Hangi Yapılar İmar Barışı Kapsamında? İmar Barışı Hangi Yapılar İçin Geçerli?

Bu Makalede Neler Var?

a) İmar Barışı Hangi Yapılar İçin Geçerli?

3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesine göre, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.

Öncelikle hangi yapıların imar barışı kapsamında olduğunu açıklayalım. Bir yapının imar barışı kapsamına girmesi için; a) 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması, b) Ruhsatsız olması veya ruhsat ve eklerine aykırılık olması, Gerekmektedir.

İmar Barışı Hangi Tarihten Önceki Yapıları Kapsar?

Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Bu tarihten önce yapılıp yapılmadığı uydu görüntüleri, haritalar vb. belgelerle tespit edilebilir. Yapı Kayıt Belgesi alınan bir yapıda yapının/aykırılığın yapılış tarihi ile ilgili olarak yapılacak incelemelerde; söz konusu yapının ortofoto ve uydu fotoğraflarından yararlanılması, ilgili belediyesinden yapıya ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilmesi ve gerekiyorsa yerinde teknik inceleme yapılması suretiyle Valilikçe (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Yapı Kayıt Belgesine Konu Yapının Yapıldığı Tarih Nasıl Belirlenebilir?

Ruhsatsız Yapı Nedir?

İmar Kanununun 21. maddesine göre bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, 26. maddede belirtilen istisna dışında, belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir; ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.

İşte ruhsatsız yapı kavramı, İmar Kanununun 21. maddesine aykırı olarak, yetkili kamu idaresinden ilgili mevzuata göre inşaat ruhsatı alınmadan yapı yapılmasını veya ruhsata tabi bir tadilat için ruhsat alınmadan tadilat yapılmasını ifade eder.

Ruhsatlı Olarak Başlanan Fakat Ruhsat Yenilemesi Yapılmayan Yapılardın Durumu

İmar Kanununun 29. maddesine göre, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinde ise ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerinin uygulanacağı, inşasına 2 yıl içinde başlanılmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapıların ruhsatsız yapı olarak değerlendirileceği, bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin uygulanacağı kuralları yer almıştır.

Bu hükümlere göre, ruhsat alınarak başlanmasına rağmen süresi içinde tamamlanmayan ve ruhsat yenilemesi yapılamayan yapılar ruhsatsız yapı haline gelir.

Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Nedir?

Ruhsat ve eklerine aykırılıktan, yapının inşaat ruhsatına ve eki projelere (mimari, statik, elektrik vb.) aykırı olarak yapılmasının anlaşılması gerekmektedir.

Gerçeğe Aykırı Beyan

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan müracaat sahibi hakkında suç duyurusunda bulunulur.

Hangi Seviyedeki Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir? Temel Halindeki İnşaatlara YKB Alabilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve esasların 6 ncı maddesinin (6) ncı fıkrasında “İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre inşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilecektir. Bu hükme göre “inşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için” yapı kayıt belgesi verilebilmektedir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün görüşlerine göre, bir yapının bu hükme göre “bitmiş yapı” olarak kabul edilip Yapı Kayıt Belgesi alınabilmesi için betonarme ve çelik yapılarda; taşıyıcı sistem (perde, kolon v.b.) ve üst tabliyenin bitmiş olması, yığma yapılarda ise; taşıyıcı tuğla duvar imalatı ve duvar üzerinde teşkil edilmesi gereken kiriş ve üst tabliyenin bitmiş olması gerekmektedir.

Belirtilen seviyedeki inşaatlarda ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi alınabilecek ve sadece Yapı Kayıt Belgesi alınan kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilecektir. Ayrıca, çatı imalatlarında ilave inşaat alanı (çatı arası kat) oluşturmamak şartıyla Yapı Kayıt Belgesi alınmış kısmın çatı imalatı tamamlanabilecektir.

b) Yapı Maliki Olmayan Kişilerce Alınan Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli mi?

