Kira Gelirinin Vergilendirilmesinde Giderlerimi Nasıl Düşebilirim?

Gayrimenkul sermaye iradı (kira gelirlerinin vergilendirilmesi) konusunda hazırladığımız rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Gayrimenkul Sermaye İradı (Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi) Rehberi

Kira Gelirinin Tespitinde İndirilecek Giderler

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre, gayrimenkul sermaye iradında gelir vergisi, safi gelir üzerinden hesaplanmaktadır. Bu nedenle, elde edilen gelirden giderler düşülerek gayrimenkul sermaye iradının safi miktarının belirlenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir:

• Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
• Gerçek Gider Yöntemi

Mükellefler bu iki yöntemden istediklerini seçebilmektedirler. Ancak, gerçek gider usulünden götürü gider usulüne istenildiği zaman geçiş yapmak mümkün olmasına rağmen götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Götürü gider uygulamasının seçiminde önceden bir bildirimde bulunmak gerekmez. Verilen beyannamede bu tercihin yapılmış olması yeterlidir.

Ayrıca hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Yapılan tercih tüm varlıklar (haklar hariç) için tutarlılıkla uygulanmak zorundadır.

Ancak 112 Sıra No.lu VUK Genel Tebliğine göre kiraya verilen gayrimenkuller arasında ne maliyet bedeli ve ne de vergi değeri belli olmayan bina ve arazi bulunduğu takdirde, diğerleri için gerçek gider usulü seçilmiş de olsa, bu bina veya arazi için götürü gider usulü uygulanabilecektir.

Götürü Gider Yönteminde İndirilebilecek Giderler

Götürü gider usulünde gerçek giderler dikkate alınmaz. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %15’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, %15’i oranındaki götürü gideri indirebileceklerdir. Götürü gider oranı, 01.01.2017 tarihinden itibaren elde edilen kira gelirlerine uygulanmak üzere hasılatın % 15’i olarak belirlenmiştir.

Gerçek Gider Yönteminde İndirilebilecek Giderler

Gerçek gider yöntemi, elde edilen kira gelirinden, kira konusu mal ve hak için yapılan giderlerin düşülmesini ve safi gayrimenkul sermaye iradının bu şekilde belirlenmesini öngörmektedir. Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki gider tutarları indirilebilir.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir. Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

a) Aydınlatma, Isıtma, Su ve Asansör Giderleri

Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, gayri safi irattan düşülebilir. Kiracı tarafından ödenen bu giderlerin gayri safi irattan düşülmesi mümkün değildir.

b) İdare Giderleri

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri, gayri safi irattan düşülebilir. Yapılan giderlerin yönetim gideri olması ve taşınmazın ehemmiyeti ile uyumlu olması gerekir.

c) Sigorta Giderleri

Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri de düşülebilir. Dönemsellik esası gereğince gelecek yıllara ait sigorta giderlerinin ait oldukları dönemde dikkate alınması gerekir.

ç) Faiz Giderleri

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri, gayrisafi gelirden düşülebilir. Borcun kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla alınmış olması ve münhasıran bunlar için harcanmış olması gerekir. Örneğin konut kredisi ile alınan ve kiraya verilen konuttan elde edilen gelirden konut kredisi için ödenen faiz gider olarak düşülebilir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinin birinci fıkrasında, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır. Aynı Kanunun “Giderler” başlıklı 74 üncü maddesinde “Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

“4. (4369 sayılı Kanunun 38’inci maddesiyle, değişen bent Geçerlilik; 1.1.1998 Yürürlük: 29.7.1998) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88′ inci maddenin 3′ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) …”

Bu hüküm gereğince, gerçek gider usulünü seçmeniz halinde, kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkulün iktisabı için kullanılan kredi dolayısıyla ödemiş olduğunuz faizlerin, söz konusu yılda elde edilen kira geliri için verilecek Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesinde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Faiz giderlerinin kira gelirlerinden düşülmesinde aşağıdaki hususlara dikkat etmek gerekir:

1) Öncelikle, kira giderlerinin düşülmesi açısından gerçek gider yönteminin seçilmiş olması gerekir. Kira gelirlerinden giderlerin düşülmesi konusunda iki yöntem bulunmaktadır. Gerçek gider ve götürü gider yöntemi. Götürü gider, 1 lira masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25’ini düşebilmeniz anlamına geliyor. Gerçek giderde ise yapmış olduğunun gerçek masraflar kira gelirinden düşülüyor.

