1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı -2022


İmar Barışı Hazine Arazisi Satışı- 2022

İmar barışıyla ilgili düzenleme olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi şu şekildedir: “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez.”

Bu madde yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışını düzenlemektedir. Bu çalışmamızda bu konudaki makalelerimizi derledik ve bir bütün olarak sizlere sunduk. Bu kapsamda incelemek istediğiniz konuları aşağıdaki İçindekiler Tablosunda bulabilirsiniz. İçindekiler Tablosunu genişletmek için “Göster” butonuna tıklayınız.

Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı İşlemlerini Hangi Birim Yapmaktadır?

Satışa yönelik çalışmalar illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü (Milli Emlak Dairesi Başkanlığı veya Milli Emlak Müdürlüğü), ilçelerde ise Milli Emlak Müdürlüğü (yoksa Milli Emlak Şefliği) tarafından yapılmaktadır.

İmar Barışında Hazine Arazisi Satışı Başvurusu

Öncelikle başvuru konusunu değerlendirelim. İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre imar barışında Hazine arazisi satın alma başvuru süresi, 31/12/2019 tarihinde bitmekteydi. Kanunda açıkça “Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri” ifadeleri yer almaktadır.

a) İmar Barışında Hazine Arazisi Satışı Başvuru Süresini Kaçırdım, Ne Yapmalıyım?

İmar barışı başvurusunun süresi, 31.12.2019 da bitmiştir. Başvurunun incelenmesi ve bu belgelerin getirilmesi açısından herhangi bir süre bulunmuyor. Başvuru süresini kaçırdıysanız yapılacak herhangi bir şey yok. Başvuru süresinin uzatılmasını beklemelisiniz. Başvuru süresi kanunla belirlendiği için başvuru süresinin uzatılması da kanunla (yani meclis tarafından) yapılacaktır. 

b) İmar Barışında Hazine Taşınmazı Satışı Başvuru Dilekçesi

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, imar barışı kapsamında öncelikle yapı kayıt belgesi ve bir dilekçe ile idareye (İllerde Milli Emlak Müdürlüklerine/İlçelerde Milli Emlak Şefliklerine) başvurulması gerekiyor.

İmar Barışında Hazine Taşınmazı Satışı Başvuru Dilekçesi (Dilekçenin PDF hali için tıklayınız.)

İmar Barışında Hazine Taşınmazı Satışı İçin Gerekli Belgeler

İdare başvuruyu (satılamayacak taşınmazlar açısından) inceledikten sonra, yapılan inceleme sonucunda satın alma başvurusunda bulunulan taşınmazın Hazinenin özel mülkiyetinde satılabilecek taşınmazlardan olması durumunda başvuru sahiplerine tebligat yapacak ve aşağıdaki belgeleri getirmesi istenecektir.

a) T.C. kimlik numarası beyanı, b) Başvuranın vekil olması durumunda onaylı vekâletname sureti, c) Yapı Kayıt Belgesi başvuru numarası,

ç) Yapının veya bağımsız bölümün adresi ile sahibi olunduğunu gösterir belgelerden en az biri (noter onaylı satış sözleşmesi, mahkeme kararları, veraset ilamı, yapı tatil veya kaçak inşaat zaptı, yapı sahipliğine ilişkin resmi kurum yazıları ve benzeri),

d) Yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığını ispatlayacak nitelikte her türlü belgeden en az biri (hava fotoğrafı, tespit tutanağı, yapı tatil veya kaçak inşaat zaptı, idari veya adli yargı mercilerince verilmiş kararlar, seçmen kütük kayıtları, yapıya ait elektrik, su, telefon, doğalgaz faturaları veya benzeri aboneliklerin tesis tarihlerini gösteren ve ilgili birimlerden alınacak yazı ve benzeri),

e) Tüzel kişiler için ayrıca, başvuru yapan şahsın tüzel kişi adına taşınmazın tasarrufuna yetkili olduğunu gösterir yetki belgesi ile imza sirküleri,

f) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazlarda, diğer paydaşlardan alınacak noter onaylı muvafakatname,

g) Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda hak sahiplerinin arsa payı konusunda uzlaşmaları halinde, her bir bağımsız bölüme isabet eden arsa payı oranı ile hak sahiplerini gösteren noter onaylı muvafakatname,

yapılacak tebligatla istenir.

