İmar Barışından Satılamayacak Hazine Taşınmazları

İmar Kanununun geçici 16. maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı mümkündür. Bu makalemizde imar barışı kapsamında Hazine parsellerinden yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı mümkün olmayanları değerlendireceğiz. Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı konusunda diğer hususlar için şu yazımıza bakınız: Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı

Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere çıkarılan 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre aşağıdaki taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır.

a) 31/12/2017 tarihinden sonra üzerinde yapı yapılan taşınmazlar (Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışı Hangi Tarihten Önceki Yapıları Kapsar?

b) Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, c) Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, ç) Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler, d) Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar,

e) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında satışı mümkün olmayan taşınmazlar ve ilgili idare tarafından satılması uygun görülmeyen taşınmazlar, f) 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde İmar Kanununun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan taşınmazlar,

g) İstanbul tarihi yarımada içinde İmar Kanununun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan taşınmazlar, ğ) 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı Hakkında Bazı Düzenlemeler Yapılmasına Dair Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan taşınmazlar,

h) Özel kanunlar kapsamında kalan ve ilgili idare tarafından satışı uygun görülmeyen taşınmazlar, ı) Sosyal donatı için tahsisli alanlarda kalan taşınmazlar, i) İmar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilenler, fiili veya hukuki durumu itibarıyla kamu hizmetlerinde kullanılması mümkün bulunmayanlar veya ilgili milli emlak idaresince fiilen kamu hizmetinde kullanılmadığı tespit edilenler hariç) veya fiilen kamu hizmetlerinde kullanılan taşınmazlar,

j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar, k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23. maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar, l) Taşkın yapı durumunda olanlar hariç; üzerinde havuz, spor sahası, konteyner ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapı bulunan taşınmazlar,

m) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar, n) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar, o) Hatay ili sınırları içerisinde bulunanlar ile Çanakkale ilinin Bozcaada ve Gökçeada ilçeleri sınırları içerisinde bulunan taşınmazlar, ö) Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen taşınmazlar, p) Bakanlıkça satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

a) Meralarda İmar Barışı

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır. Bu durumda mera, yaylak, kışlaklar, orman alanları, kıyılar, milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi satış yapılmayacaktır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Merada Bulunan Yapılara İmar Barışı Başvurusu Yapılır mı? Meralarda Yapı Kayıt Belgesi Geçerli mi?

b) Orman Alanları İmar Barışı

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır. Bu durumda mera, yaylak, kışlaklar, orman alanları, kıyılar, milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar için yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi satış yapılmayacaktır.

c) Kıyıda ve Sahil Şeridinde Kalan Taşınmaz İmar Barışında Satılır Mı?

Sahil şeridinde kalan parselin satışı açısından imar durumuna bakmak gerekir. İmar durumu özel mülkiyete konu olabilecek durumda ise satış olabilir. Park veya yeşil alan ise satışı mümkün değil. ilk veya ikinci 50 metre olması fark etmez. Turizm alanı ise ayrıca 2634 sayılı kanun açısından Kültür ve Turizm Bakanlığının izni gerekir. 

ç) Milli Park Kapsamında Kalan Parseller İmar Barışından Satılabilir Mi?

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalan taşınmazlar,” imar barışı kapsamında satılamaz. Bu maddenin yazılmasındaki temel varsayım, gerek Milli Parklar Kanunu ve gerekse 6831 sayılı Orman Kanunu’na göre milli parkların (kural olarak) orman rejimine tabi yerlerden olmasıdır.

6831 sayılı Orman Kanunu’nun 4. maddesine göre; ormanlar vasıf ve karakter bakımından A) Muhafaza ormanları; B) Milli parklar; C) İstihsal ormanları; olmak üzere 3 e ayrılır. Ayrıca Kanun’un 25. maddesine göre “Orman Genel Müdürlüğü; mevkii ve özelliği dolayısıyla lüzum göreceği ormanları ve orman rejimine giren sahaları; bilim ve fennin istifadesine tahsis etmek, tabiatı muhafaza etmek, yurdun güzelliğini sağlamak, toplumun çeşitli spor ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılamak, turistik hareketlere imkan vermek maksadıyla, milli parklar, tabiat parkları, tabiat anıtları, tabiatı koruma sahaları ve orman mesire yerleri olarak ayırır, düzenler, yönetir ve gerektiğinde işletir veya işlettirir.

