İnşaat Ruhsatı Rehberi-2024: İnşaat Ruhsatı Nereden ve Nasıl Alınır?

1) İnşaat Ruhsatı Nedir? Yapı Ruhsatı Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre yapı ruhsatı; bir parselde, Yönetmeliğin ekinde (Ek-10’da) yer alan forma uygun olarak bu Yönetmelikle öngörülen belgeler ile projelerin onaylanması sonrasında ilgili idaresince tanzim edilen, onaylı resmi izin belgesini ifade eder. Yani inşaat ruhsatı, mevzuata uygun bir inşaata başlanılması için yetkili idareden alınması gereken izni gösterir. Bu kavramı yapı kullanma izni ile karıştırmamak gerekir.

İmar Kanununun 21. maddesine göre; bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için (26. maddede belirtilen istisna dışında) belediye veya il özel idarelerinden yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.

a) İnşaat Ruhsatı Ne İşe Yarar?

İnşaat ruhsatı, yapılması planlanan inşaat için hazırlanan projelerin ilgili kamu idaresi tarafından incelendiğini ve mevzuat kapsamında gerekli inşaat izninin verildiğini gösterir.

b) Mevzuata ve İmar Planına Aykırı Olarak Verilen Ruhsatlardan Doğan Sorumluluk

Gerek imar planına ve gerekse mevzuata aykırı olarak verilen ruhsat ilgili idare tarafından he zaman geri alınabilir. Bu durumda inşaat yapılmış ise yıkım gerekir. İmar planına ve mevzuata aykırı olarak verilen ruhsatların her zaman için idarece geri alınabilmesi mümkündür. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Mevzuata ve İmar Planına Aykırı Olarak Verilen Ruhsatlardan Doğan Sorumluluk

c) İnşaat Ruhsatını Kim Verir?

Anayasa Mahkemesine göre, ruhsat verme yetkisi idarenin kolluk faaliyetleri içinde yer almaktadır, bu nedenle ruhsat ve yapı kullanma izni verme yetkisi asli ve sürekli bir kamu hizmetidir. Bu kapsamda mevzuatımız inşaat ruhsatı alınması konusunda özel düzenlemeler getirmektedir. Gerek Danıştay ve gerekse Anayasa Mahkemesi kararlarına göre, ruhsat verme yetkisi asli kamu hizmetlerindendir ve münhasıran kamu idareleri tarafından kamu görevlileri eliyle kullanılması gerekir.

Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde inşaat ruhsatları belediye tarafından verilir. Bu sınırlar dışında, ruhsat verme yetkisi il özel idareleri-ne aittir. Daha önceden valiliklerde olan bu yetki, 5302 sayılı İl Özel İdare-si Kanununun yürürlüğe girmesi ile birlikte il özel idarelerine geçmiştir. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde ruhsat verme yetkisi, ilçe ve ilk kademe belediyelerindedir.

2) Projelerin Hazırlanmasına Esas Olmak Üzere İmar Durumu Belgesinin ve Diğer Belgelerin Alınması

İnşaat ruhsatı alınmasının ilk aşaması, mimari, statik vb. projelerin hazırlanmasına esas olmak üzere imar durumu belgesi, yol kotu, kanal kotu gibi bazı belgelerin alınmasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ruhsat almak için yapılan müracaat üzerine ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir.

Ruhsata esas teşkil edecek projelerin hazırlanmasından önce idareye başvurularak bazı belgelerin alınması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ruhsat almak için yapılan müracaat üzerine ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre üç iş günüdür.

Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.

Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak, yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez.

Bu belgelerin verilmemesi, hukuka aykırılık teşkil eder. Bu belgeler; 1) Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu, 2) Kanal Kotu Tutanağı, 3) İmar Durumu Belgesi, 4) Bina Kotu Belgesidir.

a. Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, inşaat ruhsatı taleplerinde dilekçe ekinde parsel durumunu belirleyen jeolojik raporun bulunması gerekmektedir. İlgili idarelerce, imar planının yapımına veri teşkil eden jeolojik/jeoteknik etüt raporunun, parselin bulunduğu alanı da kapsayan bölümü parsel sahibine verilir.

Burada sözü edilen rapor, imar planı yapımı için zorunlu olan ve imar planına veri olan, yapılaşma kararlarını etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etütlerle elde edilen ve parselin bulunduğu bölge genelini kapsayan jeolojik etüt raporunun ilgili bölümüdür.

Bu raporun şahıslar tarafından yaptırılması söz konusu değildir. Bu rapor, imar durumu düzenlenmesi sırasında idare tarafından dikkate alınması gereken ve risk durumunu da belirleyerek imar durumunda gerekli açıklamaları getirmeyi sağlayan, imar durumuna eklenerek talep sahibi şahsa verilen bir belgedir. Dolayısıyla, inşaat ruhsatı talep aşamasında dilekçeye eklenmesi sağlanmış olacaktır.

İmar planı yapımı için jeolojik etüt raporu yapılması zorunlu olmakla birlikte, raporun plan yapımı sırasında yapılmamış olması halinde ilgili idarece ivedilikle yaptırılması ve planların buna göre gözden geçirilmesi, bu aşamada imar durumu ve inşaat ruhsatı verilmemesi gerekmektedir.

b. Kanal Kotu Tutanağı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre yeni inşaat, ila-ve ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. İlgili idare başvuru tarihinden itibaren kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Kanal kotu tutanağı idare dışında ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi tarafından düzenleniyor ise, bu süre üç iş günüdür.

Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak idarece yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez.

c. İmar Durumu Belgesi Nedir? Nereden ve Nasıl Alınır?

İmar durumu; yapı yapılmak istenilen taşınmazın imar planındaki kullanım amacı, yapı nizamı, binanın niteliği, kat adedi gibi yapılaşma koşullarına ilişkin bilgileri gösteren ve ruhsat vermeye yetkili idare tarafından düzenlenen bir belgedir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Durumu Belgesi Nedir? Nereden ve Nasıl Alınır?

ç. Bina Kotu Belgesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ilgili idare başvuru tarihinden itibaren yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Yol Kotu Belgesi (Tutanağı) Nedir? Nasıl Alınır? Yol Kotu Nasıl Belirlenir?

3) Projelerin Hazırlanması ve Onayı

a) Projelerin Hazırlanması

İnşaat ruhsatı alınabilmesi için belirli projelerin hazırlanmış olması gerekir. Hangi projelerin hazırlanmış olması gerektiği konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Gereken Projeler Nelerdir?

Projelerin hazırlanması için öncelikle, projelerin hazırlanması için gereken belgelerin temin edilmesi gerekir. Gerekli belgeler idareler temin edildikten sonra, mimarlar ve mühendisler tarafından ruhsata esas olarak projelerin hazırlanması gerekir. 

b) Hazırlanan Projeler İçin (Gerekiyorsa) Özel İzinlerin Alınması

Eğer özel mevzuatı gereği, yapı yapılabilmesi için belirli kurumlardan izin alınması gerekiyor (örneğin ÇED kararı ya da koruma kurulu kararı) ise inşaat ruhsatı verilmeden önce bu izinlerin alınmış olması gerekir. İmar mevzuatımız, inşaat ruhsatı alınması için bazı izinlerin alınmasını zorunlu kılmıştır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Özel Mevzuatı Gereği Alınması Gereken İzinler

c) Projelerin Onayı

Bu projeler, idare tarafından İmar Kanunu’na, imar planına ve imar mevzuatına uygunluk yönünden değerlendirilir. Proje müellifleri tarafından hazırlanan tatbikat projeleri 5 takım halinde düzenlenerek belediyenin ilgili birimine teslim edilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 13. maddesine göre bu projeler ilgili idare tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde incelenir, eksik veya yanlış yok ise uygun görüldüğü yapı sahibine ve proje müellifine yazılı olarak ve elektronik ortamda bildirilir. İnceleme sonucunda eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatı verilir.Aynı maddeye göre inceleme sonucu eksik veya yanlışlık tespit edilmesi halinde, tüm eksiklik ve yanlışlıkların gerekçeleri ile birlikte yazılı ve elektronik ortamda açıkça belirtilmesi suretiyle projelerin tamamlatılmak üzere bu süre içinde ilgililerine iade edilmesi zorunludur. İstenilen tüm belgelerin idaresine eksiksiz sunulması halinde en geç on beş gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi zorunludur. İdarece, yukarıda açıkladığımız bu hususlara aykırı davranılması, hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Projelerin onaylanması için ayrıca plan/proje tasdik harcının yatırılmış olması gerekir. Bu konuyla ilgili olarak şu yazımıza bakabilirsiniz: Plan-Proje Tasdik Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır ve Tahsil Edilir?

d) Diğer İşlemlerin İkmal Edilmesi

İmar Kanununun 21. maddesine göre; bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için (26. maddede belirtilen istisna dışında) belediye veya il özel idarelerinden yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bunun yanı sıra Kanunun 27. maddesi, kamu binalarının ruhsatlandırılması konusunda özel hükümler getirmiştir. Aşağıda açıklayacağımız özel durumlarda bu durumun gerektirdiği şartlara, bunun dışındaki durumlarda ise ruhsat verme şartlarına uygun olarak yapılan başvuruların reddedilmesi hukuka aykırılık teşkil eder.

Ruhsat verilmesinde özel durumlar dışında kalan durumlarda genel hükümler uygulanır. Genel durumlarda, ruhsat verilebilmesi için gereken şartlar aşağıda açıklanmıştır. Bu şartlar oluştuğu halde ruhsat verilmemesi, hukuka aykırılık teşkil edecektir.

4) Yapıda Ruhsat ve Eklerine Aykırılık Bulunmaması

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri ve ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir, tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz.

Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve mevzuat hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.

Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz. Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez.

Aynı Yönetmeliğin 55. maddesinin 12. fıkrasına göre bir parselde ruhsatsız yapı bulunması halinde, bu yapı ruhsata bağlanmadan ya da yıkılmadan yeni yapı ruhsatı düzenlenemez.

5) İmar Harçlarının ve Bedellerinin Ödenmesi

a) Otopark Ücretinin Ödenmesi

Otopark Yönetmeliği, otopark ihtiyacının parselinde karşılanamaması durumunda, belediye tarafından Yönetmelik hükümlerine göre belirlenecek otopark bedelinin alınmasını öngörmektedir. Yönetmeliğin 9. maddesine göre; bina içinde veya parselinde otopark yapılması mümkün olmayan yapıların durumu belediyece imar durumu ile ilgili ilk müracaat tarihinden başlayarak 30 gün içinde ilgilisine gerekçeleri ile birlikte bildirilir. Parselinde otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda, belediyesi veya il özel idaresi tarafından Otopark Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenecek otopark bedeli alınır.

Otopark ihtiyacı parselinde karşılanamayan ve idaresince İmar Kanununun 37. maddesine göre otopark tesis edilemeyen alanlarda otopark bedelinin arsa payı hariç %25’i inşaat ruhsatının verilmesi sırasında nakden, kalan %75’i ve arsa payı ise belediyesince veya il özel idaresince parselin otopark ihtiyacı karşılandıktan en geç doksan gün sonra o yıla ait miktarlara göre değerlendirilerek tahsil edilir.

Yapı ruhsatı düzenleme aşamasında ödemelere ilişkin taahhütname alınır ve tapu kütüğüne bu hususta şerh düşülür.

Otopark bedeli alınan parsellerin otopark ihtiyacının bölge ve genel otopark yerleri tespit edilmek sureti ile belediye veya il özel idaresince karşılanması zorunludur.

Belediyeler; bina otoparkı yerine otopark sorununun nasıl çözümleneceğini, binanın hangi bölge veya genel otoparkından yararlanacağını da bildirmekle ve bu otoparkları tesis etmekle yükümlüdür. Bu durumda bölge veya genel otoparktan yararlananlardan ayrıca kullanım ücreti alınmaz.

Plansız alanlarda, otoparkın parselinde veya yapıda karşılanması zorunludur. Bu alanlarda otopark bedeli alınması söz konusu değildir.

b) Zemin Açma ve Toprak Hafriyatı Harcının Ödenmesi

Bu konuyla ilgili şu yazımıza bakabilirsiniz: Zemin Açma ve Toprak Hafriyat Harcı Nedir?

c) Bina İnşaat Harcının Ödenmesi

Belediye Gelirleri Kanununun ek 1. maddesine göre belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde inşa edilecek yapılar için her türlü inşaat ruhsatı veya tadilat ruhsatı verilmesinde bina inşaat harcının alınması gerekir. Bu konuyla ilgili şu yazımıza bakabilirsiniz: Bina İnşaat Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır? Ne Zaman Ödenir?

d) Gelişme Alanlarında Ruhsat Verilecek Ruhsatlar İçin Teknik Alt Yapı Bedelinin Ödenmesi

İmar Kanunu’nun 23. maddesine göre, iskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için teknik alt yapı bedelinin ödenmiş olması gerekir. Bu konuyla ilgili şu yazımıza bakabilirsiniz: Teknik Alt Yapı Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?

6) Ruhsat Müracaatının Yapılması

Gerekli koşullar ve evraklar ikmal edildikten sonra yapı malikince gerekli belgelerle birlikte ruhsat müracaatı yapılır. İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre, yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Bu müracaatın nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakınız: İnşaat Ruhsatı Müracaatı Nasıl Yapılır?

7) İnşaat Ruhsatı Müracaatın Değerlendirilmesi

a) Genel Olarak

Ruhsat vermeye yetkili makam, öncelikle ruhsat talebini içeren dilekçe ve eklerini inceler ve ruhsat talebinin çeşitli yönlerden imar mevzuatına, imar planına, plan hükümlerine ve konu ile ilgili diğer mevzuata uygunluğunu değerlendirir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre idareler, ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren on beş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.

b) İnşaat Ruhsatı Nasıl Düzenlenir?

Bu Ruhsat, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu’nun ilgili maddelerine göre hazırlanmıştır. İmar planı olsun ya da olmasın İmar Kanunu’nun 21. ve 26. Maddeleri uyarınca bütün yapılar için (27. maddede belirtilen istisnalar hariç), belediye veya valilikler tarafından Yapı Ruhsatı verilmesi zorunludur. Usulüne uygun, doğru ve eksiksiz düzenlenmeyen Yapı Ruhsatı, onaylanmış olsa dahi geçersizdir.

Bu Ruhsat formu, 1 asıl ve 2 nüsha olarak düzenlenecektir. Aslı yapı sahibine verilecektir. 1inci nüsha Ruhsatı veren kurumda kalacaktır. Yapı inşasına başlanıldığında, ruhsat formunun inşaata başlama tarihi de işlenerek bu tarihten itibaren onaylı birer örneği bir ay içinde ilgili meslek odalarına gönderilecektir. Açıklama sayfasının 1 nüshası yapı sahibine verilecek, 1 nüshası da Ruhsatı veren kurumda kalacaktır.

Yapı Ruhsatı formu usulüne uygun olarak düzenlenmek zorundadır. Yeterli olmayan bölümler için, yalnızca o bölümü kullanmak koşulu ile ek form düzenlenecek olup, düzenlenecek ek form mutlaka aynı ruhsat tarih ve numarası yazılarak idarece onaylanacak ve ilgili kurum ve kuruluşlara gönderilecektir.

Yapı Ruhsatı, benzer dahi olsa parselde birden fazla yapı var ise aynı ruhsat numarası ile her yapı için onaylı mimari projede belirtilen blok numarası verilerek ayrı ayrı düzenlenecektir. Form duyuru metni ile birlikte onaylanacak ve yürürlüğe girecektir.

c) İnşaat Ruhsatı Örneği

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği eki inşaat ruhsatı örneği aşağıdaki gibidir.

8) İnşaatın Gerçekleştirilmesi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre, “yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren iki yıl içerisinde yapıya (inşaata) başlanılması” ve “beş yıl içerisinde inşaatın tamamlanması gerekmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İnşaata Başlama ve Tamamlama Süresi Nedir? Ruhsat Yenileme Nasıl Yapılır?

Bu süre içerisinde temel vizesinin, su basmanı vizesinin ve ısı yalıtım ve kaba inşaat vizesinin yapılması gerekir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Temel Vizesi Nedir? Su Basmanı (Temel Üstü) Vizesi Nedir? Isı Yalıtım ve Kaba İnşaat Vizesi Nedir?

Bu süreler içerinde inşaat tamamlanamaz ise ruhsat yenilemesi yapılmalıdır. Ruhsat yenileme işleminin nasıl yapılacağı konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ruhsat Yenileme Nasıl Yapılır?