Yapı Kayıt Belgesi Aldıktan Sonra Tapu Alınmazsa Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi alınan yapı sahibinin satın alma başvurusunda bulunmaması durumunda tahliye yapılabilir mi? Hazine taşınmazı üzerindeki yapısı için Yapı kayıt belgesi almış ancak süresinde satın alma başvurusu yapmamış yapı sahibi taşınmazdan tahliye edilebilir mi?

İmar barışı kapsamında öncelikle yapı kayıt belgesi ve bir dilekçe ile idareye başvurulması gerekiyor. Bu başvurunun süresi, 31.12.2019 da bitti. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışı Hazine Arazisi Başvurusu Nasıl Yapılır? Gerekli Belgeler Neler? Hazine taşınmazı üzerindeki yapısı için Yapı kayıt belgesi almış ancak süresinde satın alma başvurusu yapmamış yapı sahibi taşınmazdan tahliye edilebilir mi? Hukuki açıdan bu sorunun cevabı evettir. Çünkü YKB alınması, sadece imar kanunu kapsamında yıkım ve para cezalarını engeller. Bunun dışındaki özel kanunları uyarınca yıkım ve tahliye gibi işlemler yapılabilir.

Ancak 396 sayılı Tebliğin çıkmasında başvuru süresi konusunda bir yanlış anlaşılma oldu. Herkes başvuru süresinin tebliğ ile başlayacağını sandı, bundan dolayı da başvuru süresini kaçırdı. Bu nedenle tahliye konusunda bu durumun da gözetilmesi faydalı olacaktır.

Hazine Arazisi Üzerine Yapılan Yapılar ve İmar Barışı

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi de üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilmesini ve sonrasında belediye tarafından yapı sahiplerine veya bunların haleflerine satılmasını öngörmektedir. İmar barışı mı 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi uygulaması mı avantajlı? Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazine arazisi üzerindeki yapı için imar barışına mı başvurmak mı avantajlı 4706 sayılı Kanuna göre belediye aracılığıyla devir mi?

Yapı Sahibi Dışındaki Kişiler Yapı Kayıt Belgesi Almış İse Satış Yapılabilir mi?

Bilindiği üzere yapı sahipleri Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde bulunan ve ancak kendilerine ait olan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alabileceklerdir.

Bu sebeple Hazine mülkiyetindeki taşınmazlarda bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgelerine yönelik olarak Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yapılacak incelemede, Yapı Kayıt Belgesi alan başvuru sahiplerinden, yapıların kendisine ait olduğunu gösteren bilgi ve belgelerin istenilmesi ve gerekiyorsa ilgili kurumlardan bilgi ve belge talep edilmesi suretiyle yapının mülkiyet durumunun araştırılması ve buna göre işlem yapılması uygun olacaktır.

Diğer taraftan, 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddesinin (3) üncü fıkrasında, “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre Yapı Kayıt Belgesi malik/yapı sahibi adına değil imar mevzuatına aykırılığı bulunan “yapı” için düzenlenmektedir. 

Bu bağlamda, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla “yapı” için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğindedir. Bu bağlamda Hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapıların mülkiyet durumuna yönelik yapılan inceleme neticesinde, yapının kime ait olduğunun belirlenemediği durumlarda, Yapı Kayıt Belgesinin, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu ispatlayan bir belge olmadığı da gözetildiğinde mükerrer olsa dahi mevcut Yapı Kayıt Belgeleri ile ilgili herhangi bir işlem yapılmaması, bu çerçevede, Yapı Kayıt Belgesi alan kişinin yapı sahibi olup olmadığı hususunun; Hazineye ait taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasların belirlendiği, 26/12/2019 tarih ve 30990 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 396 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında değerlendirilmesi uygun olacaktır.

İmar Barışında Hazine Arazilerinden Satılmayacak Olanlar Hangileridir?

Geçici 16. maddeye göre “Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” Buna karşılık 396 sayılı Tebliğ imar barışında satılamayacak parselleri daha geniş bir şekilde saymıştır. Bu konuda şu makalemize bakabilirsiniz: İmar Barışında Satılamayacak Hazine Taşınmazları

İmar Barışında Satılamayacak Hazine Arazisi Üzerindeki Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilir mi?

