1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Kamu Lojmanları Satışı – 2022


Lojman Satışı

7061  sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘a bazı hükümler eklenerek lojmanların satışı yasal düzenlemeye bağlanmıştır. Lojmanların satışına ilişkin olarak 17.04.2018 tarihli ve 30394 sayılı Resmi Gazete ile 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği yayımlanmıştır. 

1) Hangi Lojmanlar Satılacak? Hangi Kurumlara Ait Lojmanlar Satılacak?

4706 sayılı Kanun ile 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği belirli tür lojmanların ve belirli kurumlara ait lojmanların satışını düzenlemiştir. Kanun’a göre savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılanlar hariç olmak üzere, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner sermayelerin, fonların, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları hariç özel kanunla kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutları satılacaktır.

Genel yönetim, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’na göre, uluslararası sınıflandırmalara göre belirlenmiş olan, merkezî yönetim kapsamındaki kamu idareleri (genel bütçeli idareler, özel bütçeli idareler, düzenleyici ve denetleyici kurumlar), sosyal güvenlik kurumları ve mahallî idareleri ifade etmektedir. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına ait lojmanlar kapsam dışıdır.

Lojmanların Satışı İçin Kurum Uygun Görüşü Gerekli mi? Mahalli idarelere ait lojmanlarda ise her türlü iş ve işlemin yürütülmesi ilgili mahalli idare biriminin tasarrufunda olup, bu lojmanlarda 385 sayılı Tebliğ uygulanmayacaktır. Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan lojmanların satışı için ilgili kurumun uygun görüşü zorunludur. Uygun görüş verilmeyen lojmanlar satılamaz. Bunun dışındaki idarelerde kurumun uygun görüşü zorunlu değildir. Satış için ilgili kurumun “lojmanın satışı için talebi” zorunlu değildir. Kurum talebi olmadan ilgili lojmanın satışı mümkündür.

a) Hangi Lojmanlar Satılamayacak?

Kanun’a ve 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan lojmanlar ancak ilgili kamu idaresinin uygun görüşü ve Bakanlar Kurulu kararıyla satılabilir.

Burada önemli olan nokta, kurumun savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürütmesi değildir. Herhangi bir kamu idaresinde savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan lojmanların da bu kapsamda değerlendirilmesi gerekir.

b) Hangi Tür Lojmanlar Satılmayacak?

Kamu konutları tahsis esasına göre,  özel tahsisli konutlar, görev tahsisli konutlar, sıra tahsisli konutlar ve hizmet tahsisli konutlar olmak üzere dört gruba ayrılır. Tebliğe göre kurumların mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan “görev, sıra ve hizmet tahsisli” olan kamu konutları kurumların talebi üzerine satışa konu edilebilir. Özel tahsisli lojmanlar satışa konu edilmez.

c) Kat Mülkiyeti Kurulmamış Taşınmazlar Satılabilir mi?

385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre kat mülkiyeti kurulması mümkün bulunan kamu konutları kat mülkiyeti tesis edildikten sonra satışa konu edilir. Bu durumda kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda öncelikle ilgili belediyeden ve tapu müdürlüğünden kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olmadığı anlaşılan taşınmazlar, yine de satılabilir. Ancak satış konut bazında değil, bir bütün olarak yapılır.

d) İmar Planında Resmi Kurum Alanı Olan Kamu Konutlarının Satışı İçin Plan Değişikliği Gerekir Mi?

Eğer taşınmazın tamamında lojman var ise (yani taşınmazın üzerinde sadece lojman var ise ve taşınmazın herhangi bir kısmı başka resmi amaçlarla kullanılıyor değil ise, örneğin bir kısmı okul alanı için ayrılmış değil ise) plan değişikliğine gerek olmadan satış mümkündür. Amaç lojmanları tasfiye etmek. Üzerinde de sadece lojman olduğuna göre başka herhangi bir kuruma tahsis de edilmeyecek demektir.

Buna karşılık taşınmazın üzerinde başka resmi yapılar var ise veya taşınmazın bir kısmının başka resmi amaçlarla kullanılması (örneğin okul yapılması) planlanıyor ise (plan değişikliği yine gerekmez) ama ifraz gerekir. Son olarak, kıymet takdiri konut alanıymış gibi yapılır.

2) Lojman Satışlarını Hangi Kurum Yapacak? Lojmanların Satışı Nasıl Yapılacak?

Kamu konutlarının satışına ilişkin her türlü iş ve işlemlerin yürütülmesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilidir. Satış işlemleri, Bakanlığın iznini müteakip; illerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü (millî emlak dairesi başkanlığı veya millî emlak müdürlüğü), ilçelerde millî emlak müdürlüğü, yoksa millî emlak şefliği tarafından yürütülür.

Lojmanlardan kat mülkiyetine tabi olanlar tek tek, kat mülkiyeti kurulmayanlar ise 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla topluca satılacaktır.

3) Lojman Satış Bedelinin (Tahmin Edilen Bedel) Tespiti ve İhale Onayı Alınması

Genel bütçeli kamu idarelerine tahsisli bulunan kamu konutları için satış bedeli, illerde çevre ve şehircilik il müdürlüğü (millî emlak dairesi başkanlığı veya millî emlak müdürlüğü), ilçelerde millî emlak müdürlüğü, yoksa millî emlak şefliği tarafından tespit edilir veya ettirilir.

Genel bütçeli idareler dışındaki kurumların mülkiyetlerinde bulunan kamu konutları için tahmin edilen bedel, ilgili Kurum tarafından tespit edilir veya 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir. Kurumun talebi üzerine İdare tarafından da tahmin edilen bedel tespit edilebilir.

4) Lojmanların Satış Bedeli Ne Olacak? Lojmanlar Hangi Bedelden Satılacak

Burada lojmanların satış bedeli (ihale bedeli) “rayiç bedel” olup, bu bedel lojmanın piyasadaki gerçek değerini ifade eder.

Kamu konutlarının satışında kat mülkiyeti kurulan dairelere satış fiyatı belirlenirken bu bedele arsa payı da eklenecek mi? Arsa payı bedelleri rayiç bedel üzerinden mi belirlenecek? Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin satışı, üzerinde muhdesat bulunan Hazine taşınmazlarının satışından farklıdır. Burada (arsa payı değeri) zemin değeri + muhdesat değeri şeklinde bir değerleme yapılamaz. Bu tarz konutlarda emsal değerleme yöntemiyle doğrudan bağımsız bölümün tamamı için değerleme yapılır. Zemin + muhdesat şeklinde bir değerleme olmaz. Değerleme arsa payını ve eklentileri de kapsar.

İdarece ihale konusu olan işin nevi, niteliği, miktarı, tahmin edilen bedeli, ihalede kullanılacak usul, ilanın şekli ve adedi, geçici teminat miktarı, şartname ve sözleşme gerekip gerekmeyeceği belirten “onay belgesi” hazırlanır ve ita amirince onaylanır.

5) Lojmanların Satışında Kimlerin Doğrudan Satın Alma Hakkı Var?

İhale yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler. Kat mülkiyeti kurulu olmayan lojmanlarda ikamet eden personelin öncelikli satın alma hakkı bulunmamaktadır. Bu konuda da şu yazımızda ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz: Lojman Satışında Öncelikli Alım Hakkından Kimler Yararlanır?

6) Lojman Satış İhalesinin İlanı Nasıl Olacak? 

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik uyarınca; rayiç bedel belirlendikten ve ihale onayı alındıktan sonra ihaleler ilan yolu ile duyurulur. Kamu konutunun satış ihalesine ilişkin bilgiler ilan tarihinden önce kamu konutunda oturana ayrıca bildirilir.

Kamu konutlarının satışına ilişkin ilan metinleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 17. maddesinde sayılan şekilde yayımlanır. İlanın metin kısmı hazırlanırken, satışa esas konutun tapu bilgileri, tahmin edilen bedeli ve geçici teminat tutarı gibi bilgilere yer verilir.

İhaleye esas kamu konutunun bedeli, gayrimenkul değerleme firması tarafından belirlendi ise (ki genel itibariyle bu yöntem uygulanmaktadır) firma, konutun değerlemesini tapu ve tapudaki proje bilgilerinden hareketle yapmaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus; satışa konu konutun kapı numarasının, konutun projesinde görünen bağımsız bölüm numarasıyla uyumlu olup olmadığının karşılaştırılmasıdır. Bu kontrol sayesinde isteklinin almak istediği konutla fiilen satışta olan konutun aynı konut olup olmadığı kesinlik kazanmış olacaktır.

Satışa konu bazı binalarda bulunan bağımsız bölümlerin eklentisi niteliğinde olan deponun ayrı bir kapı numarası alması sebebiyle, mevcutta bulunan bağımsız bölüm sayısının binada bulunan kapı numaralarıyla uyumlu olmadığı görülebilir. Örneğin; binanın girişinde yer alan depo kapıcı dairesine dönüştürülerek 1 kapı numarasını olmuş olabilir; ancak bu durumda (depo olan eklentinin bağımsız bölüm olmaması sebebiyle) tapuda kayıtlı 1 numaralı bağımsız bölüm ise fiiliyatta 2 kapı numarasını almış olabilir (yani ilanda görünen 1 numara, aslında 2 kapı numaralı daire olabilir). Bu sebeple konutun satış ihalesinden önce bağımsız bölümün projede yer alan konumu ve numarası mutlaka kontrol edilmelidir.

7) Lojman İhalesine Kimler Katılabilir? Lojmanda Oturanlar İhalelere Katılabilecek mi?

385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, lojmanda oturan hak sahibi kendi lojmanı da dâhil olmak üzere, ihaleye girme şartlarını yerine getirmesi koşulu ile tüm lojman satışı ihalelerine katılabilir. Ancak aşağıdaki kişiler doğrudan veya dolaylı olarak ihalelere katılamazlar:

a) İhaleyi yapan idarenin; 1) İta amirleri, 2) İhale işlemlerini hazırlamak, yürütmek, sonuçlandırmak ve denetlemekle görevli olanlar, 3) (1) ve (2) numaralı alt bentlerde belirtilen kişilerin eşleri ve ikinci dereceye kadar (ikinci derece dâhil) kan ve sıhri hısımları, 4) (1), (2) ve (3) numaralı alt bentlerde belirtilen kişilerin ortakları (bu şahısların yönetim kurullarında görevli olmadıkları anonim ortaklıklar hariç).

b) 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve diğer kanunlardaki hükümler gereğince geçici veya sürekli olarak kamu ihalelerine katılmaktan yasaklanmış olanlar.

İhaleyi yapan idarenin; ita amirleri, ihale işlemlerini hazırlamak, yürütmek, sonuçlandırmak ve denetlemekle görevli olanlar, bunların eşleri ve ikinci dereceye kadar (ikinci derece dâhil) kan ve sıhri hısımları ile bu sayılanların hepsinin ortaklarının aynı zamanda öncelikli alım hakkı sahibi olması durumunda, bu kişiler ihalelere katılamazlar ancak oturdukları konut için öncelikli alım haklarını kullanabilirler.

8) Lojman İhalesine Katılmak İçin Neler Gerekiyor?

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 8. maddesine göre ihaleye katılmak için;

a) Yasal yerleşim yeri sahibi olma veya tebligat için Türkiye’de adres gösterme,

b) Gerçek kişilerin T.C. kimlik numarasını, tüzel kişilerin ise vergi kimlik numarasını bildirmeleri,

c) Geçici teminatı yatırmış (Yönetmeliğin 25. maddesine göre tahmin edilen bedelin %10-30”u arasındaki İdarece belirlenecek bedel) olmaları,

Özel hukuk tüzel kişilerinin, Yukarıda belirtilen şartlardan ayrı olarak, idare merkezlerinin bulunduğu yer mahkemesinden veya siciline kayıtlı bulunduğu ticaret veya sanayi odasından yahut benzeri meslekî kuruluştan, ihalenin yapıldığı yıl içinde alınmış sicil kayıt belgesi ile tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile tam yetkili olduklarını gösterir noterlikçe tasdik edilmiş imza sirkülerini veya vekâletnameyi vermeleri şarttır.

