İmar Barışında Hazine Arazilerinin Satışıyla İlgili Her Şey Bu Yazıda

Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı Nedir?

İmar barışıyla ilgili düzenleme olan İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi şu şekildedir: “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez.”

Bu madde yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışını düzenlemektedir. Bu çalışmamızda bu konudaki makalelerimizi derledik ve bir bütün olarak sizlere sunduk.

İmar Barışı Kapsamında Satışı İşlemlerini Hangi Birim Yapmaktadır?

Satışa yönelik çalışmalar illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü (Milli Emlak Dairesi Başkanlığı veya Milli Emlak Müdürlüğü), ilçelerde ise Milli Emlak Müdürlüğü (yoksa Milli Emlak Şefliği) tarafından yapılmaktadır.

İmar Barışında Hazine Arazisi Satışı Başvurusu

Öncelikle başvuru konusunu değerlendirelim. İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre imar barışında Hazine arazisi satın alma başvuru süresi, 31/12/2019 tarihinde bitmekteydi. Kanunda açıkça “Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri” ifadeleri yer almaktadır.

İmar Barışında Hazine Arazisi Satışı Başvuru Süresini Kaçırdım, Ne Yapmalıyım?

Başvuru süresini kaçırdıysanız yapılacak herhangi bir şey yok. Başvuru süresinin uzatılmasını beklemelisiniz. Başvuru süresi kanunla belirlendiği için başvuru süresinin uzatılması da kanunla (yani meclis tarafından) yapılacaktır. Başvuru süresi uzatılırsa nasıl başvuru yapacağınız konusunda şu yazıya bakabilirsiniz: İmar Barışı Hazine Arazisi Başvurusu Nasıl Yapılır? Gerekli Belgeler Neler?

Yapı Kayıt Belgesi Aldıktan Sonra Tapu Alınmazsa Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi alınan yapı sahibinin satın alma başvurusunda bulunmaması durumunda tahliye yapılabilir mi? Hazine taşınmazı üzerindeki yapısı için Yapı kayıt belgesi almış ancak süresinde satın alma başvurusu yapmamış yapı sahibi taşınmazdan tahliye edilebilir mi?

İmar barışı kapsamında öncelikle yapı kayıt belgesi ve bir dilekçe ile idareye başvurulması gerekiyor. Bu başvurunun süresi, 31.12.2019 da bitti. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışı Hazine Arazisi Başvurusu Nasıl Yapılır? Gerekli Belgeler Neler? Hazine taşınmazı üzerindeki yapısı için Yapı kayıt belgesi almış ancak süresinde satın alma başvurusu yapmamış yapı sahibi taşınmazdan tahliye edilebilir mi? Hukuki açıdan bu sorunun cevabı evettir. Çünkü YKB alınması, sadece imar kanunu kapsamında yıkım ve para cezalarını engeller. Bunun dışındaki özel kanunları uyarınca yıkım ve tahliye gibi işlemler yapılabilir.

Ancak 396 sayılı Tebliğin çıkmasında başvuru süresi konusunda bir yanlış anlaşılma oldu. Herkes başvuru süresinin tebliğ ile başlayacağını sandı, bundan dolayı da başvuru süresini kaçırdı. Bu nedenle tahliye konusunda bu durumun da gözetilmesi faydalı olacaktır.

İmar Barışına Mı Başvurmak mı Avantajlı 4706 Sayılı Kanuna Göre Belediye Aracılığıyla Devir Mi?

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi de üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilmesini ve sonrasında belediye tarafından yapı sahiplerine veya bunların haleflerine satılmasını öngörmektedir. İmar barışı mı 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi uygulaması mı avantajlı? Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazine arazisi üzerindeki yapı için imar barışına mı başvurmak mı avantajlı 4706 sayılı Kanuna göre belediye aracılığıyla devir mi?

İmar Barışında Hazine Arazilerinden Satılmayacak Olanlar Hangileridir?

