Lojman Satışlarında Hak Sahipliği ve Öncelikli Alım Hakkı

Şehriban Özge DEMİRALP, Emlak Müdür Yardımcısı

Lojmanların Satışı

Kamu konutlarının satışı, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 4. maddesinin 11. fıkrası dayanak gösterilerek yayımlanan 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca yapılmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü ise bu işlemlerin kanuni yürütücüsü konumunda olduğu için Genel Müdürlüğe bağlı Milli Emlak Müdürlüklerine, gerek hak sahipliğinin belirlenmesi gerekse ihale süreci ile ilgili çeşitli sorular yöneltilmektedir.

5 Aralık 2017 tarihli ve 30261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7061  sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile lojmanların satışı yasal düzenlemeye bağlandı. Kanun, lojman satışlarında, lojmanlarda oturanlara öncelikli alım hakkı tanımaktadır.

Öncelikli alım hakkının detayları, 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir. Tebliğe göre, tat mülkiyeti tesis edilen kamu konutlarından ihalenin yapıldığı tarihte adlarına görev, sıra ve hizmet tahsisli kamu konutu tahsis edilen (şartlı tahsisler dahil) ve fiilen konutta oturanlar öncelikli alım hakkına sahiptir. Öncelikli alım hakkı sahipleri bu hakkı sadece bir kamu konutu için kullanabilirler.

Kamu Konutlarında Hak Sahibinin Belirlenmesi

385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin “Öncelikli Alım Hakkı” başlıklı 8. maddesine göre, “Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarından ihalenin yapıldığı tarihte; adlarına görev, sıra ve hizmet tahsisli kamu konutu tahsis edilen (şartlı tahsisler dâhil) ve fiilen konutta oturanlar öncelikli alım hakkına sahiptir. Öncelikli alım hakkı sahipleri bu hakkı sadece bir kamu konutu için kullanabilirler.”

385 sayılı Tebliğe göre, lojmanların satışında öncelikli alım hakkına sahip olabilmek için kamu konutuna dair ihalenin yapıldığı tarihe kadar, konutun ilgili adına tahsis edilmesi ve konutta fiilen oturma şartının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. İhale tarihinden önce konut tahsisi yapılmasına rağmen konutta fiilen oturmaya başlanılmaması ya da ihale tarihinde konutta tahsis devam etmesine rağmen konutun boşaltılmış olması halinde iki koşul bir arada gerçekleşmediğinden öncelikli alım hakkı sağlanmamış olacaktır.

Kamu konutu satışı ile ilgili yapılan işlemlerin en önemlisi öncelikli alım hakkı sahibinin belirlenmesidir. Hak sahibinin doğru belirlenememesi, bütün ihale ve satış sürecinin yanlış sonuçlandırılmasına sebep olacaktır.

Kamu konutunun satışı ile ilgili hak sahipliğini belirlemede, konutun tahsisli olduğu İdare yetkilidir. Milli Emlak/Emlak Müdürlüklerinin (kendi idarelerine tahsisli olan kamu konutları hariç) hak sahipliği belirleme hususunda herhangi bir yetkileri bulunmamakla birlikte, Milli Emlak/Emlak Müdürlüklerinin bu süreçteki görevi, tahsisli kurum tarafından belirlenen ve ihale öncesi tahsisli kurum tarafından bildirilen nihaî hak sahibini kabul ederek ihale işlemlerini sonuçlandırmaktır. Bu sebeple hak sahipliği belirleme hususunda Milli Emlak/ Emlak Müdürlüklerine inisiyatif bırakılmamalıdır.

Kamu Konutları Yönetmeliğinin 33 ve 34. maddesi uyarınca öncelikli hak sahipliği durumu değerlendirildiğinde:

• “Görev tahsisli veya hizmet tahsisli konutlarda oturanlar; tahsise esas görevin son bulduğu tarihten itibaren iki ay; başka kurumda aynı veya eşdeğer bir göreve nakledilenler en geç altı ay içerisinde konutları boşaltmak zorunda” bulunduklarından, ihale tarihinden önce tahsise esas görevleri sona ermiş ancak halen mevzuatta yer alan süreleri kullanıp lojmanı boşaltmamışlarsa, bu kişilerin oturdukları lojman için “öncelikli alım hakkından yararlanamayacakları” ve hak sahibi olamayacakları değerlendirilmiştir.

