1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Kamu Lojmanları Satışı Rehberi – 2021


Lojman Satışı

5 Aralık 2017 tarihli ve 30261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7061  sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘a bazı hükümler eklenerek lojmanların satışı yasal düzenlemeye bağlandı. Ayrıca, lojmanların satışına ilişkin olarak 17.04.2018 tarihli ve 30394 sayılı Resmi Gazete ile 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği yayımlanmıştır. Bu mevzuata göre satış işlemlerinin şu şekilde yapılması gerekmektedir.

1) Hangi Lojmanlar Satılacak? Hangi Kurumlara Ait Lojmanlar Satılacak?

4706 sayılı Kanun ile 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği belirli tür lojmanların ve belirli kurumlara ait lojmanların satışını düzenlemiştir. Kanun’a göre savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılanlar hariç olmak üzere, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner sermayelerin, fonların, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları hariç özel kanunla kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutları satılacaktır.

1.a) Hangi Kurumların Lojmanları Satılacak?

Kanun ve Tebliğe göre, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner sermayelerin, fonların, özel kanunla kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutları satış kapsamındadır.

Genel yönetim, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’na göre, uluslararası sınıflandırmalara göre belirlenmiş olan, merkezî yönetim kapsamındaki kamu idareleri (genel bütçeli idareler, özel bütçeli idareler, düzenleyici ve denetleyici kurumlar), sosyal güvenlik kurumları ve mahallî idareleri ifade etmektedir. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına ait lojmanlar kapsam dışıdır.

Lojmanların Satışı İçin Kurum Uygun Görüşü Gerekli mi? Mahalli idarelere ait lojmanlarda ise her türlü iş ve işlemin yürütülmesi ilgili mahalli idare biriminin tasarrufunda olup, bu lojmanlarda 385 sayılı Tebliğ uygulanmayacaktır.

Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan lojmanların satışı için ilgili kurumun uygun görüşü zorunludur. Uygun görüş verilmeyen lojmanlar satılamaz. Bunun dışındaki idarelerde kurumun uygun görüşü zorunlu değildir. Ancak lojmanın satışı, sadece ilgili idarenin talebi üzerine yapılabileceği için bu durum da bir anlamda uygun görüş demektir.

1.b) Lojmanların Satışı İçin Kurumun Talebi Gerekli mi? Lojmanda Oturan Kişi Başvuru Yapabilir mi?

Satış için öncelikli olarak ilgili kurumun “lojmanın satışı için talebi” şarttır. Kurum talebi olmadan ilgili lojmanın satışı mümkün değildir.  Öncelikli alım hakkı sahibi olan personelinin satın alma talebinin bulunduğu kat mülkiyeti kurulan kamu konutlarının satışına öncelik verilir.

1.c) Hangi Personel Tarafından Kullanılan Lojmanlar Satılamayacak?

Kanun’a ve 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan lojmanlar ancak ilgili kamu idaresinin uygun görüşü ve Bakanlar Kurulu kararıyla satılabilir.

Burada önemli olan nokta, kurumun savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürütmesi değildir. Herhangi bir kamu idaresinde savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan lojmanların da bu kapsamda değerlendirilmesi gerekir.

1.d) Hangi Tür Lojmanlar Satılmayacak?

Kamu konutları tahsis esasına göre aşağıda belirtilen dört gruba ayrılır:

a) Özel tahsisli konutlar; Kamu Konutları Yönetmeliğine ekli (1) sayılı cetvelde gösterilen ve temsil özelliği olan makam ve rütbe sahiplerine tahsis edilen özel nitelikteki konutlardır. 

b) Görev tahsisli konutlar; bu Yönetmeliğe ekli (2) sayılı cetvelde belirtilenlere, görevlerinin önemi ve özelliği ile yetki ve sorumlulukları gereği tahsis edilen konutlardır.

c) Sıra tahsisli konutlar; bu Yönetmeliğe ekli (4) sayılı cetvelde gösterilen puan durumu dikkate alınarak tahsis edilen konutlardır.

d) Hizmet tahsisli konutlar;

1) Hudut karakolu, istasyon, haberleşme, gözlem, araştırma, inşaat mahalli gibi meskün yerlerden uzak, sosyal ve ekonomik zorlukları olan, ulaşım ve iskan imkanları kısıtlı yerlerde, normal çalışma saatleriyle sınırlandırılması kabil olmadan görev başında bulundurulması gerekli olan personel,

2) İlgili kanunlarca kendilerine zata mahsus taşıt tahsis edilen makam ve rütbe sahiplerinin makam şoförü ve koruma görevlileri,

3) Kamu konutlarında görevli kapıcı, kaloriferci gibi personel, İçin inşa veya tefrik edilerek tahsis edilen bina, baraka, prefabrik yapı, şantiye eklentisi, tadil edilmiş veya edilmemiş karavan, kulübe ve benzeri konutlardır.

