Kıyılarda, Meralarda ve Ormanlarda Yapı Kayıt Belgesi Geçerli mi?

Yapı kayıt belgesi, ancak yapı kayıt belgesi alınamayacak yerde yapı kayıt belgesi alınmış ise iptal edilir. Yapı kayıt belgesi alınamayacak parseller, İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddesi ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar ile düzenlenmiştir. Buna göre Yapı Kayıt Belgesi;

a) 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

c)  6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,

bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

1) Boğaziçi Bölgesi, İstanbul Tarihi Yarımadası ve Gelibolu Yarımadasında İmar Barışı

Getirilen düzenlemeye göre imar barışı hükümleri, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmayacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre Yapı Kayıt Belgesi;

a) 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

c) 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

düzenlemez.

2) İmar Barışında Sosyal Donatı Alanları Nedir? Sosyal Donatı Alanlarında İmar Barışı Geçerli midir?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre, kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Barışında Sosyal Donatı Alanları Nedir? Sosyal Donatı Alanlarında İmar Barışı Geçerli midir?

3) Mülkiyeti Üçüncü Kişilere Ait Taşınmazlara Tecavüzlü Olan Yapılar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgesi Geçerli Midir?

3194 sayılı İmar Kanununun imar barışını düzenleyen geçici 16. maddesinin (9) uncu fıkrasında “Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” yer almaktadır. Bu hüküm ile yapının tamamının üçüncü kişilere ait taşınmazlar üzerinde bulunması halinde Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı hükme bağlanmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre (Hazine arazileri ve belediyeye ait araziler hariç) başkalarının taşınmazı üzerinde yapılan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecektir.

Bununla birlikte, yapının büyük bir kısmı kendi parselinde kalmasına rağmen bir bölümü üçüncü şahsa ait bir parsele tecavüzlü olan yapılar için, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “taşkın yapıları” düzenleyen 725. maddesi hükümleri de gözetildiğinde, Yapı Kayıt Belgesi alınabileceği değerlendirilmektedir. “Taşkın yapılar” başlıklı bu maddede “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.” Hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm, taşkın durumda olan yapının sahibine (yapıyı iyiniyetle yapmış olması şartıyla) uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkı vermektedir.

Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, bu durumda Geçici 16 ncı madde hükümleri uyarınca usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptalinin söz konusu olmadığı görüşündedir. Ancak, böyle bir durumda, alınan Yapı Kayıt Belgesi’ne istinaden tapuda işlem yapılırken, parseline tecavüzlü kısım için üçüncü şahısların muvafakatlerinin alınması gerekmektedir. 

4) Meralarda Yapı Kayıt Belgesi Geçerli mi?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Meralarda İmar Barışı

5) Ağaçlandırılacak Alan Üzerindeki Yapı İçin Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenebilir Mi?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre “Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,” yapı kayıt belgesi verilemez.

Ağaçlandırılacak alanlar da sosyal donatı alanı niteliğinde olduğu için bu taşınmaz Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş ise YKB geçersizdir. Ayrıca Hazineye ait taşınmazlardan “bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar” satılabileceği ve ağaçlandırılacak alanların özel şekilde değerlendirilmesi gerektiği için bu parsellerin imar barışı kapsamında satılamayacağını düşünüyorum.

6) Kentsel Dönüşüm Yapılan Alanlardaki Yapı Kayıt Belgeleri Geçerli Mi?

3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16 ncı maddesinin (10) uncu fıkrasında “Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir…” hükmü yer almakta olup, zikredilen hükme göre kentsel dönüşüm uygulaması yapılan alanlarda (6306 sayılı Kanuna göre riskli alan, rezerv yapı alanı veya 5393 sayılı Belediye Kanununa göre kentsel dönüşüm ve gelişim alanı vb.) kalan ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapılar için alınmış olan Yapı Kayıt Belgeleri, söz konusu alanlardaki yapıların kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında yıktırılmasına, yani kentsel dönüşüm yapılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesinin, yapının kentsel dönüşüm alanında kalması gerekçesiyle iptali ve belge bedelinin iade edilmesi mümkün olmayacaktır.

Yine, kentsel dönüşüm alanlarındaki Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar, Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde ise Hazine ve belediyeye ait taşınmazlar dönüşüm uygulaması çerçevesinde değerlendirileceğinden, dönüşüm uygulamasını yürüten idare uygun görmüyor ise, bu taşınmazların doğrudan Yapı Kayıt Belgesi alanlara satılması mecburiyeti söz konusu olmayacaktır. Ancak, dönüşüm uygulamasını yürüten idare taşınmazın Yapı Kayıt Belgesini alan yapı sahibine satılması yönünde karar alıp satış yapabilecektir.

Diğer taraftan, kentsel dönüşüm uygulaması yürütülen bir alanda kalan herhangi bir yapı için 3194 sayılı Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca verilmiş bir idari para cezası söz konusu ise, yapı kentsel dönüşüm uygulaması çerçevesinde yıktırılmadan önce Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapı hakkındaki idari para cezasının iptali sağlanabilecek ve yine Kanun uyarınca söz konusu yapılara kentsel dönüşüm kapsamında yapılar yıktırılıncaya kadar geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz bağlatılabilecektir.

