Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı -2023

1) İmar Barışı Hazine Arazisi Satışı- 2022

İmar mevzuatına veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara verilen yapı kayıt belgesi ile vatandaşlarımızın imar sorunlarının çözülmesidir. İmar barışına ilişkin esaslar, 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi ile düzenlenmiş olup imar barışının amacı, afet riskine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınarak bu yapılara belirli koşullar altında geçerlilik kazandırılması ve bu konudaki ihtilafların sona erdirilmesidir.

3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi şu şekildedir: “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2022 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.”

Hazine taşınmazları üzerindeki yapılar için de yapı kayıt belgesi alınması mümkün olduğundan, yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri satın alma başvurusunu süresinde yapmış olmaları halinde, bu taşınmazları satın alabileceklerdir. Yapı kayıt belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazine taşınmazlarının satışına ilişkin usul ve esaslar, 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde açıklanmıştır.

Bu madde yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışını düzenlemektedir. Bu çalışmamızda bu konudaki makalelerimizi derledik ve bir bütün olarak sizlere sunduk. Bu kapsamda incelemek istediğiniz konuları aşağıdaki İçindekiler Tablosunda bulabilirsiniz. İçindekiler Tablosunu genişletmek için “Göster” butonuna tıklayınız.

2) İmar Barışı Kapsamında Yapı Kayıt Belgesi Sahiplerine Tanınan Haklar Nelerdir?

Geçerli bir yapı kayıt belgesine sahip olan kişilere, kanun ile aşağıdaki haklar tanınmıştır:

• Hazine taşınmazını doğrudan (ihalesiz) ve uygun ödeme koşulları ile satın alma
• Taşınmazın üzerine 19/07/2003 tarihinden sonra inşa edilmiş yapı için bedel ödememe
• Yapı kayıt belgeli yapının üzerindeki Hazine taşınmazı için tapu tahsis belgesi almış ve bu belgeye esas arsa bedelini ödemiş olması kaydıyla aynı alan için tekrar bedel ödememe
• Yapı kayıt belgesi aldığı taşınmazın satışa konu kısmına, yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil ödememe, tahakkuk eden ecrimisili terkin ve satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarını satış bedelinden mahsup ettirme.

3) İmar Barışı Kapsamında Hazine Taşınmazını Satın Almak Ne Tür Avantajlar Sağlar?

Yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilir. Satış işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan muaftır. Satışı yapılan taşınmaz, satışı takip eden yıldan itibaren beş yıl süreyle emlâk vergisine tabi değildir. Satışı yapılan taşınmazlardan katma değer vergisi (KDV) alınmamaktadır.

4) İmar Barışında Hazine Arazisi Satışı Başvurusu

Öncelikle başvuru konusunu değerlendirelim. İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre imar barışında Hazine arazisi satın alma başvuru süresi, 31/12/2019 tarihinde bitmekteydi. Ancak 7394 sayılı Kanunla İmar Kanununun geçici 16. maddesinin yedinci fıkrasının ikinci cümlesinde yer alan ve imar barışı Hazine arazileri satışına başvuru süresi olan “31/12/2019” ibaresi “31/12/2022” şeklinde değiştirilmiştir. Yani imar barışı Hazine arazilerinin satışına 31.12.2022 tarihine kadar başvurulabilecektir. Başvurunun incelenmesi ve bu belgelerin getirilmesi açısından herhangi bir süre bulunmuyor. 

a) Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı İçin Başvuru Nereye Yapılır?

Satışa yönelik çalışmalar illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü (Milli Emlak Dairesi Başkanlığı veya Milli Emlak Müdürlüğü), ilçelerde ise Milli Emlak Müdürlüğü (yoksa Milli Emlak Şefliği) tarafından yapılmaktadır. Dolayısıyla başvuru bu birimlere yapılır.

Taşınmazların satışına Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri yetkilidir. Satışa konu taşınmaz ilçede ve bu ilçede milli emlak birimi bulunuyor ise satış için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden onay alınmakta ve satış işlemi aynı ilçe birimi tarafından gerçekleştirilmektedir.

b) İmar Barışında Hazine Taşınmazı Satışı Başvuru Dilekçesi

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, imar barışı kapsamında öncelikle yapı kayıt belgesi ve bir dilekçe ile idareye (İllerde Milli Emlak Müdürlüklerine/İlçelerde Milli Emlak Şefliklerine) başvurulması gerekiyor.

ç) İmar Barışında Hazine Taşınmazı Satışı İçin Gerekli Belgeler

İdare başvuruyu (satılamayacak taşınmazlar açısından) inceledikten sonra, yapılan inceleme sonucunda satın alma başvurusunda bulunulan taşınmazın Hazinenin mülkiyetinde satılabilecek taşınmazlardan olması durumunda başvuru sahiplerine tebligat yapacak ve aşağıdaki belgeleri getirmesi istenecektir.

a) T.C. kimlik numarası beyanı, b) Başvuranın vekil olması durumunda onaylı vekâletname sureti, c) Yapı Kayıt Belgesi başvuru numarası, ç) Yapının veya bağımsız bölümün adresi ile sahibi olunduğunu gösterir belgelerden en az biri (tapu kayıtlarında bulunan yapı sahipliğine ilişkin kayıt, ecrimisil ihbarnamelerinde yer alan yapı sahipliğine ilişkin bilgi, elektrik-telefon-su ve benzeri abonelik işlemlerinin dayanağına ilişkin mülkiyet belgeleri, muhtar ve en aziki bilirkişi tarafından verilen imzalı beyan ve benzeri),

d) Yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığını ispatlayacak nitelikte her türlü belgeden en az biri (hava fotoğrafı, tespit tutanağı, yapı tatil veya kaçak inşaat zaptı, idari veya adli yargı mercilerince verilmiş kararlar, seçmen kütük kayıtları, yapıya ait elektrik, su, telefon, doğalgaz faturaları veya benzeri aboneliklerin tesis tarihlerini gösteren ve ilgili birimlerden alınacak yazı ve benzeri),

e) Tüzel kişiler için ayrıca, başvuru yapan şahsın tüzel kişi adına taşınmazın tasarrufuna yetkili olduğunu gösterir yetki belgesi ile imza sirküleri, f) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazlarda, diğer paydaşlardan alınacak noter onaylı muvafakatname, g) Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda hak sahiplerinin arsa payı konusunda uzlaşmaları halinde, her bir bağımsız bölüme isabet eden arsa payı oranı ile hak sahiplerini gösteren noter onaylı muvafakatname, yapılacak tebligatla istenir.

