Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Ev Yapmak Ruhsat Gerektirir Mi?

Makalemizi paylaşır mısınız?

Mahalle Olan Köylerde Ev Yapmak Ruhsat Gerektirir Mi?

3194 sayılı İmar Kanununun 8 inci maddesinin (ğ) bendinde “Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerin, kırsal yerleşim özelliğinin devam edip etmediğine büyükşehir belediye meclisince karar verilir. Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 27 nci madde hükümlerine göre yürütülür. 27 nci maddede belirtilen projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.”

Bu maddeye göre 6360 sayılı Kanun nedeniyle Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerde bazı koşulların varlığı halinde ruhsat alınmadan yapı yapılabilecektir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla eklenen (ğ) bendine göre, büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan ve kırsal yerleşim özelliği devam eden yerlerdeki uygulamalar, büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar 27. madde hükümlerine göre yürütülür.

Görüldüğü üzere 27. madde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köylerde yapılacak bazı inşaatlar için ruhsat alınmamasına imkan tanımaktadır.

Mahalle Statüsüne Geçen Köylerde Ev Yapmak İçin Ruhsat Gerekir Mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde yer alan hüküm nedeniyle, maddede şartları taşıyan köylerde 27. maddeye göre ruhsat alınmadan yapı yapılabilir. 27. maddeye göre “köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

Köyden Mahalleye Dönüşen Köylerde Yapı Ruhsatı Zorunlu Mu? Şartları Nelerdir?

Görüldüğü üzere bu şartlar taşıyan köylerde ruhsat zorunlu değildir. Peki mahalle statüsüne geçen köylerde ruhsat almadan ev yapmak için gereken şartlar nelerdir?

1) Köye Yönelik Şartlar

Köyün büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan köylerden olması gerekir.

2) İmar Planının Olmaması

Mahalleye dönüşen köylerde ruhsat almadan ev yapılabilmesi için imar planının olmaması gerekir. Büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar bu alanlardaki uygulamalar 27 nci madde hükümlerine göre yürütülür.

3) Köy Yerleşik Alanının Tespit Edilmiş Olması Gerekliliği

Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması gerekir. İdari yargı kararlarına göre, yapının inşaat ruhsatından muaf olabilmesi ve köy ihtiyar heyetinden alınacak izinle yapılabilmesi için köy yerleşik alanı sınırının tespit edilmiş olması gerekir.

Eğer köy yerleşik alanı tespiti yapılmamış ise, ruhsat almadan yapı yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümlerinin uygulanması ve yapı ruhsatı alınması gerekir. 

Eğer köy yerleşik alanı tespiti yapılmamış ise, köy ihtiyar heyetinden alınacak izinle yapı yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümlerinin uygulanması gerekir. 64. maddeye göre, köy yerleşik alan sınırı tespit edilmemiş iskan dışı alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Yapı Ruhsat İşleri” başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ilgili idarece verilir.

Ancak yapının inşaat ruhsatından muaf olabilmesi için köy yerleşik alanının tespiti zorunlu olmakla birlikte, kadastro çalışmalarının yapılmış olması zorunlu değildir. Bir başka anlatımla, henüz kadastrosu tamamlanmamış alanlarda da (diğer şartları taşımak kaydıyla) muafiyet hükümlerinin uygulanması mümkündür. Danıştay 6. Dairesinin 20.11.2007 tarihli ve E:2005/5398, K:2007/6694 sayılı kararında 33194 sayılı İmar Kanunu‘nun 27. maddesi kapsamında inşa edilecek yapılarla ilgili olarak, yapının inşa edildiği alanda kadastro çalışması yapılmış olması zorunluluğunun bulunmadığı, öncelikle anılan madde metninde belirtilen köy yerleşik alanının tespit edilip edilmediği belirlenmesi, sonrasında yapının anılan madde metninde yer alan diğer şartlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı bakımından bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

4) Köy Yerleşme Planının Yapılmamış Olması

Bir köyün, 442 sayılı Köy Kanununun Ek- 9 ve devamı maddeleri kapsamında yerleşim planının yapılmış olması halinde, burada inşa edilecek yapılar için il özel idaresinden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması gerekir.