İmar barışında satılamayacak Hazine taşınmazları 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. Ancak, satılamayacak taşınmazlar üzerinde bulunan Yapı Kayıt Belgeleri otomatik iptal edilebilir diye düşünmemek gerek. Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde YKB alınmış ise iptal edilir. 

İmar Barışında Ne Kadarlık Hazine Taşınmazı Satılacak

Geçici 16. maddede bu yönde bir sınır olmamasına rağmen 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği satılabilecek Hazine arazisi miktarını kısıtlamıştır.  3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere çıkarılan 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre yapı kayıt belgesi alınan Hazine taşınmazlarının satışı şu şekilde olacak:

Belediye Sınırları İçinde 600, Dışında 2000 M2

Taşınmazın; 18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadarlık kısmı satılır. Yani belediye sınırları içinde 600 m2’ye, dışında ise 2000 m2’ye kadarlık kısım satılabilecektir. Yapının taban alanının bu alanlardan fazla olması halinde yapı alanının tamamı bu kısıtlamalara tabi olmadan satılır. Örneğin belediye sınırları içinde bulunan parselde taban alanı 800 m2 olan yapı bulunması durumunda, 800 m2 yer satılabilecektir.

Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Yapı Var İse Hazine Taşınmazının Satışı Nasıl Olacak?

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı var ise ve her yapıya yukarıdaki kadar (belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadar) yer satılabiliyorsa bu şekilde satılacak.

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması ve taşınmazın yüzölçümünün yeterli olmaması halinde (yanı belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadar alanın satılamaması halinde), yapıların taban alanlarının dışında kalan kısmı, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılır ve bulunacak alan, yapının taban alanına ilave edilerek satılır. Yani yapılar dışındaki alan, yapıların yüzölçümüne oranlanarak satılacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Alınmış Her Yapı İçin Ayrı Satış Yapılabilecek

Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması ve her birine ayrı ayrı yapı kayıt belgesi alınmış olması durumunda, kayıt belgesi alınmış her yapı için belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadar yer satılabilecektir.

Satıştan Geriye Kalan Kısım Ne Olacak?

Taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olması durumunda bu kısım, talep edilmesi halinde YKB sahiplerine  satılabilir. Birden fazla yapı bulunması halinde bu kısım, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılarak yapının satılacak alanına ilave edilerek satılabilir.

Apartmanların Bulunduğu Alanın İmar Barışında Satışı

Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda, hak sahiplerinin uzlaştıklarına dair noter onaylı muvafakatnameyi İdareye vermeleri halinde, arsa payları bu muvafakatnameye dayanılarak belirlenir. Ancak hak sahiplerinin uzlaşamamaları halinde, her bir bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölüm alanının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle bulunur. Bu nitelikteki yapılarda bağımsız bölümdeki hak sahiplerine satılacak alan, arsa payı ile yapı için satılabilecek alanın çarpımı suretiyle bulunur.

İmar Barışında Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli Nedir?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre yapı kayıt belgesi alınan Hazine taşınmazlarının satış bedeli rayiç bedelidir. Buradaki rayiç bedel, normal piyasa alım satım bedelidir. Yani yapı kayıt belgesi sahibine satılacak alan belirlenecek ve belirlenen miktar piyasa rayiç bedeli ile çarpılarak toplam satış bedeli hesaplanacaktır.

a) Tapu Tahsis Belgesi Alınmış Parsellerde Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli

Tapu tahsis belgesi alınmış ve bu belgeye esas arsa bedeli ödenmiş olması kaydıyla tapu tahsis belgesine göre ödeme yapılan alan için satış bedeli alınmaz.

b) Ödenen Ecrimisillerin Satış Bedelinden Mahsubu

Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası ise iade edilmez.

c) Üzerindeki Yapının Değeri Satış Bedeline Dahil Edilecek mi?

Aslında 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesinin 11. fıkrasına göre 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazı üzerinde yapılan yapılar Hazine’ye intikal etmektedir. 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin 11. fıkrası şu şekildedir: “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.” Bu şekilde Hazine’ye intikal eden yapıların bulunduğu taşınmazların satışında taşınmazın zemini ve üzerindeki yapıya ayrı ayrı fiyat takdir edilmekte ve toplam satış bedeli bu ikisinin toplamı üzerinden belirlenmektedir.

Hazine’ye intikal eden yapıların bulunduğu parsellerdeki yapılar için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınırsa ve satın alma başvurusunda bulunulursa bu yapıların bedeli satış bedeline dahil edilmemektedir. Fakat imar barışını düzenleyen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre, “bu gelirler hakkında 29.6.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz.” Yani bu yapılara yapı kayıt belgesi alınmış ise bu yapılar Hazine’ye intikal etmez ve satış bedeline dahil edilmez. Bir başka deyişle, imar barışı kapsamında satışı yapılacak taşınmaz üzerinde 19/07/2003 tarihinden önce yapılmış yapı var ise bu yapının değeri satış bedeline dahil edilmeyecek.

Dolayısıyla bu tür yapıların bulunduğu taşınmazlara imar barışı kapsamında yapılacak satışlarda kıymet takdiri yapılırken (yapım tarihi ne olursa olsun) üzerindeki yapının bedeli dahil edilmeyecek, sadece zemine kıymet takdiri yapılacaktır.

d) İmar Barışı Kapsamında Satış Bedeli Nasıl Ödenebilir?

Satın alınan taşınmazın bedeli, yetkili milli emlak biriminin bildirimini izleyen günden itibaren on beş gün içinde ilgili muhasebe birimine yatırılmalıdır. Satış bedelinin, yetkili milli emlak birimince yazılı olarak bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür. Bu durumda banka makbuzunun ya da örneğinin aynı birime ulaştırılması gerekmektedir.

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilmektedir. Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu (%10) peşin ödenir, kalanı ise beş yıla kadar taksitlendirilir ve “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenerek sözleşmenin bir örneği satın alan kişiye verilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanuni faiz oranının yarısı uygulanır.

Taksitleri Vadesinde Ödemezsem Ne olur?

Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme faizi uygulanır. Ayrıca taksitli satışlarda iki taksitin süresi içinde ödenmemesi durumunda;

a) Mülkiyet devredilmeden yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve on beş gün içinde ilgilisine tebligat yapılarak tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak kendisine ödenebilmesi için adına açılmış banka hesabı numarasını İdareye bildirmesi istenir, bu bildirimi müteakip en geç otuz gün içinde de tahsil edilen bedel aynen ve faizsiz olarak iade edilir.

b) Mülkiyetin devri suretiyle yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine ve mülkiyetin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde ayrıca en son kayıt maliklerinden adresleri tespit edilenlere tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek kalan borcun tamamı tahsil edilir.

Taksitler Devam Ederken Alıcı Adına Tescil Yapılabilir mi?

Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda işlem yapılmaz. Ancak taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda satın alan kişi adına devredilir.

Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Satın Almak İçin Başvurduğu Hazine Parselinin Başkası Adına Satışını İsteyebilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Devredilebilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi, yapı kayıt belgesi alınan Hazine parsellerinin satışını düzenlemektedir. Madde hükmüne göre “Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır” Bu hükme göre Yapı Kayıt Belgesi alınan Hazine taşınmazları Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılabilecektir.

Yapı Kayıt Belgesini Devredebilir miyim? Yapı Kayıt Belgesi Devredilebilir mi? başlıklı yazımızda da açıkladığımız üzere Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü yapı kayıt belgesinin devredilebileceğini, devir yapılması durumunda ise devralan kişi adına yeni bir Yapı Kayıt Belgesi düzenleneceğini değerlendirmektedir.

İmar Barışında Hazine Taşınmazlarının Satışında Kanuni veya Akdi Halefiyet Var mı?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre Hazine taşınmazları Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılabilecektir. 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esaslar) ise “hak sahibini”, “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının veya yapıdaki bağımsız bölümlerin sahibi ya da sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri” olarak tanımlamaktadır.

Bu hükümlere göre yapı kayıt belgeleri açısından akdi halefiyet söz konusudur. Buradaki akdi halefiyeten kastımız, Yapı Kayıt Belgesi devrinden farklı olarak noter onaylı muvafakatname ile “satın alma hakkının” devredilmesidir. Tıpkı 2/B ve tarım arazilerinin satışındaki akdi halefiyet gibi…

Bundan dolayı, buradaki akdi halefiyeti Yapı Kayıt Belgesi’nin devrinden ayrı düşünmek gerektiği kanaatindeyim. Yapı Kayıt Belgesi’nin devrinde, devralan kişi adına yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmektedir ve bu kişi Yapı Kayıt Belgesi sahibi olmaktadır. Oysaki İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi Hazine taşınmazlarının “Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine” satılabileceğini düzenlemektedir. Yani geçici 16. maddeye göre Yapı Kayıt Belgesi sahipleri dışında akdi halefler de satıştan yararlanabileceklerdir. Demek ki kanun koyucu geçici 16. maddede Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile akdi halefleri ayrı kategoride değerlendirmiştir.

Bu değerlendirmelerimiz çerçevesinde “Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Satın Almak İçin Başvurduğu Hazine Parselinin Başkası Adına Satışını İsteyebilir mi? sorusunu Yapı Kayıt Belgesi’nin devri ve akdi halefiyet açısından ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.

a) Yapı Kayıt Belgesi’nin devri halinde Hazine taşınmazının satışı

Yapı Kayıt Belgesi’nin devri halinde, devralan kişi adına yeni bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmektedir. Bu durumda, Yapı Kayıt Belgesi’nin eski sahibi Hazine taşınmazı için satın alma başvurusunda başvurduktan sonra Yapı Kayıt Belgesi devredilmiş ise Yapı Kayıt Belgesi’nin yeni sahibine satış yapılabileceğini düşünüyorum.

Yapı Kayıt Belgesi’nin eski sahibinin bir başvurusu yok ise yeni sahibe de satış yapılamayacağı gayet açıktır.

b) Akdi Halefiyet Durumunda Hazine Taşınmazlarının İmar Barışından Satışı

Her ne kadar 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esaslar) nde akdi halefiyetin nasıl uygulanacağı konusunda hüküm yok ise de Tebliğ hak sahibini “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının veya yapıdaki bağımsız bölümlerin sahibi ya da sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri” olarak tanımladığı için (Yapı Kayıt Belgesi devri söz konusu olmasa da) Yapı Kayıt Belgesi sahiplerinin akdi haleflerine satış yapılabileceğini düşünüyorum. Yapı Kayıt Belgesi devri söz konusu olmasa bile satış yapılabilir. Aksi bir yorum, Kanun’un ve Tebliğin verdiği akdi halefiyet hakkını ortadan kaldırmak anlamına gelecektir.

Akdi halefiyetin şekli konusunda Kanunda ve Tebliğde hüküm bulunmamaktadır. Ancak 2/B taşınmazlarında ve Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışında akdi halefiyet noter onaylı muvafakatname olarak uygulanmıştır.

Örneğin 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (6292 2/B Satışı) nde “Akdi halef” “Doğrudan satış işlemlerinde taşınmazı kullanıcılarından satın aldığını Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatnameyle belgeleyen kişiler” şeklinde tanımlanmış ve akdi halefiyet için noter tarafından düzenlenen muvafakatname gerektiği açıkça hüküm altına alınmıştır. Keza, aynı tebliğe göre “Kullanıcılar ve/veya muhdesat sahipleri, İdareye başvuru yaptıktan sonra da haklarını noterde düzenlenen muvafakatnameyle akdi haleflere devredebileceklerdir.” Benzer hükümler 355 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (6292 Tarım Arazilerinin Satışı)nde de vardır.

Bu nedenle imar barışında akdi haleflere noterde düzenlenen muvafakatnameye istinaden satış yapılabileceğini düşünüyorum. Akdi halefiyetin nasıl uygulanacağı konusunda şu genel yazı, emsal olarak kullanmak açısından faydalı olacaktır: 2012-024804 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (6292 sayılı Kanun kapsamında akdi halefiyet)

600 Metrekare Yer Satılan Kişi Parselin Geri Kalanını da Alabilir mi?

Taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından fazla olması durumunda geri kalan taşınmazı almak için nasıl bir yol izleyebiliriz?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğide “taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olması durumunda bu kısım, talep edilmesi halinde YKB sahiplerine satılabilir” hükmü yer almaktadır. Buna göre 600 m² (veya özel durumlarda daha fazla alan) satıldıktan sonra geriye kalan kısımdaki Hazine hissesi % 40’tan az ise kalan kısımda YKB sahibine doğrudan (ihalesiz satılabilir.

Bu durumda 4706- Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hk. Kanun’un 4/c maddesi uygulama alanı bulabilir. Söz konusu maddeye göre Hazine taşınmazları “Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına,” satılabilmektedir.

Yani imar barışında taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından fazla olması durumunda, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına satış yapılabilecektir.

İmar Barışı Kapsamındaki Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

Geçici 16. maddede şu hüküm yer almaktadır: “Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez”

Bu konuda şu yazılarımıza bakabilirsiniz: İmar Barışı Kapsamındaki Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

İmar Barışında Hazine Arazilerinin Satışı

Yorum Yap

Yorumlar (16)

  1. Semih can 4 gün önce

    Merhaba Suat bey size birkaç sorum olacak cevaplarsanız çok sevinirim.
    20 yıldır kullandığımız ecrimisillerini ödediğimiz hazine arazisi ve üzerine yaptığımız yapı için yapı kayıt belgesi aldık. Fakat 396 sayılı Tebliği Çok geç fark Edip başvuruyu yapamadık zaten ayın 26’sında yayınlanmış 31’inde bitmiş çok saçma bir tarih. Fakat biz 2018 Yılında daha İmar barışı çıkmadan önce milli emlak müdürlüğüne İşgal ettiğimiz hazine arazisini satın almak için başvuru yapmıştık. Yapı kayıt belgesini bulunduğumuz ilçenin belediyesi’ndeki imar bölümüne verdik aradan uzun bir süre geçti arada bir hem belediyeye hem de milli emlak müdürlüğüne gidip ne durumdayız diye sordugumda doğru düzgün cevap alamıyorum ne yapmalıyım bir an önce bu arazinin tapusunu alabilmek için bana kestirme bir yol önerir misiniz.

  2. Hasan Kaymaz 2 hafta önce

    Merhabalar hocam mevcutta kullanmış olduğumuz mülkiyeti hazineye ait tarım arazisini imar barışı kapsamında 4.447 mt2 bir konut ve ticari dam ahıl tarımsal yapı olarak yapı kayıt belgesi aldıkve geçen yıl yapılan tapu kadastro ölçüm güncellemeleri sonucu adımıza 4687 mt2 6 kullanıcılı yazılmasına rağmen milli emlak 800 mt2 sini yan komşuya kalan 3800 civarını da biz 6 kardeşe eşit ecrimisil göndermişti. Biz bu durumda elimizde ki yapı kayıt belgesi ile ne kadarını satın alabiliriz acaba önce 600 mt2 sini daha sonra 3800 mt2 olarak satın alabilir miyiz acaba teşekkürler başarılar hocam

    • Taşınmazın; 18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadarlık kısmı satılır. belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise önce 2000 m2, sonra geri kalanını alabilirsiniz.

  3. Merhaba bana 4 dönüm hazine arazisinden 600 m2 yer satdılar ben geriye kalan kısmıda almak istiyorum geriye kalankısmı ihaleye çıkmadan alabilirmiyim

  4. Fatma Uzun 4 hafta önce

    Suat bey, belediye ye ait arazi üzerinde imar barış başvurum var. Hala Alım başvurusu yapma hakkım var mı ? Teşekkür ederim…

  5. Sami Avcı 3 ay önce

    1-İmar Affı başvurumuzu yaptığımız üzerinde bina bulunan hazine arazilerinin tarafımıza satışı 2022’de de yapılıyor mu?
    2-Milli Emlaktan satışı duyurulan hazine arazileri imar affına başvurulmuş ama satışı yapılmamış yerler de olabiliyor mu?

    • Ahmet özyılmaz 3 ay önce

      Suat bey 819m2 yapı kayıt belgeli 800m2 mera ecremisilini ödüyorum tapuyu almak istiyorum ama ihaleye çıkar belki dedikleri için cesaret edemiyorum yapı kayıt belgesi beni kesin hak sahibi edermi

      • Yapı kayıt belgeniz doğruysa ve geçerliyle ve süresinde milli emlaka satın alma başvurusunda bulunmuş iseniz yapı kayıt belgesi sizi hak sahibi yapar.