5) İmar Barışı Kapsamında Satış Süreci Nasıl İşlemektedir?

Milli emlak birimlerince satış aşağıdaki süreç takip edilerek gerçekleştirilmektedir:

• Başvuruların ön değerlendirilmesi (Taşınmazın, Hazineye ait ve satılabilir nitelikte olup olmadığının işlem dosyası ve kayıtlar üzerinden belirlenmesi)
• Gerekmesi halinde bilgi ve belge için ilgili kişiye tebligat yapılması
• Taşınmazın tespiti ile satış yapılacak kişiler ve satılabilecek alanın belirlenmesi
• Satış bedelinin tespiti
• Satış için onay alınması (milli emlak ilçe birimi olan yerlerdeki taşınmazlar için)
• Satış için tebligat ve bedelin tahsili

Taşınmazın, Hazineye ait veya satılabilir nitelikte olmadığının tespiti halinde, bu durum talep sahibine gerekçesi açıklanmak suretiyle yazılı olarak bildirilmektedir. Satışa yetkili birimlerce yukarıdaki süreçlerde ihtiyaç duyulması halinde talep sahiplerinden yazılı olarak bilgi ve belge istenilmekte, ihtiyaç duyulmaması halinde ise sürecin sonunda taşınmazın bedeli ile bedelin nasıl ödenebileceğine ilişkin yine yazılı tebligat yapılmaktadır.

6) Yapı Kayıt Belgesi Aldıktan Sonra Tapu Alınmazsa Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi alınan yapı sahibinin satın alma başvurusunda bulunmaması durumunda tahliye yapılabilir mi? Hazine taşınmazı üzerindeki yapısı için Yapı kayıt belgesi almış ancak süresinde satın alma başvurusu yapmamış yapı sahibi taşınmazdan tahliye edilebilir mi?

İmar barışı kapsamında öncelikle yapı kayıt belgesi ve bir dilekçe ile idareye başvurulması gerekiyor. Bu başvurunun süresi, 31.12.2019 da bitti. Hazine taşınmazı üzerindeki yapısı için Yapı kayıt belgesi almış ancak süresinde satın alma başvurusu yapmamış yapı sahibi taşınmazdan tahliye edilebilir mi? Hukuki açıdan bu sorunun cevabı evettir. Çünkü YKB alınması, sadece imar kanunu kapsamında yıkım ve para cezalarını engeller. Bunun dışındaki özel kanunları uyarınca yıkım ve tahliye gibi işlemler yapılabilir.

Ancak 396 sayılı Tebliğin çıkmasında başvuru süresi konusunda bir yanlış anlaşılma oldu. Herkes başvuru süresinin tebliğ ile başlayacağını sandı, bundan dolayı da başvuru süresini kaçırdı. Bu nedenle tahliye konusunda bu durumun da gözetilmesi faydalı olacaktır.

7) Hazine Arazisi Üzerine Yapılan Yapılar ve İmar Barışı

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi de üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilmesini ve sonrasında belediye tarafından yapı sahiplerine veya bunların haleflerine satılmasını öngörmektedir. İmar barışı mı 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi uygulaması mı avantajlı? 

a) İmar Barışı Hazine Taşınmazlarının Satışı

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddesi üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahibine satışını öngörmektedir. Maddeye göre yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Burada şartlar daha basittir. Sadece 31.12.2017 den önce yapılanma olması ve parselin satılmayacak taşınmazlardan olması yeterlidir. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.

b) 4706 sayılı Kanuna Göre Devir

Buna karşılık 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi de üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilmesini ve sonrasında belediye tarafından yapı sahiplerine veya bunların haleflerine satılmasını öngörmektedir.

Madde şu şekildedir: “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.  Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.”

c) Karşılaştırma

Şimdi her iki uygulamayı çeşitli yönlerden karşılaştıralım. Buna göre yapı sahipleri hangi yola başvuracağına karar vermelidir.

8) Yapı Sahibi Dışındaki Kişiler Yapı Kayıt Belgesi Almış İse Satış Yapılabilir mi?

Bilindiği üzere yapı sahipleri Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde bulunan ve ancak kendilerine ait olan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alabileceklerdir. Bu sebeple Hazine mülkiyetindeki taşınmazlarda bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgelerine yönelik olarak Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yapılacak incelemede, Yapı Kayıt Belgesi alan başvuru sahiplerinden, yapıların kendisine ait olduğunu gösteren bilgi ve belgelerin istenilmesi ve gerekiyorsa ilgili kurumlardan bilgi ve belge talep edilmesi suretiyle yapının mülkiyet durumunun araştırılması ve buna göre işlem yapılması uygun olacaktır.

Diğer taraftan, 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesinin (3). fıkrasında, “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre Yapı Kayıt Belgesi malik/yapı sahibi adına değil imar mevzuatına aykırılığı bulunan “yapı” için düzenlenmektedir. 

Bu bağlamda, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla “yapı” için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğindedir. Bu bağlamda Hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapıların mülkiyet durumuna yönelik yapılan inceleme neticesinde, yapının kime ait olduğunun belirlenemediği durumlarda, Yapı Kayıt Belgesinin, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu ispatlayan bir belge olmadığı da gözetildiğinde mükerrer olsa dahi mevcut Yapı Kayıt Belgeleri ile ilgili herhangi bir işlem yapılmaması, bu çerçevede, Yapı Kayıt Belgesi alan kişinin yapı sahibi olup olmadığı hususunun; Hazineye ait taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasların belirlendiği, 396 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında değerlendirilmesi uygun olacaktır.