3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu fıkrasında; üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı açıkça hükme bağlanmış olup, zikredilen hüküm ile üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazların malik olmayan kişilerce kullanılarak söz konusu Geçici 16 ncı madde hükümlerinden haksız yere faydalanılmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

Malikin Bilgisi Dahilinde Başkası Yapı Kayıt Belgesi Alırsa

Ancak, Yapı Kayıt Belgesi yapının mülkiyet durumuna yönelik değil, kullanım amacına yönelik bir belge olduğundan ve “malik” adına değil “yapı” için alındığından, taşınmaz malikinin bilgisi dahilinde başka bir kişinin (oğlunun, kızının, komşusunun, herhangi bir tanıdığının vb.) e-Devlet şifresi ile Yapı Kayıt Belgesi alınmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

Bu durumda, Yapı Kayıt Belgesinin malikin rızası ve bilgisi dahilinde alınıp alınmadığı hususunun taşınmaz malikine yazılı olarak sorulması, malikten vekaletname istenilmesi veya benzeri belgelerle açıklığa kavuşturulması mümkün olup, bu bağlamda, söz konusu durumu gösteren belgenin Yapı Kayıt Belgesinin edinilme tarihinden sonra olması sorun teşkil etmeyecektir.

Noter Satışı ve Başkasının Yapı Kayıt Belgesi Alması

Yine, bu kapsamda, taşınmazın tapu kayıtlarında asıl malik olarak görülen kişi tarafından noter onaylı satış sözleşmesi ile satış yapılması halinde, söz konusu satış tapu kayıtlarına işlenmese dahi, satan kişinin itirazı yok ise satın alan kişinin mağdur olmaması adına bu kişi tarafından alınan Yapı Kayıt Belgesi geçerli kabul edilecektir.

Malikin Bilgisi Dışında Yapı Kayıt Belgesi Alınması

Hazine ve Belediye mülkiyetindeki taşınmazlarda bulunan yapılar için malik olmayan kişilerce alınan Yapı Kayıt Belgeleri geçerli midir? Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün görüşü şu şekildedir:

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin 7 nci fıkrası uyarınca Hazineye ait taşınmazlar ve 8 nci fıkrası uyarınca da mülkiyeti Belediyeye ait olan taşınmazlar üzerinde 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı inşa edenler bu yapıları için Yapı Kayıt Belgesi alabilecektir.

Yani, yapı sahipleri, Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde bulunan ve ancak kendilerine ait olan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alabileceklerdir. Mülkiyeti Hazineye veya Belediyeye ait olan taşınmazlar üzerinde bulunan ve yine mülkiyeti Hazineye veya Belediyeye ait olan yapılar için ise yapı sahibi olmayan kişiler tarafından ve bu arada kiracılar tarafından Yapı Kayıt Belgesi alınarak Geçici 16 ncı madde hükümlerinden faydalanılması mümkün değildir.

Yapı maliklerinin bilgisi dışında üçüncü bir kişi tarafından alınan ve taşınmazın malikleri tarafından şikayete konu edilen Yapı Kayıt Belgelerinin, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 8 inci maddesinin (2) nci fıkrası uyarınca iptal edilmesi gerekmektedir.

Binalardaki Ortak Alanlarda, Elbirliği veya Paylı Mülkiyetlerde Alınan Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli Midir?

3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddenin (9) uncu fıkrası hükmü uyarınca, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı öngörülmüş ise de, herhangi bir binanın ortak alanlarında (binanın çekme mesafesinde, otopark, sığınak vb. alanlarında) bütün malikler mülkiyet hakkına sahip olduğundan ve Yapı Kayıt Belgesi’ne konu edilemeyecek taşınmazlar arasında binaların ortak alanları sayılmadığından belirtilen alanlarda maliklerden herhangi birisi tarafından ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı/aykırılık yapılması halinde bu malikin üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu olmayacaktır.

Yine, belirtilenler çerçevesinde, elbirliği ve paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bütün hissedarlar mülkiyet hakkına sahip olduğundan, bu taşınmazlar üzerinde hissedarlardan herhangi birisi tarafından yapı yapılması halinde bu kişinin de üçüncü kişi olarak değerlendirilmesi söz konusu değildir.

