1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

İmar Hakkı Transferi


İmar Hakkı Nedir?

En kaba tabiriyle imar hakkı, bir parsel üzerinde (bu parsel arazi veya arsa olabilir), İmar Kanunu, imar mevzuatı, ilgili yönetmelikler ve imar planı çerçevesinde ve bunların sayesinde yapılaşma hakları demektir.

İmar hakkının mutlaka bir imar planı gerektirdiği düşünülmemelidir. Yani imar planı bulunmayan alanlarda da belirli ölçüde yapılaşma hakları bulunmaktadır. Örneğin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 50. maddesine göre “İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir. 1500 m2 den büyük olan hisseli parsellerde ise, maliklerin muvafakati alınmak kaydı ile, binalar arasındaki mesafeler (6.00) m. den az olmamak şartı ile, hissedar sayısını ve her durumda 3 adeti geçmemek üzere birden fazla bina yapılabilir. Bu durumda diğer yapılaşma koşullarına uyulmak kaydı ile her bir binanın yapı inşaat alanı 250 m2 yi toplam yapı inşaat alanı ise 750 m2 yi geçemez”

Görüldüğü üzere Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, planı bulunmayan alanlarda da yapılaşma olabileceğini öngörmektedir. Bu durum da imar hakkının sadece imar planı olan parsellerle sınırlı olmadığını gösterir.

İmar Hakkı Transferi Ne Zaman Çıktı?

Transfer kavramının mevzuatımıza 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanunun 8/c maddesiyle kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanlarında bulunan taşınmazların yapılanma haklarının kısıtlanarak korunmasına ilişkin hüküm ile getirildiği, devamında kabul edilen yeni hukuki kaideler ile imar transferi ile ilgili düzenlemelerin yapılmaya devam edildiği ve en son riskli kentsel alanların sağlamlaştırılması kapsamında yapılan düzenlemelerde de yer aldığı görülmektedir.

İmar Hakkı Transferi Nedir? Emlak Transferi Ne Demek?

Kamu tarafından ortak kullanım işlevine sahip, özel mülkiyete ait taşınmazların yetkili idarelerce kamulaştırma yöntemi kullanılarak kamunun kullanımına kazandırıldığı bilinmektedir.  İmar hakkı transferi ise kamulaştırmaya alternatif bir yöntem olarak bilinmektedir. Bu durumda Anayasa ve kanunlarla kabul edilen kamulaştırma yöntemine alternatif olması amacıyla kabul edilen imar hakkı transferi kavramının değerlendirilmesi gerekmektedir.

Transfer kavramının ismen çeşitli mevzuata girdiği görülmekte ise de; kamulaştırma yöntemine alternatif olarak kabul edilen bu yöntemin, başta İmar Kanunu olmak üzere yasa ile özel olarak tanımlanması ve hüküm altına alınması gerektiği ve bu kavramın uygulanmasına ilişkin esasların da yine yasal mevzuatta düzenlemesi gerektiği açıktır (Danıştay 6. Dairesi E: 2016/3114 K: 2020/9585 T: 15.10.2020).

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Kentsel Dönüşümde Kira Yardımının Şartları

Bu kavramların incelenmesinden; zorunluluk esasına dayanan transfer uygulamasında, transfer edilecek alanda mevcut yapılaşma dışındaki tüm yapılaşmalar yasaklanarak mülkiyet sahibinin plan gereği oluşturulacak sertifikaları alması ve bunları satarak veya varsa alıcı bölgede kullanarak kayıplarını telafi etmesi esastır. Ancak isteğe bağlılık esasının benimsenmesi halinde ise, belirlenen koruma alanında yeni bir yapılanma kararı getirilmeyerek, mevcut imar planında var olan yapılaşma oranında mülkiyet sahipleri inşaat yapabilecekler veya kendilerine verilen sertifikaları satarak yapılaşmadan sürekli biçimde vazgeçebileceklerdir.

İmar Hakkı Transferi Hangi Durumlarda Yapılır?

Hukuki metinlere yeni bir yöntem olarak dâhil olan imar hakkı transferine ilişkin uygulamaların incelenmesinden; yöntemin zorunlu yahut isteğe bağlı olmasına göre iki ayrı uygulamasının olduğu görülmektedir.

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi gereğince imar uygulaması teknik gerekçeler ile yapılamayacağı tutanak altına alınan, bu plan ve alt ölçekli planlarda parselin %40’ından fazla düzenleme ortaklık payı alınacak şekilde imar planı kararı getirilen parselin %40’ından fazla olan kısmı için başka bir imar parselinde kullanılmak üzere emsal hakkı transferi yapılabilir. 

Kamu tarafından ortak kullanım işlevine sahip, özel mülkiyete ait taşınmazların yetkili idarelerce kamulaştırma yöntemi kullanılarak kamunun kullanımına kazandırıldığı bilinmektedir. Ancak transfer kavramı incelendiğinde, plan değişikliğini yapan belediye tarafından kamulaştırma yolu ile bu alanların kamuya kazandırılmasına alternatif bir yöntem olarak imar hakkı transferi yolunun kabul edildiği anlaşılmaktadır.

İmar Hakkı Transferi Nasıl Yapılır?

İmar hakkı transferi genellikle imar planları ile öngörülür. Bu kapsamda, imar baskısı olan ve yapılaşması istenmeyen alanda bulunan herhangi bir parselde veya parsellerdeki imar hakları altında var olan yapılaşma (yani potansiyel imar) haklarının bir kısmı veya tamamı başka bir alana devredilmektedir.

Burada iki tür alan söz konusudur. Bunlardan birincisi, imar hakkının başka alana taşındığı parsellerdir, bunlara taşıma arsa denir. Diğer ise imar hakkının taşındığı parsellerdir, bunlara da imar hakkı transfer alanı denir.

İmar Hakkı Transferi
İmar Hakkı Transferi

İmar Hakkı Aktarım Alanı Nedir?

İmar hakkı aktarım alanı, başka parseldeki yapılaşma haklarının toplandığı alandır. Bu alanlar, genellikle yapılaşma baskısı olmayan ve aynı zamanda yapılaşmasında da sakınca olmayan alanlardır.

Taşıma Arsa Ne Demek?

Taşıma arsa ise, yapılaşma haklarının başka alana transfer edildiği parsellerdir. Bu alanlar ise, genellikle yapılaşma baskısı olan parsellerdir. 
İmar Hakkı Transferi
İmar Hakkı Transferi