Ayrıca, kentsel dönüşüm uygulaması yapılan bir alanda kalan yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmasından sonra yapının, kentsel dönüşüm uygulaması çerçevesinde yıktırılacağını bilerek, 3194 sayılı Kanununun Geçici 16 ncı maddenin (5) nci fıkrasında yer alan, “Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.” hükmünde belirtilen şartlar çerçevesinde, yapı maliklerince talep edilmesi halinde, tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri yapılabilecektir.

7) Kıyılarda İmar Barışı

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Barışı

8) 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı İmar Barışı Kapsamında Mı?

Arkeolojik sit alanları, insanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlardır. 1. ve 2. derece olmak üzere iki ye ayrılır. I. Derece Arkeolojik Sit alanları, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddesinde, sit alanı, kıyı, orman ve mera gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapıların imar barışından faydalanamayacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bununla birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum, 1. derece arkeolojik sit alanları içine yapılan yapıların imar barışı başvurularının kabul edilmeyeceğini açıkladı. Kurum açıklamasında, “Birinci derece arkeolojik SİT alanında bulunan binaların imar barışından faydalanmasına müsaade etmeyeceğiz.” şeklinde açıklama yapmıştır.

9) 1. Derece Doğal Sit Alanı İmar Barışı Kapsamında Mı?

Birinci Derece Doğal (Tabii) Sit: Bilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır. Bu alanlarda, bitki örtüsü, topografya, silüet etkisini bozabilecek, tahribata yönelik hiçbir eylemde bulunulamayacağı gibi kesin yapı yasağı söz konusudur. Bu nedenle bu alanlarda imar barışı uygulamaları söz konusu değildir.

10) Ormanda Kalan Yapı İçin İmar Barışı Başvurusu Yapılabilir Mi?

Normal koşullarda, orman alanı üzerinde kalan yapılarak imar başvurusu yapılmasını tavsiye etmiyorum. Çünkü (kural olarak) orman alanlarının satışı, kiralanması mümkün değildir. Anayasamızın 169. maddesine göre Devlet ormanlarının mülkiyeti devredilemez.

Zaten Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 7. maddesine göre de “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir” hükmü yer almaktadır. Burada bahsedilen taşınmazlar mera, orman gibi taşınmazlardır. Bu gerekçelerle, normal koşullarda, orman alanı üzerinde kalan yapılarak imar başvurusu yapılmasını tavsiye etmiyorum.

Bununla birlikte ilerleyen dönemlerde bu orman alanlarında 2/B çalışması yapılabilir ise bu alanların 2/B olarak orman sınırı dışına çıkarılıp kullanıcısına satılması ihtimali söz konusu olabilir. AMA BU SADECE BİR İHTİMALDİR. Bu ihtimali göze almak tamamen yapı sahibine kalmış bir durumdur. Yukarıda anlattıklarım çerçevesinde bu risk göze alınıyorsa imar barışı başvurusu değerlendirilebilir.

Ayrıca Kanun sadece 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım kararlarının ve para cezalarının kaldırılacağını öngörmektedir. Buna karşılık Mera Kanunu, Orman Kanunu gibi özel kanunları uyarınca verilen yıkım kararları, imar barışı kapsamına girmemektedir. Bu nedenle bu alanlarda yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi Mera Kanunu veya Orman Kanunu uyarınca yıkım kararı verilmesi ve yapıların yıkılması mümkündür.

11) İrtifak Hakkı Kurulmuş Hazine Taşınmazlarında İmar Barışı

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün, irtifak hakkı kurulmuş olan Hazine taşınmazlarında üçüncü kişilerce Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olup olmadığı konusundaki görüşü aşağıdadır:

“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 826 ve devam maddelerinde düzenlenmiş olan “üst hakkı” en az otuz yıl için kurulmuş ise “sürekli nitelikte” kabul edilmekte ve tapu kütüğüne kaydedilmekte olup, böylece bu irtifak hakkı, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen bir hak niteliği taşımaktadır.

Yani, tapu kütüğüne kaydedilen “üst hakkı”, sahibine mülkiyet hakkına benzer bir hak tanımaktadır. Belirtilen sebeple, belli bir kişi lehine 30 yıldan fazla süre ile irtifak hakkı tanınan Hazineye ait taşınmazlar üzerinde üçüncü kişiler tarafından yapılan yapıların irtifak hakkının (üst hakkının) özüne zarar vereceği ve ayrıca, üst hakkı tesis edilerek 4706 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmiş olan bu taşınmazın Yapı Kayıt Belgesi alanlara satışının mümkün olmayacağı gözetildiğinde, bu durumdaki taşınmazlar üzerindeki yapılar için üst hakkı sahibi dışındaki üçüncü kişilerce Yapı Kayıt Belgesi alınamayacağı değerlendirilmektedir.”

Bu görüşte dikkat çeken en önemli husus irtifak hakkı kurulmuş Hazine taşınmazlarının üzerinde üçüncü kişilerce yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi satılamayacağıdır.