9) Lojman İhalesi Nasıl Yapılır? Öncelikli Alım Hakkı Sahibinin Durumu Nedir?

Kamu konutlarının satışı, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 4. maddesinin 11. fıkrası dayanak gösterilerek yayımlanan 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca yapılmaktadır. Kamu konutlarının ihaleleri, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 45. maddesinde düzenlenen “Açık Teklif Usulü” ile yapılır.

Tahmin edilen bedel üzerinden ihaleye çıkartılan lojmanın ihale edilmesi sonucunda satış ihalesi, varsa öncelikli alım hakkı ve sahibi belirtilmek suretiyle on beş iş günü içinde onaylanır. Lojman ihalelerinde muhtemel sonuçlar şunlardır:

a) İhalenin Öncelikli Alım Hakkı Sahibinde Kalması

Öncelikli alım hakkı sahibinin ihaleye katılması ve ihalenin kendi üzerinde kalması durumunda; hak sahibine tebligat yapılarak ihale bedelini ödemesi için süre verilir.  Oturduğu kamu konutunun ihalesine katılması ve ihalenin üzerine kalması durumunda ihale mevzuatına göre işlemlere devam edilir. Bu durumda öncelikli alım hakkı sahibi indirim veya taksitlendirmeye ilişkin haklardan yararlandırılır.

Öncelikli alım hakkı sahipleri konusunda şu yazılara bakınız: Lojman Satışlarında Hak Sahipliği ve Öncelikli Alım Hakkı  Öncelikli alım hakkı sahibi, kararın kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde;

a) Kişi ihale bedelini peşin ödeyebilir. Bu durumda ihale bedeli üzerinden %10 indirim sağlanır, tapu kişi adına ipoteksiz devredilir.

Kişi banka kredisi kullanmak suretiyle ihale bedelini yine peşin ödeyebilir. (Bu durumda kişinin 15 günlük ödeme süresi durur,  kişiye banka taahhüt tarihinden itibaren 7 işgünü ek süre verilir.) Bu durumda da %10 peşin ödeme indirimi uygulanır. Kişi bankaya borçlanacağından idare yine ipoteksiz olarak tapuda devir işlemini gerçekleştirir; ancak bu sefer banka devredilen tapuya ipotek koyar.

b) Kişi ihale bedelini taksitle yatırmak isteyebilir. Bu durumda 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde yazılı taksitlendirme şartlarından yararlanarak %20, %25 ve %30 peşin ödemek suretiyle sırasıyla 5, 7 ve 10 yıllık vadelerle konutun bedelini öder. Taksit Bedellerine her yıl Ocak ve Temmuz aylarında İdare tarafından TÜFE oranında artış uygulanır. Bu durumda kişi sözleşmenin her aşamasında ipotekli tapu talep edebilir veya borcunu sözleşme hükümlerine göre ödemeye devam eder, borç bitiminde tapuyu ipoteksiz olarak kendi adına tescil ettirebilir.

c) Hak sahibinin ihale üzerinde kaldığı halde yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda geçici teminatı gelir kaydedilir, ihalelerden yasaklanır.

b) Öncelikli Alım Sahibinin de Katılığı İhalenin Başkası Üzerinde Kalması

Hak sahibinin oturduğu kamu konutunun ihalesine katılması ve ihalenin başkası üzerinde kalması halinde satış işlemlerine ihaleye katılmayan hak sahibine uygulanan prosedür uygulanarak devam edilir. Bu durumda, satış ihalesinin on beş iş günü içerisinde onaylanmasını müteakip, beş iş günü içinde hak sahibine tebligat yapılarak, oturduğu konutu almak isteyip istemediği sorularak alınacak yanıta göre İdarece hareket edilir.

