İmar Durumu Belgesi Nedir? Nereden ve Nasıl Alınır?

Linkedin

İmar durumu; yapı yapılmak istenilen taşınmazın imar planındaki kullanım amacı, yapı nizamı, binanın niteliği, kat adedi gibi yapılaşma koşullarına ilişkin bilgileri gösteren ve ruhsat vermeye yetkili idare tarafından düzenlenen bir belgedir.

Ruhsata esas teşkil edecek projelerin hazırlanması için ilgili idareden imar durumu belgesinin alınması gerekir.

İmar durum belgeleri, tereddüde mahal bırakmayacak biçimde ve netlikte çizim tekniğine uygun olarak düzenlenir.

Ruhsat eki projelere esas olmak üzere onaylı imar planındaki o parseli ilgilendiren; yapı nizamı, kullanım kararı, ön-yan-arka bahçe yaklaşma mesafeleri, yapı yüksekliği, TAKS, KAKS (emsal), kütle ölçüleri ve benzeri kriterler eksiksiz bir biçimde belirtilmelidir.

Bu belgenin düzenlenmesinde ortaya çıkabilecek hatalar, tek başına dava konusu olabileceği gibi işlemin iptaline de neden olabilir.

İmar Durumu Belgesi Nereden Alınır?

İmar durum belgesi, bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi ifade eder.

İmar durumu belgesi belediyeden veya il özel idaresinden alınır. Bu birimlerin imar müdürlüklerine başvuru yapılması gerekir.

İdare İmar Durumu Belgesi Vermek Zorunda mı?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesinin bir örneğini en geç iki iş günü içinde verir.

İmar durumu belgesi düzenlemesinde bazı şartların gerçekleşmiş olması ve bu şartlara uyulması gerekir. Bu şartların gerçekleşmediği durumlarda imar durumu belgesinin verilmemesi hukuka aykırılık teşkil etmeyecektir.

İmar Durumu Belgesi Verilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesinin bir örneğini en geç iki iş günü içinde verir. Bu nedenle gerekli koşullar gerçekleştiği halde imar durumu belgesinin verilmemesi, mevzuata aykırılık teşkil edecektir.

1. Genel Olarak İmar Durumu Belgesinin İmar Planına ve İmar Mevzuatına Uygunluk Şartı

İmar durumu belgesinin imar planına ve imar mevzuatına uygun olması gerekmektedir. Belediyeler ve ruhsat vermeye yetkili diğer idareleri de, verdikleri ruhsatların ve ruhsata esas diğer belgelerin imar planına, imar mevzuatına uygun olup olmadığını ve ruhsat verilecek taşınmazın kendi yetki alanlarında bulunup bulunmadığını denetlemekle yükümlüdürler.

Ancak, uygulama imar planının iptal davasına konu edilmesi, bu plana dayanılarak imar durumu verilmesine engel teşkil etmez.

Danıştay 6. Dairesi, 21.04.1993, E:1992/1605, K:1993/1642: Davacının yapılaşmayla ilgili projeleri hazırlayabilmek amacıyla davalı belediyeden taşınmaza ait imar durumunu istediği, inşaat ruhsatına ilişkin bir dileğinin bulunmadığı anlaşıldığından, bu aşamada idarece taşınmazın imar durumunun bildirilmesi gerektiği.

Dava dosyasının incelenmesinden, davacının yapılaşmayla ilgili projeleri hazırlayabilmek amacıyla davalı belediyeden taşınmaza ait imar durumunu istediği, inşaat ruhsatına ilişkin bir dileğinin bulunmadığı anlaşıldığından, bu aşamada idarece taşınmazın imar durumunun bildirilmesi gerekirken belediye meclisince mevzi imar planına karşı açılan iptal davası sonuçlanıncaya kadar, ruhsat ve proje tasdiki yapılmaması yolunda karar alınmasında hukuka uyarlık görülmemiştir.

Fakat imar planı yargı kararıyla iptal edilmiş ise yeni plan yürürlüğe girinceye kadar imar durumu belgesi verilmemesi, mevzuata aykırılık teşkil etmez.

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79. maddesine göre, belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle taşınmazlarla ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, kayıt ve suret harcına tabidir. Bu nedenle, belediye tarafından verilecek plan örneği ya da imar durumu belgeleri kayıt ve suret harcına tabidir. Harçla ilgili meseleler için imar harçlarıyla ilgili uyuşmazlıklar kısmına bakınız.

2. Üst Ölçekli Planı Değiştirilmiş Alanlarda İmar Planına Uygunluk

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinin 1. fıkrasına 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanun’la eklenen (d) bendine göre alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hale getirir ve resen onaylar. Bu süre içinde ruhsat işlemleri, yürürlükte olan uygulama imar planına göre gerçekleştirilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 2. fıkrasına göre alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar, alt kademe planları en geç altı ay içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on sekiz aylık süre içindeki yeni yapı ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar alt kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale getirilmemişse, planlar birbiriyle uyumlu hale getirilinceye kadar bu alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan planlarda yürürlüğün durdurulduğu süre bu sürelere ilave edilir.

3. İmar Durumu Belgesi Verilmesi İçin İmar Planı Zorunluluğu ve İmar Parseline Dönüşme Şartı

İmar parseli; uygulama imar planı kapsamındaki imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 1. fıkrasına göre uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemez.

Aynı maddeye göre bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez. Aynı Yönetmeliğin 8. maddesine göre ise parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.

Bir taşınmazın imar parseline dönüşmesi için taşınmazın uygulama imar planı kapsamında olması ve parselasyon ya da ifraz-tevhit gibi yöntemlerle kadastro parselinin imar parseline dönüştürülmesi gerekir.

   
İmar parseline dönüşme şart sadece imar planı bulunan alanlar içindir. Planı bulunmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre imar parseline dönüşme şartı aranmadan ruhsat verilebilir.

İmar parseli oluşturulmadan ruhsat verilmesi imar mevzuatına aykırıdır. Danıştay 6. Dairesi de 12.11.2007 tarihli ve E:2005/4453, K:2007/6360 sayılı kararında henüz imar planı bulunmayan alanda ruhsat verilmemesinde hukuka aykırılık görmemiştir.

   Karar

Danıştay 6. Dairesi, 12.11.2007, E:2005/4453, K:2007/6360: İnşaat Ruhsatı imar planına göre düzenlenmesi gerektiğinden, imar planı henüz yapılmamış yerdeki taşınmaz için, bu aşamada inşaat ruhsatı verilmeyebileceği hakkında.

3194 sayılı Kanunun 21. maddesinin 1. fıkrasında, bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınmasının mecburi olduğu, aynı Kanunun 22.maddesinde de belediyeye yapılacak müracaatta dilekçeye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gerektiği öngörülmüştür.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3. maddesinde uygulama imar planının, bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları, uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren raporuyla bir bütün olan plan olduğu tanımlanmıştır. Bu hükümden de anlaşıldığı gibi bir bölgenin yapı yoğunluğunu, düzenini ve esaslarını imar planı düzenlemekte ve bu plana uygun olarak ve uygulanması yolunda yapı ruhsatı alınarak inşaat yapılması gerekmektedir.

Bu duruma göre uyuşmazlık konusu taşınmaza, özel proje alanında kaldığından bahisle inşaat ruhsatı verilmediği, daha sonra bu özel proje alanı ibaresi ortadan kaldırılmakla bu yerin plansız duruma düştüğü, ancak yapı ruhsatının, imar planına göre düzenlenmesi gerektiğinden, imar planı olmayan yerdeki taşınmaz için ruhsat verilmemesi yolunda tesis edilen dava konusu işlemde sonuç itibariyle hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

Üstelik, belediye encümeninin de “imar parseline dönüşüm sağlanmadan kadastro parseli üzerinden inşaat ruhsatı verilebileceğine” ilişkin kararları da hukuka aykırıdır.

   Karar

Danıştay 6. Dairesi, 15.03.1989, E:1988/341, K:1989/505: Şuyulandırma yapılarak henüz imar parseli haline dönüşmeyen yere inşaat ruhsatı verilmesinin yerinde olmadığı.

3194 sayılı Yasanın ruhsat alma şartlarını düzenleyen 22.maddesinde, yapı ruhsatı almak için belediyelere bir dilekçe ile müracaat edileceği ve bu dilekçeye tapunun (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belgenin) ekleneceği kurala bağlanmıştır. Hal böyle olunca, henüz şuyulandırma yapılmadığı ve mülkiyet konusu halledilmediğine göre, maliki kesin belli olmayan taşınmaz için (zira inşaat ruhsatı alan kişinin taşınmazı yukarıda izah edildiği üzere imar parseli değildir) ruhsat verilmesi yasal düzenlemeye aykırıdır.

Bu alana ancak imar parseli haline getirildikten yani şuyulandırıldıktan sonraki durumu gösterecek şekilde düzenlenecek tapunun ibrazı halinde ruhsat verilebilir.

Bu durumda, imar parseli niteliğini taşımayan taşınmaz için şuyulandırılmadan inşaat ruhsatı verilebileceği yolundaki encümen kararında ve buna dayanılarak inşaat ruhsatı düzenlenmesinde yukarıda belirlenen yasal düzenlemelere uyarlık bulunmadığından, İdare Mahkemesince aksine karar verilmesinde isabet görülmemiştir.

4. Parselasyon İşlemleri Davalı Alanlarda İmar Durumu Belgesi ve Ruhsat Verilmesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin parsellerde yapılanma şartlarını düzenleyen 8. maddesine göre Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.

Bu nedenle, dava ve benzeri nedenlerle tamamı tapuya tescil edilmeyen parselasyon planına göre tapuya tescil edilen bir imar parselinde ruhsat verilebilmesi mümkündür.

5. Alt Yapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır. İlgili kurum ve kuruluşların, yerleşme alanlarında teknik altyapının götürülmesiyle ilgili gerekleri ivedilikle yerine getirmesi zorunludur.

Bu nedenle ruhsata esas olmak üzere imar durumu belgesi verilmesinde bu hususun da dikkate alınması gerekir.

6. Yola Cephesi Olmayan Parsellerde İmar Durumu Belgesinin Verilmesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir. Ancak, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş parseli bulunmayan, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir.

7. Kayıt ve Suret Harcının Ödenmiş Olması

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79. maddesine göre, belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle taşınmazlarla ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, kayıt ve suret harcına tabidir.

İmar durumu belgesinin verilebilmesi için de kayıt ve suret harcının ödenmiş olması gerekir.

Kayıt ve Suret Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır?

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*