9) İmar Barışında Hazine Arazilerinden Satılmayacak Olanlar Hangileridir?

3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere çıkarılan 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre aşağıdaki taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır.

a) 31/12/2017 tarihinden sonra üzerinde yapı yapılan taşınmazlar (Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışı Hangi Tarihten Önceki Yapıları Kapsar?

b) 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, c) 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, ç) 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler, d) 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar,

e) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında satışı mümkün olmayan taşınmazlar ve ilgili idare tarafından satılması uygun görülmeyen taşınmazlar, f) 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan taşınmazlar,

g) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan taşınmazlar, ğ) 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı Hakkında Bazı Düzenlemeler Yapılmasına Dair Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan taşınmazlar,

h) Özel kanunlar kapsamında kalan ve ilgili idare tarafından satışı uygun görülmeyen taşınmazlar, ı) Sosyal donatı için tahsisli alanlarda kalan taşınmazlar, i) İmar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilenler, fiili veya hukuki durumu itibarıyla kamu hizmetlerinde kullanılması mümkün bulunmayanlar veya ilgili milli emlak idaresince fiilen kamu hizmetinde kullanılmadığı tespit edilenler hariç) veya fiilen kamu hizmetlerinde kullanılan taşınmazlar,

j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar, k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23. maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar, l) Taşkın yapı durumunda olanlar hariç; üzerinde havuz, spor sahası, konteyner ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapı bulunan taşınmazlar,

m) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar, n) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar, o) Hatay ili sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale ilinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar, ö) Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen taşınmazlar, p) Bakanlıkça satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

a) Meralarda İmar Barışı

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır. Bu durumda mera, yaylak, kışlaklar, orman alanları, kıyılar, milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi satış yapılmayacaktır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Merada Bulunan Yapılara İmar Barışı Başvurusu Yapılır mı? Meralarda Yapı Kayıt Belgesi Geçerli mi?

b) Orman Alanları İmar Barışı

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır. Bu durumda mera, yaylak, kışlaklar, orman alanları, kıyılar, milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi satış yapılmayacaktır.

c) Kıyıda ve Sahil Şeridinde Kalan Taşınmaz İmar Barışında Satılır Mı?

Sahil şeridinde kalan parselin satışı açısından imar durumuna bakmak gerekir. İmar durumu özel mülkiyete konu olabilecek durumda ise satış olabilir. Park veya yeşil alan ise satışı mümkün değil. ilk veya ikinci 50 metre olması fark etmez. Turizm alanı ise ayrıca 2634 sayılı kanun açısından Kültür ve Turizm Bakanlığının izni gerekir. 

ç) Milli Park Kapsamında Kalan Parseller İmar Barışından Satılabilir Mi?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar,” imar barışı kapsamında satılamaz. Bu maddenin yazılmasındaki temel varsayım, gerek 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu ve gerekse 6831 sayılı Orman Kanunu’na göre milli parkların (kural olarak) orman rejimine tabi yerlerden olmasıdır.

6831 sayılı Orman Kanunu’nun 4. maddesine göre; ormanlar vasıf ve karakter bakımından A) Muhafaza ormanları; B) Milli parklar; C) İstihsal ormanları; olmak üzere 3 e ayrılır. Ayrıca Kanun’un 25. maddesine göre “Orman Genel Müdürlüğü; mevkii ve özelliği dolayısıyla lüzum göreceği ormanları ve orman rejimine giren sahaları; bilim ve fennin istifadesine tahsis etmek, tabiatı muhafaza etmek, yurdun güzelliğini sağlamak, toplumun çeşitli spor ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılamak, turistik hareketlere imkan vermek maksadıyla, milli parklar, tabiat parkları, tabiat anıtları, tabiatı koruma sahaları ve orman mesire yerleri olarak ayırır, düzenler, yönetir ve gerektiğinde işletir veya işlettirir.

Bununla birlikte Milli Parklar Kanunu, milli park olarak belirlenen her alanın orman rejimine tabi yer olmayabileceğine dair ifadeler içermektedir. Örneğin Kanun’un 3. maddesine göre “Orman ve orman rejimi dışında kalan yerlerde tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı belirlenmesine veya Orman ve Su İşleri Bakanlığınca belirlenmiş olanların işlemlerinin tamamlanması için gerekli yerlerin orman rejimine alınmasına Cumhurbaşkanınca karar verilir” Keza 2873 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre “Milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı sınırları içinde kalan yerlerdeki gerçek ve tüzelkişilere ait taşınmaz mallar ile her türlü tesisler, onaylı uygulama imar planına göre hazırlanacak projelerin gerçekleşmesi için, gerekli görüldüğünde, 6830 sayılı İstimlak Kanunu hükümlerine göre, Orman ve Su İşleri Bakanlığınca kamulaştırılır.”

Bu hükümler bana, milli park olan her yerin aynı zamanda orman da olması gerekmediğini düşündürüyor. Keza, hukuken öyle olsa bile fiiliyatta orman olmayan alanlarında da milli park olarak belirlenmiş olabileceğini düşünüyorum. Bu nedenle, özellikle içerisinde yerleşim alanı barındıran milli parklarda,

1) Orman rejimine tabi olmamak, 2) Milli park karakterini ve bütünlüğünü bozmamak, 3) Yerleşim alanlarında kalmak, 4) İlgili kurumca olumlu görüş verilmek, Şartıyla imar barışından satış yapılabileceğini düşünüyorum. Ama Tebliğ bu konuyu açıkça yasakladığı için konunun Bakanlıkça karara bağlanması gerekir.

d) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Yapı Kayıt Belgesi İle Doğrudan Satışı Mümkün Müdür?