    • 1-İmar Affı başvurumuzu yaptığımız üzerinde bina bulunan hazine arazilerinin tarafımıza satışı 2022’de de yapılıyor mu? Bunun için Milli Emlak’a da satın alma talebi yapmış olmanız gerekir. Sadece yapı kayıt belgesi yeterli değil satış için.
      2-Milli Emlaktan satışı duyurulan hazine arazileri imar affına başvurulmuş ama satışı yapılmamış yerler de olabiliyor mu? Yapı kayıt belgesi alınmış ama Milli Emlak’a da satın alma talebi yapılmamış yerler ihaleye çıkarılabilir.

  6. akın doğan 3 ay önce

    merhaba suat bey, belirlenen rayiç bedel yüksek. ilçe milli emlak müdürlüğü bir feiyat belirlemiş ile onaya göndermiş onlarda fiyatı %50 daha arttırmış. bu fiyatlara alma şansımız yok. bedele itiraz edebiliyormuyuz

  7. Kemal Öztü 6 ay önce

    Hayırlı günler hayırlı işler Suat bey. müsait zamanınızda kısa da olsa bir cevap yazabilirseniz çok memnun olurum. Şimdiden teşekkürler
    960m2lik bir hazine arazisi içinde, müstakil ada parseli olmayan ve 20 yıldır ecrimisil ödediğimiz 289m2lik bahçeli arazideki 2 katlı evimiz için YKB aldık ve arazinin satışı için milli emlaka başvurduk. gelen cevabi yazıda:
    1- YKB’de 2 katlı evin 68+102=170m2 olduğunu yazdığımız kendi tespitlerinde ise yapının 2×95=190m2 olduğunu ve bunu düzeltmemiz gerektiği iddia ediliyor. Oysa alt kat üst kattan küçük, üst kat taşmalardan dolayı daha geniş. Yani iddiaları kesinlikle yanlış! adrese gelip evde herhangi bir ölçüm de yapılmadı. İdarenin dediği gibi yapsam gerçeğe aykırı beyanda bulunmuş olacağım. ne yapmalı, nasıl bir yol izlemeliyim?
    2- YKB’de arsa yüzölçümü olarak binanın oturum alanını yani alt katın kapladığı alanı (68m2) yazdık. cevabi yazıda satışa konu olan yer bahçemizi de içerdiğinden arsa yüzçölçümüne bahçenin de dahil edilip 289m2 yazılması gerektiği ve bunu da düzeltmemiz gerektiği söyleniyor. oysa başvuru zamanında ilgili belediye personeliyle yaptığım görüşmede ilgili kanuna göre hazine arazilerinde sadece oturum alanının yazılacağı bahçenin dahil edilmeyeceği söylenmişti. kanunda bir değişiklik mi oldu ya da yeni bir durum mu var? doğrusu nedir? ne yapmalı, nasıl bir yol izlemeliyim?
    3- son olarak cevabi yazıda herhangi bir itiraz süresinden bahsetmemiş. itiraz için belli bir süre sınırı var mı?
    çok teşekkürler
    saygılar selamlar

    • 1) Birinci iddianızla ilgili olarak öncelikle bir haritacıya veya inşaat mühendisine ölçüm yaptırıp idareye tekrar itiraz etmeniz mümkündür.
      2) “Hazineye ve belediyelere ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş yapılar için yapının oturum alanına karşılık gelen arsa payı üzerinden,” beyan yapılır. Yaptığınız işlem doğru. Ancak milli emlaka yapılan başvuruda toplam kullandığınız alanın belirtilmesi gerekir. Milli Emlak bunu kastetmiş olabilir.
      3) itiraz için belli bir süre sınırı yok

  8. Aydın Ateşoğlu 1 sene önce

    Selam Suat Bey,Hazine arazisi üzerinde gecekondum var 1986 yılında tapu tahsis belgesi aldım arsa bedelini ödedim 2002 yılında tapu tahsis belgem iptal edildi şuan üzerinde oturuyorum yapı kayıt belgemi aldım nasıl bir yol izleyeceğim bilmiyorum ilk adım ne yapmalı lütfen yardımcı olurmusunuz

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.