sırasında aşağıdaki şartlar ihlâl edilemez.
En Küçük Parsel Genişliği
| İkamet ve ticaret bölgelerinde | 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde | Bitişik nizamda: 6.00 metre |
| Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 6.00 m. | ||
| Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 6.00 m. | ||
| 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde | Bitişik nizamda: 9.00 m. | |
| Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 9.00 m. | ||
| Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 9.00 m. | ||
| 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde | Bitişik nizamda: 12.00 m. | |
| Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 12.00 m. | ||
| Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplanı + 12.00 m. | ||
| Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde | Bitişik nizamda: 5.00 m. | |
| Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 5.00 m. | ||
| Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplam + 5.00 m. | ||
| Sanayi bölgelerinde | 30.00 m. | |
| Akaryakıt istasyonlarında | 40.00 m. | |
| Konut dışı kentsel çalışma alanları | 40.00 m. | |
| Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır. | ||
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Göre En Küçük Parsel Genişlikleri
En Küçük Parsel Derinliği
| Konut ve ticaret bölgelerinde | Ön bahçesiz nizamda, en az 13.00 m. |
| Ön bahçeli nizamda, en az ön bahçe mesafesi + 13.00 m. | |
| Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde | Ön bahçesiz nizamda, en az 5.00 m. |
| Ön bahçeli nizamda, en az ön bahçe mesafesi + 5.00 m. | |
| Küçük sanayi bölgelerinde | Ön bahçesiz nizamda, en az (6.00) m. |
| Ön bahçeli nizamda, en az ön bahçe mesafesi + (6.00) m. | |
| Sanayi bölgelerinde | En az 30.00 m. |
| Akaryakıt İstasyonlarında | En az 40.00 m. |
| Konut dışı kentsel çalışma alanları | En az 40.00 m. |
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Göre En Küçük Parsel Derinlikleri
Parsel alanları, konut dışı kentsel çalışmaları alanlarında 2000 m2’den az olamaz. Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
İmar Planlarında Kat Yüksekliği Nasıl Belirlenir?
Yükseklik bölgelemesi, imar planı içinde bulunan çeşitli bölgelerin bina yüksekliklerinin tespit edilmesidir. Danıştay, aynı sokaktan cephe alan binalara eşit yükseklik verilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Planlı alanlarda bina yükseklikleri ile ilgili hükümler Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yer almaktadır. Yönetmeliğin 9. maddesine göre; bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önceki mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş parsellerde;
a) Bina kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere belirlenir:
| İmar Planına Göre Yol Genişliği (Metre) | Konut, Ticaret ve Kombinasyonları Bölgelerinde Kat Adedi (Bodrum Kat Hariç) | Sanayi Bölgelerinde Kat Adedi (Bodrum Kat Hariç) |
| Yol ≤ 7.00 | 2 | 1 |
| 7.00 < Yol ≤ 10.00 | 3 | 2 |
| 10.00 < Yol ≤ 12.00 | 4 | 2 |
| 12.00 < Yol ≤ 15.00 | 5 | 2 |
| 15.00 < Yol ≤ 20.00 | 6 | 2 |
| 20.00 < Yol ≤ 25.00 | 8 | 3 |
| 25.00 < Yol ≤ 35.00 | 10 | 3 |
| 35.00 < Yol ≤ 50.00 | 14 | 4 |
| 50.00 ≤ Yol | >14 | 4 |
b) Bu maddenin uygulanmasındaki yol genişlikleri, parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği veya planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun genişliği esas alınır.
c) Kat adetleri, binanın kot aldığı noktaya göre hesaplanır. Ancak artan kat yüksekliğinden faydalanılmak suretiyle binanın hiç bir cephesinde bodrum katlar hariç kat sayısı artırılamaz. İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde bu esaslar ile binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2 metre eklenmek suretiyle belirlenen subasman kotu dikkate alınır.