Tebliğe göre kurumların mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan “görev, sıra ve hizmet tahsisli” olan kamu konutları kurumların talebi üzerine satışa konu edilebilir. Özel tahsisli lojmanlar satışa konu edilmez.

1.e) Kat Mülkiyeti Kurulmamış Taşınmazlar Satılabilir mi?

385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre kat mülkiyeti kurulması mümkün bulunan kamu konutları kat mülkiyeti tesis edildikten sonra satışa konu edilir. Bu durumda kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda öncelikle ilgili belediyeden ve tapu müdürlüğünden kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı anlaşılan taşınmazlar, yine de satılabilir. Ancak satış konut bazında değil, bir bütün olarak yapılır.

1.f) İmar Planında Resmi Kurum Alanı Olan Kamu Konutlarının Satışı İçin Plan Değişikliği Gerekir Mi?

Soru: İmar planında resmi kurum alanı, ilköğretim alanı olarak ayrılan taşınmazların üzerinde bulunan kamu konutlarının satışı, plan bu şekildeyken yapılabilir mi ? Plan değişikliğine ihtiyaç var mıdır ?

Cevap: Eğer taşınmazın tamamında lojman var ise (yani taşınmazın üzerinde sadece lojman var ise ve taşınmazın herhangi bir kısmı başka resmi amaçlarla kullanılıyor değil ise, örneğin bir kısmı okul alanı için ayrılmış değil ise) (BENCE) plan değişikliğine gerek olmadan satış mümkündür. Amaç lojmanları tasfiye etmek. Üzerinde de sadece lojman olduğuna göre başka herhangi bir kuruma tahsis de edilmeyecek demektir.

Buna karşılık taşınmazın üzerinde başka resmi yapılar var ise veya taşınmazın bir kısmının başka resmi amaçlarla kullanılması (örneğin okul yapılması) planlanıyor ise (plan değişikliği yine gerekmez) ama ifraz gerekir. Son olarak, kıymet takdiri konut alanıymış gibi yapılır.

2) Lojman Satışlarını Hangi Kurum Yapacak? Lojmanların Satışı Nasıl Yapılacak?

Kamu konutlarının satışına ilişkin her türlü iş ve işlemlerin yürütülmesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilidir. Satış işlemleri, Bakanlığın iznini müteakip; illerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü (millî emlak dairesi başkanlığı veya millî emlak müdürlüğü), ilçelerde millî emlak müdürlüğü, yoksa millî emlak şefliği tarafından yürütülür.

Lojmanlardan kat mülkiyetine tabi olanlar tek tek, kat mülkiyeti kurulmayanlar ise 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla topluca satılacaktır.

3) Lojman Satış Bedelinin (Tahmin Edilen Bedel) Tespiti ve İhale Onayı Alınması

Genel bütçeli kamu idarelerine tahsisli bulunan kamu konutları için satış bedeli, illerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü (millî emlak dairesi başkanlığı veya millî emlak müdürlüğü), ilçelerde millî emlak müdürlüğü, yoksa millî emlak şefliği tarafından tespit edilir veya ettirilir.

Genel bütçeli idareler dışındaki kurumların mülkiyetlerinde bulunan kamu konutları için tahmin edilen bedel, ilgili Kurum tarafından tespit edilir veya 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir. Kurumun talebi üzerine İdare tarafından da tahmin edilen bedel tespit edilebilir.

4) Lojmanların Satış Bedeli Ne Olacak? Lojmanlar Hangi Bedelden Satılacak

Burada lojmanların satış bedeli (ihale bedeli) “rayiç bedel” olup, bu bedel lojmanın piyasadaki gerçek değerini ifade eder.

Kamu konutlarının satışında kat mülkiyeti kurulan dairelere satış fiyatı belirlenirken bu bedele arsa payı da eklenecek mi? Arsa payı bedelleri rayiç bedel üzerinden mi belirlenecek? Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin satışı, üzerinde muhdesat bulunan Hazine taşınmazlarının satışından farklıdır. Burada (arsa payı değeri) zemin değeri + muhdesat değeri şeklinde bir değerleme yapılamaz. Bu tarz konutlarda emsal değerleme yöntemiyle doğrudan bağımsız bölümün tamamı için değerleme yapılır. Zemin + muhdesat şeklinde bir değerleme olmaz. Değerleme arsa payını ve eklentileri de kapsar.