Bu konu ile ilgili olarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2007/12 sayılı Genelgesinde “Köy yerleşme planları, köylerin sağlıklı bir şekilde yerleşimini ve gelişimini sağlayan imar planları olduğundan belediye ve mücavir alan sınırları dışında köy yerleşme planı bulunan alanlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca onaylı köy yerleşme planına uygun olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi zorunludur. Bu alanlarda ruhsat ve yapı kullanma iznine ilişkin başvuruların 5302 sayılı Kanun uyarınca il özel idaresince değerlendirilmesi gerekmektedir” ifadesine yer verilmiştir.

5) Yapının, Köy Nüfusuna Kayıtlı ve Köyde Sürekli Oturan Kişilerce Yapılmış Olması Gerekli Değildir

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Aynı Yönetmeliğin 58. maddesine göre; köy nüfusuna kayıtlı olmayanlar, köyde sürekli oturmayanlar ve köy nüfusuna kayıtlı olmakla birlikte köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapılar için il özel idaresinden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması gerekir. Bu kişiler tarafından inşa edilen yapının 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi kapsamında yıkılması ve ilgili hakkında İmar Kanununun 42. maddesi gereğince para cezası uygulanması gerekir. Danıştay kararları da (örneğin Danıştay 6. Dairesi, 14.06.1994, E:1994/1054, K:1994/2523) bu yöndeydi.

Ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesinde 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla değişik şeklinde “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı bulunmamaktadır. Danıştay 14. Dairesi de 27. maddenin değişik haline “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı bulunmadığını vurgulamaktadır. Adı geçen Mahkemenin 08.02.2012 tarihli ve E:2011/3715, K:2012/610 sayılı kararına göre;

“3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27.maddesinin 08.08.2011 tarih ve 648 sayılı KHK’nın 22.maddesiyle değişikliğe uğramadan önceki halinde “(…)” hükmü yer almakta iken; 17/08/2011 tarih ve 28028 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile 3194 sayılı yasanın 27. maddesinde değişiklik yapılarak, “(…)” düzenlemesi getirilmiştir. 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişikliğe uğrayan 3194 sayılı sayının 27. maddesi uyarınca; Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut türü yapılar için, köyde oturma ve köy nüfusuna kayıtlı olma şartları kaldırılmış, etüd ve projelerin Valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olmasının gerekli olduğu düzenlenmiştir.

Köy nüfusuna kayıtlı olma şartının ise, 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile kaldırıldığı dikkate alındığında; yıkıma ilişkin olarak tesis edilen dava konusu işlemin yargısal denetimi yapılırken davacılar lehine getirilen düzenleme gözetilerek, uyuşmazlığa konu yapının, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişikliğe uğrayan 27. maddesinde yer alan diğer şartları taşıyıp taşımadığı yönünden bir inceleme yapılarak işin esası hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.”

Milli Emlak Kitabı

6) Yapılacak Yapının Yöresel Doku ve Mimari Özelliklere, Fen, Sanat Ve Sağlık Kurallarına Uygun Olması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre ruhsat alınmadan yapı yapılabilmesi için yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

7) Yapılacak Yapının Yönetmelikte Belirtilen Şartları Taşıması

Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için yapının Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde sayılan şartlarda olması gerekir. Bu şartları taşıyan yapılar inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izninden muaftır. Bu şartları aşan yapıların (örneğin 3 kat olarak yapıların) ruhsata tabi olması gerekir.

(1) TAKS: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğin 51. maddesine göre; köy ve mezraların yerleşik alanlarında bir parselde tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40’ı geçemez.

(2) Bahçe Mesafeleri: Aynı Yönetmeliğin 47. maddesine göre; komşu mesafeleri, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi oluşuna göre köy ihtiyar heyeti tarafından takdir ve tayin olunur.