Bununla birlikte Milli Parklar Kanunu, milli park olarak belirlenen her alanın orman rejimine tabi yer olmayabileceğine dair ifadeler içermektedir. Örneğin Kanun’un 3. maddesine göre “Orman ve orman rejimi dışında kalan yerlerde tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı belirlenmesine veya Orman ve Su İşleri Bakanlığınca belirlenmiş olanların işlemlerinin tamamlanması için gerekli yerlerin orman rejimine alınmasına Cumhurbaşkanınca karar verilir” Keza 2873 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre “Milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı sınırları içinde kalan yerlerdeki gerçek ve tüzelkişilere ait taşınmaz mallar ile her türlü tesisler, onaylı uygulama imar planına göre hazırlanacak projelerin gerçekleşmesi için, gerekli görüldüğünde, 6830 sayılı İstimlak Kanunu hükümlerine göre, Orman ve Su İşleri Bakanlığınca kamulaştırılır.”

Bu hükümler bana, milli park olan her yerin aynı zamanda orman da olması gerekmediğini düşündürüyor. Keza, hukuken öyle olsa bile fiiliyatta orman olmayan alanlarında da milli park olarak belirlenmiş olabileceğini düşünüyorum. Bu nedenle, özellikle içerisinde yerleşim alanı barındıran milli parklarda,

1) Orman rejimine tabi olmamak, 2) Milli park karakterini ve bütünlüğünü bozmamak, 3) Yerleşim alanlarında kalmak, 4) İlgili kurumca olumlu görüş verilmek, Şartıyla imar barışından satış yapılabileceğini düşünüyorum. Ama Tebliğ bu konuyu açıkça yasakladığı için konunun Bakanlıkça karara bağlanması gerekir.

d) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Yapı Kayıt Belgesi İle Doğrudan Satışı Mümkün Müdür?

Belediye sınırları içerisindeki tarım arazilerinin Yapı kayıt belgesi ile doğrudan satışı mümkündür ancak satılacak alan fiilen kullanılan alan değil, yapının bulunduğu alandır. Dolayısıyla 10 dönümlük tarım arazisinde 100 metrekare yapı var diye 10 dönümün tamamının satışı mümkün değildir. Kullanıcıya doğrudan satış için 31.12.2017 tarihinden geriye doğru en az üç yıl kullanım şartı vardır.

e) Sit Alanında Kalan Taşınmaz İmar Barışında Satılır Mı?

Sit alanlarında kalan parsellerde yapı kayıt belgesi alınıp alınmayacağı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı İmar Barışı Kapsamında Mı?

396 sayılı Tebliğe göre 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında satışı mümkün olmayan taşınmazlar ve ilgili idare tarafından satılması uygun görülmeyen taşınmazlar imar barışından satılamaz. Dolayısıyla, sit alanında kalan parselin imar barışından satışı için; a) Arkeolojik sit ise, Kültür ve Turizm Bakanlığının, b) Doğal sit ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının, izni gerekir.

f) Sosyal Donatı Alanlarında Kalan Hazine Taşınmazları İmar Barışından Satılabilir mi?

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışında Sosyal Donatı Alanları Nedir? Sosyal Donatı Alanlarında İmar Barışı Geçerli midir?

g) Hazine Taşınmazı Üzerinde ve Yapı Kayıt Belgesi Alınan Sera İmar Barışından Yararlanabilir Mi?

İmar barışı kapsamında hazine taşınmazı üzerinde bulunan seraya yapı kayıt belgesi alınmıştır. Sera için imar barışından yararlanılabiliyor mu? Bir muhdesatın imar barışından faydalanabilmesi için “yapı” olması gerekir. Yapı kavramı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır: “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yer altı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.”

396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde seralar konusunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak genel anlamda baktığınızda seraların, yapı olarak değerlendirilmesi gerektiğini ve sera olarak YKB alınmış Hazine taşınmazlarının satışının yapılabileceğini (diğer şartları taşımak kaydıyla) düşünüyorum.

h) Hazine Arazilerine Konteyner Koyanlar İmar Barışından Yararlanabiliyor Mu?

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.” Kanun, ayrıca Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapıların Hazine taşınmazlarında bulunması durumunda bu taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışını öngörüyor.

Konteyner, kümes, karavan vb. yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri geçerli olup olmadığı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Konteyner, Kümes, Karavan vb. Yapılar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli midir?

3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlemek üzere çıkarılan 396 sayılı Tebliğe göre bazı taşınmazlar imar barışı kapsamında satılmayacaktır. Bu tebliğe göre  taşkın yapı durumunda olanlar hariç; üzerinde havuz, spor sahası, konteyner ve benzeri bina niteliğinde olmayan yapı bulunan taşınmazlar satılmayacaktır. Dolayısıyla konteyner koyularak yapı kayıt belgesi alınan Hazine taşınmazlarının satışı yapılmayacaktır.

ı) YKB Mevcut Olan Ancak Özel Kanununca Satılamayan Yere İrtifak Hakkı Tesis Edilebilir Mi?

İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınan ancak satılamayacak taşınmazlardan olan parsellerde kiralama ya da irtifak hakkı tesisini öngören bir düzenleme bulunmamaktadır. İmar barışıyla ilgili mevzuatta bu yönde bir düzenleme yoktur. Bu nedenle, imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınan ancak satılamayacak taşınmazlardan olan parsellerde kiralama ya da irtifak hakkı tesisi mümkün değildir.

j) İmar Barışı Kapsamında Satılamayacak Taşınmazlar Üzerinde Bulunan Yapı Kayıt Belgeleri İptal Edilebilir Mi?

Bu soruya otomatik olarak evet ya da hayır demek doğru değil diye düşünüyorum. Satılamayacak taşınmazlar 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde YKB alınmış ise iptal edilir. YKB alınamayacak parseller ise Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar ile düzenlenmiştir.

Ancak, satılamayacak taşınmazlar üzerinde bulunan Yapı Kayıt Belgeleri otomatik iptal edilebilir diye düşünmemek gerek. Satılamayacak taşınmazların şartları ile YKB alınamayacak taşınmazların şartları farklıdır. Bu nedenle “satılamayacak taşınmazlar” üzerinde bulunan her YKB iptal edilir diye bir kural yok… Sadece “YKB düzenlenemeyecek taşınmazlar” üzerinde bulunan YKB iptal edilir. Yani Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde YKB alınmış ise iptal edilir. Bu koşulu kendi içinde düşünmek ve satılamayacak taşınmazları bu konuya dahil etmemek gerekir.

k) Yapı Sahibi Dışındaki Kişiler Yapı Kayıt Belgesi Almış İse Satış Yapılabilir mi?

Bilindiği üzere yapı sahipleri Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde bulunan ve ancak kendilerine ait olan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alabileceklerdir. Bu sebeple Hazine mülkiyetindeki taşınmazlarda bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgelerine yönelik olarak Valiliklerce (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yapılacak incelemede, Yapı Kayıt Belgesi alan başvuru sahiplerinden, yapıların kendisine ait olduğunu gösteren bilgi ve belgelerin istenilmesi ve gerekiyorsa ilgili kurumlardan bilgi ve belge talep edilmesi suretiyle yapının mülkiyet durumunun araştırılması ve buna göre işlem yapılması uygun olacaktır.

Diğer taraftan, 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16. maddesinin (3). fıkrasında, “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre Yapı Kayıt Belgesi malik/yapı sahibi adına değil imar mevzuatına aykırılığı bulunan “yapı” için düzenlenmektedir. 

Bu bağlamda, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla “yapı” için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren bir belge olmayıp, yapının kullanımına müsaade eden bir belge niteliğindedir. Bu bağlamda Hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapıların mülkiyet durumuna yönelik yapılan inceleme neticesinde, yapının kime ait olduğunun belirlenemediği durumlarda, Yapı Kayıt Belgesinin, yapının mülkiyetinin kime ait olduğunu ispatlayan bir belge olmadığı da gözetildiğinde mükerrer olsa dahi mevcut Yapı Kayıt Belgeleri ile ilgili herhangi bir işlem yapılmaması, bu çerçevede, Yapı Kayıt Belgesi alan kişinin yapı sahibi olup olmadığı hususunun; Hazineye ait taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasların belirlendiği, 396 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği kapsamında değerlendirilmesi uygun olacaktır.