• “Sıra tahsisli konutlarda oturanlar beş yıllık oturma süresinin bitiminden on beş gün veya yaralanacak personel olmaması nedeniyle oturmaya devam edenler ise çıkması için ilgili idarece yapılan tebligat tarihinden itibaren bir ay içinde; emeklilik, istifa, başka bir yere nakil ve her ne şekilde olursa olsun, memuriyet veya işçi sıfatı kalkanlar, ilişkilerinin kesildiği tarihten itibaren iki ay içinde” lojmanı boşaltmak durumunda olduklarından, bu kişiler de ihale tarihinden önce süre bitimi, lojmandan çıkma için bildirim, emeklilik, istifa, nakil gibi durumlar “ihale tarihinden önce” gerçekleşmiş ise bu durumda her ne kadar ihale tarihinde lojmanda oturuyor olsalar da, “öncelikli alım hakkından yararlanamayacakları” ve hak sahibi olamayacakları değerlendirilmiştir.

• “Sıra tahsisli konutlarda oturanlar beş yıllık oturma süresinin bitiminden sonra yararlanacak personel olmaması nedeniyle konutta oturmaya devam ediyor ise” ihale tarihi itibari ile 5 yıllık oturma süreleri sona erse de “öncelikli alım hakkından yararlanacakları” ve hak sahibi olacakları değerlendirilmiştir.

• “Konutlarda oturmakta iken ölenlerin aileleri, ölüm tarihinden itibaren iki ay içinde” lojmanı boşaltmak zorunda olup, hak sahipliğinin ilgili çalışana yönelik olması dikkate alındığında bu kişiler ihale tarihinde lojmanda oturuyor olsalar da, “öncelikli alım hakkından yararlanamayacakları” ve hak sahibi olamayacakları değerlendirilmiştir.

• “Tahsis yapıldıktan sonra konutta oturma şartlarını haiz olmadıkları anlaşılanlar, kendilerine yapılan tebligat tarihinden itibaren iki ay içinde,” lojmanı boşaltmak zorunda olduğundan bu kişiler ihale tarihinde lojmanda oturuyor olsalar da, “öncelikli alım hakkından yararlanamayacaklar” ve hak sahibi olamayacaklardır.

• “Staj, kurs, tedavi amacıyla görevlerinden geçici olarak ayrılanların aileleri, normal oturma süresini tamamladıkları tarihte,” lojmanları boşaltacakları için, ihale tarihi itibari ile bu şekilde lojmanda oturanların “öncelikli alım hakkından yararlanacakları” ve hak sahibi olacakları değerlendirilmiştir.

• Kamu Konutları Yönetmeliğinin 34. maddesi uyarınca konuttan çıkartılmasına karar verilenler ihale tarihinde lojmanda oturuyor olsalar da, “öncelikli alım hakkından yararlanamayacaklar” ve hak sahibi olamayacaklardır.

Kat mülkiyeti olmayan ancak kat mülkiyeti tesis edilebilecek konutlarda ise kat mülkiyetine geçiş ile birlikte, lojmanda oturanların öncelikli alım hakkı söz konusu olabilecektir.

Kendisine Konut Tahsis Edildiği Halde Henüz Konuta Taşınmamış Kişi Hak Sahibi Olabilir Mi?

385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğin 8. maddesine göre öncelikli alım hakkının oluşabilmesi için hem konutun kişiye tahsis edilmiş olması hem de kişinin konutta fiilen oturuyor olması gerekmektedir.

Dolayısıyla konut, kişiye tahsis edilmiş olsa bile fiilen konutta oturmayan kişiler öncelikli alım hakkı sahibi değildir. Ancak fiilen oturmaya hazırlık faaliyetlerinin (örneğin birtakım tadilatların boya, badana, yer döşemesi… vb.) fiili kullanım olarak kabul edilip edilmeyeceği hususunda tereddütte kalınması halinde hukuki görüş alınmadan işlem tesis edilmemelidir.

