İçindekiler
- 1) 2/B Alanları Nedir? 2/B Taşınmazları Nedir? 2/B Ne Demek?
- 2/B Arazileri Nereden Öğrenilir? 2/B Arazisi Sorgulama Nasıl Yapılır?
- 3) 2/B Alanlarının Satışı Nasıl Yapılıyor?
- 4) 2/B Kullanıcı Tespiti Nasıl Yapılır? 2/B Arazisi Nasıl Tespit Edilir
- 5) 2/B Arazisi Kimler Alabilir? 2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliği
- 6) 2/B Başvurusu Nasıl Yapılır?
- 7) 2/B Alanlarının Satışında Satılamayacak Taşınmazlar
- 8) 2/B Taşınmazlarında Satış Bedeli Nedir? 2/B Satış Bedeli Ödemesi Nasıl Yapılır?
- 9) 2/B Taşınmaz Satışında Tapu Verme ve Alıcı Adına Tescil
1) 2/B Alanları Nedir? 2/B Taşınmazları Nedir? 2/B Ne Demek?
2/B alanları, 6831 sayılı Orman Kanunu‘nun 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerleri ifade etmektedir. Bu alanlar daha önceden orman iken Orman Kanunu’nun 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine göre orman sınırı dışına çıkarıldığı için kısaca 2/B alanları olarak adlandırılmıştır.
a) 2/B Arazisi Ne Anlama Gelir?
Bir yerin 2/B olarak belirlenmesi o arazinin, Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerlerden olduğu anlamına gelir. Bu yerler, gerekli koşullar var ise 6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun ve 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği hükümlerine göre kullanıcılarına ve diğer hak sahiplerine satılmaktadır.
b) 2/B Arazisinin Tapusu Olur Mu?
Gerek Orman Kanunu ve gerekse 6292 sayılı Kanun gereği, orman sınırı dışına çıkarılan yerler Orman Kanunu gereği Hazine adına tescil edilmektedir. Bu nedenle, 2/B alanlarının tapusu olur. Zaten bu alanların tapu kütüğünde orman sınırları dışına çıkarıldığına (yani 2/B olduğuna) dair şerh olur.
c) 2/B Arazisine Elektrik Aboneliği Alma ve Yapı Yapma
Bu konuda şu yazımıza bakınız: 2/B Arazisine Elektrik Aboneliği Alma ve Yapı Yapma
d) 2/B Arazisi Miras Kalır Mı?
Hak sahipliği bulunan 2/B arazileri miras yoluyla intikal eder. Bunlar satış için başvuru yapabilirler. Başvuruda kanuni mirasçılardan doğrudan satış hakkından yararlanacakların tamamının imzasını içeren tek başvuru dilekçesiyle başvurmaları esastır; ancak, herhangi birinin tek başına başvurması durumunda diğer mirasçılarla birlikte değerlendirilecektir. Yetki içeren vekâletname vermeleri durumunda mirasçılardan birinin başvurması yeterli sayılacaktır.
e) 2/B’lerden Ecrimisil Alınır mı?
Bu konuda şu yazımıza bakınız: 2/B’lerden Ecrimisil Alınır mı?
f) 2/B Arazisi Kiralama
2/B arazileri, 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olarak belirlenenlere satılmaktadır. Bu şekilde herhangi bir hak sahipliği olmayan parseller ise, iade edilmesi gerektiği halde (kamu hizmetine tahsisli olması nedeniyle) iade edilmeyen taşınmazlara karşılık olarak verilmektedir. Bu nedenle 2/B arazilerinin kiralanması mümkün değildir.
g) 2/B Arazisine Devlet El Koyabilir Mi?
Hak sahipliği olan ve süresinde başvuru yapılan 2/B arazisinin hak sahibine satışı zorunludur. Bunlara devlet el koyamaz. Ama hak sahipliği olmayan, süresi içerisinde başvuru yapılmayan veya satılamayacak taşınmazlardan olan 2/B parselleri, devletin tasarrufuna geçer. Bu durumu da aslında bir el koyma olarak düşünmemek gerekir.
2/B Arazileri Nereden Öğrenilir? 2/B Arazisi Sorgulama Nasıl Yapılır?
