Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Nedir? 18. Madde Uygulaması Esasları Nelerdir?

Makalemizi paylaşır mısınız?

Arazi ve Arsa Düzenlemesi

Arazi ve arsa düzenlemesi, bir alana ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapsamındaki taşınmazların, mülkiyet durumlarına bakılmaksızın ve maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla gerekli kesintilerin (DOP, KOP ve kamulaştırılacak alanlar) yapılması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir[1].

Bu uygulama, imar planı sınırları içerisinde, mevcut durumu ile yapı yapmaya elverişli olmayan binalı ya da binasız kadastro parsellerinin, imar planları ile öngörülen kullanım ve yoğunluk kararları açısından yapılanmaya elverişli duruma getirilmesi şeklinde de tanımlanabilir[2].

Yıldız ise arazi ve arsa düzenlemesini, arazinin son kullanma durumunu gösteren kadastro haritaları ve tapu kütüğü bilgilerinin, uygulama imar planında öngörülen arazi kullanış kararlarına uyarlanarak imar kanununa ve yönetmeliklere göre imar parsellerinin oluşturulması, sınırlarının gerek arazide ve gerekse haritada belirlenmesi ve tapu kütüğüne kaydedilmeleri için yapılan ayırma, birleştirme ve yeniden dağıtma işlemleri olarak tanımlamıştır[3].

Parselasyon

Bu uygulamalar ülkemizde; imar uygulamaları, parselasyon, hamur kuralı, parselleme, 18. madde uygulamaları gibi pek çok adlarla tanımlanmaktadır. Mevcut durumda arazi ve arsa düzenlemesinin temel dayanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir.

Ülkemizde Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tarihçesi

Arazi ve arsa düzenlemesinin ülkemizdeki gelişimini anlayabilmek için ülkemizdeki planlama faaliyetlerinin ve buna ilişkin mevzuatın irdelenmesi gerekir.

Ebniye Nizamnamesi

Ülkemizde ilk kez 1848 yılında binaların yapı biçimine ve şehircilik ilkelerine ilişkin “Ebniye Nizamnamesi” çıkarılarak, cadde ve sokakların genişletilmesi için yıkılması gereken binaların, sahiplerinden değer pahası ile satın alınması veya istimlak edilerek yıktırılması öngörülmüştür. Bu Nizamnamede ne bir terkten, ne de bedelsiz kesintiden bahsedilmiştir.

Turuk ve Ebniye Nizamnamesi

1864 tarihli Turuk ve Ebniye Nizamnamesi ise sokakların genişletilmesi için alınacak yerlerin, sahipleri tarafından belediyeye parasız olarak terk edilmesi esasını getirmiş, ancak yeniden sokak açılması durumunda, “bedeli verilmedikçe, malikin tasarruf haklarının ihlal edilmeyeceğini” ayrıca belirtmiştir. Bu Nizamname’de bahsedilen durum terktir, dolayısıyla bu Nizamname’de arazi ve arsa düzenlemesinden ya da düzenleme ortaklık payından bahsedildiğini söylemek mümkün değildir.

Ebniye Kanunu

1882 tarihli Ebniye Kanunu ise sokakların genişletilmesi için bedelsiz olarak arsa verilmesine ilişkin hükümler içermiştir. Bu Kanunda, “sokakların genişletilmesi için icabeden ve üzerinde bina bulunmayan yerlerin, sokağın iki tarafındaki sahiplerinden lüzum eden kısmın yarı yarıya ve karşılık verilmeksizin alınması” esası benimsenmiştir. Görüldüğü üzere burada bahsedilen durum da arazi ve arsa düzenlemesi değildir.