Kira gelirinden faiz giderlerinin düşülebilmesi için  gerçek gider yönteminin seçilmiş olması gerekir. Kullanılan kredinin, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan faizleri gider olarak düşülebilir.

2) Söz konusu kredinin “kiraya verilen mal ve haklar” için yapılmış olması gerekiyor. Örneğin ev alımı ya da tamiri için yapılan masraflar için çekilen kredilerin faizleri gider olarak yazılabiliyor.

3) Kredinin mutlaka konut kredisi olmasına gerek yoktur. Kredinin “kiraya verilen mal ve haklar” için yapılmış olması şartıyla tüketici ya da diğer kredilerin faizleri de gider olarak düşülebilir. Hatta Emlak Konut GYO dan faizli olarak alınan konutlar için ödenene krediler de gider olarak yazılabilir.

4) İndirilebilecek kredi faizi tutarı, geliri beyan edilecek yıl için ödenen faiz tutarıdır. Örneğin 2019 yılı Mart ayında 2018 yılında elde edilen kira geliri için beyanname verilecektir. Bu beyannamede 2018 yılında geri ödenen kredi tutarının faiz kısmı gider olarak yazılabilir.

d) Konutun İktisap Bedelinin Yüzde Beşi

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i gider olarak düşülebilir. Ancak, iktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. Bir başka ifadeyle, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.

İktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır.

Ayrıca konut dışı amaçlarla kiraya verilen gayrimenkuller %5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır. Kısmen konut kısmen işyeri olarak kiraya verilen taşınmazlar 128 Seri No.lu GVK Genel Tebliğinde işyeri olarak kabul edildiğinden indirim mümkün değildir.

Bu indirim iktisap (edinme) tarihinden başlar ve 5 yıl süreyle geçerlidir. Sürenin uzatılması veya bir yıl yararlanılmayan indirimin izleyen yıllarda kullanılması mümkün değildir. Söz konusu indirimden yararlanma diğer koşulları aşağıdaki gibi sıralanabilir (Demir, 2016):

– İndirim hesaplamasında GVK’nın 21. maddesinde belirtilen istisnaya isabet eden tutar indirilemez.

– Hasılatın yetersiz olması halinde indirim devri yapılamayacağı gibi indirimden kaynaklanan zararlar GVK 88/3 üncü maddesi uygulamasında gider fazlalığı kabul edilmez. Ayrıca söz konusu indirim fazlası döneme ait diğer kazanç ve iratların zararlarından mahsup edilemez.

– Faiz giderleri ayrıca indirim konusu yapıldığından indirime esas değerin hesabında iktisap bedeline borçlanma giderleri dahil edilmez. İktisap bedelinin % 5’ inin hesaplanmasında faiz dışındaki kalemler dikkate alınmalıdır. İktisap yılı olarak fiili kullanım imkânının elde edildiği yıl esas alınmalıdır. Tapu sicilinde tescil işlemi sonradan yapılsa da fiili kullanımın sağlandığı yıl, 5 yıllık sürecin başlangıç yılı olacaktır. Zira burada esas olan kiraya verme olanağının oluşmasıdır.

e) Vergi, Resim, Harç ve Şerefiyelerle Harcamalara Katılma Payları

Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen emlak vergisi, temizlik ve aydınlatma harçları, şerefiyeler, kanalizasyon ve kaldırım masraflarına iştirak payları ile arama, işletme, imtiyaz, telif, patent gibi haklar için ödenen vergi, resim ve harçlar ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir.

128 Seri No.lu GVK Genel Tebliğine göre, bina ve arazi vergilerinin yıllık gelir vergisinden mahsup edilmesi mümkün olmayıp, ancak gerçek gider usulünün tercih edilmesi durumunda gider olarak dikkate alınacaktır.