Bu nedenle, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşüne göre, binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde 31/12/2017 tarihinden önce  ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için yapıyı/aykırılığı yapan malik/hissedar tarafından diğer maliklerin/hissedarların muvafakati aranmaksızın, Yapı Kayıt Belgesi alınmasının mümkün olduğu kabul edilmektedir.

Bu kapsamda, bahse konu alanlarda yapılan yapılar/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi söz konusu değildir.

Ancak, binaların ortak alanlarında ve el birliği ve paylı mülkiyetlerde yapılan yapılar/aykırılıklar için alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesi için tüm maliklerin muvafakatı gerekmektedir.

c) İmar Barışından Yararlanamayacak Yapılar/Yapı Olarak Kabul Edilmeyecek Yapılar

Konteyner, Kümes, Karavan vb. Yapılar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgeleri geçerli midir?

3194 sayılı Kanunun ‘Tanımlar’ başlıklı 5 inci maddesinde, “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” hükmüne yer verilmek suretiyle yapı tanımı yapılmıştır.

Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesinin (1) inci fıkrası hükmüne göre, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olup, bu bağlamda  herhangi bir imalatın “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı” olarak değerlendirilerek Yapı Kayıt Belgesine konu edilebilmesi için öncelikle “ruhsata tabi olması” gerekmektedir.

Bu durumda, Yapı Kayıt Belgesine yönelik incelemelerde, hangi imalatın (çadır, karavan, seyyar veya yüzer konteyner, kantar, yakıt tankı, akaryakıt pompası, kümes, vb.) Yapı Kayıt Belgesi alınabilecek bir yapı olarak kabul edilip edilmeyeceği hususunun İmar Kanunu’nun 5. maddesi dikkate alınarak belirlenmesi gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre konusu “yapı” olan inşaatlar, ruhsata tabidir. Dolayısıyla yapı kavramına dahil olmayan inşaatlar ruhsat alınması gerekmez. Örneğin çanak antenlerin montajı için kullanılan taban betonları İmar Kanunu’nun 5. maddesinde tanımı yapılan “yapı” kavramı içerisindedir. Bu nedenle, bunlar için de inşaat ruhsatı alınması gerekir. Prefabrik yapılar, yapı tanımına girmektedirler. İmar mevzuatında prefabrik yapılar için ayrıca bir istisna getirilmediği için, prefabrik yapılar için de ruhsat alınması gerekir.

Açık otopark, tel örgü, çit, duvar, yürüyüş alanı, oyun alanı, çocuk parkı, kamelya vb. imalatlar için alınan yapı kayıt belgesi geçerli midir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “yapılar” ve “alanlar” belirtilmiş olup, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar/aykırılıklar için, yapı sahiplerince e-Devlet sistemi üzerinden başvuruda bulunulması, sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere yapıya ilişkin bilgilerin beyan edilmesi ve yapı kayıt bedelinin ödenmesi suretiyle e-Devlet sistemi üzerinden Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür.

Bu kapsamda, Yapı Kayıt Belgesi, yapının İmar Kanunu’na aykırı olarak yapılmasına rağmen kullanılmasına müsaade edilmesi neticesini doğurmakta olup, alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden yapıdaki imar mevzuatına ve dolayısıyla imar planlarına aykırılıklardan dolayı 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanuna göre alınan yıkım kararları ile verilen ancak tahsil edilmemiş olan para cezalarının iptal edilmesi gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 5 inci maddesinin (1) fıkrasının (a) bendinin (8) numaralı alt bendinde “İstinat duvarı, dolgu alanı, havuz, spor sahaları ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapılar için 150 TL/m2,” hükmüne yer verilerek, bina niteliğinde olmayan yapılar için de Yapı Kayıt Belgesi alınabileceği hükme bağlanmıştır.

Zikredilen hükümde yer alan bina niteliğinde olmayan yapıların kullanım amacının, söz konusu yapıların ilişkili olduğu binaların kullanım amacına göre belirlenmesi gerekmekte, ayrıca yukarıda da belirtildiği üzere söz konusu bina niteliğinde olmayan yapıların Yapı Kayıt Belgesine konu edilebilmesi için bu yapıların “ruhsata tabi olması” gerekmektedir.

