1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

İmar Harçları Nedir? İmar Harçları Nasıl Hesaplanır ve Tahsil Edilir?


İmar Harçları Nedir?

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun 80. maddesine göre;

a) Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde İmar Kanununa göre ilk kez yapılan veya istek üzerine gerçekleştirilen müteakip parselasyon işlemleri “Parselasyon Harcına” (teşvik belgesini haiz organize sanayi bölgeleri hariç olmak üzere),

b) Verilecek ifraz ve tevhit kararları “İfraz ve Tevhit Harcına”,

c) Proje tasdik işlemleri “Plan ve Proje Tasdik Harcına”,

d) Zemin ve yol kanal açma izni verilmesi, yapım ve yıkım artığı malzeme ile toprak kazısının taşınması için belediyelerce yer gösterilmesi ve bu yerlerin tesviyesi “Zemin Açma İzni ve Toprak Hafriyatı Harcına”,

e) Yapı kullanma izni verilmesi işleri “Yapı Kullanma İzni Harcına” tabidir. İşte bu madde kapsamında alınan harçlara imar harçları denilmektedir.

İmar Harçlarının Türleri Nelerdir?

İmar harçları; bina inşaat harcı, ifraz-tevhit harcı, iskan harcı, plan-proje tasdik harcı, kayıt ve suret harcı, zemin açma ve toprak hafriyat harcı olarak sıralanır. Bunlarla ilgili gerekli bilgiyi aşağıdaki linklerden edinebilirsiniz:

Bina İnşaat Harcı Nedir?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Bina İnşaat Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır? Ne zaman Ödenir?

İfraz ve Tevhit Harcı Nedir?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: İfraz-Tevhit Masrafları, İfraz ve Tevhit Harcı Nedir, Ayırma ve Birleştirme Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır ?

İskan (Yapı Kullanma) İzni Harcı Nedir?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: İskan (Yapı Kullanma) İzni Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır? Kim Öder?

6) Kayıt ve Suret Harcı Nedir?

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79. maddesine göre, belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle taşınmazlarla ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, kayıt ve suret harcına tabidir. Bu nedenle, belediye tarafından verilecek plan örneği ya da imar durumu belgeleri kayıt ve suret harcına tabidir.

6.a) Kayıt ve Suret Harcının Tarife ve Matrahı

Bu harcın hesaplanmasında sahifeye bağlı suretlerde sahife adedi, sahifeye bağlı olmayan suretlerde ise normal bir daktilo sahifesinin alanı birim kabul edilir. Harcın hesaplanmasında yarım ve yarımı aşan sahifeler, tam sahife sayılır. Harita, plan ve krokilerin suretlerine ait harçların hesaplanmasında, alanı 1 m2’den küçük olan suretler 1 m2 sayılır, m2’yi aşan miktarlar hesaplamada tam’a çıkarılır.

Belediye Gelirleri Kanununun 84. maddesine göre kayıt ve suret harçları harita plan ve krokilerin beher m2’sinden en az 4, en çok 12 TL olarak alınır.

Belediye Gelirleri Kanununun 96. maddesi ile; Kanunda en az ve en çok miktarları gösterilen vergi ve harçların tarifelerini belediye grupları itibariyle tayin ve tespit yetkisi, Bakanlar Kuruluna verilmiştir. 

Alınacak harcın net tutarı Bakanlar Kurulunun 13.04.2005 tarihli ve 2005/8730 sayılı kararı (Resmi Gazete T/S: 07.05.2005/25808) ile belediye grupları (Belediyeler İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan 2007/01 No.lu Belediye Gelirleri Kanunu Genel Tebliği ile beş gruba ayrılmıştır.) bazında belirlenmiştir. Bu karara göre; belediye bazında alınması gereken kayıt ve suret harçları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Belediye Grupları Bazında Kayıt ve Suret Harcı

6.b) Kayıt ve Suret Harcının İstisnaları

Kanunun 80. maddesi kayıt ve suret harcı ile diğer harçlardan müstesna olan işlemleri düzenlemiştir. Buna göre;

a) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun Hükümleri uyarınca yapılan yapı ve tesisler,

b) Sera ve benzeri örtü altı tarım faaliyetinde kullanılmak üzere inşa edilen tesisler,

c) Ahır, samanlık, kümes ve hayvan barınakları ile yemlik gibi yapı ve tesisler,

Kayıt ve suret harcından müstesnadır.