Belediye sınırları içerisindeki tarım arazilerinin Yapı kayıt belgesi ile doğrudan satışı mümkündür ancak satılacak alan fiilen kullanılan alan değil, yapının bulunduğu alandır. Dolayısıyla 10 dönümlük tarım arazisinde 100 metrekare yapı var diye 10 dönümün tamamının satışı mümkün değildir. Kullanıcıya doğrudan satış için 31.12.2017 tarihinden geriye doğru en az üç yıl kullanım şartı vardır.

e) Sit Alanında Kalan Taşınmaz İmar Barışında Satılır Mı?

Sit alanlarında kalan parsellerde yapı kayıt belgesi alınıp alınmayacağı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı İmar Barışı Kapsamında Mı?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında satışı mümkün olmayan taşınmazlar ve ilgili idare tarafından satılması uygun görülmeyen taşınmazlar imar barışından satılamaz. Dolayısıyla, sit alanında kalan parselin imar barışından satışı için; a) Arkeolojik sit ise, Kültür ve Turizm Bakanlığının, b) Doğal sit ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının, izni gerekir.

f) Sosyal Donatı Alanlarında Kalan Hazine Taşınmazları İmar Barışından Satılabilir mi?

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışında Sosyal Donatı Alanları Nedir? Sosyal Donatı Alanlarında İmar Barışı Geçerli midir?

g) Hazine Taşınmazı Üzerinde ve Yapı Kayıt Belgesi Alınan Sera İmar Barışından Yararlanabilir Mi?

İmar barışı kapsamında hazine taşınmazı üzerinde bulunan seraya yapı kayıt belgesi alınmıştır. Sera için imar barışından yararlanılabiliyor mu? Bir muhdesatın imar barışından faydalanabilmesi için “yapı” olması gerekir. Yapı kavramı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır: “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.”

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde seralar konusunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak genel anlamda baktığınızda seraların, yapı olarak değerlendirilmesi gerektiğini ve sera olarak YKB alınmış Hazine taşınmazlarının satışının yapılabileceğini (diğer şartları taşımak kaydıyla) düşünüyorum.

h) Hazine Arazilerine Konteyner Koyanlar İmar Barışından Yararlanabiliyor Mu?

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.” Kanun, ayrıca Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapıların Hazine taşınmazlarında bulunması durumunda bu taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışını öngörüyor.

Konteyner, kümes, karavan vb. yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri geçerli olup olmadığı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Konteyner, Kümes, Karavan vb. Yapılar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli midir?

3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere çıkarılan 396 sayılı Tebliğe göre bazı taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır. Bu tebliğe göre  taşkın yapı durumunda olanlar hariç; üzerinde havuz, spor sahası, konteyner ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapı bulunan taşınmazlar satılmayacaktır. Dolayısıyla konteyner koyularak yapı kayıt belgesi alınan Hazine taşınmazlarının satışı yapılmayacaktır.

ı) YKB Mevcut Olan Ancak Özel Kanununca Satılamayan Yere İrtifak Hakkı Tesis Edilebilir Mi?

İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınan ancak satılamayacak taşınmazlardan olan parsellerde kiralama ya da irtifak hakkı tesisini öngören bir düzenleme bulunmamaktadır. İmar barışıyla ilgili mevzuatta bu yönde bir düzenleme yoktur. Bu nedenle, imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınan ancak satılamayacak taşınmazlardan olan parsellerde kiralama ya da irtifak hakkı tesisi mümkün değildir.

10) İmar Barışı Kapsamında Satılamayacak Taşınmazlar Üzerinde Bulunan Yapı Kayıt Belgeleri İptal Edilebilir Mi?

Bu soruya otomatik olarak evet ya da hayır demek doğru değil diye düşünüyorum. Satılamayacak taşınmazlar 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde YKB alınmış ise iptal edilir. YKB alınamayacak parseller ise Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar ile düzenlenmiştir.

Ancak, satılamayacak taşınmazlar üzerinde bulunan Yapı Kayıt Belgeleri otomatik iptal edilebilir diye düşünmemek gerek. Satılamayacak taşınmazların şartları ile YKB alınamayacak taşınmazların şartları farklıdır. Bu nedenle “satılamayacak taşınmazlar” üzerinde bulunan her YKB iptal edilir diye bir kural yok… Sadece “YKB düzenlenemeyecek taşınmazlar” üzerinde bulunan YKB iptal edilir. Yani Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde YKB alınmış ise iptal edilir. Bu koşulu kendi içinde düşünmek ve satılamayacak taşınmazları bu konuya dahil etmemek gerekir.

11) Hazine Taşınmazında Bulunan Yapı İçin Alınan Yapı Kayıt Belgesi Kiralama Hakkı Verir Mi?

Soru: İmar Barışından Ticari Alan olarak başvuru yapılmış 1000. m2’lik Hazine taşınmazının  satışta yasal olarak önceliği var. Kiralamada öncelik hakkı isteniyor. Çünkü taşınmazın üzerinde tesisi var. İmar Barışında tesis bulunan alanda kiralamada bir hak oluşur mu? Cevap: Bu soruya cevabımız maalesef olumsuz. YKB sadece doğrudan satın alma hakkı verir. Kiralama açısından bir öncelik oluşturmayacağı gibi doğrudan kiralama hakkı da vermez.

12) Yapı Kayıt Belgesi ile Tespit Sonucunda Belirlenen Alan Arasında Fark Varsa Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi ile tespit sonucu belirlenen alanlar arasında bir farklılık bulunduğunun belirlenmesi halinde, satış işlemlerine devam edilir ancak, bu konuda Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 10. maddesine göre işlem yapılması ilgili kişi ve birimden istenir.

13) Yapı Kayıt Belgesindeki Bilgiler Hatalı veya Değişmiş Olması Halinde Ne Yapılmalıdır?

Yapı kayıt belgesinde, adres bilgisi dışında, bu belge için daha önceden yatırılmış ödeme tutarını değiştirmeyecek nitelikteki bilgilerde hata yapılması halinde, malik tarafından e-Devlet platformu üzerinden “Güncelle” komutu yardımıyla gerekli düzeltmelerin yapılması ve işleme onay verilmesini müteakip güncel yapı kayıt belgesinin alınması mümkündür.

Ancak beyan edilecek yeni bilgiler, ek ödeme yapılmasını gerektiriyor ise başvuru sahibince e-Devlet sistemi üzerinden belgede düzeltme yapılarak onay verildikten sonra, tahakkuk edecek ek yapı kayıt bedelinin ödenmesini müteakip yine e-Devlet sistemi üzerinden başvuru sahibince yapı kayıt belgesi alınabilmektedir.

Yapı kayıt belgesindeki hataların düzeltilmesi sonucu malike para iadesi çıkıyor ise, mevcut yapı kayıt belgesi sistemsel olarak güncellenmediğinden güncelleme ve bedel iadesi işlemlerinde “Düzeltme Formu” düzenlenmekte, bu durumda söz konusu form yapı kayıt belgesinin ayrılmaz parçası kabul edilmekte ve yapı kayıt belgesi bu form ile birlikte hüküm ifade etmektedir.

Yapı kayıt belgelerinde adres bilgilerinin (il, ilçe, mahalle, ada, parsel) güncellenmesi Valilik (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) onayına tabi olup adres bilgilerinin değiştirilmesine yönelik yapılan güncelleme taleplerine ilişkin Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gerekli incelemelerin yapılması suretiyle uygun görülen güncelleme taleplerine yine Valilikçe sistem üzerinden onay verilmesini müteakip başvuru sahibince gerekli düzeltmelerin yapılması mümkün olmaktadır.

Bu kapsamda, yapı kayıt belgesi alınırken belgenin alındığı tarihteki güncel tapu kayıtlarındaki bilgilerin (il, ilçe, ada, parsel, alan vb.) esas alınmış olması gerekmekle birlikte, bu belgenin alındığı tarihten önce yapılmış olan tevhit, ifraz, ihdas, yola terk, imar uygulaması, 3402 sayılı Kanunun 22/A uygulaması ve benzeri iş ve işlemler neticesinde esasen bilgileri değişmiş, ancak güncel tapu kaydı kullanılmadığı için eski bilgileri beyan edilmiş olan yapı kayıt belgelerinde bu bilgilerin (ada, parsel, yüzölçüm vb.) mevcut tapu kaydına göre düzeltilerek güncellenmesi ve bu kapsamda taşınmaz alanının azalması/artması nedeniyle eksik bedel ödenmesi veya bedel iadesi yapılması mümkündür.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra yapılan tevhit, ifraz, ihdas, yola terk, imar uygulaması, 3402 sayılı Kanunun 22/A uygulaması neticesinde ada, parsel numaralarının değişmesi durumunda, bu belgeye istinaden yapılacak olan tapu işlemleri (kat mülkiyetine geçiş, cins değişikliği) ve taşınmazın satın alınması işlemleri kapsamında milli emlak birimlerince talep edilmesi halinde yapı kayıt belgesindeki adres bilgilerinde (il, ilçe, mahalle, ada, parsel vb.) güncelleme işlemi yapılabilecektir. Ancak yapı kayıt belgesi alındıktan sonra yapılan söz konusu işlemler neticesinde taşınmaz alanının azalması/artması nedeniyle taşınmaz alanında güncelleme yapılması ve bu kapsamda eksik bedel ödenmesi veya bedel iadesi yapılması söz konusu olmamaktadır.

14) İmar Barışında Ne Kadarlık Hazine Taşınmazı Satılacak

Geçici 16. maddede bu yönde bir sınır olmamasına rağmen 396 sayılı Tebliğ satılabilecek Hazine arazisi miktarını kısıtlamıştır.  3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere çıkarılan 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre yapı kayıt belgesi alınan Hazine taşınmazlarının satışı şu şekilde olacak:

a) Belediye Sınırları İçinde 600, Dışında 2000 M2

Taşınmazın; 18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m²’ye, dışında olması halinde ise 2000 m²’ye kadarlık kısmı satılır. Yani belediye sınırları içinde 600 m²’ye, dışında ise 2000 m²’ye kadarlık kısım satılabilecektir. Yapının taban alanının bu alanlardan fazla olması halinde yapı alanının tamamı bu kısıtlamalara tabi olmadan satılır. Örneğin belediye sınırları içinde bulunan parselde taban alanı 800 m2 olan yapı bulunması durumunda, 800 m2 yer satılabilecektir.

b) Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Yapı Var İse Hazine Taşınmazının Satışı Nasıl Olacak?

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı var ise ve her yapıya yukarıdaki kadar (belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m²’ye, dışında olması halinde ise 2000 m²’ye kadar) yer satılabiliyorsa bu şekilde satılacak.

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması ve taşınmazın yüzölçümünün yeterli olmaması halinde (yanı belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m²’ye, dışında olması halinde ise 2000 m²’ye kadar alanın satılamaması halinde), yapıların taban alanlarının dışında kalan kısmı, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılır ve bulunacak alan, yapının taban alanına ilave edilerek satılır. Yani yapılar dışındaki alan, yapıların yüzölçümüne oranlanarak satılacaktır.

c) Yapı Kayıt Belgesi Alınmış Her Yapı İçin Ayrı Satış Yapılabilecek

Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması ve her birine ayrı ayrı yapı kayıt belgesi alınmış olması durumunda, kayıt belgesi alınmış her yapı için belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m²’ye, dışında olması halinde ise 2000 m²’ye kadar yer satılabilecektir.

ç) Satıştan Geriye Kalan Kısım Ne Olacak? 600 Metrekare Yer Satılan Kişi Parselin Geri Kalanını da Alabilir mi?

Taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından fazla olması durumunda geri kalan taşınmazı almak için nasıl bir yol izleyebiliriz?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde “taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olması durumunda bu kısım, talep edilmesi halinde YKB sahiplerine satılabilir” hükmü yer almaktadır. Buna göre 600 m² (veya özel durumlarda daha fazla alan) satıldıktan sonra geriye kalan kısımdaki Hazine hissesi % 40’tan az ise kalan kısımda YKB sahibine doğrudan (ihalesiz satılabilir.

Taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olması durumunda bu kısım, talep edilmesi halinde YKB sahiplerine satılabilir. Birden fazla yapı bulunması halinde bu kısım, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılarak yapının satılacak alanına ilave edilerek satılabilir.

İmar barışında taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından fazla olması durumunda, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına satış yapılabilecektir.

Bu durumda 4706 sayılı Kanun’un 4/c maddesi uygulama alanı bulabilir. Söz konusu maddeye göre Hazine taşınmazları “Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına,” satılabilmektedir.

d) Apartmanların Bulunduğu Alanın İmar Barışında Satışı

Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda, hak sahiplerinin uzlaştıklarına dair noter onaylı muvafakatnameyi İdareye vermeleri halinde, arsa payları bu muvafakatnameye dayanılarak belirlenir. Ancak hak sahiplerinin uzlaşamamaları halinde, her bir bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölüm alanının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle bulunur. Bu nitelikteki yapılarda bağımsız bölümdeki hak sahiplerine satılacak alan, arsa payı ile yapı için satılabilecek alanın çarpımı suretiyle bulunur.

e) İmar Barışı Kapsamında Birden Fazla Kişinin Malik Olduğu Bina Bölümlerinde Satış Nasıl Olacak?

Birden fazla bölüm bulunan yapılarda, maliklerin uzlaştıklarına dair noter onaylı muvafakatnameyi vermeleri halinde, arsa payları bu muvafakatnameye dayanılarak belirlenir.

Ancak maliklerin uzlaşamamaları halinde, her bir bölümün arsa payı, bölüm alanının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle bulunur. Bu nitelikteki yapılarda bölümdeki maliklere satılacak alan, arsa payı ile yapı için satılabilecek alanın çarpımı suretiyle bulunur.

15) İmar Barışında Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli Nedir?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre yapı kayıt belgesi alınan Hazine taşınmazlarının satış bedeli rayiç bedelidir. Buradaki rayiç bedel, normal piyasa alım satım bedelidir. Yani yapı kayıt belgesi sahibine satılacak alan belirlenecek ve belirlenen miktar piyasa rayiç bedeli ile çarpılarak toplam satış bedeli hesaplanacaktır.

Taşınmazın satış bedeli piyasa alım satım değeri, rayiç bedeldir. Ancak;

• Taşınmazın üzerine 19/07/2003 tarihinden sonra inşa edilmiş yapı kayıt belgeli yapı ve tesislerin değeri, satış bedeline dâhil edilmez.
• Tapu tahsis belgesi alınmış ve bu belgeye esas arsa bedeli ödenmiş olması kaydıyla ödeme yapılan alan için satış bedeli alınmaz.
• Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası ise iade edilmez.

a) Tapu Tahsis Belgesi Alınmış Parsellerde Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli

Tapu tahsis belgesi alınmış ve bu belgeye esas arsa bedeli ödenmiş olması kaydıyla tapu tahsis belgesine göre ödeme yapılan alan için satış bedeli alınmaz.

b) Ödenen Ecrimisillerin Satış Bedelinden Mahsubu

Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası ise iade edilmez.

c) Üzerindeki Yapının Değeri Satış Bedeline Dahil Edilecek mi?

Aslında 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesinin 11. fıkrasına göre 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazı üzerinde yapılan yapılar Hazine’ye intikal etmektedir. Bu şekilde Hazine’ye intikal eden yapıların bulunduğu taşınmazların satışında taşınmazın zemini ve üzerindeki yapıya ayrı ayrı fiyat takdir edilmekte ve toplam satış bedeli bu ikisinin toplamı üzerinden belirlenmektedir.

Hazine’ye intikal eden yapıların bulunduğu parsellerdeki yapılar için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınırsa ve satın alma başvurusunda bulunulursa bu yapıların bedeli satış bedeline dahil edilmemektedir. İmar barışını düzenleyen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre, “bu gelirler hakkında 29.6.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz.” Yani bu yapılara yapı kayıt belgesi alınmış ise bu yapılar Hazine’ye intikal etmez ve satış bedeline dahil edilmez.

Dolayısıyla bu tür yapıların bulunduğu taşınmazlara imar barışı kapsamında yapılacak satışlarda kıymet takdiri yapılırken (yapım tarihi ne olursa olsun) üzerindeki yapının bedeli dahil edilmeyecek, sadece zemine kıymet takdiri yapılacaktır.

16) İmar Barışı Kapsamında Satış Bedeli Nasıl Ödenebilir?

a) Ödeme Şekli

Satın alınan taşınmazın bedeli, yetkili milli emlak biriminin bildirimini izleyen günden itibaren on beş gün içinde ilgili muhasebe birimine yatırılmalıdır. Satış bedelinin, yetkili milli emlak birimince yazılı olarak bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür. Bu durumda banka makbuzunun ya da örneğinin aynı birime ulaştırılması gerekmektedir.

Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu peşin ödenir, kalanı ise beş yıla kadar taksitlendirilir ve EK-2’de yer alan “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenerek sözleşmenin bir örneği hak sahibine verilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanuni faiz oranının yarısı uygulanır

b) Taksitleri Vadesinde Ödemezsem Ne olur?

Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme faizi uygulanır. Ayrıca taksitli satışlarda iki taksitin süresi içinde ödenmemesi durumunda;

a) Mülkiyet devredilmeden yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve on beş gün içinde ilgilisine tebligat yapılarak tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak kendisine ödenebilmesi için adına açılmış banka hesabı numarasını İdareye bildirmesi istenir, bu bildirimi müteakip en geç otuz gün içinde de tahsil edilen bedel aynen ve faizsiz olarak iade edilir.

b) Mülkiyetin devri suretiyle yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine ve mülkiyetin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde ayrıca en son kayıt maliklerinden adresleri tespit edilenlere tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek kalan borcun tamamı tahsil edilir.

17) Yapı Kayıt Belgesiyle Satılan Hazine Taşınmazının Alıcı Adına Tescili: İmar Barışı Kapsamında Taşınmazın Tapusu Ne Zaman Verilir?

a) Peşin Ödemede Tescil

Normalde taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmez. Yani taşınmazın satış bedelinin tamamı ödenirse alıcı adına tescil yapılabilir.

b) Taksitler Devam Ederken Alıcı Adına Tescil Yapılabilir mi?

Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda işlem yapılmaz. Ancak taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda satın alan kişi adına devredilir.

c) Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Satın Almak İçin Başvurduğu Hazine Parselinin Başkası Adına Satışını İsteyebilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi Devredilebilir mi? başlıklı yazımızda da açıkladığımız üzere Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü yapı kayıt belgesinin devredilebileceğini, devir yapılması durumunda ise devralan kişi adına yeni bir Yapı Kayıt Belgesi düzenleneceğini değerlendirmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre Hazine taşınmazları Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılabilecektir. Bu hükümlere göre yapı kayıt belgeleri açısından akdi halefiyet söz konusudur. Buradaki akdi halefiyeten kastımız, Yapı Kayıt Belgesi devrinden farklı olarak noter onaylı muvafakatname ile “satın alma hakkının” devredilmesidir. Tıpkı 2/B ve tarım arazilerinin satışındaki akdi halefiyet gibi…

Bundan dolayı, buradaki akdi halefiyeti Yapı Kayıt Belgesi’nin devrinden ayrı düşünmek gerektiği kanaatindeyim. Yapı Kayıt Belgesi’nin devrinde, devralan kişi adına yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmektedir ve bu kişi Yapı Kayıt Belgesi sahibi olmaktadır. Oysaki İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi Hazine taşınmazlarının “Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine” satılabileceğini düzenlemektedir. Yani geçici 16. maddeye göre Yapı Kayıt Belgesi sahipleri dışında akdi halefler de satıştan yararlanabileceklerdir. Demek ki kanun koyucu geçici 16. maddede Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile akdi halefleri ayrı kategoride değerlendirmiştir.

Bu değerlendirmelerimiz çerçevesinde “Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Satın Almak İçin Başvurduğu Hazine Parselinin Başkası Adına Satışını İsteyebilir mi? sorusunu Yapı Kayıt Belgesi’nin devri ve akdi halefiyet açısından ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.

c.1) Yapı Kayıt Belgesi’nin Devri Halinde Hazine Taşınmazının Satışı

Yapı Kayıt Belgesi’nin devri halinde, devralan kişi adına yeni bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmektedir. Bu durumda, Yapı Kayıt Belgesi’nin eski sahibi Hazine taşınmazı için satın alma başvurusunda başvurduktan sonra Yapı Kayıt Belgesi devredilmiş ise Yapı Kayıt Belgesi’nin yeni sahibine satış yapılabileceğini düşünüyorum. Yapı Kayıt Belgesi’nin eski sahibinin bir başvurusu yok ise yeni sahibe de satış yapılamayacağı gayet açıktır.

c.2) Akdi Halefiyet Durumunda Hazine Taşınmazlarının İmar Barışından Satışı

Her ne kadar 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde akdi halefiyetin nasıl uygulanacağı konusunda hüküm yok ise de Tebliğ hak sahibini “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının veya yapıdaki bağımsız bölümlerin sahibi ya da sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri” olarak tanımladığı için (Yapı Kayıt Belgesi devri söz konusu olmasa da) Yapı Kayıt Belgesi sahiplerinin akdi haleflerine satış yapılabileceğini düşünüyorum. Yapı Kayıt Belgesi devri söz konusu olmasa bile satış yapılabilir. Aksi bir yorum, Kanun’un ve Tebliğin verdiği akdi halefiyet hakkını ortadan kaldırmak anlamına gelecektir.

Akdi halefiyetin şekli konusunda Kanunda ve Tebliğde hüküm bulunmamaktadır. Ancak 2/B taşınmazlarında ve Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışında akdi halefiyet noter onaylı muvafakatname olarak uygulanmıştır. Örneğin 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde “Akdi halef” “Doğrudan satış işlemlerinde taşınmazı kullanıcılarından satın aldığını Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatnameyle belgeleyen kişiler” şeklinde tanımlanmış ve akdi halefiyet için noter tarafından düzenlenen muvafakatname gerektiği açıkça hüküm altına alınmıştır. Keza, aynı tebliğe göre “Kullanıcılar ve/veya muhdesat sahipleri, İdareye başvuru yaptıktan sonra da haklarını noterde düzenlenen muvafakatnameyle akdi haleflere devredebileceklerdir.” Benzer hükümler 355 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde de vardır.

Bu nedenle imar barışında akdi haleflere noterde düzenlenen muvafakatnameye istinaden satış yapılabileceğini düşünüyorum. Akdi halefiyetin nasıl uygulanacağı konusunda şu genel yazı, emsal olarak kullanmak açısından faydalı olacaktır: 2012-024804 sayılı Milli Emlak Genel Yazısı (6292 sayılı Kanun kapsamında akdi halefiyet)

d) İpotek Tesis Edilerek Tapuda Tescil Edilmiş Taşınmaza Ait Borcun Tamamı Ödenmeden Başkasına Devredilebilir mi?

İpotek tesisi suretiyle alıcı adına tapuda tescil edilen taşınmazların başkasına devredilmesi mümkün olmakla birlikte sözleşme hükümleri gereğince borçludan taksit ve faizlerin tahsiline devam edilir.

Ancak, yeni malik noter tasdikli taahhütname ile borcu yüklendiği takdirde, önceki borçluya borcu yüklenen yeni malikin borcu ödememesi halinde kendisine başvurma hakkının saklı tutulacağı yönünde bir yazı ile bildirimde bulunulur ve taşınmaza ait borcun yeni malikten tahsiline devam olunur.

18) Taşınmazın Tapu Kaydına Neden Beyan Konulmaktadır?

Satışı yapılan taşınmazların tapu kütüğüne “Bu taşınmaz … tarihli ve … no.lu Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak satılmıştır. Bu belgenin herhangi bir nedenle iptal edilmesi halinde, satış işlemi iptal edilerek taşınmaz Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak hak sahibine iade edilir.” şeklinde şerh konulur.

Bu şerh, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esasların 8’nci maddesi ile 396 sayılı Tebliğin 11’inci maddesinin 2. fıkrası uyarınca konulmakta olup yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, yapı kayıt belgesi iptal edilmekte, dolayısıyla bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınmaktadır.

Şerh konulmasının bir diğer nedeni ise yapı kayıt belgesine istinaden satın alınan taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi halinde, iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasına yöneliktir.

19) İmar Barışı Kapsamındaki Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

a) Yapı Kayıt Belgesi Ecrimisil

10.07.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde imar barışı konusunda önemli değişiklikler yapılmıştır.

Yapılan değişikliklerden bir tanesi de yapı kayıt belgesi alınan taşınmazlar için ecrimisil ödenmeyeceğinin hüküm altına alınmasıdır. Düzenlemeye göre yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez. Bu durumda yapı kayıt belgesi olan yapılar için ecrimisil alınmayacağı anlaşılmaktadır.

b) Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İmar barışı kapsamında Hazine taşınmazlarında yapı kayıt belgesi alınmış yapılar için ecrimisil konusu ile ilgili olarak şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:

a) Öncelikle taşınmazın yapı kayıt belgesi alınabilecek ve satılabilecek taşınmazlardan olması gerekir. 7181 sayılı Kanun ile imar barışı konusunda yapılan değişikliklerden bir tanesi de yapı kayıt belgesi alınan taşınmazlar için ecrimisil ödenmeyeceğinin hüküm altına alınmasıdır. Düzenlemeye göre yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez. Bu durumda yapı kayıt belgesi olan yapılar için ecrimisil alınmayacağı anlaşılmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının bulunduğu taşınmaz, özel kanunlar kapsamında kalıyorsa, ecrimisil alınır mı? Bu soruya cevap vermek için hangi alanlarda Yapı Kayıt Belgesi alınmayacağına ve hangi alanların satışa konu edilemeyeceğine bakmak gerekir. Eğer bu alanlarda kalan taşınmazlar için Yapı Kayıt Belgesi alınmış ise öncelikle bu Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmeli ve sonrasında ecrimisil alınmalıdır. Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmeden ecrimisil alınmayacağını düşünüyorum.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Dolayısıyla bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler satışa konu edilemez. Mera, orman gibi Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün fakat satılması mümkün olmayan alanlarda Yapı Kayıt Belgesi iptal edilemeyeceği fakat satış da yapılamayacağı için bu durumda olan taşınmazlardan ecrimisil alınması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü ecrimisil alınamaması için satışın hukuken mümkün olması gerekir. Düzenlemeye göre yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz. Dolayısıyla hukuken satış mümkün değil ise ecrimisil alınması da gereklidir.

b) Yapı kayıt bedelinin yatırılmış olması gerekir. Yapı kayıt belgesi başvurusu yapılıp yapı kayıt bedeli ödenmemiş parsellerdeki yapılar için ecrimisil alınıp alınmayacağının değerlendirilmesi gerekir. Usul ve Esasların 4. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında şu hükümler yer almaktadır: “(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir. (3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.”

Bu hükümlere göre yapı kayıt bedeli alınmadan yapı kayıt belgesi düzenlenememektedir. Yapı Kayıt Belgesi, bedelin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulmaktadır. Dolayısıyla; – Yapı kayıt belgesi alınmış ise bedel ödenmiş olacağı için ecrimisil alınmamalıdır, – Bedel ödenmemiş ise sadece Yapı Kayıt Belgesi formu doldurulmuş olacağı için yapı kayıt müracaatı olsa bile Yapı Kayıt Belgesi yok ise ecrimisil alınmalıdır. – Belge alındıktan sonra satış yapılan parseller için Yapı Kayıt Belgesi tarihine kadar ecrimisil alınmalıdır.

c) 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 9. maddesine göre “Taşınmazın; 18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadarlık kısmı satılır.” 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi ise sadece “yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından” ecrimisil alınmamasını öngörmektedir. Ayrıca belirli şartlar altında ilave alanların (örneğin yapının taban alanının bu alanlardan fazla olması halinde yapı alanının tamamı) satışı da mümkündür. Dolayısıyla ecrimisil alınmayacak kısımlar, satılabilecek bu kısımlardır. Satılabilecek alandan daha fazla alan kullanılıyor ise fazlası için ecrimisil alınır.

ç) Satılabilecek kısımlar için Yapı Kayıt Belgesi alındığı tarihten sonra ecrimisil alınmayacaktır. 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde olmak kaydıyla, Yapı Kayıt Belgesi alındığı tarihten önceki dönem için ecrimisil alınabilir. 5 yıllık zaman aşımının nasıl hesaplanacağı konusunda şu yazıya bakınız: Hazine Taşınmazlarında Ecrimisilde 5 Yıllık Zamanaşımı Süresi Hangi Tarih Dikkate Alınarak Hesaplanır

d) Yapı Kayıt Belgesi herhangi bir nedenle iptal edilirse geriye dönük olarak ecrimisil tahsilatı yapılır.

e) “satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir” ifadesi, yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için alınan ecrimisiller hakkında uygulanır. Yapı Kayıt Belgesi’nden önce alınan ecrimisiller, satış bedelinden mahsup edilmez. Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra alınan ve hem Yapı Kayıt Belgesi öncesi, hem de sonrasını kapsayan ecrimisillerde sadece Yapı Kayıt Belgesi sonrası kısım satış bedelinden mahsup edilir.

20) İmar Barışı Mevzuatı

İmar barışında önemli mevzuat aşağıdaki tabloda yer almaktadır.