Belirtilenler çerçevesinde bina türü yapı bulunmayan alanlarda yapılan açık otopark, tel örgü, çit, duvar, yürüyüş alanı, oyun alanı, çocuk parkı, kamelya vb. imalatlar Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek olup, bu imalatlar için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca zikredilen hükümde yer alan “dolgu alanı” ile kastedilen deniz, göl ve akarsularda doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilmesi olup, bunun dışındaki alanlarda yapılan toprak dolgusu, kaide betonu vb. dolgular için zikredilen hüküm kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün değildir.

d) Yapı Kayıt Belgesi Alınamayacak Yerler

Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde YKB alınmış ise iptal edilir. YKB alınamayacak parseller ise Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar ile düzenlenmiştir. Buna göre; Yapı Kayıt Belgesi;

a) 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

c)  6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,

bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

Mülkiyeti Üçüncü Kişilere Ait Taşınmazlara Tecavüzlü Olan Yapılar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgesi Geçerli Midir?

3194 sayılı İmar Kanununun imar barışını düzenleyen geçici 16. maddesinin (9) uncu fıkrasında “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” yer almaktadır. Bu hüküm ile yapının tamamının üçüncü kişilere ait taşınmazlar üzerinde bulunması halinde Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı hükme bağlanmıştır.

Bununla birlikte, yapının büyük bir kısmı kendi parselinde kalmasına rağmen bir bölümü üçüncü şahsa ait bir parsele tecavüzlü olan yapılar için, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “taşkın yapıları” düzenleyen 725. maddesi hükümleri de gözetildiğinde, Yapı Kayıt Belgesi alınabileceği değerlendirilmektedir. “Taşkın yapılar” başlıklı bu maddede “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.” Hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm, taşkın durumda olan yapının sahibine (yapıyı iyiniyetle yapmış olması şartıyla) uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkı vermektedir.

Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, bu durumda Geçici 16 ncı madde hükümleri uyarınca usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptalinin söz konusu olmadığı görüşündedir. Ancak, böyle bir durumda, alınan Yapı Kayıt Belgesi’ne istinaden tapuda işlem yapılırken, parseline tecavüzlü kısım için üçüncü şahısların muvafakatlerinin alınması gerekmektedir. Bu konuda şu yazımıza da bakabilirsiniz: Yapı Maliki Olmayan Kişilerce Alınan Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli mi?

İmar Barışında Sosyal Donatı Alanları Nedir? Sosyal Donatı Alanlarında İmar Barışı Geçerli midir?

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışında Sosyal Donatı Alanları Nedir? Sosyal Donatı Alanlarında İmar Barışı Geçerli midir?

Meralarda Yapı Kayıt Belgesi Geçerli mi?

Mera Kanunu’na tabi yerlerde bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilir. Gerek Kanun ve gerekse Yönetmelik yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek taşınmazları tek tek saymıştır. Mera ve harman yerleri, düzenlenmeyecek alanlar arasında değildir.

Ayrıca Kanun sadece 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım kararlarının ve para cezalarının kaldırılacağını öngörmektedir. Buna karşılık Mera Kanunu, Orman Kanunu gibi özel kanunları uyarınca verilen yıkım kararları, imar barışı kapsamına girmemektedir. Bu nedenle bu alanlarda yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi Mera Kanunu veya Orman Kanunu uyarınca yıkım kararı verilmesi ve yapıların yıkılması mümkündür.

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Merada Bulunan Yapılara İmar Barışı Başvurusu Yapılır mı? Meralarda Yapı Kayıt Belgesi Geçerli mi?

Ağaçlandırılacak alan üzerindeki yapı için yapı kayıt belgesi düzenlenebilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre “Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,” yapı kayıt belgesi verilemez.