Hak sahibinin ihaleye katılması; ancak ihalenin 3. kişi üzerinde kalması durumunda:

a) Hak sahibinin ihaleye iştirak etmesi ve ihalenin kendisi üzerinde kalmaması durumunda hak sahipliği kaybolmaz, yine ihale bedeli kendisine tebliğ edilir, indirimli ödeme ve vade seçeneklerinden yararlanır. 1. maddede belirlediği şekillerde ödeme yapabilir.

b) 3.kişiye ise ihalenin kendisi üzerinde kaldığı; ancak yasa gereği öncelikle ihale bedelinin hak sahibine teklif edileceği hususunda bildirim yapılır.

– Hak sahibinin süresi içerisinde yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda 3. kişinin ödediği geçici teminat iade edilir ve konut hak sahibine satılır.

– Hak sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ise 3. kişiye yeniden bildirim yapılarak konutun bedelini yatırması istenir. Yatırmadığı takdirde teminatı gelir kaydedilerek ihalelerden yasaklanır.

c) Öncelikli Alım Sahibinin Katılmadığı İhalenin Başkası Üzerinde Kalması

Hak sahibinin konutun ihalesine katılmaması, öncelikli alım hakkından yararlanmaması ve ihalenin 3. kişi üzerinde kalması durumunda:

a) İhale 3.kişinin üzerinde kalsa dahi hak sahibine tebligat yapılır. Hak sahibinin süresi içerisinde (ihale kararının tebliğinden itibaren 15 gün) yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya öncelikli alım hakkından feragat ettiğini İdare huzurunda yazılı olarak bildirmesi durumunda 3. kişiye tebligat yapılarak konut bedelini ödemesi kendisinden istenir.

b) Öncelikli alım hakkı sahibine tebligat yapıldığı 3. Kişiye bildirilir. Hak sahibinin konutu almayacağının anlaşılması üzerine, 3. kişiye yeni bir tebligat yapılarak ihale bedelinin ödenmesi kendisinden istenir. Bu durumda 3. kişi 2 yöntemle ödeme yapabilir.

Bunlardan birincisi kişi bedeli nakden öder veya banka kredisi kullanabilir. Bu durumda hak sahibine tanınan 7 işgünü ek süre 3. kişiye de tanınır. Yalnız 3. kişi %10 indirimden yararlanamaz. Şahıs lehine tapuda ipoteksiz devir işlemi yapılır. Banka satış esnasında ipotek tesis eder.

İkincisi ise, şahıs bedeli taksitle ödeyebilir. Ancak 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde hak sahiplerine tanınan vade seçeneklerinden yararlanamaz. İhale bedelinin %25’ini peşin ödenerek kalanı 2 yıl taksitlendirebilir. Bu durumda şahıs, tapusunu borç bitimine kadar talep etmeyip borç bitiminde ipoteksiz olarak alabilir veya konut üzerinde Hazine lehine borç ile faiz miktarını karşılayacak tutarda ipotek tesis edilerek tapuda şahıs adına tescil edilir.

3. kişinin ihale ile ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ise teminatı gelir kaydedilir, ihalelerden yasaklanır.

ç) İhaleye Katılım Olmaması

Yapılan ihalelerde istekli çıkmadığı, isteklilerin belgeleri, teklifleri uygun görülmediği takdirde, kamu konutu tahmin edilen bedel yeniden belirlenmek suretiyle ihaleye çıkarılır.

10) Onaylanan İhalenin Öncelikli Alım Hakkı Sahibine Bildirilmesi

a) Öncelikli Alım Hakkı Sahibinin Hakkını Kullanması Durumunda Yapılacak İşlemler

Tebliğe göre, konutta oturan ve öncelikli alım hakkı bulunanlara, ihalenin onaylandığı tarihten itibaren beş iş günü içinde ihale bedelini ve ödeme koşullarını gösteren tebligat yapılır ve bu durum şartnameye eklenir. Bu durum eş zamanlı olarak en yüksek teklif veren istekliye de bildirilir.