1351 sayılı Ankara Şehri İmar Müdüriyeti Teşkilat ve Vezaifine Dair Kanun

Cumhuriyetin ilanından sonra, 1928 yılında çıkarılan 1351 sayılı Ankara Şehri İmar Müdüriyeti Teşkilat ve Vezaifine Dair Kanun’un ilk halinde arazi ve arsa düzenlemesiyle ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmamaktaydı. Ancak bu Kanun’a 03.06.1930 tarihli ve 1663 sayılı Kanunla eklenen hükümlerle, İmar müdüriyeti, imar plânı hududu dâhilinde bulunan sayılı Ankara Şehri İmar Müdüriyeti’ne arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi verilmiştir. Buna göre İmar Müdüriyeti, imar planı hududu dâhilinde bulunan mahallerde, musaddak ve kat’î plânın tatbiki için, mevcut arsaları tevhit ve yeniden plânın icabatına ve arsa sahiplerinin istihkakına göre münferiden veya şayian arsa sahiplerine tevzi etmeğe salâhiyettardır. Bu değişiklikle Ankara İmar Müdürlüğü’ne, arsaları şuyulandırarak dağıtma yetkisi verilmiştir. Bu yetki, bugünkü anlamda arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisidir. Aynı değişiklikle “plan dâhilindeki arsaların tevhit ve tevziinde mesahai sathiyelerini aynen muhafaza kabil olmadığı takdirde tevziat nihayet %15’e kadar noksanı ile yapılabilir.” hükmü getirilerek arazi ve asra düzenlemesi esnasında, bugünkü düzenleme ortaklık payına benzer şekilde kesinti yapma imkânı verilmiştir. Bu değişiklikle “yüzde on beş eksiği ile dağıtım esası” kabul edilmiştir.

Belediye Yapı ve Yollar Kanunu

2290 sayılı Belediye Yapı ve Yollar Kanununda da dağıtımda yüzde on beşe kadar zayiata yer verilmiştir. Bu Kanun’un 6. maddesinde “belediyeler müstakbel imar haritasının tatbiki sırasında mevcut arsaları plân icabatına göre tevhit veya ifraz etmeğe ve arsa sahiplerinin istihkakına göre münferiden veya şayian tevzi etmeğe veya arsanın bitişik bulunduğu bina sahiplerine kıymeti mukabilinde temlike salâhiyettardır.” ve “müstakbel şehir haritası dâhilindeki arsaların tevhit ve ifraz ve tevziinde mesahai sathiyelerin aynen muhafazası kabil olmadığı takdirde tevziat nihayet %15’e kadar noksan ile yapılır.” hükümleri yer almıştır.

6785 sayılı İmar Kanunu ile Belediye Yapı ve Yollar Kanunu

1956 yılında çıkarılan 6785 sayılı İmar Kanunu ile Belediye Yapı ve Yollar Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır. 6785 sayılı Kanunun 42. maddesi, arazi ve arsa düzenlemesi ve DOP ile ilgili hususları düzenlemişti. Madde metni şu şekilde idi: 

“İmar ve yol istikamet planları hududu içindeki binalı ve binasız gayrimenkullerin, plana uygun şekilde inşaata elverişli hale getirilmesi için, gayrimenkul sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle ve yol fazlası ile veya sair belediye, amme hükmi şahıslariyle amme müesseselerine ait yerlerle birleştirerek plan icaplarına göre müstakilen veya şuyulu olarak parsellere ayırmaya ve bu yerleri yüzde yirmi beşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtmaya belediyeler salahiyetlidir.

Bu yerlerin birleştirildikten sonra parsellere ayrılmasında ve dağıtılmasında eski mevkii ve miktarı esas tutulur. Bunlardan yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlıyan ve yüzde yirmi beşten fazla olup istimlaki icabeden yerlere mukabil, mülk sahiplerine bu madde hükümleri dâhilinde yer göstermeye belediyeler salahiyetlidir.”