345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kadastro tarafından düzenlenen güncelleme listelerinde veya kadastro tutanaklarında belirtilen kullanıcıların kimlik bilgileri ile taşınmaz bilgilerini ve başvuru bedelini gösteren örneği bu Tebliğin ekinde (EK-1) yer alan “2/B Alanları Kullanıcı Listesi” düzenlenmektedir.
2/B Alanları Kullanıcı Listeleri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün, Kaymakamlık Milli Emlak Servislerinin ve ilgili muhtarlık binalarının görülebilir yerlerinde ilan edilir
a) Milli Emlak 2/B Sorgulama Nasıl Yapılır?
345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, 2/B Alanları Kullanıcı Listeleri, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Kaymakamlık internet sitelerinde ilan edilecektir. Bu ilan, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra tescil edilecek güncelleme listeleri veya kesinleşecek kadastro tutanaklarının İdareye bildirilmesini müteakip on iş günü içinde yapılacaktır. Listelerin ilan edildiği mutat vasıtalarla duyurulacaktır.
b) E-Devletten 2/B Arazi Sorgulama Mümkün mü?
2/B Alanları Kullanıcı Listeleri, online sorguya açık değildir. Bu nedenle, e-devletten (www.turkiye.gov.tr) 2/B arazi sorgulama mümkün değildir. Keza T.C kimlik numarası ile de 2/B arazi sorgulama mümkün değildir. 2/B arazi sorgulama için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Kaymakamlık internet sitelerine bakılması gerekir.
3) 2/B Alanlarının Satışı Nasıl Yapılıyor?
1982 Anayasası da ormanların sürekliliği açısından önemli bir sakınca olan orman sınırı dışına çıkarma işlemlerine ilişkin hükümlere yer vermiştir. Anayasası’nın 169. maddesinin son fıkrası orman sınırı dışına çıkarılma işlemlerine dairdir.
Orman sınırı dışına çıkarılan yerler Orman Kanunu gereği Hazine adına tescil edilmektedir. Ancak bu alanların devletin özel mülkiyetinde olup olmadığı, bir başka ifadeyle devletin bu alanlar üzerindeki mülkiyet hakkının niteliği hususu tartışmalıdır.
2012 yılında çıkarılan 6292 sayılı Kanun, 2/B alanlarının kullanıcılarına ve diğer hak sahiplerine satışını düzenlemektedir. Bu satışın ayrıntıları 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir.
Kanun’un 3. maddesine göre 2/B alanları, bu Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın tasarrufuna geçer. 2/B alanların satışı aşağıdaki sıraya göre yapılır:
- 2/B kullanıcı tespitinin yapılması
- Milli emlak birimlerine başvuru yapılması
- Milli Emlakın değerlendirmesi, satılamayacak taşınmazların belirlenmesi
- Satış bedelinin belirlenmesi,
- Satış bedelinin ödenmesi
- Tapu verme
4) 2/B Kullanıcı Tespiti Nasıl Yapılır? 2/B Arazisi Nasıl Tespit Edilir
2/B taşınmazlarında iki aşamalı bir çalışma söz konusudur. Bu parsellerde öncelikle 2/B çalışması yapılmaktadır. Sonrasında ise Kadastro Kanunu’nun ek 4. maddesine göre hak sahipliği belirleme çalışmaları yapılmaktadır. Hak sahibi olduğunu düşünen kişiler, kullanım kadastrosuna itiraz davası açabilmektedirler. Bu konuda şu yazımıza bakınız: 2/B Arazisi Nedeniyle Kullanım Kadastrosu Tespitine İtiraz Davası
5) 2/B Arazisi Kimler Alabilir? 2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliği
2/B alanlarında hak sahipliğinin nasıl belirlendiği ve kimlerin hak sahibi sayıldığı konusunda şu yazımıza bakınız: 2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliği. Ayrıca 2/B arazisi niteliğindeki yerlerin devredilip devredilmeyeceği konusunda şu yazımıza bakınız: 2/B Arazisi Devredilebilir Mi?
2/B arazisinin satın alınması, nasıl satın alınacağı, 2/B devrinin noterde nasıl yapılacağı, 2/B arazi alırken dikkat edilecek hususlar için şu yazımıza bakınız: 2/B Arazisi Satın Alınır Mı? 2/B Arazi Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
6) 2/B Başvurusu Nasıl Yapılır?
