Gayrimenkul Sermaye İradı (Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi) Rehberi

1. Gayrimenkul Sermaye İradı Nedir?

193 sayılı Kanun’un 70, 71, 72, 73 ve 74. maddeleri, gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesini düzenlemektedir. Bu Kanunun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen nakdi veya ayni gelirler Kanun tarafından “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve 193 sayılı Kanun’a göre bu gelir, belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Kanun’un 70. maddesi, bu kapsamda elde edilen gelirleri gayrimenkul sermaye iradı olarak isimlendirse de maddede sayılan mal ve haklar, gayrimenkul tanımından daha geniş bir çerçeveye yayılmaktadır.

Bu çalışmada; kira gelirine konu mal ve haklar, vergiden istisna edilecek mesken kira tutarı, işyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı, emsal kira bedeli uygulaması, beyan edilen kira gelirlerinden indirilecek giderler, kira ödemelerinde vergi kesintisi, ödenmesi gereken verginin hesaplanması konularında açıklamalar yer almaktadır.

2. Hangi Mal ve Hakların Kiraya Verilmesi Gelir Vergisine Tabidir?

Aslında 193 sayılı Kanun, vergilendirdiği bu gelirleri “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlasa da gayrimenkul sermaye iradının kapsamına giren ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde sayılan unsurlar, medeni hukukumuzun gayrimenkul (taşınmaz) tanımından daha geniştir. 70. maddeye göre, 

1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

5. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);

6. Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);

7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

8. Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Gayrimenkul sermaye iradının konusunu oluşturur. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Hangi Mal ve Hakların Kiraya Verilmesi Gelir Vergisine Tabidir?

3. Kimler Kira Geliri (Gayrimenkul Sermaye İradı) Ödemek Zorundadır?

Gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükellefler, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Kimler Kira Geliri (Gayrimenkul Sermaye İradı) Ödemek Zorundadır?

4. Tahsil Edilmeyen Kira Gelirleri İçin Vergi Ödenir mi? Tahsil Edilen Kira Gelirinin Vergisi Ne Zaman Ödenir?

193 sayılı Kanun’un 72. maddesinin 1. fıkrasına göre gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Dolayısıyla gayrimenkul sermaye iradı açısından sadece kira/irtifak sözleşmesi yapılması yetmemektedir, kira bedelinin nakden, aynen veya çek olarak tahsil edilmiş olması gerekir.

Kira bedelinin nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması şartı, tahsil edilmeyen kira gelirinin vergisi, tahsilat sayılan durumlar, tahsil edilen geçmiş yıl kira bedellerinin vergisi, tahsil edilen gelecek yıl kira bedellerinin vergisi gibi konuları irdelediğimiz yazımıza şu linkten ulaşabilirsiniz Tahsil Edilmeyen Kira Gelirleri İçin Vergi Ödenir mi? Tahsil Edilen Kira Gelirinin Vergisi Ne Zaman Ödenir?

5. Gayrimenkul Sermaye İradında Emsal Kira Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Emsal Kira Bedeli Esası” başlıklı 73 üncü maddesinde ise, kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağı, bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin, bu mal ve hakların kirası sayılacağı, bina ve arazide emsal kira bedelinin, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirasının, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5 i olduğu hükme bağlanmıştır. Bu uygulamaya emsal kira bedeli uygulaması denilmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Gayrimenkul Sermaye İradında Emsal Kira Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?

6. Kira Gelirinin Vergilendirilmesinde Giderlerimi Nasıl Düşebilirim?

Gelir Vergisi Kanunu kira bedelinden bazı giderlerin düşülmesine imkan tanımaktadır. Bu giderlerin ne olduğu ve nasıl düşüleceği konusunu şu yazımızda incelemiştik: Kira Gelirinin Vergilendirilmesinde Giderlerimi Nasıl Düşebilirim?

7. 2020 Takvim Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

22.000 TL’ye kadar15%
49.000 TL’nin 22.000 TL’si için 3.300 TL, fazlası20%
120.000 TL’nin 49.000 TL’si için 8.700 TL, (ücret gelirlerinde 180.000 TL’nin 49.000 TL’si için 8.700 TL), fazlası27%
600.000 TL’nin 120.000 TL’si için 27.870 TL, (ücret gelirlerinde 600.000 TL’nin 180.000 TL’si için 44.070 TL), fazlası35%
600.000 TL’den fazlasının 600.000 TL’si için 195.870 TL, (ücret gelirlerinde

Milli Emlak Kitabı

600.000 TL’den fazlasının 600.000 TL’si için 191.070 TL), fazlası

40%

8. Kira Geliri Nasıl Beyan Edilir? Kimler Beyanname Vermek Zorundadır?

Gayrimenkul sermaye iradının beyanname ile ödenmesi, bu iradın mükellef tarafından internet ortamında ya da vergi dairesine beyanname ile bildirmesidir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Kira Geliri Nasıl Beyan Edilir? Kimler Beyanname Vermek Zorundadır?

9. Beyannamenin Verilme Zamanı ve Yeri

Mükelleflerin, 1 Ocak 2020 – 31 Aralık 2020 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2021 yılının MART ayının 1’inci gününden 31 inci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Bu dönem için beyannamelerin son verilme tarihi 31 Mart 2021’dir.

Beyanname; normal (adi) posta ile veya özel dağıtım şirketleri aracılığıyla gönderilirse, vergi dairesine ulaştığı tarihte, taahhütlü posta ile gönderilmiş ise zarfın üzerindeki postaya veriliş tarihinde verilmiş sayılır. Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir.

10. Verginin Ödenmesi

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi MART ve TEMMUZ aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi; mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine, bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine, elden ya da internet bankacılığını kullanarak anlaşmalı bankalara, www.gib.gov.tr adresinden anlaşmalı bankaların banka kartları ve kredi kartları ile ödenebilir.

KAYNAKÇA

Atabey, T. (2011), Gelir Vergisi Rehberi, Mart 2011, 7. Baskı.

Beyanname Düzenleme Kılavuzu (2013), Hesap Uzmanları Derneği, İstanbul.

Esener, H.(2010), 4721 Sayılı Tür4k Medeni Kanununa Göre Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz) ve Eklenti (Teferruat), Lebip Yalkın Dergisi, Ağustos 2010, Sayı 80.

Demir, Ş. (2016) “Tüm Yönleriyle Gayrimenkul Sermaye İratlarının (Kira Gelirlerinin) Beyan Uygulamaları, Erişim Adresi: http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/seref/007/, Erişim Tarihi: 28.04.2018

Gelir İdaresi Başkanlığı Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi (2018), Erişim Adresi: http://www.gib.gov.tr/sites/default/files/fileadmin/beyannamerehberi/2018_kirageliri.pdf, Erişim Tarihi: 24.04.2018

Koyuncu, M., Kılıçkaya, C. (1996), Gayrimenkullere Yapılan Harcamaların Mahiyeti ve İtfası, Vergi Dünyası, Aralık 1996, Sayı: 184.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü