2/B Alanlarının Satışında Kimler Hak Sahibi?

Makalemizi paylaşır mısınız?

2/B Alanları Nedir?

2/B alanları, 6831 sayılı Orman Kanunu‘nun 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerleri ifade etmektedir.

2/B Alanlarının Satışı

2012 yılında çıkarılan 6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun, 2/B alanlarının kullanıcılarına ve diğer hak sahiplerine satışını düzenlemektedir. Bu satışın ayrıntıları 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile düzenlenmiştir.

Kanun’un 3. maddesine göre 2/B alanları, bu Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın tasarrufuna geçer. 2/A ve 2/B alanlarında bulunan taşınmazların tapu kütüklerinde 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesi ile aynı maddenin birinci fıkrasının (A) ve (B) bentlerine göre orman sınırları dışına çıkartıldığı yönünde yer alan belirtmeler, ilgisine göre Orman Genel Müdürlüğünün veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ya da idarenin talebi üzerine tapu idarelerince terkin edilir.

2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliği

6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 6. maddesine göre, 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.

Keza 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra düzenlenecek güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilecek kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler de hak sahibi sayılır.

2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliği Şartları

345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, 2/B kullanıcılarının hak sahibi olabilmesi için;

a) Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce 3402 sayılı Kanun hükümleri uyarınca düzenlenen güncelleme listeleri veya kadastro tutanaklarına göre oluşturulan ya da Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra 3402 sayılı Kanun hükümleri uyarınca düzenlenecek güncelleme listeleri veya kadastro tutanaklarına göre oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesinde isimlerinin yer alması ve bu kişilerin 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olduklarının belirtilmesi,

b) Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra hak sahipliği tespit edileceklerin ise kadastro tutanaklarının kesinleştiği veya güncelleme listelerinin tescil edildiği tarihten itibaren sekiz ay içinde İdareye başvurması,

c) İdarece tebliğ edilen satış bedelinin itiraz ve dava konusu edilmeksizin kabul edilmesi,

gerekmektedir.

2/B Alanlarının Satışında Hak Sahipliğinde Kanuni ve Akdi Halefiyet

6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 10. fıkrasına göre, hak sahibi olunmasında kanuni ve akdi halefiyet geçerlidir. Yani kanuni ve akdi halefler de hak sahibi olunabilmektedir.

Kanuni halefiyet mirasçılıktır. Hak sahibinin vefat etmesi durumunda mirasçılara miras hisseleri oranında satış yapılır. Mirasçılardan birinin diğerine muvafakat vermeleri mümkündür.

Akdi halef ise, doğrudan satış işlemlerinde taşınmazı kullanıcılarından satın aldığını Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatnameyle belgeleyen kişilerdir. Kanun’un 6. maddesinin 10. fıkrasına göre, hak sahibinin veya mirasçılarının bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermeleri hâlinde ise akdi halefiyet hükümleri geçerlidir.

345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kadastro tutanaklarında veya güncelleme listelerinde kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olarak bildirilen kişilerin haklarını, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterde düzenlenecek muvafakatnameyle kendisine devrettiğini belgeleyen akdi haleflerin başvuruları İdarece kabul edilecektir. Kullanıcılar ve/veya muhdesat sahipleri, İdareye başvuru yaptıktan sonra da haklarını noterde düzenlenen muvafakatnameyle akdi haleflere devredebileceklerdir.

Bu fıkraya göre noter tarafından düzenlenecek muvafakatnamelerden Harçlar Kanunu hükümlerine göre elli Türk Lirası maktu noter harcı alınır.

Güncelleme Listeleri veya Kadastro Tutanaklarına Göre Hak Sahipliği

Hak sahipliğinin tespitinde kullanılacak en önemli belgeler; güncelleme listeleri veya kadastro tutanaklarıdır. Bunlara dayanılarak oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesinde isimleri yer alan kullanıcılar veya muhdesat sahipleri hak sahibi olarak kabul edilecektir.

Güncelleme listesi, 3402 sayılı Kadastro Kanununun ek 4. maddesine göre düzenlenen ve 2/B alanlarından daha önce kullanım kadastrosu yapılan yerler hakkındaki fiili kullanım durumlarını, varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğunu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığını gösteren ve tescil edilen listelerdir.

Kesinleşen Mahkeme Kararlarına Göre Hak Sahipliği

345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi oldukları tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilenler de İdarece tebliğ edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmemeleri halinde hak sahibi olarak kabul edilecektir. Buna göre mahkemelerce;

– Orman İdaresince orman olduğu iddiasıyla açılan davalar sonucunda taşınmazın kısmen 2/B olduğuna ve kullanıcısı bulunduğuna ilişkin tapu kütüğüne belirtme konulmasına,

– 2/B kapsamında kalıp tapu kütüğünde yer alan kullanıcı belirtmelerinin düzeltilmesine,

– Kullanıcısı bulunmasına rağmen buna ilişkin belirtme konulmamış taşınmazların mevcut kullanıcıları tarafından açılan dava sonucunda taşınmazın tapu kütüğüne belirtme konulmasına,

ilişkin verilmiş kararlar ile vb. kararlar bu kapsamda kabul edilecektir.