İdarece ihale konusu olan işin nevi, niteliği, miktarı, tahmin edilen bedeli, ihalede kullanılacak usul, ilanın şekli ve adedi, geçici teminat miktarı, şartname ve sözleşme gerekip gerekmeyeceği belirten “onay belgesi” hazırlanır ve ita amirince onaylanır.

5) Lojmanların Satışında Kimlerin Doğrudan Satın Alma Hakkı Var?

İhale yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler. Kanun’a göre, yapılan ihale sonucunda oluşan ihale bedeli, öncelikli satın alma hakkı bulunanlara tebliğ edilir. Öncelikli alım hakkı sahibinin, içerisinde oturduğu kamu konutunu bu bedeli üzerinden satın almak istemesi ve tebligattan itibaren onbeş gün içerisinde ihale bedelini peşin ödemesi veya peşinatı ödeyerek taksitli satış sözleşmesi düzenlemesi halinde bu durum, en yüksek teklif veren istekliye bildirilir. Kat mülkiyeti kurulu olmayan lojmanlarda ikamet eden personelin öncelikli satın alma hakkı bulunmamaktadır. Bu konuda da şu yazımızda ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz: Lojman Satışında Öncelikli Alım Hakkından Kimler Yararlanır?

6) Lojman Satış İhalesinin İlanı Nasıl Olacak? 

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik uyarınca; rayiç bedel belirlendikten ve ihale onayı alındıktan sonra ihaleler ilan yolu ile duyurulur. Kamu konutunun satış ihalesine ilişkin bilgiler ilan tarihinden önce kamu konutunda oturana ayrıca bildirilir.

Kamu konutlarının satışına ilişkin ilan metinleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 17. maddesinde sayılan şekilde yayımlanır. İlanın metin kısmı hazırlanırken, satışa esas konutun tapu bilgileri, tahmin edilen bedeli ve geçici teminat tutarı gibi bilgilere yer verilir.

İhaleye esas kamu konutunun bedeli, gayrimenkul değerleme firması tarafından belirlendi ise (ki genel itibariyle bu yöntem uygulanmaktadır) firma, konutun değerlemesini tapu ve tapudaki proje bilgilerinden hareketle yapmaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus; satışa konu konutun kapı numarasının, konutun projesinde görünen bağımsız bölüm numarasıyla uyumlu olup olmadığının karşılaştırılmasıdır. Bu kontrol sayesinde isteklinin almak istediği konutla fiilen satışta olan konutun aynı konut olup olmadığı kesinlik kazanmış olacaktır.

Satışa konu bazı binalarda bulunan bağımsız bölümlerin eklentisi niteliğinde olan deponun ayrı bir kapı numarası alması sebebiyle, mevcutta bulunan bağımsız bölüm sayısının binada bulunan kapı numaralarıyla uyumlu olmadığı görülebilir.

Örneğin; binanın girişinde yer alan depo kapıcı dairesine dönüştürülerek 1 kapı numarasını olmuş olabilir; ancak bu durumda (depo olan eklentinin bağımsız bölüm olmaması sebebiyle) tapuda kayıtlı 1 numaralı bağımsız bölüm ise fiiliyatta 2 kapı numarasını almış olabilir (yani ilanda görünen 1 numara, aslında 2 kapı numaralı daire olabilir). Bu sebeple konutun satış ihalesinden önce bağımsız bölümün projede yer alan konumu ve numarası mutlaka kontrol edilmelidir.

7) İhalelere Kimler Katılabilir? Lojmanda Oturanlar İhalelere Katılabilecek mi?

385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, lojmanda oturan hak sahibi kendi lojmanı da dâhil olmak üzere, ihaleye girme şartlarını yerine getirmesi koşulu ile tüm lojman satışı ihalelerine katılabilir. Ancak aşağıdaki kişiler doğrudan veya dolaylı olarak ihalelere katılamazlar:

a) İhaleyi yapan idarenin; 1) İta amirleri, 2) İhale işlemlerini hazırlamak, yürütmek, sonuçlandırmak ve denetlemekle görevli olanlar, 3) (1) ve (2) numaralı alt bentlerde belirtilen kişilerin eşleri ve ikinci dereceye kadar (ikinci derece dâhil) kan ve sıhri hısımları, 4) (1), (2) ve (3) numaralı alt bentlerde belirtilen kişilerin ortakları (bu şahısların yönetim kurullarında görevli olmadıkları anonim ortaklıklar hariç).

b) 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve diğer kanunlardaki hükümler gereğince geçici veya sürekli olarak kamu ihalelerine katılmaktan yasaklanmış olanlar.