Tebligattan itibaren on beş gün içerisinde öncelikli alım hakkı sahibinin kamu konutunu satın almak istemesi ve üzerine düşen yükümlükleri yerine getirmesi halinde satış öncelikli hak sahibine yapılır. Hak sahibi 15 gün içinde satış bedelinin tamamını ödemeli veya ilk taksiti ödeyerek taksitli satış sözleşmesi imzalamalıdır. 

Hak sahibi tarafından ikamet edilen konutun, yine hak sahibi tarafından satın alınması durumunda, satış tarihinden itibaren kişinin maaşından lojman kesintisi yapılmaz ve kişi konutta oturmaya devam eder.

Satış tarihi; kişinin idareye karşı ihaleden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirdiği tarihtir. Peşin satışlarda borcun tamamının ödenmesi, taksitli satışlarda peşinat kısmının ödenmesi satış tarihi kabul edilmelidir.

b) Öncelikli Alım Hakkının Kullanılmaması ve Lojmanın Üçüncü Kişi Tarafından Satın Alınması Durumunda Yapılacak İşlemler

Hak sahibinin 15 günlük süre içerisinde kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi, bu süre içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, en yüksek teklif veren istekliye tebligat gönderilerek satış bedelini peşin veya taksitle ödemesi gerektiği bildirilir.

3. kişi tarafından satın alınan ve hak sahibi tarafından ikamet edilmekte olan konut, 2 ay içerisinde tahliye edilir. Satış tarihinden itibaren hak sahibinin maaşından lojman kira bedeli tahsil edilmez. Konutu satın alan 3. kişiye konutun tahsisli olduğu kurum tarafından herhangi bir ödeme yapılmaz, konutta ikamet eden kişi ile konutu satın alan kişi arasındaki borç ilişkisi 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri gereğince taraflar arasında belirlenir. Bu hususta taşınmazı ihale eden Milli Emlak Müdürlüklerinin veya taşınmazın tahsisli olduğu idarenin bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

11) Lojmanların Satışında İndirim var mı?

Kat mülkiyetine tabi konutu almak isteyen kamu personeli bedeli peşin öderse yüzde 10 indirim yapılacak. Ayrıca ihalede oluşan bedelin öncelikli alım hakkı sahibi (yani lojmanda oturan kişi) tarafından taksitle ödenmesi mümkün.  İhale bedeli öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin veya 10 yıla kadar kanuni faizi ile birlikte taksitli olarak ödenebilir, peşin olarak ödenmesi halinde yüzde on indirim uygulanır. Hak sahibi taksitle ödeme halinde şu şıklardan birini seçme hakkına sahiptir: a) En az yüzde yirmisi peşin, kalanı beş yılda ve altmış taksitle, b) En az yüzde yirmi beşi peşin, kalanı yedi yılda ve seksen dört taksitle, c) En az yüzde otuzu peşin, kalanı on yılda ve yüz yirmi taksitle.

12) Lojman Satışları Ödeme Koşulları

a) Öncelikli Alım Hakkı Sahibi Açısından Ödeme Koşulları

29.09.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Tebliğ ile kamuya ait lojmanların satışında ödeme koşulları yeniden belirlenmiştir. Tebliğe göre lojmanların satışında TOKİ satışlarında uygulanan yönteme benzer bir yöntem getirildi. Aradaki fark TOKİ satışlarında memur maaş artışları esas alınırken lojman satışlarında Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranı dikkate alınacak.

Tebliğe göre ihale bedelinin öncelikli alım hakkı sahibi (yani lojmanda oturan kişi) tarafından; peşin olarak ödenmesi durumunda ihale bedeline yüzde on indirim uygulanır. Bu durumda lojmanda oturan kişi, ihalede oluşan bedelin tamamını peşin ödemek isterse ihale bedeline yüzde 10 indirim uygulanacaktır.