Bu kapsamdaki satın alma başvuruları, mahkeme kararları kesinleşen taşınmazlar için Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra kesinleşeceklerde ise kesinleşme tarihinden itibaren sekiz ay içinde yapılacaktır.

İade Edilmesi Gereken Taşınmazlarda Hak Sahipliği

Tapu ve kadastro veya imar mevzuatına göre kişiler adına oluşturulan veya özel kanunları gereğince Devlet tarafından kişilere satılan, dağıtılan, trampa edilen, bedelli veya bedelsiz olarak devredilen veya iskanen verilen ya da özelleştirme suretiyle satılanlar ile hisseleri devredilen özel hukuk tüzel kişileri adına kayıtlı olan ve açılan davalar sonucunda Hazine adına tescil edilen taşınmazın, iadesinden yararlanabilecek kişiler ile mevcut kullanıcılarının farklı kişiler olması durumunda, kullanıcıların doğrudan satın alma hakkı ancak iade hakkından yararlanacak kişilerin bu hakkından yararlanmamaları durumunda doğabilecektir.

2/B Taşınmazlarında Hak Sahipliğinin Muvafakatname ile Birden Fazla Kez Devri Mümkün Müdür?

Soru: Bir 2/B  taşınmazında hak sahibi A’ya vekaletname veriyor. A bu taşınmazı muvafakatname ile B’ye devrediyor. Daha sonra B aynı taşınmaz için A’ya muvafakatname veriyor ve A 2/B taşınmazını satın almak için başvuruyor. Taşınmazın A’ya satışında bir sakınca var mı?

Cevap: Hukuken 2/B taşınmazlarında birden fazla akdi halefiyet olabilir. Eğer; 1) Ha sahibinin A ya verdiği vekaletnamede sorun yok ise (ki noter bu vekaletname ile işlem yaptığına göre sorun yok gibi görünüyor), 2) Diğer iki muvafakatname noterden ise (zaten böyle olması gerekir), sıkıntı yok gibi görünüyor.

Burada en kritik nokta hak sahibinin A’ya verdiği vekaletin sahte olma ihtimali… Bu nedenle en sağlam çözüm olarak hak sahibinin bulunarak A ile ilişkisinin araştırılmasıdır. Hak sahibinin bulamıyorsanız vekaletnamenin gerçekliği konusunun ve muvafakatnamelerin noterlerden araştırılması faydalı olacaktır. Bunlar yapılmadan satmak risk diye düşünüyorum.

2/B Taşınmazında Hak Sahibi İle Kullanıcının Farklı Kişiler Olması Durumunda Kime Satış Yapılır?

6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanunun 6. maddesine göre “2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.”

Dolayısıyla 2/B satışı açısından güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre hak sahibi olan kişilere satış yapılabilmektedir.

Kullanan kişi ile hak sahibinin farklı olması durumunda da hak sahibine satış yapılır. Kullanıcının satın alma talebinde bulunması halinde, satış yapılamayacağı belirtilerek reddedilebilir. Kullanıcı, gerçek kullanıcı ise (hak sahibi hatalı belirlenmiş ise) gerçek kullanıcı güncelleme kadastrosuna dava açabilir. Bu durumda dava sonucu beklenir. Böyle değil ise kullanıcı, hak sahibinden muvafakatname alarak satış yapılabilir.

2/B Arazi Hak Sahibi İle Üzerindeki Ev Sahibi Farklı İse Satış Kime Yapılır?

2B hak sahibi olarak adım (A olarak) kadastro askısında yazmakta ve başvuru yaptım. Ancak aynı askıda “taşınmazın tamamı A kişisine aittir. Taşınmaz üzerindeki ev B nindir” gibi bir belirtme var, evin sahibi uzaktan akrabam ve ev onun. Bu durumda yer nasıl ve kime satılacaktır? Milli Emlak biz arazinin tamamını A ya satarız eve karışmayız diyor? Doğrusu nedir.

Taşınmazın üzerinde bir başkasına ait ev varken listelerde hak sahibi olarak sadece A şahsının belirlenmesi hatalı olmuştur. Ancak 6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 6. maddesine göre ” 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır.”

Dolayısıyla sadece hak sahibi olarak belirtilen kişi değil, tapunun beyanlar hanesinde, üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişi de alım hakkına sahiptir. Yani her ikinize birden satış yapılmalıdır. Satılacak miktar evin alanı ve kullanım miktarına göre belirlenir.

2/B Alanlarının Satışında Kimler Hak Sahibi?
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2376 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.