7) Plan-Proje Tasdik Harcı Nedir?

Proje müellifleri tarafından hazırlanan tatbikat projeleri 5 takım halinde düzenlenerek belediyenin ilgili birimine teslim edilir. Usulüne uygun olarak hazırlattırılan bu projelerin idare tarafından onaylanması gerekir. Belediye Gelirleri Kanununun 80. maddesine göre; proje tasdik işlemleri “plan ve proje tasdik harcına” tabidir.

2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanununun Çeşitli Harçlarla İlgili Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre, plan ve proje tasdiki; yapı ruhsatı almak için dilekçe ekinde belediyeye verilmesi gereken mimari, statik, tesisat, plan, proje resim ve hesapların tasdikidir. Bu nedenle, onaylanan projelerden aşağıdaki tarifeye göre plan ve proje tasdik harcının alınması gerekir.

7.a) Plan-Proje Tasdik Harcının Matrahı

Plan ve proje tasdik harcının matrahı, inşaat sahasının yüzölçümüdür. Konut inşatlarında inşaat alanının tespitinde sığınak, merdiven sahanlığı, müşterek garaj, depo, kalorifer ve kapıcı dairesi gibi ortak yerlerden gelen paylar ile kömürlükler hariç tutulur, özel garaj ve özel depo gibi müştemilat dahil edilir.

İşyeri inşaatlarında, inşaat alanına müştemilat ve ortak yerlerden gelen hisselerin tümü dahildir. Matrahın hesaplanmasında metrekare kesirleri atılır.

7.b) Plan-Proje Tasdik Harcının İstisnaları

Kanunun 80. maddesi, kayıt ve suret harcı ile diğer harçlardan müstesna olan işlemleri düzenlemiştir. Buna göre; a) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun Hükümleri uyarınca yapılan yapı ve tesisler, b) Sera ve benzeri örtü altı tarım faaliyetinde kullanılmak üzere inşa edilen tesisler, c) Ahır, samanlık, kümes ve hayvan barınakları ile yemlik gibi yapı ve tesisler, plan ve proje tasdik harcından müstesnadır.

7.c) Plan-Proje Tasdik Harcının Tarifesi

Belediye Gelirleri Kanununun 84. maddesine göre, plan ve proje tasdik harcı (beher inşaat metrekaresi için) en az 0,05 TL, en çok 0,15 TL olarak tahsil edilir.

Bu konuda şu yazılarımız da ilginizi çekebilir: İfraz-Tevhit Masrafları, İfraz ve Tevhit Harcı Nedir, Nasıl Hesaplanır

İskan (Yapı Kullanma) İzni Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır? Kim Öder?

Alınacak harcın net tutarı, Bakanlar Kurulunun 13.04.2005 tarihli ve 2005/8730 sayılı kararı (Resmi Gazete T/S: 07.05.2005/25808) ile belediye grupları bazında belirlenmiştir.

Bu karara göre; belediye grupları bazında alınması gereken plan ve proje tasdik harçları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Belediye Grubu Matrah Tarife (TL)
(Konut)
Tarife (TL)
(İşyeri)
1 Beher inşaat m2’si için 0,09 0,12
2 Beher inşaat m2’si için 0,08 0,11
3 Beher inşaat m2’si için 0,07 0,10
4 Beher inşaat m2’si için 0,06 0,09
5 Beher inşaat m2’si için 0,05 0,08

Tablo Belediye Grupları Bazında Plan/Proje Tasdik Harcı

8) Zemin Açma ve Toprak Hafriyat Harcı Nedir?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Zemin Açma ve Toprak Hafriyat Harcı Nedir?

9) İmar Harçları Nasıl Ödenir?