İhaleyi yapan idarenin; ita amirleri, ihale işlemlerini hazırlamak, yürütmek, sonuçlandırmak ve denetlemekle görevli olanlar, bunların eşleri ve ikinci dereceye kadar (ikinci derece dâhil) kan ve sıhri hısımları ile bu sayılanların hepsinin ortaklarının aynı zamanda öncelikli alım hakkı sahibi olması durumunda, bu kişiler ihalelere katılamazlar ancak oturdukları konut için öncelikli alım haklarını kullanabilirler.

8) İhaleye Katılmak İçin Neler Gerekiyor?

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 8. maddesine göre ihaleye katılmak için;

a) Yasal yerleşim yeri sahibi olma veya tebligat için Türkiye’de adres gösterme,

b) Gerçek kişilerin T.C. kimlik numarasını, tüzel kişilerin ise vergi kimlik numarasını bildirmeleri,

c) Geçici teminatı yatırmış (Yönetmeliğin 25. maddesine göre tahmin edilen bedelin %10-30”u arasındaki İdarece belirlenecek bedel) olmaları,

Özel hukuk tüzel kişilerinin, Yukarıda belirtilen şartlardan ayrı olarak, idare merkezlerinin bulunduğu yer mahkemesinden veya siciline kayıtlı bulunduğu ticaret veya sanayi odasından yahut benzeri meslekî kuruluştan, ihalenin yapıldığı yıl içinde alınmış sicil kayıt belgesi ile tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile tam yetkili olduklarını gösterir noterlikçe tasdik edilmiş imza sirkülerini veya vekâletnameyi vermeleri şarttır.

9) İhalenin Karara Bağlanması ve Onayı Nasıl Olur? Öncelikli Alım Hakkı Sahibinin Durumu Nedir?

Tahmin edilen bedel üzerinden ihaleye çıkartılan lojmanın ihale edilmesi sonucunda satış ihalesi, varsa öncelikli alım hakkı ve sahibi belirtilmek suretiyle on beş iş günü içinde onaylanır. Lojman ihalelerinin muhtemel sonuçları (1. İhalenin Öncelikli Alım Hakkı Sahibinde Kalması 2. Öncelikli Alım Sahibinin de Katılığı İhalenin Başkası Üzerinde Kalması 3. Öncelikli Alım Sahibinin Katılmadığı İhalenin Başkası Üzerinde Kalması) ve yapılacak işlemler konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Lojman Satışlarında Muhtemel İhale Sonuçları ve Yapılacak İşlemler

10) Onaylanan İhalenin Öncelikli Alım Hakkı Sahibine Bildirilmesi

Tebliğe göre, konutta oturan ve öncelikli alım hakkı bulunanlara, ihalenin onaylandığı tarihten itibaren beş iş günü içinde ihale bedelini ve ödeme koşullarını gösteren tebligat yapılır ve bu durum şartnameye eklenir. Bu durum eş zamanlı olarak en yüksek teklif veren istekliye de bildirilir.

Tebligattan itibaren on beş gün içerisinde öncelikli alım hakkı sahibinin kamu konutunu satın almak istemesi ve üzerine düşen yükümlükleri yerine getirmesi halinde satış öncelikli hak sahibine yapılır. Hak sahibi 15 gün içinde satış bedelinin tamamını ödemeli veya ilk taksiti ödeyerek taksitli satış sözleşmesi imzalamalıdır.  Lojmanların ödemesinde taksitle ödeme mi banka kredisi çekmek mi avantajlı olduğu konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Lojmanların Ödemesinde Taksitle Ödeme mi Banka Kredisi Çekmek mi Avantajlı?

Hak sahibinin 15 günlük süre içerisinde kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi, bu süre içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, en yüksek teklif veren istekliye tebligat gönderilerek satış bedelini peşin veya taksitle ödemesi gerektiği bildirilir.

