Belediye Kanunu Kapsamında Yapılan Kentsel Dönüşümde Kimler Hak Sahibi?

Belediye Kanunu’nun 73. maddesi hak sahibi olarak iki grup tanımlamıştır. Bunlardan birincisi kentsel dönüşüm alanında kendisi adına tapuda tescilli taşınmazı bulunan kişilerdir. İkinci grup ise 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun’a göre hak sahibi olanlardır. 73. maddenin 7. fıkrasına göre kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. Şimdi sırasıyla, Kanun’un hak sahibi olarak gördüğü kişileri açıklayalım.

1. Taşınmaz Maliklerinin Kentsel Dönüşümde Hakları

Kanun’un hak sahibi olarak gördüğü ilk grup taşınmaz malikleridir. Malik ifadesinden kasıt, kentsel dönüşüm alanı içerisinde kendi adına kayıtlı taşınmazı bulunan kimselerdir.

2. 2981 sayılı Kanuna Göre Hak Sahibi Olanların Kentsel Dönüşümde Hakları

Diğer grup ise 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre hak sahibi olan kişilerdir. 73. maddeye göre kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında 2981 sayılı Kanuna istinaden hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir.

2.a) 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahipliği

Bu kişiler, 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olmakla birlikte henüz tapusunu alamamış kişilerdir. Bu durumda 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olanların kimler olduğunun açıklanması gerekmektedir.

Bir kişinin 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Öncelikle yapının 2981 sayılı Kanunun uygulanacağı yerler içerisinde kalması gerekir. 2981 sayılı Kanunun 2. maddesine göre bu Kanun; belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yapılarda, 6785 sayılı Kanuna 1605 sayılı Kanunla eklenen Ek 7 ve 8. maddeler uyarınca çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 maddesi kapsamına giren alanlarda kalan 10.11.1985 tarihinden önce inşa edilen ve inşa halindeki gecekondular ile imar mevzuatı, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, Yönetmeliğin 1.03 maddesi kapsamına giren alanlar dışında kalan ve 10.11.1985 tarihinden önce inşa edilmiş sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar hakkında uygulanacaktır. Buna karşılık İstanbul ve Çanakkale (özel kanun çıkarılıncaya kadar) Boğazlarında^[2], 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, askeri Yasak Bölgeleri ve Güvenlik Bölgelerinde, Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılarda bu Kanun uygulanmaz. Dolayısıyla yapısı bu alanlarda kalanların 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olmaları söz konusu değildir.

Ek 7 ve 8. maddeler uyarınca çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 maddesi kapsamına giren alanlar , belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca sınırları belirlenerek Bakanlar Kurulu kararı alınmış yerlerden; deniz, ve göl kenarlarına 3 kilometre, nehir kenarlarına 500 metre, 10.000 ila 100.000 arasında nüfuslu belediyeler ile bu belediyelerin mücavir alan sınırına 5 kilometre, 100.000’den fazla nüfuslu belediyeler ile bu belediyelerin mücavir alan sınırına 10 kilometre ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca tesbit edilen metropoliten alan sınırına 25 kilometre mesafedeki yerlerdir.

2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olunabilmesi için gereken ikinci şart, yapının Kanun’dan yararlanabilecek yapılar sınıfında kalmasıdır. 2981 sayılı Kanunun 14. maddesine göre bazı yapılar bu kanundan yararlanamazlar. 

2981 sayılı Kanunun 14. maddesine göre;

i) Her ölçekte imar planında başka maksatla tahsis edilmiş alanlardaki sınai kuruluşlara ait olmayan tehlikeli madde depoları ile imar planında tehlikeli madde depoları için ayrılmış yerlerde bu depolar dışındaki her türlü ruhsatsız yapılar,

ii) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun yapı yasağı koyduğu alanlarda veya Milli Savunma Bakanlığına tahsisli olan veya tahsissiz olarak Milli Savunma Bakanlığınca kullanılmakta olan arsa ve araziler üzerinde inşa edilen yapılardan bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 1 yıl içinde askeri makamlardan muhafazası için izin alınamayan yapılar,

iii) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca ilan edilmiş bulunan “turizm alanlarında” ve “turizm merkezlerinde” imar mevzuatına aykırı inşa edilmiş veya inşası devam eden, ancak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde yürürlükteki çeşitli ölçekli imar planlarıyla getirilmiş bulunan kararlara uygun hale getirilmeyen yapılar,

iv) 05 Haziran 1945 tarihli ve 4749 sayılı Kanunla onaylanış bulunan Sivil Havacılık Anlaşmasının 14 sayılı teknik mania esaslarına uymayan ve havaalanları civarında uygulanmak üzere 7 Ağustos 1978 tarihli ve 7/16130 sayılı Kararnameye göre Ulaştırma Bakanlığınca 1/1000 ölçekli harita üzerinde sınırları belirlenecek saha içinde bulunup da yapımcı veya yapı sahibine yapılan tebliğden itibaren 1 yıllık süre içinde tebliğ esaslarına uygun hale getirilmeyen yapılar,

v) İçme ve kullanma suyu temin edilen ve edilecek olan baraj, göl, gölet gibi satıhda bulunan su kaynaklarının mutlak ve kısa mesafeli koruma alanı ve içme ve kullanma suyu temin edilen yer altı su kaynakları etrafında bırakılan koruma alanı içerisindeki yapılar,

vi) 10 Kasım 1985 tarihinden sonra yapılan gecekondular ile inşaasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ve Çanakkale Boğazında 2 Haziran 1981 tarihinden sonra yapılan gecekondular ile 1 Ekim 1983 tarihinden sonra inşaasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar ,

vii) Karayolları kamulaştırma sınırına tecavüz edilen ve konut olarak kullanılan yapılarla kamulaştırma sınırına 10 metreden daha yakın olan ve konut dışı amaçlarla kullanılan yapılar,

viii) TCDD Genel müdürlüğü mülkiyetinde bulunan gar, istasyon, lojman, liman sahalarıyla demiryolu güzergahları üzerinde TCDD Genel Müdürlüğünün izni alınmadan yapılan yapılar,

ix) Kıyı tanımına giren yerlerde gerçek kişilere veya hukuk tüzel kişilerine ait yapılar.

Ayrıca, 2981 sayılı Kanuna 3290 sayılı Kanunla eklenen ek 3. maddeye göre; cami, mescit, türbe gibi yerlerin sınırları içinde kalan veya bu yerlerin sınırları içinde kalmamakla beraber eserlerin bütünlüğünü bozan yapılar, korunamayacak yapılar olup bunlara tapu veya tapu tahsis belgesi verilmez. Ancak, bu hak sahiplerine başka yerden öncelikle arsa tahsis edilir.

Dolayısıyla bu alanlarda kalan yapıların sahiplerinin, 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahipliği söz konusu değildir.

2981 sayılı Kanun’a göre hak sahipliği için gereken bir diğer şart, gecekonduların sahipleriyle ilgilidir. 2981 sayılı Kanun’a göre bu Kanundan sadece gecekondu hak sahipleri yararlanacaktır. Bu durumda Kanun kapsamında kalan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar da sonuçta bu kişilere verilecektir. Gecekondu hak sahiplerinin kimler olduğu Kanunun 9 ve 13, Yönetmeliğin 4. maddelerinde belirtilmiştir. Buna göre belediye ve mücavir alan sınırları içinde gecekondu hak sahibi; kendisinin, eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırları içinde, metropoliten belediyelerde, büyük şehir belediye ve mücavir alan sınırı içinde bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü konut, bir bölümü işyeri olarak kullanılan bir yapıya veya ev yapmaya müsait bir arsaya sahip olmayan kişidir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında gecekondu hak sahibi ise kendisinin, eşinin veya reşit olmayan çocuğunun; belediye ve mücavir alan sınırı dışında veya bu alanın belirlenmesinde esas alınan belediye ve mücavir alan sınırları içinde; bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü konut, bir bölümü işyeri olarak kullanılan bir yapıya veya ev yapmaya müsait bir arsaya sahip olmayan kişidir.