İmarla ilgili harçların ödeme zamanı belediye meclisi tarafından kararlaştırılır. Ancak bu harçların mükellef tarafından peşin ödenmesi de mümkündür.

10) İmar Harçları Nasıl Hesaplanır?

İmar mevzuatı gereği alınacak imar harçları, aşağıdaki tabloda belediye grupları bazında gösterilmiştir.

Belediye Grupları Bazında İmar Harçları

İmar harçlarını belediye grupları bazında pdf olarak şu linkte bulabilirsiniz: İmar Harçları

Linkte her bir harç için belirlenen miktarın inşaatın toplam m2 değeri ile çarpılmasıyla imar harcının toplam miktarı bulunur.

11) İmar Harcı Alınan İşlemlerden Ayrıca Ücret Alınabilir mi?

2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanununun Çeşitli Harçlarla İlgili Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 18. maddesine göre, belediyeler bu Yönetmelikte sayılan harç konusu hizmetlerinden dolayı mükelleflerden, her ne ad altında olursa olsun başkaca bir karşılık isteyemezler. Bu husus birçok yargı kararında açıkça vurgulanmıştır.

Örneğin Danıştay Dokuzuncu Dairesi tarafından verilen 26.12.1995 tarihli ve E:1994/6166 K:1995/3654 sayılı kararda gerek inşaata başlamadan önce gerek sonra inşaat nedeniyle alınması gereken bedeller mevzuat gereği harç olarak alındığından, belediyelerin ücret adı altında ayrıca bir bedel istemesi yasaya aykırı olduğu ifade edilmiştir.

Aynı Daire tarafından 06.06.2007 tarihli ve E:2005/4674, K:2007/2210 sayılı kararda da proje suret tasdik ücretinin 2464 sayılı Kanun’un 80. maddesinde, harç konusu yapılan hizmetlerden olduğu, bu nedenle harca tabi olan bir konunun ücret konusu yapılamayacağı ifade edilmiştir.

12) Bir Harçtan Muaf Olan Kişi ve Kurumlardan Başka Harçların Alınıp Alınamayacağı

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun Ek 1 inci maddesinde Bina İnşaat Harcının konusu açıklanmış, Ek 2 nci maddesinde de bu harcın istisnaları sayılmıştır. 2464 sayılı Kanunun 80 inci maddesinin son iki fıkrasında ise; “7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun Hükümleri uyarınca yapılan yapı ve tesisler ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında inşa edilecek sera ve benzeri örtü altı tarım faaliyetinde kullanılmak üzere inşa edilen tesisler, ahır, samanlık, kümes ve hayvan barınakları ile yemlik gibi yapı ve tesisler 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu uyarınca alınacak ücretler ile Bina İnşaat Harcı dahil yukarıda sayılan Harçlardan müstesnadır. Organize Sanayi Bölgeleri ile Sanayi ve Küçük Sanat Sitelerinde yapılan Yapı ve Tesisler Bina İnşaat Harcı ve Yapı Kullanma İzni Harcından müstesnadır.” hükmü yer almıştır.

Görüldüğü üzere harçlardan istisna hükümleri bir birinden farklılık göstermektedir. Bu nedenle, harçlarla ilgili istisna hükümleri sadece o harçla ilgili maddede yazılan istisna ve muafiyetle sınırlı olarak uygulanmalıdır. Eğer harçla ilgili maddelerde herhangi bir istisna hükmü yoksa istisna ya da muafiyet uygulanmamalıdır.

13) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında İmar Harcı Alınabilir mi?

Bina inşaat harcı, Belediye Gelirleri Kanununun Ek 1. maddesi gereğince alınmaktadır. Madde metninde belediye ve mücavir alan sınırları dışında bina inşaat harcı alınabileceğine dair herhangi bir hüküm yer almamaktadır. Zaten Kanun, Belediye Gelirleri Kanunu olduğu için böyle bir hüküm bulunmaması gayet doğaldır.

