İmar barışını düzenleyen 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir. Bu makalemizde imar barışı kapsamında kalan Hazine taşınmazlarından ecrimisil alınıp alınmayacağı konusunu değerlendireceğiz. Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı konusunda diğer hususlar için şu yazımıza bakınız: Yapı Kayıt Belgesi Alınan Hazine Arazisi Satışı
a) Yapı Kayıt Belgesi Ecrimisil
10.07.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde imar barışı konusunda önemli değişiklikler yapılmıştır.
Yapılan değişikliklerden bir tanesi de yapı kayıt belgesi alınan taşınmazlar için ecrimisil ödenmeyeceğinin hüküm altına alınmasıdır. Düzenlemeye göre yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez. Bu durumda yapı kayıt belgesi olan yapılar için ecrimisil alınmayacağı anlaşılmaktadır.
b) Ödenen Ecrimisillerin Satış Bedelinden Mahsubu
Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası ise iade edilmez.
c) Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
İmar barışı kapsamında Hazine taşınmazlarında yapı kayıt belgesi alınmış yapılar için ecrimisil konusu ile ilgili olarak şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:
a) Öncelikle taşınmazın yapı kayıt belgesi alınabilecek ve satılabilecek taşınmazlardan olması gerekir. 7181 sayılı Kanun ile imar barışı konusunda yapılan değişikliklerden bir tanesi de yapı kayıt belgesi alınan taşınmazlar için ecrimisil ödenmeyeceğinin hüküm altına alınmasıdır. Düzenlemeye göre yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez. Bu durumda yapı kayıt belgesi olan yapılar için ecrimisil alınmayacağı anlaşılmaktadır.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının bulunduğu taşınmaz, özel kanunlar kapsamında kalıyorsa, ecrimisil alınır mı? Bu soruya cevap vermek için hangi alanlarda Yapı Kayıt Belgesi alınmayacağına ve hangi alanların satışa konu edilemeyeceğine bakmak gerekir. Eğer bu alanlarda kalan taşınmazlar için Yapı Kayıt Belgesi alınmış ise öncelikle bu Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmeli ve sonrasında ecrimisil alınmalıdır. Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmeden ecrimisil alınmayacağını düşünüyorum.
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Dolayısıyla bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler satışa konu edilemez. Mera, orman gibi Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün fakat satılması mümkün olmayan alanlarda Yapı Kayıt Belgesi iptal edilemeyeceği fakat satış da yapılamayacağı için bu durumda olan taşınmazlardan ecrimisil alınması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü ecrimisil alınamaması için satışın hukuken mümkün olması gerekir. Düzenlemeye göre yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz. Dolayısıyla hukuken satış mümkün değil ise ecrimisil alınması da gereklidir.
b) Yapı kayıt bedelinin yatırılmış olması gerekir. Yapı kayıt belgesi başvurusu yapılıp yapı kayıt bedeli ödenmemiş parsellerdeki yapılar için ecrimisil alınıp alınmayacağının değerlendirilmesi gerekir. Usul ve Esasların 4. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında şu hükümler yer almaktadır: “(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir. (3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.”
Bu hükümlere göre yapı kayıt bedeli alınmadan yapı kayıt belgesi düzenlenememektedir. Yapı Kayıt Belgesi, bedelin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulmaktadır. Dolayısıyla; – Yapı kayıt belgesi alınmış ise bedel ödenmiş olacağı için ecrimisil alınmamalıdır, – Bedel ödenmemiş ise sadece Yapı Kayıt Belgesi formu doldurulmuş olacağı için yapı kayıt müracaatı olsa bile Yapı Kayıt Belgesi yok ise ecrimisil alınmalıdır. – Belge alındıktan sonra satış yapılan parseller için Yapı Kayıt Belgesi tarihine kadar ecrimisil alınmalıdır.
c) 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 9. maddesine göre “Taşınmazın; 18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olması halinde 600 m2’ye, dışında olması halinde ise 2000 m2’ye kadarlık kısmı satılır.” 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi ise sadece “yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından” ecrimisil alınmamasını öngörmektedir. Ayrıca belirli şartlar altında ilave alanların (örneğin yapının taban alanının bu alanlardan fazla olması halinde yapı alanının tamamı) satışı da mümkündür. Dolayısıyla ecrimisil alınmayacak kısımlar, satılabilecek bu kısımlardır. Satılabilecek alandan daha fazla alan kullanılıyor ise fazlası için ecrimisil alınır.
ç) Satılabilecek kısımlar için Yapı Kayıt Belgesi alındığı tarihten sonra ecrimisil alınmayacaktır. 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde olmak kaydıyla, Yapı Kayıt Belgesi alındığı tarihten önceki dönem için ecrimisil alınabilir. 5 yıllık zaman aşımının nasıl hesaplanacağı konusunda şu yazıya bakınız: Hazine Taşınmazlarında Ecrimisilde 5 Yıllık Zamanaşımı Süresi Hangi Tarih Dikkate Alınarak Hesaplanır
d) Yapı Kayıt Belgesi herhangi bir nedenle iptal edilirse geriye dönük olarak ecrimisil tahsilatı yapılır.
e) “satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir” ifadesi, yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için alınan ecrimisiller hakkında uygulanır. Yapı Kayıt Belgesi’nden önce alınan ecrimisiller, satış bedelinden mahsup edilmez. Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra alınan ve hem Yapı Kayıt Belgesi öncesi, hem de sonrasını kapsayan ecrimisillerde sadece Yapı Kayıt Belgesi sonrası kısım satış bedelinden mahsup edilir.