Son olarak bu kişilerin süresi içinde başvuru yapmış olmaları gereklidir. Kanunun 7. maddesine göre; bu Kanun kapsamına giren bütün yapılardan tek maliki olanların sahibi, apartmanların müteahhitleri veya yöneticileri veya kat maliklerinin her hangi biri veya bunların vekilleri form dilekçe ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise valiliğe bizzat müracaat etmelidir. Müracaat iadeli taahhütlü posta ile de yapılabilir. Posta ile yapılan müracaatlarda dilekçenin postaya verildiği tarih müracaat tarihi sayılır. Başvurular Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanıp valilik ve belediyelerce, dış temsilcilikler için de Dışişleri Bakanlığınca çoğaltılacak form dilekçe ile yapılacak ve bu form dilekçeye Kanunun 8. maddesine göre düzenlenecek tespit ve değerlendirme belgeleri de eklenecektir. Ayrıca; yapılan başvurular için belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında il özel idareleri hesabına milli bir bankaya 2.000.-TL müracaat masrafı olarak yatırılacaktır. Ancak, 16.3.1983 tarih ve 2805 sayılı Kanuna göre yapılmış olan müracaatlar ayrıca bir ücret alınmadan geçerli sayılmış olup bu Kanuna göre istenen belgeler dosyalarına ilave edilecektir.

Hak sahibi olunabilmesi için bu başvuruların süresi içerisinde yapılmış olması gerekir. 24.2.1984 tarih ve 2981 sayılı Kanunun 7. maddesi ile kanunun yürürlüğe girdiği 8.3.1984 tarihinden itibaren 6 aylık bir başvuru süresi tanınmıştır. Ancak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte yurt dışında çalışan işçiler ile daimi görevde bulunanlar ve görevi yurt dışında üç aydan fazla devam edenler için bu süre 12 aydır. Aynı süre içinde yeminli özel teknik bürolara da müracaat edilmesi gerekmektedir. Ancak, anılan maddeye 22.5.1986 tarih 3290 sayılı Kanunla eklenen ve 18.5.1987 tarih, 3366 sayılı Kanunla yeniden düzenlenen yedi ve sekizinci fıkralarla bu süreler içinde müracaat etmeyenler için düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre süresi içinde belediye veya valiliğe müracaat etmeyen kişilere ait yapıların, belediye veya valiliklerce; elektrik, su, kaçak inşaat zaptı veya benzeri kayıtlar veya haritadan incelenerek, ayrıca mahallinde araştırılarak tespit ve değerlendirme işlemleri tamamlanır. Ancak, bu gibi durumlarda 18. maddeye göre alınacak harçlar ve ekli cetvele göre tahakkuk ettirilecek harç beş kat ve peşin olarak alınır. Süresi içinde belediye veya valiliğe müracaat eden fakat 2981 sayılı Kanuna göre kurulan yeminli özel teknik bürolara başvurmayan kişilere ait yapıların belediye veya velilikçe tespit ve değerlendirme işlemleri tamamlanır. Ancak, bu gibi hallerde 18. maddeye göre alınacak harçlar ve ekli cetvele göre tahakkuk ettirilecek harç iki kat ve peşin olarak alınır.

2.b) 2981 sayılı Kanun’a Göre Hak Sahibi Sayılanların 5393 sayılı Kanun Kapsamında Hakları

2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi sayılanların, 5393 sayılı Kanun kapsamında haklarının neler olduğu konusunda açık bir ifade bulunmamaktadır.

Bu kişilere öncelikle kentsel dönüşüm alanından hakları verilecektir. Bu hak, kentsel dönüşüm gerçekleştirildikten sonra ortaya çıkacak bağımsız bölümlerden tahsis yapılması şeklinde olacaktır. Yapılacak tahsisin miktarı konusunda mevzuatta açık bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak 2981 sayılı Kanun’a göre bu Kanun kapsamında tapu tahsis belgesi olanlara 400 m²’ye kadar tahsis yapılabilmektedir. Ancak daha sonra Danıştay tarafından verilen kararlarda, 2981 sayılı Kanun’un amacının kişileri zengin etmek değil, barınma ihtiyaçlarını karşılayacak bir konut sahibi olmalarını sağlamak olduğu vurgulanarak (ileride söz konusu alanın kat karşılığı müteahhide verilmesi durumunda bir adet konut almasını sağlayacak) 125 m² tahsis yapılması hukuka aykırı bulunmamıştır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm alanında gecekondusu bulunan her malike, kentsel dönüşüm sonrasında bir bağımsı bölüm verilmesi, hem 2981 sayılı Kanun’daki genel uygulamaya, hem de kentsel dönüşümün amacına daha uygun olacaktır.

2981 sayılı Kanun kapsamında tapu tahsis belgesi olanlara, gecekondularının bulunduğu alanın satışı yapıldığı için herhangi bir enkaz bedeli ödenmesi söz konusu olmamaktaydı. Tapu tahsis belgesi olanlara 5393 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda enkaz bedeli ödenip ödenmeyeceği konusunda da açık bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak gerek 2981 sayılı Kanun, gerekse 5393 sayılı Kanun kapsamında yapılacak dönüşüm uygulamalarında sadece2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verileceği dikkate alındığında 2981 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olup da kentsel dönüşüm alanında hakları verilmiş olanlara ayrıca bir de enkaz bedeli ödenmesinin zorunlu olmadığı sonucuna varılmaktadır.

3. 2981 sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Gecekondu Sahiplerinin Kentsel Dönüşümde Hakları

73. maddenin 7. fıkrası, 2981 sayılı Kanun’a göre hak sahibi olmayanların durumun da düzenlemiştir. Buna göre 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu durumda, enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir.

Bu fıkra ile ilgili olarak Anayasa Mahkemesi tarafından verilen 23.07.2012 tarihli ve E: 2010/82, K: 2012/159 sayılı kararda, 2981 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olmayanlarla ilgili bu hükümler Anayasa’ya aykırı bulunmamıştır. Anayasa Mahkemesinin bu kararına göre 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahipleri, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalmaksızın, kendilerine ait olmayan arazi veya arsalar üzerine, sahiplerinin rızasını almadan izinsiz yapı yapan ve kanuni düzenlemelerden yararlanamayan kişilerdir. Bu kişilerin ekonomik ve sosyal nedenlerle gecekondu yaptıkları ileri sürülebilir ise de bu nedenlerin kişilere başkalarına ait arsa veya arazilere el koyma hakkı verdiği kabul edilemez. Bu nedenle, bu kişilerin gecekondunun ağaç ve enkaz bedeli dışında bir hakları bulunmamaktadır. Bunun da ötesinde, gecekonduların ıslahı, tasfiyesi ve yeniden gecekondu yapımının önlenmesi amacıyla kabul edilen 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nda, Kanun’a aykırı durumlarını devam ettiren ve sahipleri tarafından yıktırılmayan yapıların, enkazı sahiplerine ait olmak üzere belediyelerce yıktırılacağı ve yıkım masrafının % 10 fazlasıyla ilgiliden alınacağına dair hükümler yer almaktadır. Dava konusu kural, 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahipleri, gecekondunun ağaç ve enkaz bedeli dışında hak sahibi olmasalar da, fiilen oluşan sosyal gerçeği gözeterek, bu kişilere enkaz ve ağaç bedellerinin verilmesi yerine, belediyenin imkânları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı ya da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı yapılabileceğini öngörmektedir. Bu kişilerin gerçekte hak sahibi olmadıkları dikkate alındığında, konut ya da arsa satışının, belediyelerin imkânlarına bağlı kılınmaması, belirli bir bütçeyle kamu hizmeti veren belediyelere altından kalkamayacakları bir sorumluluk yüklemek sonucunu doğurur.

4. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahibi Olanlar ve Olmayanlarla İlgili Olarak İdare Tarafından Tesis Edilen İşlemlere Karşı Dava

Gerek 2981 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlara kentsel dönüşüm alanından hak tanınması ve gerekse hak sahibi olmayanlara enkaz ve ağaç bedeli ödenmesiyle ilgili işlemler, idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle bu işlemlere karşı açılan davalar idari yargı yerinde görülür. Uyuşmazlık Mahkemesinin 11.11.2013 tarihli ve E: 2013/1429, K: 2013/1617 sayılı kararı bu yöndedir.