İçindekiler
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendi gereğince arazi, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine göre değerlendirilir. Değerlendirme; net gelirin esas alınmasını ve kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir. Yani arazilerde kamulaştırma bedeli net gelir esas alınmak ve bu gelire kapitalizasyon faiz oranı uygulanmak suretiyle bulunur.
Tarımsal gelirin kapitalizasyonu yöntemine göre arazinin değeri, araziye ait net toplam gelirin (rant), o bölge için tespit edilen kapitalizasyon oranına bölünmesi ile elde edilmektedir. Yani Arazinin Değeri = Net Gelir/Kapitalizasyon Oranı
Bu nedenle taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir dikkate alınarak değerin tespitinde, bölgedeki ortalama kapitalizasyon faiz oranı dikkate alınarak, bulunup uygulanan dava konusu taşınmaza ait kapitalizasyon faiz oranının, taşınmazın belirlenmiş nitelikleri ile bağdaşıp bağdaşmadığının ve taşınmazın toplu kamulaştırmaların içinde yer aldığı kamulaştırma alanındaki diğer taşınmazlara uygulanan (özel nitelikler de göz önünde bulundurularak) oranlarla uyumlu olup olmadığının denetlenmesi gereklidir.
Kapitalizasyon Faizi Nedir?
Arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi; belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin dekar başına fiyatı tespit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı arazi parçalarının her birinin dekar başına net geliri de saptanıp yine ortalama net geliri belirlendikten sonra, her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama kapitalizasyon faiz oranını ifade eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın, kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir. Bu kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş kapsamlı araştırma ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere kullanılır.
Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise, bütün ayırıcı nitelikleri (kent ve kasabaya yakınlığı, ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi) belirlendikten sonra saptanır. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Kapitalizasyon Faiz Oranı Nasıl Belirlenir?
Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin tespitinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı; bölgede geçerli ortalama orandan hareketle arazinin özel nitelikleri, eş deyişle sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, önemli yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı altyapı olanakları gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Bununla beraber, aynı bölgede ve aynı özel niteliklere haiz taşınmazlar için aynı kapitalizasyon faiz oranının uygulanması gerektiğinde bir duraksama bulunmamaktadır.
kapitalizasyon faiz oranının, taşınmazın içinde yer aldığı bölgede ortalama oran olarak uygulanması gerekli olup, bu suretle aşağı-yukarı belirlenmiş bu ortalama faiz oranı baz alınarak, dava konusu taşınmaza uygulanacak gerçek faiz oranı bilirkişi tarafından ancak objektif gözlemlere ve hakimin denetimine olanak verecek gerekçelere dayanılarak saptanacaktır.
Kapitalizasyon Faiz Oranı Kaç Olmalı?
Yargıtay’ın yurdun muhtelif bölgelerinden gelen kamulaştırma bedellerinin arttırılmasına ilişkin dava dosyalarının yıllardan beri süre gelen incelemelerinde, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu kabul edilmelidir.
Ülkemizde, yukarıda açıklanan anlamda bölgelere has ortalama faiz oranları belirlenmiş değildir. Ancak yurdun belli bölgelerinde uygulamalarla belirlenmiş ortalama oranlar mevcut olup, bu oranlar % 3 – % 15 arasında değişmektedir.
Yani ilmi verilere göre Türkiye genelinde kapitalizasyon faizi % 3 ila % 15 arasında uygulanmaktadır. Ancak değerleme yapılan parselin niteliğine ve bölgesine göre bu iki değer arasında uygun bir değer tespit edilmelidir. Yargıtay kararlarına göre, kapitalizasyon faizinin asgari hadden uygulanabilmesi için taşınmazın Karadeniz sahil bandı gibi arazinin son derece kıt ve nüfusunda yoğun olduğu bölgede olması gerekir (Yargıtay Beşinci Hukuk Dairesi E: 2002/1355, K: 2002/6137 T: 18.03.2002).
Kapitalizasyon Faiz Oranı ve Objektif Değer Artışı
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (f) bendi uyarınca arazinin değerinin mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak belirleneceği hükme bağlandıktan sonra; aynı maddenin (i) bendinde, bedelin tespitinde etkili olacak diğer “objektif ölçülerin” esas alınacağı hükmü getirilmiştir. Görüldüğü üzere; tarım arazisinin asıl değer belirleme ölçütleri 11. maddenin (f) bendinde yer almakta olup, (i) bendinde öngörülen “bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler” tali artırım unsurlarını içermektedir.
Yukarıda açıklandığı üzere, Türkiye genelinde kapitalizasyon faizi % 3 ila % 15 arasında uygulanmaktadır. Yargıtay’ın kararları da bu yöndedir. Ancak bu oran değerleme yapılan taşınmazın konumu, niteliği, bulunduğu bölgeye göre değişik oranlarda esas alınmaktadır.
Bu şekilde bir değerleme yapılarak, taşınmazın konumu, niteliği, bulunduğu bölge nedeniyle kapitalizasyon faiz oranı üst sınırdan veya üst sınıra yakın belirlenmiş ise bu hususlar (taşınmazın konumu, niteliği, bulunduğu bölge) objektif değer artışı sebebi olarak kabul edilemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2007/160 K: 2007/189 T: 04.04.2007: “Somut olayda; dava konusu taşınmaz Gaziantep il merkezine yakın, %3-4 oranında meyilli, buğday ve mercimek ekilen kuru tarım arazisi vasfında olup; hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, belirtilen bu unsurların yanı sıra, taşınmazın geometrik şeklinin düzgün olması ve ulaşım kolaylığı da dikkate alınarak, kapitalizasyon faiz oranı %5 oranında uygulanmıştır.
Ne var ki bilirkişi kurulu raporunda, taşınmazın il merkezine yakın olduğu ve ulaşım faktörünün kolaylıklar getirdiği gerekçesiyle %50 objektif değer artışı kabul edilmiş ise de; bu unsurlar kapitalizasyon faiz oranının seçilmesinde de dikkate alındığından; belirtilen unsurlar, az yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca, objektif artırım sebebi olamaz.”