İhalede oluşan bedelin öncelikli alım hakkı sahibi (yani lojmanda oturan kişi) tarafından taksitle ödenmesi mümkün. Tebliğe göre bedelin  taksitle ödenmek istenmesi halinde, hak sahibi aşağıdaki şıklardan birini seçebilir:

a) En az yüzde yirmisi peşin, kalanı beş yılda ve altmış taksitle,

b) En az yüzde yirmi beşi peşin, kalanı yedi yılda ve seksen dört taksitle,

c) En az yüzde otuzu peşin, kalanı on yılda ve yüz yirmi taksitle,

Öncelikli alım hakkı sahibi bu ödeme seçeneklerinden herhangi birini tercih edebilir.

Taksitle ödemenin tercih edilmesi durumunda borç bakiyesi ve aylık taksitler, her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranında artırılarak hesaplanır. Bu şekilde yapılacak hesaplamalarda aylık değişim oranları toplamının yıllık yüzde on ikiyi geçmesi halinde geçen kısım hesaba katılmayacak. 

b) Öncelikli Alım Hakkı Sahibi Dışındakilerin Ödeme Koşulları

Öncelikli alım hakkı sahibinin kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi, süresi içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, en yüksek teklifi veren istekli tarafından satış bedeli peşin veya 4706 sayılı Kanunun 5. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen şekilde en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenebilir.

13) Lojmanların Satışında Banka Kredisi mi Taksitle Ödeme mi Avantajlı

Lojmanların ödemesi konusunda en çok karşılaştığım sorulardan birisi de ödemelerin Hazine’ye taksit taksit mi yoksa banka kredisi çekilerek tek seferde mi yapılmasının avantajlı olduğu idi. Bunun için bir karşılaştırmalı tablo hazırladım. Sadece sarı ile boyalı alanları doldurmanız yeterlidir.

NOT: Tablo Office-Online üzerinden çalıştığı için yüklenmesi zaman almaktadır; lütfen biraz bekleyiniz.

14) Kat Mülkiyeti Olmayan Lojmanların Satışı ve Bunlarda Öncelikli Alım Hakkı

4706 sayılı Kanuna göre kat mülkiyeti kurulan kamu konutları bağımsız bölümler halinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılacaktır. 

a) Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Lojmanlarda Konutta Oturanların Satın Alma Hakkı

Ancak kat mülkiyetine tabi olmayan konutlarda oturanların öncelikli satın alma hakkı bulunmuyor. Çünkü maddeye göre zerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak satılacak.

Bu durumda satılacak lojmanlar açısından kat mülkiyetine tabi olanlarda oturanlar ile olmayanlarda oturanlar arasında bir fark oluşturulduğu görülmektedir. TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen tasarıya göre kat mülkiyeti kurulan kamu konutları bağımsız bölümler halinde, üzerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılacak. Ancak kat mülkiyetine tabi olmayan konutlarda oturanların öncelikli satın alma hakkı bulunmuyor. Çünkü tasarı maddeye göre zerinde kat mülkiyeti kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak satılacak.

b) Lojmanların Satışında Kat Mülkiyeti Kurmak

Dolayısıyla, mevcut durumda kat mülkiyetine tabi olmayan konutlarda oturan kamu görevlilerinin, oturdukları lojmanları öncelikli olarak alabilmeleri için bu lojmanlarda kat mülkiyetinin kurulması gerekiyor.

Bir yapıda kat mülkiyeti kurulması için yapının inşaat ruhsatı alınarak yapılmış olması ve kullanma izni bulunması gerekir. Eğer inşaat ruhsatı bulunmasına  rağmen yapı kullanma izni yok ise öncelikle cins tashihinin yaptırılması ve sonrasında yapı kullanma izninin alınması gerekir.

Cins değişikliği; bir taşınmazın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Taşınmazda cins değişikliği yapıldıktan ve yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakkı kurulmasıdır.

15) Satış Sonrası İşlemler

a) Satın Aldığım Lojman Ne Zaman Adıma Tescil Edilir?

