Yapı Kayıt Belgesi Nedir? Yapı Kayıt Belgesi Avantajları Nelerdir?

Yapı Kayıt Belgesi Nedir? Yapı Kayıt Belgesi Almanın Sonuçları Nelerdir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (3) üncü fıkrasında Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olarak düzenlendiği belirtilmekte olup, bu bağlamda 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıya ve yapı malikine, -yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere- bazı haklar tanınmıştır.

Kanuna göre “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.”

İşte bunun için alınan belgelere yapı kayıt belgesi denilmektedir. Bu çerçevede alınan Yapı Kayıt belgesi yapıyı ruhsat ve eklerine uygun hale getirmemekte, sadece imar mevzuatına aykırılıklarına rağmen yapının mevcut haliyle kullanılmasına müsaade edilmesi neticesini doğurmaktadır. Diğer bir ifadeyle, imar mevzuatına ve imar planlarına aykırılık yapının kullanılmasına engel teşkil etmemektedir.

Yapı Kayıt Belgesi Yapı Kullanma İzin Belgesi Yerine Geçer Mi? Yapı Kayıt Belgesi İskan Yerine Geçer Mi?

Yapı Kayıt belgesi yapıyı ruhsat ve eklerine uygun hale getirmemektedir, bu sebeple Yapı Kayıt Belgesi yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığını gösteren “Yapı Kullanma İzin Belgesi” ne eşdeğer bir belge niteliğinde değildir. Bu bağlamda, anılan Geçici 16 ncı madde ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’da Yapı Kayıt Belgesinin “Yapı Ruhsatı” veya “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine geçeceğine ilişkin herhangi bir hükme yer verilmediğinden, yapı ile alakalı olarak gerçekleştirilecek her işlemde Yapı Kayıt Belgesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığını gösteren Yapı Kullanma İzin Belgesi yerine geçmeyecektir.

Kanunda yer alan “Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.” hususu da yapı kayıt belgesinin, yapı kullanma izni yerine geçmeyeceğini göstermektedir.

Yapı Kayıt Belgesi İle İskan Arasındaki Fark Nedir?

Yapı kayıt belgesi, parsel üzerinde bulunan yapının mevzuata uygun olarak yapıldığını göstermez. Netice itibarıyla YKB sadece yapının yıkılmasını engelleyen bir belge niteliğindedir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Yapı Kayıt Belgesi Olan Yapı, Bina, Ev Yıkılabilir mi?

Üstelik bu yıkımı engelleme durumu sadece İmar Kanunu kapsamında yapılacak yıkımlarda geçerlidir. 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesine göre, “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.”

Oysaki yapı kullanma izni (yani iskan) parsel üzerinde bulunan yapının mevzuata uygun olarak yapıldığını gösteren bir belgedir. Bu nedenle yapı kullanma izni (yani iskan) olan yapılar, gerek imar kanunu ve gerekse diğer mevzuat açısından yıkılmaz.

Yapı Kayıt Belgesi Ruhsat Yerine Geçer Mi?

Yapı kayıt belgesi, inşaat ruhsatı yerine de geçmez. Yani yapı kayıt belgesi alınmış bir yapıda tekrar inşaat yapılmak isteniyorsa, usulüne uygun olarak inşaat ruhsatı alınması gerekir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için şu yazımıza bakabilirsiniz: Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Tadilat, Tamirat Yapılabilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Olan Yapılarda Abonelikler

Yapı kayıt belgesi, yapıya abonelik alınmasını sağlar. Yapı kayıt belgesi alınması pek çok avantaj sağlamaktadır. Kanun bu açıdan yapı sahiplerine ciddi kolaylıklar sağlamaktadır. Her şeyden önce yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 maddesinin üçüncü fıkrasında, “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Düzenleme ile bu yapıların kayıt altına alınması karşılığında yenilenmesine kadar mevcut hali ile kullanımına imkân verilerek Devletle vatandaş arasında uzlaşma sağlanmış, taşınmazların kullanımı yasal hale gelmiş, işyeri açma ruhsatı ile ilgili sorunlar giderilmiş, elektrik, su vb. abonelik işlemlerinin yapılabilmesine imkân sağlanmış, yapının imar mevzuatına aykırı durumundan kaynaklanan ihtilaflar sona erdirilmiştir.