Hak sahibinin oturduğu kamu konutunun ihalesine katılması ve ihalenin başkası üzerinde kalması halinde satış işlemlerine ihaleye katılmayan hak sahibine uygulanan prosedür uygulanarak devam edilir. Bu durumda, satış ihalesinin on beş iş günü içerisinde onaylanmasını müteakip, beş iş günü içinde hak sahibine tebligat yapılarak, oturduğu konutu almak isteyip istemediği sorularak alınacak yanıta göre İdarece hareket edilir.

Oturduğu kamu konutunun ihalesine katılması ve ihalenin üzerine kalması durumunda ihale mevzuatına göre işlemlere devam edilir. Bu durumda öncelikli alım hakkı sahibi indirim veya taksitlendirmeye ilişkin haklardan yararlandırılır.

Yapılan ihalelerde istekli çıkmadığı, isteklilerin belgeleri, teklifleri uygun görülmediği takdirde, kamu konutu tahmin edilen bedel yeniden belirlenmek suretiyle ihaleye çıkarılır.

11) Lojmanların Satışında İndirim var mı?

Kat mülkiyetine tabi konutu almak isteyen kamu personeli bedeli peşin öderse yüzde 10 indirim yapılacak. Ayrıca ihalede oluşan bedelin öncelikli alım hakkı sahibi (yani lojmanda oturan kişi) tarafından taksitle ödenmesi mümkün.  İhale bedeli öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin veya 10 yıla kadar kanuni faizi ile birlikte taksitli olarak ödenebilir, peşin olarak ödenmesi halinde yüzde on indirim uygulanır. Hak sahibi taksitle ödeme halinde şu şıklardan birini seçme hakkına sahiptir: a) En az yüzde yirmisi peşin, kalanı beş yılda ve altmış taksitle, b) En az yüzde yirmi beşi peşin, kalanı yedi yılda ve seksen dört taksitle, c) En az yüzde otuzu peşin, kalanı on yılda ve yüz yirmi taksitle.

12) Lojman Satışları Ödeme Koşulları

29.09.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Tebliğ ile kamuya ait lojmanların satışında ödeme koşulları yeniden belirlenmiştir. Tebliğe göre lojmanların satışında TOKİ satışlarında uygulanan yönteme benzer bir yöntem getirildi. Aradaki fark TOKİ satışlarında memur maaş artışları esas alınırken lojman satışlarında Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranı dikkate alınacak.

12.1) Lojman Satışlarında Peşin Ödeme Halinde Yüzde 10 İndirim

Tebliğe göre ihale bedelinin öncelikli alım hakkı sahibi (yani lojmanda oturan kişi) tarafından; peşin olarak ödenmesi durumunda ihale bedeline yüzde on indirim uygulanır. Bu durumda lojmanda oturan kişi, ihalede oluşan bedelin tamamını peşin ödemek isterse ihale bedeline yüzde 10 indirim uygulanacaktır.

12.2) Lojman Satışlarında Taksitli Ödeme Halinde;

İhalede oluşan bedelin öncelikli alım hakkı sahibi (yani lojmanda oturan kişi) tarafından taksitle ödenmesi mümkün. Tebliğe göre bedelin  taksitle ödenmek istenmesi halinde, hak sahibi aşağıdaki şıklardan birini seçebilir:

a) En az yüzde yirmisi peşin, kalanı beş yılda ve altmış taksitle,

b) En az yüzde yirmi beşi peşin, kalanı yedi yılda ve seksen dört taksitle,

c) En az yüzde otuzu peşin, kalanı on yılda ve yüz yirmi taksitle,

Öncelikli alım hakkı sahibi bu ödeme seçeneklerinden herhangi birini tercih edebilir.

12.3) Taksitle Ödeme Halinde Borç Bakiyesi TÜFE Oranında Artırılacak

Taksitle ödemenin tercih edilmesi durumunda borç bakiyesi ve aylık taksitler, her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranında artırılarak hesaplanır.

Bu şekilde yapılacak hesaplamalarda aylık değişim oranları toplamının yıllık yüzde on ikiyi geçmesi halinde geçen kısım hesaba katılmayacak. 

13) Kat Mülkiyeti Olmayan Lojmanların Satışı ve Bunlarda Öncelikli Alım Hakkı

4706 sayılı Kanuna göre kat mülkiyeti kurulan kamu konutları bağımsız bölümler halinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılacaktır. 

13.a) Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Lojmanlarda Konutta Oturanların Satın Alma Hakkı

Ancak kat mülkiyetine tabi olmayan konutlarda oturanların öncelikli satın alma hakkı bulunmuyor. Çünkü tasarı maddeye göre zerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak satılacak.