2/B parselleri için başvuru aşağıdaki gibi yapılır.
a) Başvuruda İstenilecek Belgeler
2/B satın alma talebinde başvuru sahiplerinden istenecek belgeler:
a) Satın alma talebini içeren dilekçe,
b) Nüfus cüzdanının fotokopisi,
c) Başvuru bedeli yatırılmışsa buna dair belge veya makbuz,
ç) Varsa ecrimisil bedeli ödendiğine ilişkin belge örneği,
d) Kanuni mirasçılardan veraset ilamının onaylı örneği,
e) Akdi haleflerden, hak sahibi veya mirasçılarının Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterde düzenlenmiş muvafakati,
f) Tüzel kişiler için ayrıca, taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi ile imza sirküleri,
b) Başvuru Süresi
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre hak sahibi olanlar Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde başvuru yapmak zorundadır.
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre hak sahibi olanlar ise güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren sekiz ay içinde idareye başvurarak, bu taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını isteyebilirler.
Bu süre zaman zaman uzatılmıştır. En son 5/4/2022 tarihli ve 31810 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 8/4/2022 tarihli ve 7394 sayılı Kanunun Geçici 1 inci maddesiyle 6292 sayılı Kanun kapsamında satışına ilişkin olarak;
a) Süresi içinde başvuru yapmayanların başvuru süresi, b) Kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içerisinde ödemeyenlerin ödeme süresi, c) Taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi, 31/12/2022 tarihine kadar uzatılmıştır. 31/12/2022 tarihinde başvuru süresi sona ermiştir.
c) Başvuru Bedeli
Başvuru sahiplerinden satış bedellerine mahsup edilmek üzere; belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan yerler için iki bin Türk Lirası, dışında olan yerler için bin Türk Lirası başvuru bedeli alınarak ilgilileri adına emanet hesabına kaydedilir.
d) 2/B Satın Alma Dilekçesi

7) 2/B Alanlarının Satışında Satılamayacak Taşınmazlar
6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 12. fıkrasına göre, hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlardan;
a) Ağaçlandırılmak üzere Orman Genel Müdürlüğüne tahsis edilen,
b) Kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan,
c) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen (345 sayılı Tebliğe göre Bakanlık tarafından talimat verilmediği sürece taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilmeyerek satış işlemlerine devam edilecektir.),
d) İlgili idarelerce bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde idareye bildirilmesi şartıyla özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gerekenler,
e) İçme ve kullanma suyu havzalarında maksimum su seviyesinden itibaren üç yüz metrelik bant içerisinde kalan yerler, hak sahiplerine satılmaz.
a) İmar Planı İptal Edilen Alanda Kalan 2/B Taşınmazın Satışı Yapılabilir Mi?
Bence bu durumda olan parsellerin imar planları tamamlanıncaya kadar satışı yapılmamalıdır. Çünkü imar planı, taşınmazın değerini etkileyen önemli bir unsurdur. Bu unsur belli oluncaya kadar sağlıklı bir değer tespiti yapmak mümkün değil bence. Ayrıca 345 sayılı Tebliğe göre “Kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılanlar,” satılamaz. İmar planı kesinleşinceye kadar bir taşınmazın “Kamu hizmetlerine ayrılan” taşınmazlardan olup olmadığı belli olmayacağı için yine satış yapılmamalıdır.
b) Kullanıcı Belirlemesi Yapılmayan 2/B Parsellerinin Satışı Mümkün Mü?
3402 sayılı Kanun ek 4. madde çalışması ise bu tapularda kullanıcı ve hak sahibinin belirtilmesi zorunludur. Madde şu şekildedir: “6831 sayılı Orman Kanununun 1744 sayılı Kanunla değişik 2. maddesi ile 2896 sayılı, 3302 sayılı kanunlarla değişik 2. maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınmak ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle, bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen askı ilanı hariç diğer ilanlar yapılmaksızın öncelikle kadastrosu yapılarak Hazine adına tescil edilir.” Dolayısıyla yapılan çalışma ek 4. madde çalışması ise ve hak sahibi yok ise kimseye satış yapılamaz.
c) Satışı Mümkün Olmadığı Halde Satılan Parseller
Kanun’un 11. maddesinin 4. fıkrasına göre, Kanun kapsamındaki kalan taşınmazlardan hak sahiplerine satılmaması, ilgililerine devredilmemesi veya iade edilmemesi gerektiği halde bu tasarruflara konu edilenlerden; satılanların satış bedeli kanuni faiziyle iade edilir, devir ve iade edilenler ise bedelsiz olarak geri alınır.
d) Mezarlık Alanında Kalan Fakat Sehven Satılan 2/B Taşınmazları Geri Alınabilir Mi?
Evveliyatında orman parseli olum 2/b kapsamında orman siniri dışına çıkarılarak hak sahiplerinin bir kısmına satılan taşınmazın orman parseliyken belediyece imarsa sağlık tesis alanı ayrıldığı, daha sonra hazine adına tecil edildikten ve 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine satısı yapıldıktan sonra imarda mezarlık alanı olduğu anlaşılan taşınmaz belediyeye tahsis edilebilir mi?
6292 sayılı Kanuna ve 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Kamu hizmetlerine ayrılan veya bu amaçla kullanılan” taşınmazların satışı yapılamaz. Belediyeden (satış tarihi itibarıyla) son imar durumunu net olarak tespit ettikten sonra imarda mezarlık alanı olduğu anlaşılırsa satışın iptal edilerek tahsil edilen bedellerin iadesi gerekir. Taşınmaz alıcı adına tescilli ise işlem tesis etmeden önce Bakanlıktan görüş alınması faydalı olacaktır. İptalden sonra tahsis yapılabilir.
e) Satılamayacak Taşınmazların Yerine Eşdeğer Taşınmaz Verilmesi
6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 12. fıkrasına göre, satılamayacak taşınmazların yerine istenilmesi hâlinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç değerine eşdeğer öncelikle aynı il sınırları içerisinde bulunan 2/B alanlarındaki taşınmaz, bu maddenin dördüncü fıkrasına göre hesaplanacak satış bedeli karşılığında doğrudan satılabilir.
345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, hak sahipliği kesinleşen ancak satışı mümkün olmayan taşınmazlara karşılık olmak üzere hak sahipleri tarafından talep edilmesi halinde, genel hükümlere göre değerlendirilecek 2/B taşınmazlarından öncelikle aynı il sınırları içinde bulunanlardan bedeli hak sahibi oldukları taşınmazın rayiç bedeline eşdeğer başka bir taşınmazın doğrudan satılabileceği örneği bu Tebliğin ekinde (EK-8/A) yer alan yazıyla bildirilecektir.
Satışa konu edilemeyen taşınmazın üzerinde kişiye ait muhdesat bulunması durumunda, muhdesata ilişkin olarak belirlenecek bedel zemin bedeline eklenecektir. Satışa konu edilemeyen taşınmaz ile önerilen taşınmazın rayiç bedelleri arasında en fazla yüzde yirmi fark olabilecektir. Bu orana kadar Hazine lehine olan farklar ilgilisi tarafından ödenecektir. İdarenin teklifini kabul etmeyenler doğrudan satış hakkından yararlanamayacak, başkaca talepte bulunamayacak, hak ve tazminat talep edemeyecek ve dava açamayacaklardır.
8) 2/B Taşınmazlarında Satış Bedeli Nedir? 2/B Satış Bedeli Ödemesi Nasıl Yapılır?
2/B vasıflı taşınmazların satış bedelinin nasıl belirleneceği konusunda şu yazımıza 2/B Arazilerinde Satış Bedeli, satış bedelinin nasıl ödeneceği konusunda ise şu yazımıza bakınız: 2/B Satış Bedeli Ödemesi Nasıl Yapılır?
9) 2/B Taşınmaz Satışında Tapu Verme ve Alıcı Adına Tescil
Bedeli ödenen (peşin veya banka kredisi olarak) veya taksitli satışlarda ilk taksiti yatırılan 2/B arazisinde alıcı adına tapu verme imkanı vardır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: 2/B Taşınmaz Satışında Tapu Verme ve Alıcı Adına Tescil