Durum böyle olunca, belediye ve mücavir alan sınırları dışında yapılan inşaatlardan harç alınıp alınmayacağı sorunu ortaya çıkmıştır. Konu hakkında İçişleri Bakanlığı tarafından Bursa Valiliğine yazılan 11.07.2001 tarihli ve 40457 sayılı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından Bursa Valiliğine yazılan 09.04.2001 tarihli ve 96044 sayılı yazılarda özetle;

“Anayasanın 73. maddesi gereği vergi, resim ve harç gibi yükümlülüklerin ancak kanunla konulabileceği, Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bina inşaat harcı alınabileceğini öngören herhangi bir yasal hükmün bulunmadığı, Bu nedenle, belediye ve mücavir alan sınırları dışında inşa edilen yapılardan bina inşaat harcı alınamayacağı,” ifade edilmiştir.

Ayrıca, Danıştay Birinci Dairesi tarafından verilen 02.05.1997 tarihli ve E:1997/32 K:1997/46 sayılı istişari kararda;

Anayasanın 73. maddesinin üçüncü fıkrasında vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklerin kanunla konulacağı, değiştirileceği veya kaldırılacağının belirtildiği,

(mülga) İl Özel İdaresi Kanunu’nun 80. maddesinin 7. bendinde ise, İmar Kanunu gereğince verilecek inşaat ruhsatı ile yapı kullanma izninden alınacak harçların il özel idaresinin gelirleri arasında sayıldığı, ancak, anılan Kanunda bu harcın mükellefi, matrahı, istisnası, muafiyeti ve oranı konusunda herhangi bir hükmün yer almadığı,

Bu durumda, Anayasanın 73. maddesi karşısında; yasal bir düzenleme yapılmaksızın, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki alanlarda yapılacak binalara verilecek inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izninin karşılığında bir harç alınmasının mümkün olmadığı, İfade edilmiştir.

Bunun yanı sıra, Danıştay tarafından verilen muhtelif tarihli kararlarda (örnek olarak D.9.D. 18.02.1997, E:1995/3270, K:1997/473) da belediye ve mücavir alan sınırları dışında bina inşaat harcı tahsil edilmeyeceği ifade edilmiştir.

14) İmar Harçlarından Muafiyetler

Çeşitli kanunlarla imar harçlarından bazı muafiyetler ve istisnalar teşkil ettirilmiştir. Bunlardan bazıları aşağıda açıklanmıştır.

1) Tarım Kredi Kooperatiflerine Ait Taşınmazlar

1581 sayılı Tarım Kredi Kooperatifleri ve Birlikleri Kanununun 19. maddesinin (b) bendine göre, bu kanuna göre kurulacak ve kurulmuş sayılan kooperatiflerin, bölge ve merkez birliklerinin sermaye ve yedek akçeleri ile taşınmaz malları ve bunların gelirleri, kendi ihtiyaçları için satın aldıkları ve alacaklarının tahsili gayesiyle mülk edindikleri taşınmaz malları ve bunların 15 inci madde hükmüne göre sahiplerine geri verilmesi işlemi, bütün vergi, resim ve harçtan muaftır.

Bu kapsamda bu taşınmazlar imar harçlarından muaftır. Bu taşınmazların ifrazı, satın alma mahiyetinde olduğu için ifraz harcından muaftır. (D.9.D. 24.10.1985, E:1983/5266, K:1985/1356)

2) Sosyal Güvenlik Kurumuna Ait Taşınmazlar

5502 sayılı Sosyal Güvenlik Kurumu Kanununun 36. maddesine göre ilgili kanunlarda yer verilmemiş olsa dahi, Kuruma ait taşınır ve taşınmazlar, bunların alım ve satım işlemleri ile Kuruma yapılacak bağış ve yardımlar, Kurumun taraf olduğu davalar, icra kovuşturmaları ile ilâmlar, Kurum tarafından satın alınan taşınmazlar ile ilgili tüm tapu işlemleri, Kurum tarafından yapılan bütün işlemler ve bu işlemler için ilgililere verilmesi veya bunlardan alınması gereken yazı ve belgeler ve bunların suretleri; damga vergisi ve harçlar ile belediyelerde yürütülecek her türlü hizmet karşılığı alınan ücret ve katılma payından müstesnadır.