Geçici 16. maddeye göre “Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” Buna karşılık 396 sayılı Tebliğ imar barışında satılamayacak parselleri daha geniş bir şekilde saymıştır. Bu konuda şu makalemize bakabilirsiniz: İmar Barışında Satılamayacak Hazine Taşınmazları

İmar Barışında Satılamayacak Hazine Arazisi Üzerindeki Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilir mi?

İmar barışında satılamayacak Hazine taşınmazları 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esaslar) ile düzenlenmiştir. Ancak, satılamayacak taşınmazlar üzerinde bulunan Yapı Kayıt Belgeleri otomatik iptal edilebilir diye düşünmemek gerek. Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde YKB alınmış ise iptal edilir. 

İmar Barışında Ne Kadarlık Hazine Taşınmazı Satılacak

Geçici 16. maddede bu yönde bir sınır olmamasına rağmen 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esaslar) satılabilecek Hazine arazisi miktarını kısıtlamıştır.  3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere çıkarılan 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esaslar)ne göre yapı kayıt belgesi alınan Hazine taşınmazlarının satışı şu şekilde olacak:

Belediye Sınırları İçinde 600, Dışında 2000 M2

Taşınmazın; 18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadarlık kısmı satılır. Yani belediye sınırları içinde 600 m2’ye, dışında ise 2000 m2’ye kadarlık kısım satılabilecektir. Yapının taban alanının bu alanlardan fazla olması halinde yapı alanının tamamı bu kısıtlamalara tabi olmadan satılır. Örneğin belediye sınırları içinde bulunan parselde taban alanı 800 m2 olan yapı bulunması durumunda, 800 m2 yer satılabilecektir.

Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Yapı Var İse Hazine Taşınmazının Satışı Nasıl Olacak?

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı var ise ve her yapıya yukarıdaki kadar (belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadar) yer satılabiliyorsa bu şekilde satılacak.

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması ve taşınmazın yüzölçümünün yeterli olmaması halinde (yanı belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadar alanın satılamaması halinde), yapıların taban alanlarının dışında kalan kısmı, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılır ve bulunacak alan, yapının taban alanına ilave edilerek satılır. Yani yapılar dışındaki alan, yapıların yüzölçümüne oranlanarak satılacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Alınmış Her Yapı İçin Ayrı Satış Yapılabilecek

Parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması ve her birine ayrı ayrı yapı kayıt belgesi alınmış olması durumunda, kayıt belgesi alınmış her yapı için belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadar yer satılabilecektir.

Satıştan Geriye Kalan Kısım Ne Olacak?

Taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olması durumunda bu kısım, talep edilmesi halinde YKB sahiplerine  satılabilir. Birden fazla yapı bulunması halinde bu kısım, yapının taban alanının, toplam yapı taban alanına oranı ile çarpılarak yapının satılacak alanına ilave edilerek satılabilir.

Apartmanların Bulunduğu Alanın İmar Barışında Satışı

Birden fazla bağımsız bölüm bulunan yapılarda, hak sahiplerinin uzlaştıklarına dair noter onaylı muvafakatnameyi İdareye vermeleri halinde, arsa payları bu muvafakatnameye dayanılarak belirlenir. Ancak hak sahiplerinin uzlaşamamaları halinde, her bir bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölüm alanının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle bulunur. Bu nitelikteki yapılarda bağımsız bölümdeki hak sahiplerine satılacak alan, arsa payı ile yapı için satılabilecek alanın çarpımı suretiyle bulunur.

İmar Barışında Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli Nedir?

İmar barışında Hazine taşınmazlarının satış bedeli rayiç bedeldir. Bu rayiç bedel, piyasa rayicidir. Tapu tahsis belgesi alınmış ve bu belgeye esas arsa bedeli ödenmiş olması kaydıyla tapu tahsis belgesine göre ödeme yapılan alan için satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası ise iade edilmez.

Üzerindeki Yapının Değeri Satış Bedeline Dahil Edilecek mi?