(3) Bina Cepheleri ve Derinlikleri: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 46. maddesine göre; bina cephe ve istikametlerinin, köy ve mezraların mevcut teşekkülü esas alınarak tayin ve tespitine köy ihtiyar heyeti yetkilidir. Yönetmeliğe göre “mevcut teşekkül”, bir yapı adasında inşa edildiği tarihte yürürlükte olan hükümlere uygun olarak yapılmış olup da halen o yerde uygulanması gereken plan ve mevzuata hükümlerine göre aynen veya ek veya değişiklik yapılmak suretiyle korunması mümkün olan yapılardır.

(4) Bina Yükseklikleri: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 52. maddesine göre, köy ve mezarların yerleşik alanlarında bina yükseklikleri 2 katı (6.50 m.) geçemez. Çatı yapılması halinde, kiremit kaplamalı çatıların %33 meyille yapılması ve civarın karakterine uyulması lazımdır. Saçaklar, 1.20 m’yi aşmayacak şekilde lüzumu kadar genişlikte yapılabilir. Parsel dışına taşan çıkma yapılamaz. Çıkmalar, bitişik veya blok nizamda komşu sınırına 2.00 m’den fazla yaklaşamaz. Saçaklar ve 0.20 m’yi geçmeyecek çıkıntılar, bina içine dahil edilmemek şartı ile çıkma sayılmaz.

Genel olarak konut, otel, iş hanı, büro mağaza, dükkan ve benzeri içerisinde insan oturan, yatan veya çalışan binaların taban döşeme kaplaması üzerinden tavan kaplaması altına kadar olan yükseklikleri 2.40 m’den, düğün ve oyun salonları, kahvehane ve benzeri gibi halkın toplu olarak uzun süre içinde kaldığı mahallerin yükseklikleri ise 3.50 m’den az olamaz.

(5) Binalara Kot Verilmesi: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 48. maddesine göre; belediye ve mücavir alan sınırı dışındaki köy yerleşik alanlarında yapılacak binalara parselin yüz aldığı yolun;

  • Bordür taşı konulmuş ise, binanın ön cephe hattı ortası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden,
  • Yol kaplaması yapılmış, bordür taşı konulmamış ise, bina ön cephe hattı ortası hizasındaki yol kaplamasının en üst seviyesinden,
  • Yol kaplaması yapılmamış, bordür taşı konulmamış ise, yolun halihazır başlangıç ve bitiş noktaları arasında geçirilecek bir kırmızı hatta göre bina ön cephe ortası hizasından,

kot verilir.

(6) Bir Parsele Birden fazla Yapı Yapılması: Yönetmeliğin 50. maddesine göre; ifraz edilmedikçe bir parsel üzerine konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.

(7) Binalarda Bulunması Gereken Unsurlar: Her müstakil ev veya dairede en az; 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunması gerekir.

8) Yapının Konut ve Hayvancılık Amaçlı Olarak veya Köyde Oturanların İhtiyaçlarını Karşılamak Üzere Yapılmış Olması

Yapının konut, tarım ve hayvancılık amaçlı olarak yapılması gerekir. İmar Kanununun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.

9. Valilik İncelemesinin Yapılmış Olması ve Muhtarlığa Bildirim

Mahalle Olan Köylerde Ev Yapmak Ruhsat Gerektirir Mi?

İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre, bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Ancak İmar Kanunu’nun 8. maddesine göre büyükşehir belediye sınırının mülki sınır olması nedeniyle köyden mahalleye dönüşen köylerde 27. maddede belirtilen projeler, ilçe belediyesince onaylanır ve muhtarlığa bildirilir.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2451 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

1 yorum

  1. Ben yine anlamadim ben giresunluyum buyuksehir degil ama koylerde yapilan evlerden yapi harci ve ruhsat parası tahsil ediliyor bu dogrumudur boule bir zorunluluk varmi bizim koylerde mahallamidir

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.