Ayrıca Tasarının öncelikli alım hakkını düzenleyen maddesi de sadece kat mülkiyetine tabi konutları düzenliyor. Tasarı metnine göre “İhale yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler. İhale bedeli öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin veya dört yıla kadar kanuni faizi ile birlikte taksitli olarak ödenebilir, peşin olarak ödenmesi halinde yüzde on indirim uygulanır.”

Bu durumda satılacak lojmanlar açısından kat mülkiyetine tabi olanlarda oturanlar ile olmayanlarda oturanlar arasında bir fark oluşturulduğu görülmektedir.

Kamu konutlarının satışı, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 4. maddesinin 11. fıkrasında yasalaşmıştır. Lojmanların satışını düzenleyen madde TBMM Genel Kurulunda küçük bir değişiklikle kabul edildi. Yapılan değişiklikle 10 yıldan daha yeni lojmanların satışının da önü açıldı. Fakat kat mülkiyeti kurulmamış lojmanlarda, lojmanda oturan kişilerin, öncelikli alım hakkı bulunmamaktadır.

TBMM Genel Kurulu tarafından aynen kabul edilen tasarıya göre kat mülkiyeti kurulan kamu konutları bağımsız bölümler halinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılacak. Ancak kat mülkiyetine tabi olmayan konutlarda oturanların öncelikli satın alma hakkı bulunmuyor. Çünkü tasarı maddeye göre zerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak satılacak.

13.b) Lojmanların Satışında Kat Mülkiyeti Kurmak

Dolayısıyla, mevcut durumda kat mülkiyetine tabi olmayan konutlarda oturan kamu görevlilerinin, oturdukları lojmanları öncelikli olarak alabilmeleri için bu lojmanlarda kat mülkiyetinin kurulması gerekiyor.

Bir yapıda kat mülkiyeti kurulması için yapının inşaat ruhsatı alınarak yapılmış olması ve kullanma izni bulunması gerekir. Eğer inşaat ruhsatı bulunmasına  rağmen yapı kullanma izni yok ise öncelikle cins tashihinin yaptırılması ve sonrasında yapı kullanma izninin alınması gerekir.

13.c) Lojmanların Satışında Cins Değişikliğinin Yapılması

Cins değişikliği; bir taşınmazın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Cins tashihi yapılabilmesi için aşağıdaki belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir:

a) Cins değişikliği istenen taşınmazın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmazın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya bilgi,

b) Taşınmaz malikinin veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi,

c) Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmazların cins değişikliği işlemle-rinde, işlemin yapılmasında sakınca olmadığına dair belediye veya il özel idaresi yazısı,

d) Taşınmaz sahibinin bir adet 6×4 cm. büyüklüğünde, son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı.

Cins tashihi yaptırıldıktan sonra ilgili belediyeye başvurularak yapı kullanma izni alınır.

13.d) Lojmanların Satışında Kat Mülkiyetine Geçiş

Taşınmazda cins değişikliği yapıldıktan ve yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi gerekir.

Kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakkı kurulmasıdır.

Tapu sicil müdürlüğünce kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyeti kurulabilmesi için istenecek belgeler şunlardır:

1. Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe: İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılabilir.

2. Genel inşaat projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında il özel idaresince) tasdik edilmiş olması gerekir.

3. Vaziyet planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gere-kir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazı-na gerek yoktur.

4. Yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı): Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.

5. Fotoğraf: Ana taşınmazın ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir, en az 13 x 18 cm. boyutlarında olması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.

6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş büro-su gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.

7. Yönetim planı: Ana taşınmazın yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.

8. Malikin/maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,

9. Malikin/maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde çekilmiş ikişer adet vesikalık fotoğrafları.

Kat irtifaklı bir taşınmazın kat mülkiyetine geçirilmesinde 1, 2, 3, 6 ve 7. maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesi-ne gerek yoktur. Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (önceden verilmemiş ise) ibrazı halinde, maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

14) Satış Sonrası İşlemler

Satın Aldığım Lojmanı Başkasına Devredebilir miyim? Devredersem Taksit Ödemelerim Nasıl Olur?

15) Devlet Lojmanları Satışı Resmi Gazete

Devlet lojmanlarının satışı Resmi Gazete’de yayımlanan 7061  sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘a eklenen hükümler ile düzenlenmiştir. Bu hükümlerin uygulanması amacıyla da 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği yayımlanmıştır.

Lojmanların (Kamu Konutlarının) Satışı Rehberi – 2021