Bu şekilde, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanması hakkı tanınmış olduğundan, anılan Geçici 16 ncı madde kapsamında usulüne uygun olarak Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılara ve bağımsız bölümlere belirtilen hizmetlerin bağlanması gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesine istinaden elektrik, su ve doğalgaz bağlanılması kapsamında anılan Geçici 16 ncı maddesini üçüncü fıkrasında geçen “geçici” ifadesiyle kastedilen nedir?

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılara, halihazırdaki kullanım amacı dikkate alınarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanması gerekmekte olup, bu kapsamda söz konusu hükümde yer alan “geçici” ifadesi aboneliğin yapıya “geçici abonelik” sınıfından yapılması için değil, bahse konu hizmetlerin bağlanmasının herhangi bir kazanılmış hak teşkil etmeyeceği, bu bağlamda, gerekmesi halinde (yapının yeniden yapılması, kentsel dönüşüm uygulaması veya Özel Kanun kapsamında yapının yıkımının gerekmesi vb. sebeple) söz konusu aboneliklerin iptal edileceğini belirtmek amacıyla hükme eklenmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi İle Elektrik Aboneliği Alma

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılara elektrik, su ve doğalgaz  bağlanabilmesi için, Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar üzerindeki yapılar da dahil olmak üzere, bu yapılara numarataj verilmesinin sağlanması gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi İle Doğalgaz Aboneliği?

Bu durumda, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılara, elektrik, su veya doğalgazın, Yapı Kayıt Belgesinde beyan edilmiş olan halihazırdaki kullanım amacı (yani meskense mesken, işyeri ise işyeri olarak) dikkate alınarak bağlanması gerekmektedir.

Abonelikler İçin Numarataj Alma

 “Binaların nüfus cüzdanı” olarak nitelendirilen Numarataj belgesi, elektrik, su, doğalgaz bağlantısı gibi başvurularda istenmektedir. İmar Barışı’ndan faydalanmak isteyen vatandaşların, ilgili kurum ve kuruluşlara başvuruda bulunmadan önce bize gelip bu belgeyi almaları gerekiyor. İmar Barışı’ndan faydalanacak vatandaşlar, tapu sicil müdürlüğünden alınmış tapu belgesi ve ilçe belediyesinden alınacak vergi ödeme belgesiyle birlikte Numarataj Şubesi’ne müracaat edebilir.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilirse Abonelikler de İptal Edilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 maddesinin üçüncü fıkrasında, “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Milli Emlak Kitabı

Bu kapsamda abonelikler, sadece yapı kayıt belgesi olan yapılara verilmektedir. Yapı kayıt belgesi, gerçeğe aykırı beyan nedeniyle iptal edilirse abonelikler de iptal edilebilir.

Sadece Yapı Kayıt Belgesine istinaden, tapuda işlem yapılması ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesinde, Yapı Kayıt Belgesi var ise yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işlem yapılacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Alınan Yapılarda Yıkım ve Para Cezaları İptal Edilir

Ayrıca Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Yapı Kayıt Belgesi Alınan Yapılarda Kat Mülkiyetine Geçiş

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışında Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Yapı, Hazine Arazisi Üzerinde İse Araziyi Doğrudan Satın Alma İmkanı Var

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığına tahsis edilecektir.  Bu Bakanlık da taşınmazları Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine rayiç bedel üzerinden doğrudan yapı kayıt belgesi sahiplerine satabilecektir. Ancak üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu düzenlemeden yararlanamıyor.

Bu gelirler genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5. maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışında Hazine Arazilerinin Satışıyla İlgili Her Şey Bu Yazıda

Yapı, Belediye Arazisi Üzerinde İse Araziyi Doğrudan Satın Alma İmkanı Var

Getirilen düzenlemeye göre Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Belediye Mülkiyetindeki Taşınmazların İmar Barışında Satışı

Yapı Kayıt Belgesi Alınmasının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Etkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni düzenleme çerçevesinde; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verilebileceği, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3); yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici 16/4); yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, düzenlenmiş, ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir.