Ağaçlandırılacak alanlar da sosyal donatı alanı niteliğinde olduğu için bu taşınmaz Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş ise YKB geçersizdir. Ayrıca Hazineye ait taşınmazlardan “bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar” satılabileceği ve ağaçlandırılacak alanların özel şekilde değerlendirilmesi gerektiği için bu parsellerin imar barışı kapsamında satılamayacağını düşünüyorum.

Kentsel dönüşüm yapılan alanlardaki Yapı Kayıt Belgeleri geçerli mi?

3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesinin (10) uncu fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir…” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre kentsel dönüşüm uygulaması yapılan alanlarda (6306 sayılı Kanuna göre riskli alan, rezerv yapı alanı veya 5393 sayılı Belediye Kanununa göre kentsel dönüşüm ve gelişim alanı vb.) kalan ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapılar için alınmış olan Yapı Kayıt Belgeleri, söz konusu alanlardaki yapıların kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında yıktırılmasına, yani kentsel dönüşüm yapılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesinin, yapının kentsel dönüşüm alanında kalması gerekçesiyle iptali ve belge bedelinin iade edilmesi mümkün olmayacaktır.

Yine, kentsel dönüşüm alanlarındaki Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar, Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde ise Hazine ve belediyeye ait taşınmazlar dönüşüm uygulaması çerçevesinde değerlendirileceğinden, dönüşüm uygulamasını yürüten idare uygun görmüyor ise, bu taşınmazların doğrudan Yapı Kayıt Belgesi alanlara satılması mecburiyeti söz konusu olmayacaktır. Ancak, dönüşüm uygulamasını yürüten idare taşınmazın Yapı Kayıt Belgesini alan yapı sahibine satılması yönünde karar alıp satış yapabilecektir.

Diğer taraftan, kentsel dönüşüm uygulaması yürütülen bir alanda kalan herhangi bir yapı için 3194 sayılı Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca verilmiş bir idari para cezası söz konusu ise, yapı kentsel dönüşüm uygulaması çerçevesinde yıktırılmadan önce Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapı hakkındaki idari para cezasının iptali sağlanabilecek ve yine Kanun uyarınca söz konusu yapılara kentsel dönüşüm kapsamında yapılar yıktırılıncaya kadar geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz bağlatılabilecektir.

Ayrıca, kentsel dönüşüm uygulaması yapılan bir alanda kalan yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmasından sonra yapının, kentsel dönüşüm uygulaması çerçevesinde yıktırılacağını bilerek, 3194 sayılı Kanununun Geçici 16 ncı maddenin (5) nci fıkrasında yer alan, “Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.” hükmünde belirtilen şartlar çerçevesinde, yapı maliklerince talep edilmesi halinde, tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri yapılabilecektir.

Kıyılarda İmar Barışı

Kıyıda yapılan yapıların imar barışından faydalanıp faydalanmayacağı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Kıyı Gibi Özel Kanunları Kapsamında Kalan Alanlardaki Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli mi?

Sahil şeridinde yapılan yapıların imar barışından faydalanıp faydalanmayacağı konusunda aşağıdaki soruya verdiğimiz yanıt faydalı olacaktır. İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgeleri sadece İmar Kanunu kapsamında tesis edilecek yıkım ve para cezaları işlemlerini durdurmaktadır. Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Orman Kanunu gibi özel kanunların hemen hepsinde hem yapılabilecek yapılar, hem de bunların yıkımıyla ilgili hükümler vardır. Bu nedenle bu alanlardaki kaçak yapılar için alınacak yapı kayıt belgesinin Kıyı Kanunu dolayısıyla tesis edilecek yıkım ve para cezaları gibi işlemler açısından bir faydası olmadığını düşünüyorum. Söz konusu alanın Hazine mülkiyetinde olmasının pek bir önemi yoktur.

1. Derece Arkeolojik Sit Alanı İmar Barışı Kapsamında Mı?

Arkeolojik sit alanları, insanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlardır. 1. ve 2. derece olmak üzere iki ye ayrılır. I. Derece Arkeolojik Sit alanları, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde, sit alanı, kıyı, orman ve mera gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapıların imar barışından faydalanamayacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bununla birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum, 1. derece arkeolojik sit alanları içine yapılan yapıların imar barışı başvurularının kabul edilmeyeceğini açıkladı. Kurum açıklamasında, “Birinci derece arkeolojik SİT alanında bulunan binaların imar barışından faydalanmasına müsaade etmeyeceğiz.” şeklinde açıklama yapmıştır.