Çevre temizlik vergileri kiracılar tarafından ödendiği için gayrimenkul sermaye iradında gider olarak dikkate alınamaz.

f) Amortismanlar

Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar gider olarak düşülebilir. Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir

Taşınmazın eşyalı olarak kiraya verilmesi halinde demirbaşların Vergi Usul Kanununa göre amortismana tabi tutulması mümkündür. Normal tamir, bakım onarım giderleri doğrudan gider olarak dikkate alınabilir.

Amortisman süreleri için iktisadi işletmelerde olduğu gibi VUK Genel Tebliğleri ile belirlenen faydalı ömür süreleri geçerlidir. Amortisman yöntemi olarak normal amortisman yöntemi geçerli olup; azalan bakiyeler ve fevkalade amortisman yöntemleri uygulanamaz. Ayrıca yılın hangi ayında kiraya verilirse verilsin bir yıllık amortisman ayrılması mümkündür.

g) Isı Yalıtımı ve Enerji Tasarrufu Sağlamaya Yönelik Harcamalar

Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar gider olarak yazılabilir. Bu harcamalar 2017 takvim yılı için 900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.

h) Onarım, Bakım ve İdame Giderleri

Normal bakım ve taşınmazların aşınma, yıpranma ve bozulmalarını önleyici giderler indirim konusu yapılır. Bir taşınmazın çatısının aktarılması, boyanması, eskiyen bozulan kırılan unsurlarının tamir edilmesi durumunda oluşan giderlerin indirilmesi mümkündür.

Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz. Taşınmazın ekonomik ömrünü uzatan veya fonksiyonunu artıran nitelikte ısınma tertibatı, asansör tesisatı gibi harcamalar ise değer artırıcı harcamalar sayıldığından maliyete ilave edilmesi gereken harcamalardır.

ı) Kira ile Tuttukları Mal Ve Hakları Kiraya Verenlerin Ödedikleri Kiralar Ve Diğer Gerçek Giderler

Kiraladıkları mal ve hakları bir başkasına kiraya veren kişilerin, bunlar için ödedikleri kiralar ve diğer giderler, gayrisafi irattan düşülebilir.

i) Kendi Konutunu Kiraya Verenleri Kira İle Oturdukları Konutun Kira Bedeli

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli gayri safi hasılattan düşülebilir. Bu kapsamda giderlerin indirilebilmesi için sahip olunan taşınmazın konut olarak kiraya verilmesi şarttır. Sahip olunan taşınmaz işyeri olarak kiraya verilmiş ise buradan elde edilen hasılattan kiracı konumunda oturulan konuta ilişkin kira giderlerinin indirilmesi mümkün değildir.

Kanun gereğince, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. Bu nedenle ödenen kira bedelinin elde edilen kira bedelinden fazla olması halinde ortaya çıkan fark gider fazlası sayılmayacağından zarar beyan etmek mümkün değildir.

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

j) Kanuna Veya İlama İstinaden Ödenen Zarar, Ziyan ve Tazminatlar

Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da gider yazılabilir.

Kanunen Kabul Edilmeyen Giderler

Gelir Vergisi ile diğer şahsi vergiler ve her ne şekilde olursa olsun vergi cezaları ve para cezaları, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkındaki Kanun hükümlerine göre ödenen cezalar, gecikme zamları ve faizler Gelir Vergisi’nin matrahından ve gelir unsurlarından indirilmez. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ödenen gecikme faizleri, vergi matrahından ve gelir unsurlarından indirilmez

Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*

Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

Örneğin mükellef (D), sahibi olduğu konutu 2017 yılında kiraya vermiş olup, 36.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 9.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 9.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = 36.000 – 3.900 = 32.100 TL

İndirilebilecek Gider = (9.000 x 32.100) / 36.000 = 8.025 TL

Geçmiş Yıllar Zararlarının Gider Olarak Düşülmesi

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Bununla birlikte gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Bu durumun bir istisnası vardır: Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.