Geçici 16. maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir.

Madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle, yukarıda mülkiyet hakkının kişiye sağladığı haklardan niteliği ile ilgili kullanma hakkı konusunda, yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır.

Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda, yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır. İmara aykırı yapıyı imara uygun yasal bir statü getirmemekle birlikte, yapı sahibine binanın kullanımı konusunda olanak sağlamaktadır. Zira geçici 16. maddenin 3. fıkrasında da, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu açıkça belirtilmiştir.

Bu hususlar dikkate alındığında, düzenlemenin, mülkiyet hakkına sınırlama getirmekten öte, imara aykırı olup yıkılması gereken yapıların kullanılmasına müsaade ederek, genişlettiğini söylemek ileri bir yorum olmayacaktır. Bir anlamda idare, imara aykırı yapının kayıt altına alınması şartıyla, mer’i mevzuata göre yıkılması, kullanımını sağlayan aboneliklerin tesis edilmemesi, kaçak yapının yıkılması hususlarında kendisini sınırlamakta ve yapı malikine bu kurallara uyulmaksızın yapının kullanılmasına olanak sağlamaktadır.

Geçici 16. maddenin 10. fıkrasında yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacağı açıkça belirtilmiştir.

Bu hüküm özellikle yapı kayıt belgesinin, yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığı, yapının bu statü ile imara aykırı olmasına karşın idare tarafından kullanılmasına izin verildiği, ancak yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanmasını öngörmekle imar affı olarak değerlendirilemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır.

Arsa sahibi imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında, binanın kullanılması sağlanabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi yukarıda belirtildiği üzere binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imara aykırı yapıya yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır.

Geçici 16. maddenin 10. fıkrasında belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerlidir. Yine aynı fıkrada yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Geçici 16. madde de öngörülen yapı kayıt belgesi, imara uygun olmayan binalara verildiğine göre yüklenici açısından imara uygun yapılmamış bir yapıda edimin ifa edildiğinin kabulü mümkün değildir.

Burada belirtildiği üzere yapının yeniden yapılması, bu alanın kentsel dönüşüme sokulması ve belgenin bu tarihe kadar geçerli olması öngörüldüğünden yeniden yapılması öngörülen binada bu belgenin alınmasıyla ifa yükümlüğünün yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir.

Tüm bu anlatılanlar nezdinde değerlendirdiğimizde, yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, imara uygun hale getirmemektedir. Geçici 16. maddenin 10. bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmekte kabul edilemez bir durumdur ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Netice itibariyle, İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da mümkündür.

Konutu Ticari Kullanıma Çevirmek İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir Mi?

Sadece kullanım amacı değişikliğine istinaden alınan Yapı Kayıt Belgeleri geçerli mi? Konutu ticari kullanıma çevirmek için YKB alınabilir mi?  Bunlarda cins değişikliği yapılabilir mi?

Bilindiği üzere, 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış olan yapılar/aykırılıklar için alınabilmekte olup, buradaki “ruhsat ve eklerine aykırılık” ifadesinden kasıt yapıda yapılan fiili uygulamalardır.

Bu bağlamda, herhangi bir yapıda kullanım amacı değişikliği için 31/12/2017 tarihinden önce inşai bir faaliyete dayalı olarak aykırılık yapılmış olması halinde, anılan Geçici 16 ncı madde kapsamında bahse konu yapı/aykırılık için yeni kullanım amacına yönelik Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür.

Bu çerçevede,  herhangi bir yapıda 31/12/2017 tarihinden önce kullanım amacı değişikliğine istinaden ruhsat ve eklerine aykırı bir uygulama yapılmadığı halde, İmar Barışı kapsamında sadece kullanım amacı değişikliği yapmak için Yapı Kayıt Belgesi alınması söz konusu olmayacağı gibi,  yapının kullanım amacında değişiklik yapmak için 31/12/2017 tarihinden sonra ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan uygulamalar için de Yapı Kayıt Belgesi alınarak anılan Geçici 16 ncı madde hükmünden faydalanılması mümkün değildir.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü