2981 Sayılı Kanuna Göre Hak Sahipliği ve Tapu Tahsis Belgesi

2981 sayılı Kanun Nedir?

25 Mart 1984 yerel seçimlerinden önce T.B.M.M 2805 sayılı İmar ve Gecekondu Affı Kanununu yürürlükten kaldıran 2981 sayılı Kanunu kabul etmiştir. Bu Kanun daha sonra 3290 ve 3366 sayılı Kanunlarla değişikliğe uğramıştır.

Kanun, imar ve gecekondu yasalarına aykırı olarak yapılmış yapıları hukukileştirmek amacı gütmüş, ancak karmaşık yapısı uygulamada sıkıntı yarattığından istenilen amaca ulaşamamıştır.

Gecekondu Nedir?

Gecekondu, imar ve yapı işlemlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın kendisine ait olmayan arazi ve arsalar üzerinde sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılardır.

İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Nedir?

İmar Mevzuatına Aykırı Yapı: Ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır.

2981 sayılı Kanunun Uygulanacağı Yerler

2981 sayılı Kanun, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş aşağıdaki yerlerdeki yapıları kapsar:

-Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yapılar,

-6785 sayılı İmar Kanununa 1605 sayılı Kanunla eklenen Ek 7. ve 8. maddeler uyarınca çıkarılan Yönetmeliğin 1.03 maddesi kapsamına giren alanlardaki yapılar,

-Yukarıdaki bent kapsamı dışında kalan sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar.

Ancak, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenmiş ve belirlenecek yerlerde, Askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgelerinde ve Türk Silahlı Kuvvetlerine ait hareket, eğitim ve savunma amaçlı yerlerdeki yapılar 2981 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır.

Kanun, İstanbul ve Çanakkale Boğazlarında özel kanun çıkarılıncaya kadar bu alanlardaki yapıların kapsam dışında olduğunu belirtmişti. 3290 sayılı Kanunla değiştirilen kanunun 14/f maddesi ile İstanbul Boğazı sahil şeridi ve ön görünüm bölgeleri ile  Çanakkale Boğazında 2 Haziran 1981 yılından önce yapılan gecekondular ile 1 Ekim 1983 tarihinden önce yapılan veya inşasına başlanan imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar kanun kapsamına alınmıştır.

Kanunun 14/f maddesindeki, “Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgeleri” ibaresi Anayasa Mahkemesinin 25.06.1989 tarih E:1988/61, K:1989/28 sayılı ilamı ile iptal edildiğinden Kanunun İstanbul  Boğazında uygulama kabiliyeti kalmamıştır.

2981 Sayılı Kanundan Yararlanacak Yapılar

Kanunun uygulanacağı yerlerde 10 Kasım 1985 tarihinden önce yapılmış veya sömel betonları dökülmüş olmak kaydıyla;

-Mesken olarak kullanılan yapılar,

-Kısmen mesken, kısmen işyeri olarak kullanılan yapılar,

-Evvelce konut olarak kullanılıp sonradan işyerine çevrilen yapılar,

-İmar mevzuatlarına, ruhsat ve eklerine aykırı tüm yapılar,

bu Kanundan yararlanacak yapılar olarak belirlenmiştir.

Konut müştemilatı niteliğinde olmayan tarımsal tesislerin ve işyerlerinin bu Kanun hükümlerinden yararlanması mümkün değildir.

2981 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahipliği

Bu Kanuna göre kendilerine arazi veya arsa tahsis edilecek kimselerin, kendilerinin, eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırları içinde ev yapmaya müsait arsa veya bir ev veya apartmanın bağımsız bölümüne veya kısmen iş yeri kısmen konut olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir. Büyükşehir Belediyelerinin bulunduğu yerlerde, büyükşehir belediyesi ve mücavir alan sınırları esas alınır. Kanunda gerçek kişiden bahsedildiğinden tüzel kişilerin bu Kanuna göre hak sahibi olmaları mümkün değildir.

Şayet arazi tahsis edilecek kimsenin müşterek veya iştirak halinde malik olduğu bir arsa mevcut ise öncelikle arsanın müstakilen kullanma durumunun olup olmadığının araştırılması gerekir.

Ancak köy nüfusuna kayıtlı ve sürekli köyde oturan kimselerin başka arsa ve arazilerinin bulunması tabiidir.

Tapu Tahsis Belgesi

Bu kanun hükümlerine göre Hazine, belediye ve il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerinde gecekondu sahiplerince yapılan yapıların işgal ettiği alan ilgili kuruluşlarca hak sahiplerine tapu tahsis belgesi verilir. Bu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Tapu tahsis belgesi ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra verilecek tapuya esas teşkil eder. Yargıtay’ın bir kararında belirtildiği gibi, tapu tahsis belgesi taşınmaz mal mülkiyetini nakleden bir belge olmayıp, ait olduğu taşınmaza ilişkin olarak üzerinde yapısı bulunan kişiye karşı kayıt malikinin mülkiyet hakkına dayanarak ileri sürebileceği istek ve hakları bir süre askıya almaktan öte hiç bir hak bahşetmez.

Ancak aşağıdaki hallerde tapu tahsis belgesi yerine tapu verilir:

-Islah imar planı veya kadastro planları ile belirlenen alanlarda tapu tahsis belgesi yerine doğrudan doğruya tapuları verilebilir.

-Kanunun geçici 2-d maddesine göre köy ve mezralar ile dağınık yerleşik alanlardaki yapıların işgal ettiği alanların ifrazı 2981 sayılı kanun hükümlerine göre tamamlanarak mülkiyet problemi genel hükümlere göre halledilir ve tapuları verilir.

-İstanbul’un Adalar ilçesinde, belediyesince yapılacak imar veya tip projelere göre yapısını tamamlayanlara tapuları verilir.

Tapu Tahsis Belgesine Tahsis Edilecek Arazi Miktarı

Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde inşa edilmiş gecekonduların hak sahiplerine işgal ettiği arazide dikkate alınarak azami 400 m2 arsa veya hisse tahsis edilir.

Islah imar planlarında meydana gelen fazlalıklar öncelikle ıslah imar planına göre değerlendirilir. Islah imar planına göre değerlendirilmesi mümkün olmayan fazlalıklar rayiç değer üzerinden tahsis yapılan gecekondu sahibine devir ve adına tescil edilir.

Başkasına ait arsa veya arazisi üzerinde gecekondusu bulunan kişi ile arsa sahibinin anlaşması halinde arsa veya arazi ifrazen veya hisse olarak ıslah imar planı yoksa binanın konumu dikkate alınarak gecekondu sahibine devir ve adına tescil edilir.

Arsa veya arazi sahibi yerinin gecekondu sahibine devrini isterse müracaatı üzerine mahkemece rayiç bedel takdiri yapılacak bedelin ödenmesini talep edebilir. Gecekondu sahibi bedeli ödemezse arsa veya arazi sahibi mahkemeye müracaatla Medeni Kanunun 649. maddesinin uygulanmasını isteyebilir.

Lüzum görülen hallerde tarafların anlaşması beklenmeden üzerinde bir yerleşme alanı veya yapı topluluğu niteliğinde gecekondular bulunan arsa veya araziler, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerce, bu sınırlar dışında valiliklerce kamulaştırılır. Kamulaştırma bedeli gecekonduların işgal ettiği alan dikkate alınarak gecekondu sahiplerinden tahsil edilir. Gerektiğinde sonradan gecekondu sahiplerinden tahsil edilmek üzere Toplu Konut, belediye veya valilik kaynaklarından karşılanabilir.

Tapu Tahsis Belgesine Konu Arsa Bedelleri

Arsa bedellerinin tespitinde hak sahiplerinin beyan edeceği değer esas alınır. Ancak belediye ve valiliklerce gerekli görüldüğü takdirde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre bedel tespiti yapılır.

Beyan edilen bedel tespit edilen bedelin 2/3’ünden az ise tespit edilen bedel, beyan edilen bedel tespit edilen bedelin 2/3’ünden az değil ise beyan edilen bedel esas alınır. 2981 sayılı Kanuna göre işlemleri tamamlanarak arsa taksitlerini ödemeye başlamış olanlar için taksitlendirilen veya tamamı ödenen arsa bedelleri esas alınır.

Arsa tahsis eden kuruluş hak sahibinden, Fon Harcama Yönetmeliği hükümleri gereğince arsa bedelini peşin ya da ipotek tesis etmek suretiyle taksitle alır.

Arsa bedelleri tahsis yapılan tarihten itibaren en geç 4 ay içinde ödenmek ve 4 yılda 12 eşit taksitle alınmak suretiyle arsa veya arazi sahibi kuruluşça tahsis edilip bekletilmeksizin, gecekondu belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye emrinde, gecekondu bu sınırlar dışında ise valilik emrinde oluşturulan fon hesabına aktarılır. Ancak, Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerine yapılmış gecekondulardan alınan arsa bedellerinin % 60’ı Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresindeki Akar Toprak Fonuna, % 40’ı ise ilgili fon hesabına aktarılır.

Islah imar planı uygulamaları gereği gecekondu ve imar mevzuatına aykırı yapılmış sahalarda % 35’ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Bu kanun kapsamında kalan gecekondulara ecrimisil ile arsa kullanım bedeli tahakkuk ettirilemez ve alınmaz. Daha önce tahakkuk ettirilen veya tahsil edilen ecrimisil ve arsa kullanım bedelleri arsa bedeline dönüşür.

Tapu Tahsis Belgesi, Arsa Bedelinin De Ödendiği Anlamına Gelir Mi?

Soru: Tapu tahsis belgesi olan vatandaşların Tapu tahsis miktarı kadar olan kısımların devrine ilişkin belediyeye devir yapıldı ancak ilgili belediye vatandaştan ödemeye ilişkin belgeniz yoksa ayrıca bedel alırım diye devir işlemlerini yapmıyor vatandaşa verilen Tapu tahsis belgesi vatandaşın ödemesi bittikten sonra mi veriliyor?

Cevap: 2981 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinin 19. maddesinin (C) fıkrasına göre “Arsa tahsis edecek kuruluş, ilgilisi adına en fazla 400 m² lik arsa tahsisi yaparak “Tapu tahsis belgesi” düzenler. Hak sahibi bu belge ile tapu idaresine müracaat ettiğinde, tapu idaresi durumu, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işler. Ayrıca, arsa tahsis eden kuruluş, hak sahibinden, Fon Harcama Yönetmeliği hükümleri gereğince, arsa bedelini peşin veya ipotek tesis etmek suretiyle taksitle alır.”

Aynı Yönetmeliğin 25. maddesinde ise “Madde 25 – Islah imar planı hazırlanıp onaylandıktan ve Kanunun 10. madde (c) bendi gereğince, kesin parselasyon durumu belirlenip tapuya tescil edildikten sonra, durum, belediye veya valilikçe gecekondu sahiplerine duyurulur. Gecekondu sahibi tapu tahsis belgesi ile birlikte, arsa tahsis eden kuruluşa müracaat ederek satın alma işlemini sonuçlandırır ve tapu idaresinden tapusunu alır.

Islah imar planına göre kesinleşip satışı yapılacak arsa alanı, tapu tahsis belgesinde yazılı alandan farklı ise, gecekondu sahibine, satış sırasında mahsup veya ilave borç tahakkuk ettirilir.”  hükmü yer almaktadır.

Bu iki hüküm tapu tahsis belgesi ile yapı bedelinin ödenmesinin farklı şeyler olduğunu, tapu tahsis belgesi olmasının arsanın bedelinin de ödendiği anlamına gelmediğini göstermektedir. Dolayısıyla belediyenin yaptığı işlemi doğru buluyorum.

Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Çevrilmesi

Islah imar planı yapıldıktan ve onaylandıktan sonra kesin parselasyon durumu belirlenerek tapuya tescil işlemleri sonuçlandırılır. Durum belediye ve valiliklerce gecekondu sahiplerine duyurulur. Islah imar planlarında kendilerine tapu tahsis belgesi verilmiş olan hak sahiplerinin işgal ettikleri yerlerinin korunacağı belirtilmiş ise hak sahibi satınalma işlemlerini sonuçlandırarak ilgili belediyeden tapusunu alır.

Tapu tahsis belgesi alındıktan sonra, gecekondunun hak sahibi niteliğini taşıyan bir kişiye satılması halinde tapu tahsis belgesi ve satış belgesi ibraz edilmek kaydıyla tapu yeni malik adına düzenlenir

Başvuru yapılmış ancak tapu tahsis belgesi verilmemiş gecekondunun hak sahibi niteliklerini taşıyan bir başka kişiye satılması halinde satış belgesi ibraz edilmek şartıyla tapu tahsis belgesini satın almak adına düzenlenmesi gerekir.

Hak sahibinin ölümü halinde ise tapu tahsis belgesi veya tapu mirasçılar adına düzenlenir.

Tapu Tahsis Belgesi Alınmış Parsellerin Belediye ve İl Özel İdarelerine Devri

Kanunun 10/c maddesi belediye ve il özel idareleri  adına tescili yapılacak arazi ve arsalardan bahsetmektedir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler valiliğin talebi üzerine belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler bu sınırlar dışında özel idareler adına resen tapuya tescil edilir.