3) Kooperatiflere Ait Taşınmazların Durumu

1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 93.maddesinin 1.fıkra (c) bendinde, kooperatifler, kooperatif birlikleri kooperatif merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin kiraya verilmediği veya gelir getiren bir amaca tahsis edilmediği müddetçe sahip oldukları taşınmazlar üzerinden alınacak her türlü vergiden muaf olduklarının hükme bağlanmıştır.

Sözü edilen muafiyetin kooperatiflerin sahip oldukları taşınmazlardan alınan vergilere ait olduğu ve taşınmazın edinilmesi sırasında ve tapu işleminde alınan ifraz harcının madde kapsamına girmediği kabul edilmektedir.

Ayrıca 492 sayılı Harçlar Kanununun tapu ve kadastro harçlarına ait dördüncü kısmında ve 4 sayılı tarifede kooperatiflerin ifraz harcından muaf olduklarına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle kooperatiflere ait taşınmazların ve işlemlerin imar harçlarından muaf olduğunu kabul etmek mümkün değildir (D.9.D. 24.10.1985, E:1983/5266, K:1985/1356).

4) Hazineye Ait Taşınmazlar

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 7. maddesine göre Hazineye ait taşınmazların ifraz, tevhit, tescil ve tespit işlemleri imar mevzuatındaki kısıtlamalara tabi olmaksızın ve herhangi bir ücret, bedel ve gider karşılığı talep edilmeksizin ilgili kuruluşlarca talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilir. Bu kapsamda Hazineye ait taşınmazlar imar mevzuatı gereği alınması gereken harçlardan muaftır.

5) Belediye Gelirleri Kanunu’nun 80. Maddesindeki Muafiyetler

Kanun’un 80. maddesine göre, Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen yapı ve tesisler, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun Hükümleri uyarınca yapılan yapı ve tesisler ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında inşa edilecek sera ve benzeri örtü altı tarım faaliyetinde kullanılmak üzere inşa edilen tesisler, ahır, samanlık, kümes ve hayvan barınakları ile yemlik gibi yapı ve tesisler 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu uyarınca alınacak ücretler ile Bina İnşaat Harcı dahil yukarıda sayılan Harçlardan müstesnadır.

15) Fazladan Ödenen İmar Harçlarının İadesi

Uyuşmazlık Mahkemesinin 29.05.1989 tarihli ve E:1989/13, K:1989/12 sayılı kararına göre fuzulen ve fazladan ödenen imar harcının iptali istemi ile açılacak davaların idari yargıda görülmesi gerekir.

2576 sayılı Bölge İdare Mahkemeleri, İdare Mahkemeleri ve Vergi Mahkemelerinin kuruluşu ve Görevleri Hakkında Kanunun 6. maddesinde, vergi mahkemelerinin, genel bütçeye, il özel idareleri, belediye ve köylere ait vergi, resim ve harçlarla benzeri mali yükümler ve bunlara ilişkin zam ve cezalar ile tarife uyuşmazlıklarını, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun ve uygulanmasından doğan uyuşmazlıkları ve diğer Kanunlarla verilen işleri çözümleyeceği hükme bağlanmıştır. Bu hükme göre, belediyelere ait vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlerin tarh, tahakkuk ve tahsil işlemlerinden doğan uyuşmazlıklar vergi mahkemelerinin ana görevlerinden birini oluşturmaktadır.

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununa göre alınan imar harçları ise vergi benzeri mali yükümlülüklerin en temel örneklerinden birini teşkil etmektedir (D.9.D. 16.03.1987, E:1987/529, K:1987/827). Bu nedenle imar harçlarına karşı açılacak davaların vergi mahkemelerinde açılması gerekmektedir (D.9.D. 16.01.1989, E:1987/4049, K:1989/35).

Yetkili mahkeme ise imar harcına konu yapının bulunduğu taşınmazın yetki alanında bulunduğu vergi mahkemesidir

Yorum Yap