İmar barışı kapsamında satışı yapılacak taşınmaz üzerinde 19/07/2003 tarihinden önce yapılmış yapı var ise bu yapının değeri satış bedeline dahil edilmeyecek. Bununla birlikte 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesinin 11. fıkrasına göre 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazı üzerinde yapılan yapılar Hazine’ye intikal etmektedir. 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazı üzerinde yapılan yapıların satış bedeline dahil edilip edilmeyeceği konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazine’ye İntikal Eden Yapıların Bulunduğu Taşınmazların İmar Barışında Satış Bedeli Nasıl Belirlenecek?

İmar Barışı Kapsamında Satış Bedeli Nasıl Ödenebilir?

Satın alınan taşınmazın bedeli, yetkili milli emlak biriminin bildirimini izleyen günden itibaren on beş gün içinde ilgili muhasebe birimine yatırılmalıdır. Satış bedelinin, yetkili milli emlak birimince yazılı olarak bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür. Bu durumda banka makbuzunun ya da örneğinin aynı birime ulaştırılması gerekmektedir.

Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilmektedir. Taksitli satışlarda satış bedelinin en az yüzde onu (%10) peşin ödenir, kalanı ise beş yıla kadar taksitlendirilir ve “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenerek sözleşmenin bir örneği satın alan kişiye verilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanuni faiz oranının yarısı uygulanır.

İmar Barışı Kapsamında Satışı Yapılan Hazine Taşınmazı Alıcı Adına Tescil Edilebilir mi?

Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda işlem yapılmaz. Ancak taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda satın alan kişi adına devredilir.

Tescil normalde başvuru sahibi adına yapılır ancak bu konuda şu yazımıza da bir göz atmanız faydalı olacaktır: Yapı Kayıt Belgesi Sahibi Satın Almak İçin Başvurduğu Hazine Parselinin Başkası Adına Satışını İsteyebilir mi?

600 Metrekare Yer Satılan Kişi Parselin Geri Kalanını da Alabilir mi?

Taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından fazla olması durumunda geri kalan taşınmazı almak için nasıl bir yol izleyebiliriz?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esaslar) de “taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından az olması durumunda bu kısım, talep edilmesi halinde YKB sahiplerine satılabilir” hükmü yer almaktadır. Buna göre 600 m² (veya özel durumlarda daha fazla alan) satıldıktan sonra geriye kalan kısımdaki Hazine hissesi % 40’tan az ise kalan kısımda YKB sahibine doğrudan (ihalesiz satılabilir.

Bu durumda 4706- Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hk. Kanun’un 4/c maddesi uygulama alanı bulabilir. Söz konusu maddeye göre Hazine taşınmazları “Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına,” satılabilmektedir.

Yani imar barışında taşınmazın hak sahiplerine satılacak alan dışında kalan kısmı (yani satılmayan kısım), taşınmazın yüzölçümünün yüzde kırkından fazla olması durumunda, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına satış yapılabilecektir.

İmar Barışı Kapsamındaki Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

Geçici 16. maddede şu hüküm yer almaktadır: “Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez”

Bu konuda şu yazılarımıza bakabilirsiniz:

Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Yapılıp Bedeli Yatırılmamış Yapılar İçin Hazine Tarafından Ecrimisil Alınabilir mi?

İmar Barışı Kapsamındaki Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

YKB alınan yapının bulunduğu taşınmaz, özel kanunlar kapsamında kalıyorsa, ecrimisil alınır mı?

1 yorum

  1. Selam Suat Bey,Hazine arazisi üzerinde gecekondum var 1986 yılında tapu tahsis belgesi aldım arsa bedelini ödedim 2002 yılında tapu tahsis belgem iptal edildi şuan üzerinde oturuyorum yapı kayıt belgemi aldım nasıl bir yol izleyeceğim bilmiyorum ilk adım ne yapmalı lütfen yardımcı olurmusunuz

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.