Satın alınan lojmanın ne zaman alıcı adına tescil edileceği ödeme şekline göre değişmektedir. Peşin ödeme durumunda ödemeyi müteakiben tescil yapılır.

Taksitli ödeme halinde de lojman alıcı adına tescil edilebilir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik eki Taşınmaz Satış Şartnamesinde “Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez. Ancak, taksit tutarlarını ve kanuni faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz alıcısı adına devredilir.” hükmü yer almaktadır. Buna göre taksitli ödeme halinde kalan taksit tutarı ile kanunî faizleri karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya ipotek tesis edilmesi durumunda idarenin örneği (Ek-6/A-B) de yer alan yazılı istemi ile tescil işleminin yapılması sağlanacaktır.

Bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, alıcı tarafından kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmî yazısı verilir ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılır. İdarece, tapu müdürlüklerine kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususu yazıyla bildirilir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel 12. madde kapsamında ilgili hesaba aktarılır.

b) Satın Aldığım Lojmanı Başkasına Devredebilir miyim?

385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğde, satın alınan lojmanların başkalarına devri ile ilgili herhangi bir hüküm yer almamaktadır. Tebliğin 14. maddesinde ise “(1) Bu Tebliğde hüküm bulunmayan hallerde; Kanun, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, 2946 sayılı Kamu Konutları Kanunu, Kamu Konutları Yönetmeliği ve Yönetmelik hükümleri uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Burada “Yönetmelik” ifadesinden kasıt Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik tir. Bu nedenle 385 sayılı Tebliğde hüküm bulunmayan hallerde Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve bunun ikincil mevzuatı uygulanmalıdır.

Yönetmelikte, satın alan kişi adına tescil edilmeden (yani hala Hazine adına tescilli olarak) taksitli olarak ödemesi devam eden taşınmazların, bir başkasına devri öngörülmemiştir. Uygulamada da bu durumda olan taşınmazların başkalarına devri yapılmamaktadır. Bu nedenle hala Hazine adına tescilli olarak taksitli olarak ödemesi devam eden lojmanların bir başkasına devri mümkün değildir.

c) Devredersem Taksit Ödemelerim Nasıl Olur?

Bu kapsamda taksitli ödemesi yapılan ve taksit tutarlarını ve kanuni faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi sonucu, alıcısı adına devredilen lojmanların bir başkasına devredilmesinde hukuken herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Uygulama da bu yöndedir. Bu şekilde bir devrin yapılması durumunda, kalan taksitler yeni malik tarafından ödenir.

ç) Kamu Konutunu Satın Alan Kişi, Aldığı Konutu Başkasının Üzerine Tescil Ettirebilir Mi?

İhale ile veya öncelikli alım hakkı kullanılarak satın alınan konut, ihaleyi alan müşteri veya hak sahibi dışında biri adına tescil ettirilemez. Gerek 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve gerekse Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, Milli Emlak tarafından satılan taşınmazların, alıcı adına tescil edilmeden başkası adına tesciline izin vermemektedir. Yalnızca ihale tarihi ile tescil tarihi arasında şahsın vefat etmesi durumunda mirasçılarına mirasçılık belgesinde yazılı payları oranında devir yapılabilir.

Mülkiyeti Hazineye ait kamu konutu satışları vergi, resim ve harçtan müstesna olduğu gibi 5 yıl Emlak Vergisinden de müstesnadır. Konutu Hazineden bu istisnalarla satın alarak üzerine tescil ettiren kişi, konutu başkasına sattığı takdirde bu satış işleminde Hazine taraf olmadığından herhangi bir vergi muafiyeti de söz konusu olmaz.

16) Devlet Lojmanları Satışı Resmi Gazete

Devlet lojmanlarının satışı Resmi Gazete’de yayımlanan 7061  sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘a eklenen hükümler ile düzenlenmiştir. Bu hükümlerin uygulanması amacıyla da 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği yayımlanmıştır.

Lojmanların (Kamu Konutlarının) Satışı Rehberi – 2021