Yukarıdaki madde gereğince daha evvel kadastro çalışmaları sırasında tespit harici bırakılan sınırlandırılması yapılmakla beraber tapu kütüğüne tescil edilemeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan üzerinde yapılaşma bulunanlar valiliğin talebi üzerine Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 1278 sayılı, kadastro görmeyen yerlerde ise 1251 sayılı Genelge hükümlerine göre idari yoldan belediye veya il özel idaresi adına tescil edilecektir. Söz konusu Genelgeler Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 14.10.1996 tarih ve 1996/6 sıra sayılı genelgesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. Dolaysıyla bu taşınmazların idari yoldan tescillerinin bu genelge hükümlerine göre yapılması gerekir.

Burada önemli olan husus, valilikçe tescili talep edilen Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin tamamı üzerinde yapılaşma yok ise sadece yapılaşma bulunan kısımlar tescile tabi tutulacaktır.

Maddenin son fıkrasında “Islah imar planı yapılmış ve yapılacak bölgelerde bu kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen Hazine arsa ve arazileri iktisap tarihine bakılmaksızın aynı amaçta kullanılmak üzere ilgili belediyelere devredilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu fıkra ile Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan üzerinde yapılanma  bulunanların ilgili belediyelere devir şartları belirtilmiştir. Buna göre bu yerlerin ilgili belediyelere devri için;

-Söz konusu taşınmazlar üzerindeki yapılanmaların 2981 sayılı Kanun kapsamında bulunması,

-İmar ıslah planının yapılmış veya yapılacak olması,

-Hak sahiplerinin süresinde müracaat ederek tapu tahsis belgesi almış olması,

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 1482 sayılı Genelgesi ekindeki Yönergede; yapılmış ve yapılacak ıslah imar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış veya ayrılacak yerler hariç belediyelerin taleplerinin öncelikle kadastro müdürlüklerince mahallen incelenerek Maliye Hazinesine ait arsa veya arazinin tamamı üzerinde yapılaşma yok ise, sadece yapılaşma bulunan kısımların ifraz edilerek belediyenin isteminin maliye kuruluşuna iletilmesi (sakınca bulunduğunun bildirilmesi hali hariç) söz konusu taşınmazların belediyeler adına tescil edilerek, sonucundan ayrıca Maliye kuruluşuna bilgi verilmesi istenilmektedir.

Devir işlemlerinin Maliye Bakanlığından izin alınarak yapılması gerekir. Ancak, uygulamada genellikle üzerinde yapılanma bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların ilgili belediye veya il özel idaresi adına tescili işlemlerinde Maliye Bakanlığından devir izni alınmaksızın işlemlerin tamamlandığı görülmektedir. Bunu destekleyecek mahiyette yargı kararları da mevcuttur. Bu konuda çıkarılan Milli Emlak Genel Müdürlüğünün 05.11.1999 tarih ve 243 sayılı Genelgesi ile devir işlemlerinde valilikler (defterdarlık) yetkili kılınmış, ilçelerden gelen devir taleplerinin de valiliklerce (defterdarlık) sonuçlandırılması uygun görülmüştür.

Islah imar planlarında genel bütçeye dahil dairelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere ayrılan veya ayrılacak olan veya bir kamu hizmeti için gerekli görülen arazi ve arsalar eski sahipleri kamu idarelerine veya o işe tahsis edilmek üzere Hazineye aynı şartlarla geri verilir.

Özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha gibi hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin, okul, camii gibi kamu hizmetlerine verilen yerler ise bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.

Tapu Tahsis Belgelerinin ve Tapuların İptali

2981 sayılı Kanunun 10/(b) maddesinin son bendinde, “Hak sahibi olmadığı halde tapu verilen kişilerin tapuları re’sen iptal edilir” hükmü yer almaktadır.

Bu nedenle gerçek hak sahibi olmadığı halde herhangi bir nedenle tapu tahsis belgesi veya tapu verilen kişilerin hak sahibi olmadıkları yahut tapu tahsis veya tapusu verilen yerlerde gecekonduların bulunmadığı anlaşılırsa arsa veya arazi tahsisi yapan idarece tahsisin veya tapunun iptali mümkündür.

İlgili idarece tahsis veya tapunun iptal edildiğinin tapu sicil müdürlüklerine bildirilmesinden sonra, tapu sicil müdürlükleri herhangi bir hüküm aramaksızın;

-Tahsisin iptal edilmesi halinde, ilgili idarenin talebini yevmiye defterine kaydederek beyanlar hanesindeki tahsis şerhini resen terkin edeceklerdir.

-Tapunun iptal edilmesi durumunda ise, ilgili idarenin talebini yevmiye defterine kaydederek tapu kaydını ilgili idare adına resen tashih edeceklerdir.

Her iki halde de Medeni Kanunun 927. maddesi gereğince tapu tahsis belgesi veya tapusu iptal edilen kişilere bilgi verilecektir.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.