Örneğin; Ticaret Bakanlığı tarafından kendisine konut tahsis edilen kişi, henüz konuta taşınmadı ise konutun Milli Emlak Müdürlüğünce yapılacak satış ihalesinde hak sahibi olamaz. Ancak, konutu oturmaya hazır hale getirmek için yapılan tadilatın fiili kullanımdan sayılıp sayılmayacağı hususunda karar verecek olan taraf, tahsisli idaredir. Bu hususta tereddüt oluşması halinde ise hukuki görüş alınarak işlem tesis edilmelidir.

Tahsis Süresi veya Tahsise Esas Görevi Sona Erdiği Halde Konutta Oturan Personel Hak Sahibi Midir?

385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğin 8. maddesinde yer alan tanıma göre; tahsis süresinin bitmesi veya tahsise esas görevin sona ermesi halinde hak sahipliği ortadan kalkacaktır. Ancak bu durumun iki istisnası bulunmaktadır.

Birinci istisna, tahsisi sona eren kişinin ihale tarihinde 2946 sayılı Kamu Konutları Kanunu’nun “Konuttan Çıkma” başlıklı 7. Maddesinde belirtilen tahliye süresi içerisinde olması ve hala konuttan taşınmamış olması durumudur.

Bu istisna ile ilgili olarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünden alınan görüş yazılarında tahliye süresi içerisinde konutta oturmaya devam eden kişinin, konutun satış ihalesinde hak sahibi olabileceği değerlendirilmekle birlikte; konu ile ilgili kanuni bir düzenlemenin yapılmasının gerekmekte olduğu bildirilmiştir.

İkinci istisna ise, 2946 sayılı Kamu Konutları Kanununun 3. maddesine göre kendisine sıra tahsisli konut tahsis edilen kişinin, ihale tarihinde; yine aynı Kanunun 7. Maddesinin “b” fıkrasına göre süresi bittiği halde konutta oturmaya devam etmesi durumudur.

Bu istisnada ise birinci istisnadan hareketle kişinin hak sahibi olabileceği değerlendirilmekle birlikte, burada en sağlıklı yöntem her iki istisna için de tahsisli idarenin hukuk işlerinden alınacak görüş yazılarına göre işlem tesis edilmesidir.

Birden Fazla Kamu Konutu İçin Aynı Kişiye Hak Sahipliği Tesis Edilebilir Mi?

Bir kişi, kamu konutunun satışı ile ilgili öncelikli alım hakkını yalnızca bir defa kullanabilir.  Kişinin öncelikli alım hakkı sahibi olduğu konutun satışında, ihale ile ilgili taahhüdünü yerine getirmemesi veya konutun ihale isteklisi 3. kişiye satılması durumunda öncelikli alım hakkını kullanmış olacağından yeniden hak sahibi olarak kamu konutu satın alamaz. Örneğin; hak sahibi olduğu konutun satış ihalesine katılıp ihalede oluşan bedel sebebiyle konutu satın alamayan kişi, bir defa daha hak sahibi olamaz.

Ancak kişinin ihaleden önce konutu tahliye etmesi veya konutun ihalesine kendisi dâhil hiçbir isteklinin katılmaması durumunda kişi, yeni bir konutta alım hakkını kullanabilir veya aynı konut için yeniden hak sahibi olabilir.

Mesela, kişinin Adana ilinde kendisine tahsis edilen konutun satış ihalesinde ön alım hakkını kullanmaması ve konutun 3. Kişiye satılması durumunda başka bir konut için bir kez daha hak sahibi olamaz. Kişinin konut ihalesinden önce başka bir ile naklen atanması ve ihaleden önce konuttan taşınması durumunda kişinin o konutla ilgili hak sahipliği ortadan kalkacağından, naklen atandığı ilde kendisine tahsis edilecek olan konutta hak sahibi olabilir. Bu durum hak sahipliğinin iki kes kullanılması anlamına gelmez.

Öncelikli Alım Hakkı Sahibi Olarak Konut Satın Alan Kişiye, Yeniden Konut Tahsis Edilebilir Mi?

Hak sahibi olarak konut satın alan veya almadığı halde hak sahipliğini kullanan kişiye idare tekrar konut tahsis edebilir. Ancak kişi, alım hakkını daha önce kullandığından tahsis edilen yeni konutu hak sahibi olarak satın alamaz. Örneğin, İstanbul ilinde kendisine tahsis edilen konutu hak sahibi sıfatıyla satın alan kişiye başka bir ilde yeniden konut tahsis edilemeyeceğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak bu kişi tahsis edilen yeni konutu yeniden hak sahibi sıfatıyla satın alamaz.

