İmar mevzuatına veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılara verilen yapı kayıt belgesi ile vatandaşlarımızın imar sorunlarının çözülmesidir. İmar barışına ilişkin esaslar, İmar Kanununun geçici 16. maddesi ile düzenlenmiş olup imar barışının amacı, afet riskine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınarak bu yapılara belirli koşullar altında geçerlilik kazandırılması ve bu konudaki ihtilafların sona erdirilmesidir. Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı konusunda diğer hususlar için şu yazımıza bakınız: Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı
7394 sayılı Kanunla İmar Kanununun geçici 16. maddesinin yedinci fıkrasının ikinci cümlesinde yer alan ve imar barışı Hazine arazileri satışına başvuru süresi olan “31/12/2019” ibaresi “31/12/2022” şeklinde değiştirilmiştir. Yani imar barışı Hazine arazilerinin satışına 31.12.2022 tarihine kadar başvurulabilecekti. Ancak başvuru süresi sona ermiştir.
Buna benzer bir hüküm, 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinde yer almaktadır. 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi de üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilmesini ve sonrasında belediye tarafından yapı sahiplerine veya bunların haleflerine satılmasını öngörmektedir. İmar barışı mı 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi uygulaması mı avantajlı?
a) İmar Barışı Hazine Taşınmazlarının Satışı
3194 sayılı İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddesi üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahibine satışını öngörmektedir. Maddeye göre yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.
Burada şartlar daha basittir. Sadece 31.12.2017 den önce yapılanma olması ve parselin satılmayacak taşınmazlardan olması yeterlidir. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.
b) 4706 sayılı Kanuna Göre Devir
Buna karşılık 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesi de üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilmesini ve sonrasında belediye tarafından yapı sahiplerine veya bunların haleflerine satılmasını öngörmektedir.
Madde şu şekildedir: “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.”
c) Karşılaştırma
Şimdi her iki uygulamayı çeşitli yönlerden karşılaştıralım. Buna göre yapı sahipleri hangi yola başvuracağına karar vermelidir.
| Değerlendirme Kriteri | İmar Barışından Satın Alma | 4706 s. Kanuna Göre Devir |
| Satış Bedeli | Rayiç bedel | Rayiç Bedel |
| Yapı İçin Ayrıca Bedel Ödeniyor mu? | Satışa konu taşınmaz üzerindeki yapı ve tesisler hakkında 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin on birinci fıkrası uygulanmayacağından, bu taşınmazlar üzerindeki yapı ve tesislerin bedeli satış bedeline dahil edilmez. | Hazineye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanır. |
| Ödeme Şekli | En az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. | En az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. |
| Satılamayacak Taşınmazlar | Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler, özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler | Özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler. Sosyal donatı alanlarında kalan Hazine taşınmazları belediyeye devredilip imar uygulaması yapıldıktan sonra konut alanına taşınabilmektedir. Bu açıdan bu Kanuna göre devir, daha esnektir. |
| Yapı Tarihi | 31/12/2017 tarihinden önce üzerinde yapılanma | 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olmalı |
| Satış Süreci | Doğrudan yapı kayıt belgesi sahibine satış yapılır. Satış süresi daha kısa olabilir. | Önce taşınmazlar ilgili belediyeye devredilir, sonrasında belediye tarafından yapı maliklerine satılır. |
| Satılabilecek Taşınmazlar Yönünden Esneklik | Taşınmazlar belediyeye devredilmediği için imar planları ve imar uygulamaları yönünden herhangi bir esneklik söz konusu olmayacaktır. | Hazine taşınmazları belediyeye devredilip gerektiğinde plan değişikliği ve imar uygulaması yapıldıktan sonra konut alanına taşınabilmektedir. Bu açıdan bu Kanuna göre devir, daha esnektir. |
| Hisseli Parselin Satışı Mümkün mü? | Bu uygulamada şahıslar ile Hazinenin hissedar olduğu parseldeki Hazine hissesinin satılması mümkün görünmemektedir. | Bu uygulamada parselasyonda hisse çözümü yapılabildiği için şahıslar ile Hazinenin hissedar olduğu parseldeki Hazine hissesinin satılması mümkün olabilmektedir. |
| Süre | Satış açısından herhangi bir süre bulunmamaktadır. | Belediye devredilen taşınmazlar üç yıl içerisinde belediye tarafından yapı maliklerine satılamazsa Hazineye tekrar iade edilmektedir. |