1. Derece Doğal Sit Alanı İmar Barışı Kapsamında Mı?

1. Derece Doğal (Tabii) Sit: Bilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır. Bu alanlarda, bitki örtüsü, topografya, silüet etkisini bozabilecek, tahribata yönelik hiçbir eylemde bulunulamayacağı gibi kesin yapı yasağı söz konusudur. Bu nedenle bu alanlarda imar barışı uygulamaları söz konusu değildir.

Ormanda Kalan Yapı İçin İmar Barışı Başvurusu Yapılabilir Mi?

Normal koşullarda, orman alanı üzerinde kalan yapılarak imar başvurusu yapılmasını tavsiye etmiyorum. Çünkü (kural olarak) orman alanlarının satışı, kiralanması mümkün değildir. Anayasamızın 169. maddesine göre Devlet ormanlarının mülkiyeti devredilemez.

Zaten Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 7. maddesine göre de “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir” hükmü yer almaktadır. Burada bahsedilen taşınmazlar mera, orman gibi taşınmazlardır. Bu gerekçelerle, normal koşullarda, orman alanı üzerinde kalan yapılarak imar başvurusu yapılmasını tavsiye etmiyorum.

Bununla birlikte ilerleyen dönemlerde bu orman alanlarında 2/B çalışması yapılabilir ise bu alanların 2/B olarak orman sınırı dışına çıkarılıp kullanıcısına satılması ihtimali söz konusu olabilir. AMA BU SADECE BİR İHTİMALDİR. Bu ihtimali göze almak tamamen yapı sahibine kalmış bir durumdur. Yukarıda anlattıklarım çerçevesinde bu risk göze alınıyorsa imar barışı başvurusu değerlendirilebilir.

Ayrıca Kanun sadece 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım kararlarının ve para cezalarının kaldırılacağını öngörmektedir. Buna karşılık Mera Kanunu, Orman Kanunu gibi özel kanunları uyarınca verilen yıkım kararları, imar barışı kapsamına girmemektedir. Bu nedenle bu alanlarda yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi Mera Kanunu veya Orman Kanunu uyarınca yıkım kararı verilmesi ve yapıların yıkılması mümkündür.

İrtifak Hakkı Kurulmuş Hazine Taşınmazlarında İmar Barışı

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün, irtifak hakkı kurulmuş olan Hazine taşınmazlarında üçüncü kişilerce Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olup olmadığı konusundaki görüşü aşağıdadır:

“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 826 ve devam maddelerinde düzenlenmiş olan “üst hakkı” en az otuz yıl için kurulmuş ise “sürekli nitelikte” kabul edilmekte ve tapu kütüğüne kaydedilmekte olup, böylece bu irtifak hakkı, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen bir hak niteliği taşımaktadır.

Yani, tapu kütüğüne kaydedilen “üst hakkı”, sahibine mülkiyet hakkına benzer bir hak tanımaktadır. Belirtilen sebeple, belli bir kişi lehine 30 yıldan fazla süre ile irtifak hakkı tanınan Hazineye ait taşınmazlar üzerinde üçüncü kişiler tarafından yapılan yapıların irtifak hakkının (üst hakkının) özüne zarar vereceği ve ayrıca, üst hakkı tesis edilerek 4706 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmiş olan bu taşınmazın Yapı Kayıt Belgesi alanlara satışının mümkün olmayacağı gözetildiğinde, bu durumdaki taşınmazlar üzerindeki yapılar için üst hakkı sahibi dışındaki üçüncü kişilerce Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı değerlendirilmektedir.”

Bu görüşte dikkat çeken en önemli husus irtifak hakkı kurulmuş Hazine taşınmazlarının üzerinde üçüncü kişilerce yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi satılamayacağıdır.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.