1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Gereken Projeler Nelerdir?


Ruhsat Projesi Nedir?

Gerekli belgeler idareler temin edildikten sonra, ruhsata esas olarak projelerin hazırlanması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre yapı sahibi veya vekilince ilgili kanun, plan, bu Yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere bu maddede belirtilen projeler hazırlatılır. Hazırlanan bu projelerin ruhsata esas olmak üzere idarece onaylanması gerekir.

Ruhsat için gerekli projeler; mimari proje ve yapı aplikasyon projesi, statik proje, mekanik tesisat projesi ve elektrik tesisat projesidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre elektrik, telefon ve doğalgaz tesisat projelerinin yapı ruhsatı verilmesi aşamasında idareye sunulması zorunlu değildir. Ancak bu projeler yapı denetim kuruluşu veya projelerin uygulanmasının denetimine yönelik fenni mesuliyet üstlenen mühendisler tarafından ilgili kurumlara onaylatılarak yapı ruhsatının verildiği tarihten itibaren otuz gün içinde ruhsat vermeye yetkili idareye verilir.

Sitemize Google News'de Abone OlunSitemize Google New'de Abone Olun

Yapı sahibi ve vekilince yukarıdaki fıkralarda sayılan belgelere göre ilgili kanun, plân, yönetmelik, Türk standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere aşağıdaki projeler hazırlatılır.

a) Mimari Proje Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre mimari proje mimarlar tarafından uygulama imar planına, parselasyon planına ve bu Yönetmelik esaslarına uygun olarak hazırlanır.

Bu proje; 1) Vaziyet planı, 2) Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu, 3) Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı metrekare cetveli, 4) Bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat planları, 5) Çatı planı, 6) Kat ve çatı planlarına ilişkin bir tanesi ortak merdivenden geçmek üzere en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş, 7) Toprak kazı hesabı, 8) Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları bulunan avan proje ve uygulama projeleri, 9) Otopark, sığınak ve ağaç hesaplarından oluşur.

Ayrıca ilgili mühendis ve mimarlarca hazırlanan; asansör avan projesi, ısı ve su yalıtım projesi veya raporu, gürültüye karşı korunma proje veya raporu, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece istenecek peyzaj projesi de eklenir.

b) Yapı Aplikasyon Projesi Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere harita mühendislerince hazırlanıp imzalanan projeyi ifade eder.

Aynı maddeye göre peyzaj projesi; açık ve yeşil alanlar için ekolojik, doğal ve kültürel verilere dayalı olmak üzere, peyzaj mimarlarınca hazırlanıp imzalanan, yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idarece istenecek projeyi ifade eder.

Parsel alanının, parseldeki her bir binanın emsale konu alan büyüklüğünün, parseldeki tüm binaların toplam emsale konu alan büyüklüğünün, yapı inşaat alanının, toplam yapı inşaat alanının, binanın ve binaların taban alanının ve taban alanı katsayısının, kat alanı katsayısının (emsal), parsel üzerindeki yapıların blok numaralarının, bloklardaki bağımsız bölüm numaralarının, her bağımsız bölümün; bağımsız bölüm net alanının, eklenti net alanının, bağımsız bölüm brüt alanının, eklenti brüt alanının, bağımsız bölüm genel bürüt alanının, bağımsız bölüm toplam bürüt alanının ruhsat eki onaylı mimari projede, imar planındaki kat adedine esas kot alınan noktaya ilişkin bilgilerin, bina derinliğinin, çıkma izdüşümleri ve yapı yaklaşma mesafelerinin, tabi zemin ve tesviye edilmiş zemine ilişkin kotların, bina ve yapı yükseklik ve kotlarının ise hem mimari projede hem de aplikasyon projesinde, 4. maddedeki tanımlara, imar planına ve tapu kayıtlarına uygun olarak gösterilmesi zorunludur.

c) Statik Proje Nedir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre statik proje; mimari projeye ve zemin ve temel etüdü raporuna uygun olarak, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dâhil olmak üzere bütün kat planları, çatı planları, iskele sistemi ile bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır.

d) Zemin Etüdü (Jeoteknik Etüt) Raporu

Statik projeye esas teşkil edecek zemin etüdü (jeoteknik etüt) raporu;

1) Yer altının dinamik esneklik direnişleri ve yerin dayanımı, yer altı suyu varlığı, yer altı yapısı, deprem bölgelenmesi, yer kırıklıklarının hareketleri, oturma, sıvılaşma ve yer kaymalarının boyutları gibi zeminin fizikî özelliklerini belirleyen çalışmalar yönünden jeofizik mühendislerince,

2) Sondajlar, arazi çalışmaları, zemin ve kaya mekaniği, laboratuar deneylerini ihtiva eden zemin-yapı etkileşiminin analizinde kullanılacak temel-zemin, zemin profili ve zemini oluşturan birimlerin fizikî ve mekanik özelliklerini konu alan çalışmalar yönünden jeoloji mühendislerince,

3) Zemin mekaniği, zemin dinamiği ve zemin taşıma gücü hesaplaması gibi çalışmalar yönünden inşaat ve jeoloji mühendislerince,

4) Mühendislik hizmetleri standartlarına uygun, detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu zeminin durumunu bu fıkrada belirtilen çalışmalar ve analizler ile açıklayan, çalışmanın içeriği bakımından ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce,

mühendislik hizmetleri standartlarına uygun, detaylı olarak hazırlanan ve parselin bulunduğu zeminin durumunu yukarıda belirtilen çalışmalar ve analizler ile açıklayan, ilgili mühendislik disiplinlerine mensup mühendislerce, Bakanlıkça belirlenen formata göre hazırlanan ve imzalanan belgedir.

Zemin etüdü raporlarının hazırlanmasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Zemin ve Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Esaslara uyulmalıdır.

e) Mekanik Tesisat Projesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre mekanik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, makina mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen sıhhî tesisat, kalorifer, kat kaloriferi ve benzeri ısıtma, soğutma, havalandırma projeleri ve ısı yalıtım raporu ile elektrik mühendisi veya elektrik elektronik mühendisi ve makina mühendisince birlikte hazırlanan asansör uygulama projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.

f) Elektrik Tesisat Projesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre elektrik tesisat projesi; mimari projeye uygun olarak, elektrik veya elektrik elektronik mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen kuvvetli ve zayıf akıma ilişkin elektrik iç tesisat projeleridir. İdare, yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister. Bina içi elektronik haberleşme tesisatı ile ilgili olarak Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunca hazırlanan mevzuata da ayrıca uyulur.

g) Isı Yalıtım Projesi

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 10. maddesine göre, imara ilişkin mevzuat gereğince yapı ruhsatı verilmesi safhasında bu Yönetmelik hükümleri uyarınca TS 825 standardında belirtilen hesap metoduna göre, yetkili makina mühendisi tarafından hazırlanan “ısı yalıtımı projesi” tesisat projesi ile birlikte ilgili idarelerce istenir. Isı yalıtım projesinde;

a) Isı kayıpları, ısı kazançları, kazanç/kayıp oranı, kazanç kullanım faktörü ve aylık ve yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacının büyüklüklerinin, TS 825 standardında verilen “Binanın Özgül Isı Kaybı” ve “Yıllık Isıtma Enerjisi İhtiyacı” çizelgelerindeki örneklerde olduğu gibi çizelgeler halinde verilmesi ve hesaplanan yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacının (Q), TS 825 standardında verilen yıllık ısıtma enerjisi (Qı) formülünden elde edilecek olan sınır değerden büyük olmadığının gösterilmesi,

b) Konutlar dışında farklı amaçlarla kullanılan binalarda yapılacak hesaplamalarda, binadaki farklı bölümler arasındaki sıcaklık farkı 4°C’den daha fazla ise ve bu binada birden fazla bölüm için yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı hesabı yapılacaksa, bu bölümlerin sınırlarının şematik olarak çizilmesi, sınırların ölçüleri ve bölümlerin sıcaklık değerleri üzerinde gösterilmesi,

c) Binanın ısı kaybeden yüzeylerindeki dış duvar, tavan ve taban/döşemelerde kullanılan malzemeler, bu malzemelerin eleman içindeki sıralanışı ve kalınlıkları, duvar, tavan ve taban/döşeme elemanlarının alanları ve “U” değerlerinin belirtilmesi,

ç) Pencere sistemlerinde kullanılan cam ve çerçevenin tipinin, bütün yönler için ayrı ayrı pencere alanlarının ve “U” değerlerinin belirtilmesi,

d) Havalandırma tipinin belirtilmesi, mekanik havalandırma söz konusu ise, hesaplamalar ve sonuçlarının proje raporunda belirtilmesi,

e) Isı yalıtım projesinde, binanın ısı kaybeden yüzeylerinde oluşabilecek yoğuşmanın TS 825 standardında belirtildiği şekilde tahkik edilmesi, gerekli çizim ve hesaplamaların proje raporunda verilmesi,

f) Mevcut binaların tamamında veya bağımsız bölümlerinde yapılacak olan esaslı tamir, tadil ve eklemelerdeki uygulama yapılacak olan bölümler için, TS 825 standardında ısıtma derece gün bölgelerine göre tanımlanmış tavsiye edilen ısıl geçirgenlik katsayılarına eşit veya daha küçük olduğunun gösterilmesi,

g) Mevcut binalarda yapılacak olan esaslı tamir, tadil ve eklemelerde, uygulamanın yapılacağı yüzeylerde oluşabilecek yoğuşmanın TS 825 standardında belirtildiği şekilde tahkik edilmesi, gerekli çizim ve hesaplamaların raporlanması, hususunda bilgiler bulunmalıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesine göre, merkezi ısıtma sistemine sahip binaların ısıtma tesisatı projelerinde termostatik vanalar, oda termostatları ve sıcaklık sensörleri gibi merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile projenin gereğine göre ısı sayaçları veya ısı ölçer gibi ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemlere yer verilmesi zorunlu olup, buna aykırı olarak hazırlanan projeler ilgili mercilerce onaylanmaz, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmez. Bu sistemlerin tesis edilmediği merkezi ısıtma sistemine sahip mevcut binalarda 57’nci madde kapsamında ilgili mühendislerce; binanın tesisatlarının ve enerji performansının, bu sistemin kurulmasına uygun olup olmadığına ve fen ve sağlık kurallarına uygunluğuna dair rapor düzenlenmeden uygun hale getirilmesine ve bu sistemin kurulmasına ilişkin tesisat projeleri hazırlanarak ilgili idarelerce onaylanmadan bu amaçla yapılacak tadilat ruhsatı talepleri karşılanmaz. Bireysel ısınma sisteminden merkezi ısıtma sistemine dönüştürülen binalarda da bu hüküm uygulanır. Bu işlerin yaptırılmasında 634 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde bina veya toplu yapı kat malikleri kurulu yetkili ve sorumludur.

Projeler Nasıl Hazırlanır?

Proje müellifi, aplikasyon krokisi ve yönetmelikte sayılan diğer veriler (yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı) ile birlikte harita mühendisi tarafından ölçekli olarak hazırlanan ve yapının oturacağı noktaları kesin olarak belirleyen aplikasyon belgesini esas alarak projesini hazırlamakla yükümlüdür.

Projelerin ilk paftasında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada ve parsel numaraları, arsanın alanı, var ise mevcut yapılar, yapının taşıyıcı sisteminin niteliği, kat adedi, emsal hesabına konu alanı, yapı inşaat alanı ve toplam yapı inşaat alanı, kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje müellifleri ve proje denetimi yapan denetçi mimar ve mühendisler ile bunlara ilişkin kuruluşlar hakkındaki bilgileri ihtiva eden bilgi tablosu bulunur.

Mimari proje altı takım halinde, diğer proje, resim, hesap ve raporlar beş takım halinde basılı olarak ve ayrıca Bakanlıkça belirlenecek esaslar dahilinde iki takım halinde elektronik ortamda düzenlenerek ilgili idareye başvurulur.

Ruhsata Esas Uygulama Projesini Kimler Hazırlayabilir?

a) Genel Olarak

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine göre bu Kanun kapsamındaki mimarlık, mühendislik ve planlama hizmetine ilişkin harita, plan, etüt, proje ve eklerinin düzenlenmesi ve bunların yerine getirilmesinin; uygulamada bulunulacak alanın, yerleşme merkezinin ve yapının sınıfına, özelliğine ve büyüklük derecesine göre, uzmanlık alanlarına uygun olarak 38. maddede belirtilen meslek mensuplarına yaptırılması mecburidir. Müellifler ve uygulamada bulunan meslek mensupları, işlerini bu Kanuna ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak gerçekleştirmekten sorumludur.

Aynı Kanun’un 38. maddesine göre yapıların, mimari, statik ve her türlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanmasını ve bunların uygulanmasıyla ilgili fenni mesuliyetleri, uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ile görev, yetki ve sorumlulukları yönetmelikle düzenlenecek olan fen adamları deruhte ederler.

Bu nedenle projelerin uzmanlık alanına göre yetkili elemanlar tarafından düzenlenmesi gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre mimarî proje; mimarlar; yapı aplikasyon projesi, harita mühendisleri; statik proje; inşaat mühendisleri; mekanik tesisat projesi, makine mühendisleri; elektrik tesisat projesi, elektrik mühendislerince hazırlanmalıdır.

b) Fen Adamlarının Proje Hazırlama Yetkisi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine göre 3194 sayılı Kanunun 38. maddesinde sayılan mühendisler, mimarlar ve şehir plâncıları dışında kalan fen adamlarının proje hazırlama ve uygulama yapmaya ilişkin yetki, görev ve sorumlulukları saklıdır. Benzer bir hüküm de Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesinde yer almaktadır.

İmar Kanununun 38. Maddesinde Sayılan Mühendisler, Mimarlar ve Şehir Plancıları Dışında Kalan Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik, bu fen adamlarından bazılarının proje düzenleyebileceğini öngörmektedir. Yönetmeliğe göre 1. grup fen adamları;

– Mimari ve statik plan proje, resim ve hesaplarını hazırlamaya,

– Yapının bulunduğu yer, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, belediyece, belediye teşkilatı olmayan yerlerde ise, aynı il sınırları içerisindeki en yakın belediye ve mücavir alan sınırlan içinde, yükleneceği mesuliyet deruhte edebilecek mesafede, ilgili idarece ihtisas ve iştigal konularına göre, faaliyet icra eden serbest mimar ve mühendis bulunmadığı tevsik edildiği takdirde ve sürece, bütün katların inşaat sahaları toplamı 1000 m2‘yi ve hacmi 4000 m3‘ü geçmeyen binaların kalorifer ve merkezi bir tesisata bağlı olmayan münferit, banyo, hela, mutfak, tesisat plan, proje, resim ve hesaplarını yapmaya, Yetkilidirler.

c) Fen Adamı Nedir?

Yönetmeliğe göre I. grup fen adamları, Yönetmeliğin 4. maddesinde belirtilen alanlarda (yapı, elektrik tesisatçılığı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, yapı ressamlığı, harita kadastro, tapu kadastro ve benzeri alanlarda) aşağıdaki okullarda üç ve dört yıllık yüksek öğrenim gören kişilerdir.

a) Teknik Eğitim Fakültesi mezunları, b) Mülga, Teknik Öğretmen Okulu, Erkek Teknik Yüksek Öğretmen Okulu ve Yüksek Teknik Öğretmen Okulu mezunları, c) Mülga, Yüksek Tekniker Okulu mezunları, d) Yukarıda yazılı okullara muadil tahsil verdikleri Milli Eğitim Gençlik ve Spor Bakanlığınca tespit edilecek yurt içi ve dışı okullardan mezun olanlar.

Elektrik tesisat projesi hazırlayabilecek fen adamları Elektrik ile İlgili Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 3. maddesine göre elektrik ile ilgili fen adamları, gördükleri teknik veya mesleki öğrenim seviyelerine göre aşağıdaki gruplara ayrılırlar;

1. Grup: En az 3 veya 4 yıl yüksek öğrenim görenler. 2. Grup: En az 2 yıllık yüksek teknik öğrenim görenler ile ortaokuldan sonra en az 4 veya 5 yıl mesleki ve teknik öğrenim görenler. 3. Grup: En az lise dengi mesleki ve teknik öğrenim görenler, lise mezunu olup bir öğrenim yılı süreyle Bakanlıkların açmış olduğu kursları başarı ile tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Mesleki Eğitimi Kanununun öngördüğü eğitim sonucu ustalık belgesi alanlar.

Yönetmeliğin 4. maddesine göre 1. Grup, bağlantı gücü 50 KW’a kadar olan binaların elektrik iç tesis projesi hazırlama; 2. Grup, bağlantı gücü 30 KW’a kadar olan binaların elektrik iç tesis projesi hazırlama; 3. Grup, bağlantı gücü 16 KW’a kadar olan binaların elektrik iç tesis projesi hazırlama işlerinde yetkilidirler.

İnşaat Ruhsatına Esas Projelerin Hazırlanmasında Uyulması Gereken Mevzuat

İnşaat ruhsatı için hazırlanacak projelerin öncelikle ve varsa imar planına ve diğer mevzuatta öngörülen kurallara uygun olması gerekmektedir.

a. Projelerin İmar Planına ve İlgili İdare İmar Yönetmeliklerine Uygunluğu

Projelerin imar planına ve ilgili idarelerin imar yönetmeliklerine, imar planındaki fonksiyonuna göre parsellerde yapılaşma koşullarına (TAKS, KAKS ve bahçe mesafeleri) uygun olması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. maddesi imar planındaki fonksiyonuna göre parsellerde yapılaşma koşullarını düzenlemektedir. Projelerin bunlara uygun olması gerekmektedir.

b. Projelerin İmar Durumu Belgesine, Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporuna, Yol Kotu Tutanağı ve Kanal Kotu Tutanağına Uygun Olması

Projelerin hazırlanmasından önce idareye başvurularak bazı belgelerin alınması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Projeler bu belgelerde öngörülen hukuki durumlara aykırı olamazlar.

c. Projelerin, İmar Planı Olmasına Rağmen Planda Hüküm Bulunmayan Hallerde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Uygun Olması

Aşağıdaki konularda imar planında hüküm var ise bu hükümler uygulanır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesinin 2. fıkrasına göre bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 uncu ve 20’nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz. İmar planında hüküm bulunmaması halinde uygulanacak hükümler ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde düzenlenmiştir. Dolayısıyla, bu konularda imar planında hüküm yok ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin, aşağıda açıkladığımız hükümleri uygulanır. Projelerin bu hükümlere uygun olması gerekir.

ç. İmar Planı Bulunmayan Belediyelerin Yerleşik Alanlarında Yapılaşmayla İlgili Koşullara Uygunluk

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 13. ve devamı maddelerinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde planı bulunmayan yerleşik alanlarda yapı yapılırken uyulması gereken kurallarla ilgili hükümler yer almaktadır. Bu alanlarda uyulması gereken kurallar aşağıda açıklanmıştır. Projeler hazırlanırken bu kurallara uygun hareket edilmesi gerekmektedir.

d. Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında, Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında Uygulanacak Esaslar

Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında uygulanacak esaslar, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 46 ila 56. maddelerinde düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin 57. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir.

Aynı Yönetmeliğin 58. maddesine göre ise 57. maddede sayılanlar dışında kalan yapılar ile köy nüfusuna kayıtlı olmayan, köyde sürekli oturmayanlar ve köy nüfusuna kayıtlı olmakla birlikte köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapılar, yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabidir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni valiliklerce düzenlenir. Bu kapsamda kalan yapılarda ruhsat, proje, fenni mesuliyet ve sürveyanlık hizmetleri hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin ilgili hükümlerine uyulur.

e. Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Plansız Alanlarda Yapılacak Yapılarda Aranacak Şartlar

İskan dışı alanlar; hem her ölçekteki imar planı sınırı, yerleşik alan sınırı, belediye ve mücavir alan sınırları dışında, hem de kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarlarının dışında kalan alanları ifade etmektedir. Kısacası herhangi bir yerleşim ya da imar planı dışında kalan alanlara iskan dışı alan denilir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62., 63. ve 64. maddeleri, belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında bulunan iskan dışı alanlarda uygulanacak yapılaşma şartlarını düzenlemektedir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi, iskan dışı alanlarda ruhsat verme işlemlerini düzenlemektedir. 64. madde hükmüne göre; iskan dışı alanlarda inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni, yapının niteliğine göre Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Yapı Ruhsat İşleri” başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ilgili idarece verilir.

f. Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Tip Mimari Projeye Uygunluk

6360 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 1. fıkrasına göre büyükşehirlerde ilçe belediyeleri veya ilçe belediyelerinin talep etmeleri hâlinde büyükşehir belediyeleri bu Kanuna göre tüzel kişiliği kaldırılarak mahalleye dönüşen köylerde yapılacak ticari amaç taşımayan yapılar için yürürlükteki imar mevzuatı doğrultusunda yörenin geleneksel, kültürel ve mimari özelliklerine uygun tip mimari projeler yapar veya yaptırır. Tip mimari projenin uygulanacağı alan sınırını belirlemeye ilgili ilçe belediyesi yetkilidir. Tip mimari projeler doğrultusunda ilgili belediyesince gerekli mühendislik projeleri yapılır ya da yaptırılır. Bu projeler ilgili belediyesince başvuru sahiplerine ücretsiz verilir ve uygulaması denetlenir. Yapılacak inşaatlarda tip projeler dışında özel proje uygulanmak istenmesi durumunda bu projeler yürürlükteki mevzuat uyarınca ilçe belediyesi tarafından onaylanır.

g. Yöresel Mimariye Uygunluk

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre ilgili idareler; imar planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte yer almamış hususlarda ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, ayrıca uygun gördüğü yerlerde meclis kararı alarak yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması, yöresel malzeme kullanılması ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir.

İdareler bu amaçla mimari estetik komisyonları kurabilirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 66. maddesine göre komisyonca özgün fikir ifade etmediği karara bağlanan projelerde farklı bir müellif tarafından yapılacak değişikliklerde bütün sorumluluk değişiklik projesini yaptıranlar ve projeyi hazırlayan müelliflerde olmak üzere idarelerce ayrıca önceki müelliflerin görüşü aranmaz.

Komisyonca özgün fikir ifade ettiği, ancak eserin bütünlüğünü bozmadığı ve estetik görünümünü değiştirmediği teknik, yönetsel amaçlar ve kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna mimari estetik komisyonu tarafından karar verilen değişiklikler müellifinin izni alınmaksızın yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek telif ücreti; proje sözleşmesinde belirlenen veya fatura edilen bedelin, sözleşmede belirlenmemesi veya fatura edilmemesi halinde ilgili meslek odasınca belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yapılarda % 20’sini, inşaatı süren yapılarda ise % 15’ini geçemez.

Kamu kurum ve kuruluşlarınca birbirinden farklı konut, eğitim, sağlık, güvenlik ve sanayi tesisi gibi yatırımlara ilişkin hazırlanan tip projelerin fikir ve sanat eseri telif hakkı, ilgili kamu kurum ve kuruluşuna aittir.

Bu Yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hükmün yer alması zorunludur. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından 5/12/1951 tarihli ve 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca feragat ettiği varsayılır.

Umumî binaların mimari estetik komisyonunca fonksiyonu ve özelliği gereği farklılık arz ettiğine dair karar altına alınanları ile sanayi bölgelerindeki yapı ve tesislerde planda belirlenmemişse bu Yönetmelikte benzer binalar için yer verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi olunması zorunlu değildir. Komisyon tarafından getirilecek kurallar engelliler ile ilgili erişilebilirlik standartlarına aykırı olamaz.

h. Projelerde Kapıcı Dairesi, Asansör, Otopark ve Sığınak Zorunluluğu

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 36. maddesine göre “(1) Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır. (2) Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir. (3) Bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen daireler hakkında da uygulanır. (4) Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği imar yönetmeliklerinde gösterilir.” Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Binalarda Kapıcı Dairesi, Asansör, Otopark ve Sığınak Zorunluluğu

ı. Projelerde Yapı Denetim Kuruluşu Onayı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi yapılarda, kuruluşun ilgili denetçi mimar ve mühendislerince incelenerek projelere uygun görüş vermiş olması zorunludur.

i. Bina Enerji Performansı Açısından Mimari Proje Tasarımı

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre yeni bina tasarımında, mevcut binaların proje değişikliği gerektiren esaslı onarım ve tadilat projelerinde, mekanik ve elektrik tesisat değişikliklerinde binanın özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır. Binanın mimari, mekanik ve elektrik projeleri, diğer yasal düzenlemeler yanında, enerji ekonomisi bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, ilgili idare tarafından yapı ruhsatı verilmez.

Bu Yönetmelik esaslarına uygun projesine göre uygulama yapılmadığının tespiti halinde, tespit edilen eksiklikler giderilinceye kadar binaya, ilgili idare tarafından yapı kullanım izin belgesi verilmez.

Aynı Yönetmeliğin 7. maddesine göre, binaların mimari tasarımında, imar ve ada/parsel durumu dikkate alınarak ısıtma, soğutma, doğal havalandırma, aydınlatma ihtiyacı asgari seviyede tutulur, güneş, nem ve rüzgar etkisi de dikkate alınarak, doğal ısıtma, soğutma, havalandırma ve aydınlatma imkanlarından azami derecede yararlanılır. Mimari tasarımda dikkat edilmesi gereken hususlar aşağıda belirtilmiştir.

a) Binaların ve iç mekânların yönlendirilmesinde, güneş, rüzgâr, nem, yağmur, kar ve benzeri meteorolojik veriler dikkate alınarak oluşturulan mimari çözümler aracılığı ile istenmeyen ısı kazanç ve kayıpları asgari düzeyde tutulur.

b) Bina içerisinde sürekli kullanılacak yaşam alanları, güneş ısısı ve ışığı ile doğal havalandırmadan en uygun derecede faydalanacak şekilde yerleştirilir.

c) Mimari uygulama projesi ve sistem detaylarının, ısı yalıtım projesindeki bütün malzemeler ve nokta detayları ile bütünlük sağlaması, ısı yalıtımında sürekliliği sağlayacak şekilde, çatı-duvar, duvar-pencere, duvar-taban ve taban-döşeme-duvar bileşim detaylarını ihtiva etmesi gerekir.

ç) Binanın yapılacağı yere ilişkin olarak yenilenebilir enerji kaynak kullanılması imkânlarının araştırılması ile oluşturulacak raporlar, mimari çözümlerde öncelikle dikkate alınır.

j. Yeni İnşa Edilecek Binalarda Ses ve Gürültü Yalıtımı Zorunluluğu

Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesine göre yeni binaların inşasında, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra kullanım amacı kısmen veya tamamen değiştirilmek istenen mevcut bina ve tesislerde, esaslı tadilat projelerinde, kullanım amacına ve mekan özelliklerine göre bu Yönetmelikte öngörülen esaslar göz önüne alınır.

Projeler, diğer kanuni düzenlemeler yanında, gürültüye karşı önlem bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, yapı ruhsatı verilmez. Yeni yapılan veya proje tadilatı ile kullanım amacı değiştirilen bina veya binadaki bağımsız birimlerde bu Yönetmelikte öngörülen esaslara göre imalat yapılmadığının tespiti hâlinde, bu eksiklikler giderilinceye kadar binaya yapı kullanma izin belgesi verilmez.

Bu Yönetmelikte tanımlanmamış olan ve açıklık gereken hususlar hakkında, Türk Standartları, bu standartların olmaması hâlinde ise, Avrupa Standardizasyon Komitesi (CEN) Standartları esas alınır. Türk veya Avrupa Standartlarında düzenlenmeyen hususlarda, uluslararası geçerliliği kabul edilen dokümanlar da kullanılabilir.

Bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasından ilgisine göre yapı ruhsatı vermeye yetkili idareler, yatırımcı kuruluşlar, yapı sahipleri, tasarım ve uygulamada görevli mimar ve mühendisler ile uygulayıcı yükleniciler ve imalatçılar, yapı yapılmasında ve kullanımında görev alan bina akustiği uzmanları, yapı değerlendirme ve işletme yetkilileri görevli, yetkili ve sorumludur.

Bodrum katı ve çatı arası dışında en çok dört katlı konutlar ile yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 2.000 metrekareyi geçmeyen yapılardan merkezi iklimlendirme sistemi bulunmayanlar için akustik uzman tarafından akustik proje hazırlanması şartı aranmaz. Ruhsata tabi yapılarda ve işlerde; binaların gürültüye karşı yalıtımına ait yapısal düzenlemeler ve birleşim noktalarına dair detay çizimler bu Yönetmelikte bina akustiği uzmanı tarafından yapılması belirtilmediği müddetçe, ilgili proje müellifince hazırlanacak veya hazırlatılacak mimari akustik raporuna uygun olarak yapılır.

Kamuya açık mekanların bulunduğu ve farklı kullanımları içeren binalar, konser ve dinleme salonları gibi özel akustik tasarım gerektiren kullanımları içeren binalar ile A veya B akustik performans sınıfını hedefleyen binaların ses yalıtım ve akustik projeleri, mimari ve tesisat projelerinden ayrı olarak bina akustiği uzmanı tarafından hazırlanır. A veya B akustik performans sınıfındaki binalar için akustik performans belgesi düzenlenir.

Ses yalıtımına ait detay ve çizimler ile hesap ve/veya ölçüm sonuçları, bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak akustik proje veya mimari akustik raporu dahilinde, yapı sahibi veya kanuni vekillerince yapı ruhsatı almak için sunulan müracaat dilekçesi ekindeki ruhsat eki mimari proje ve tesisat projeleri ile birlikte ilgili idareye teslim edilir.

Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği’nin 28. maddesine göre 7/3/2008 tarihinden sonra inşa edilmiş ve bu Yönetmeliğin yayım tarihinden sonra inşa edilecek yapıların mimari projelerinde, yapı tiplerine bağlı olarak Yönetmeliğe Ek-VII’de yer alan Tablo-9’da verilen sınır değerlerin sağlanması zorunludur.

k. Standartlara Uygunluk

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre, hazırlanan projelerin öncelikle bu Yönetmelik ve bu Yönetmelikte atıfta bulunulan mevzuatın hükümlerine uyulmak kaydıyla Türk Standartları Enstitüsü (TSE) standartlarına uygun olarak hazırlanması zorunludur.

l. Engelliler İçin Yürürlüğe Konulan Mevzuatın Dikkate Alınması

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre ilgili idare, erişilebilirlik mevzuat ve standartlarında getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Sahanlık, kat sahanlığı, ara sahanlık, merdiven, asansör, kapı ve koridor ölçüleri, rampa eğimleri, genişlikleri ile korkuluk ve küpeşteleri gibi bina içi erişimle ilgili mekânların ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen ölçülerden az olmamak üzere, erişilebilirlik standartlarına uygun olarak düzenlenir. Yapılı çevrede erişilebilirlik standartlarına uygun yönlendirme, bilgilendirme ve işaretlemelerin yapılması zorunludur. Ayrıca ilgili idare, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak engellilerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkilidir.

m. Diğer Mevzuata Uygunluk

Son olarak ruhsat talebinin ilgili diğer mevzuat (Kıyı Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Kanunu, Sulak Alanlar Yönetmeliği gibi) açısından değerlendirilmesi, bu mevzuat yönünden sakınca var ise ruhsat talebinin reddedilmesi gerekir. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre yapı ruhsatı talep edilen projelerde ayrıca; afet, deprem, yangın, otopark, enerji verimliliği, sığınak, asansör, yapı malzemeleri, gürültüye karşı korunma, ısı ve su yalıtımı, yapı denetimi, iş güvenliği, iskele, erişilebilirlik ve çevre gibi konulardaki yapıya ilişkin hükümler içeren mevzuata da uyulur.

Insaat-Ruhsati-Alinmasi-Icin-Gereken-Projeler-Nelerdir
İnşaat Ruhsatı Alınması İçin Gereken Projeler Nelerdir?

Yorum Yap