Öncelikli alım hakkı sahibi ihaleye katılmak zorunda mıdır? İhaleye katılması ve ihalenin üzerinde kalmaması durumunda hak sahipliği sona erer mi? 

Tebliğe göre öncelikli alım hakkı sahibinin konutun ihalesine katılma mecburiyeti bulunmamaktadır. Ancak; ihaleye hak sahibi dâhil kimse katılmaz ise, ihale şartları oluşmadığından tahmin edilen bedel hak sahibine tebliğ edilmez, ihale ileri bir tarihte yeniden yapılmak üzere ertelenir. Bu durumda kişinin hak sahipliği devam eder. Hak sahipliği ile ilgili hakkını kaybetmiş sayılmaz.

Şartlı Olarak Lojmanda İkamet Eden Kişi Lojman Satışında Öncelikli Alım Hakkında Yararlanabilir Mi?

Lojman satışından öncelikli alım hakkının şartları vardır. 385 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre (madde 8) “Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarından ihalenin yapıldığı tarihte; adlarına görev, sıra ve hizmet tahsisli kamu konutu tahsis edilen (şartlı tahsisler dahil) ve fiilen konutta oturanlar öncelikli alım hakkına sahiptir.”

Yani öncelikli alım hakkı sahibinin söz konusu olabilmesi için; a) Hukuken geçerli ve sona ermemiş bir tahsis ve b) Fiilen konutta ikamet ediyor olmak gerekir. İki şart birden gerekir. Şartlı oturan kişinin tahsisi (lojman başkasına tahsis edildiği için) sona ermiş ise hak sahipliği söz konusu değildir. Lojman tahsis edilen kişi ise konutu teslim almadığı sürece fiilen ikamet şartı gerçekleşmeyeceği için hak sahibi olamayacaktır.

Hizmet Tahsisli Lojmanda Süresi Dolan Kişi Lojman Satışından Ön Alım Hakkından Yararlanabilir Mi?

385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “ihalenin yapıldığı tarihte; adlarına görev, sıra ve hizmet tahsisli kamu konutu tahsis edilen (şartlı tahsisler dahil) ve fiilen konutta oturanlar öncelikli alım hakkına sahiptir.” 

Yani öncelikli alım hakkında sadece kamu konutu tahsis edilmiş kişiler yararlanabilir. Bu ifadeyi “tahsisi devam edenler” şeklinde anlamak gerek. Bu nedenle hizmet tahsisli lojmanda ikamet edip de tahsis süresi dolan kişi, lojman satışından ön alım hakkından yararlanamaz. Bakanlık görüşüne başvurmak faydalı olacaktır.

Konutta Oturan Kişinin Lojman Satış İhalesine Katılması Zorunlu Mu?

Konutta oturan kişi, ihaleye mutlaka katılmak zorunda değildir. Eğer başkaları katılır ise ihale kimde kalır ise öncelikli alım hakkı sahibine o fiyat bildirilecektir.

Öncelikli alım hakkı sahibi, alım hakkını o zaman kullanabilir. İhaleye hiç katılan olmaz ise size herhangi bir bildirim gelmeyecek, bu durumda lojman tekrar ihaleye çıkacaktır. Kısaca ihaleye katılan birileri olur ise öncelikli alım hakkı sahibinin katılmasına gerek yoktur. İhaleye katılmasa dahi hale kimde kalır ise size o fiyat bildirilecektir. Alım hakkınızı o zaman kullanabilir. İhaleye hiç katılım olmaz ise öncelikli alım hakkı sahibinin girmesi gerekir. Yoksa lojman tekrar ihaleye çıkarılacaktır.

Öncelikli Alım Hakkı Sahibi İhaleye Katılırken Teminat Öder Mi?

Öncelikli alım hakkı sahibinin ihaleye katılmak istemesi durumunda diğer istekliler gibi geçici teminat ödemesi ve ilanda yazılan diğer bilgi ve belgeleri ihale komisyonuna ibraz etmesi gerekmektedir, aksi takdirde ihaleye katılamaz.