Fakat bu hüküm Anayasa Mahkemesinin 14.01.1964 tarihli ve 11606 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 22.11.1963 tarihli ve E:1963/65, K:1963/278 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi bu kararında yüzde yirmi beşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtma şeklindeki düzenlemeyi kamulaştırma olarak nitelendirmiştir. Mahkemeye göre “Belediyenin bu kanun hükmüne göre yol fazlalarını ve taşınmaz malları birleştirdikten sonra imar plânına uygun şekilde parsellere ayırıp müstakilen veya şüyulu olarak sahiplerine vermesi sırasında bazı taşınmaz mallar büyümekte, bazıları da küçülmekte, bazı yollar arsa, bazı taşınmaz mallar da yol, meydan, otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan yerler haline gelmektedir. Tarla, yahut hamur kaidesi adı verilen bu usul sonucu istisnai, diğer bir tabirle, dolayısiyle kamulaştırma durumu ortaya çıkmaktadır. (Ordinaryüs Profesör Doktor Şaddık Sami Onar, İdare Hukukunun Umumî Esasları, ikinci cilt, ikinci tabı, İstanbul 1960, Sahife 1180). 6785 sayılı İmar Kanununun 42’nci maddesinin birinci fıkrasında belediyenin taşınmaz malı yol fazlası ve komşu taşınmaz mallara birleştirilen mal sahibine taşınmaz malının yüz ölçüsünden yüzde yirmibeşe kadar noksanı ile müstakil veya şüyulu bir parsel verebileceği, verilmeyen yüzde yirmibeşe kadar noksana karsı taşınmaz mal sahibine herhangi bir ödemede bulunulmayacağı gerek bu fıkranın yazılışından, gerekse 42’nci maddenin ikinci fıkrasının açık ifadesinden anlaşılmaktadır.”

Mahkeme bu hükmü 1961 Anayasası’nın kamulaştırmayı düzenleyen 38. maddesine aykırı bularak iptal etmiştir. 1961 Anayasasının 38. maddesinin birinci fıkrasında “Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarım peşin ödemek şartiyle, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların, kanunda gösterilen esas ve usullere göre, tamamını veya bir kısmını kamulaştırmağa veya bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmağa yetkilidir.” hükmünün yer aldığını hatırlatan Anayasa Mahkemesi gerçek karşılığı peşin ödenmedikçe kamulaştırma yapılamayacağını, 6785 sayılı İmar Kanunu’nun ‘dolayısiyle kamulaştırma’ hükmünü kapsayan 42’nci maddesinin uygulanması sonucu taşınmaz malının bir kısmı elinden alınacak olan kişiye bunun gerçek karşılığının ödenmesi gerektiğini ifade etmiştir. Görüşmelerde taşınmaz malların plâna uygun şekilde inşaata elverişli hale getirilmesi sonucu değerinin yükseleceği, bu sebeple de yüzde yirmibeşe kadar eksik verilecek taşınmaz malların değerlerinin bunların eski yüzölçümlerindeki değerlerini karşılayacağı bazı üyeler tarafından ileri sürülmüşse de çoğunluk bu görüşü benimsememiştir. Her ne kadar belediyelere bu yetkinin tanınmasının sebebi şehir ve kasabalarımızın hemen hepsinin modern şehircilik şartlarını haiz olmaması ise de, bu gerekçe yüzde yirmibeşin parasız alınmasını haklı gösterecek hukuki bir sebep olarak kabul edilemez.

İptal kararından sonra 1972 yılında çıkarılan 1605 sayılı Kanun’la 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi yeniden düzenlenmiş ve DOP esası benimsenmiştir. Kanun’un 1605 sayılı Kanunla değişik (b) bendinde “Belediyelerce düzenlenmeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların mesahalarından yeteri kadar saha, düzenleme dolayısiyle meydana gelen değer artışları karşılığında DOP olarak düşülebilir.

Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki mesahalarının yüzde yirmibeşini geçemez.

Düzenleme ortaklık paylarının sahaları mecmuuna tekabül eden saha, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi ve yeşil saha gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarda sözü geçen umumî hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin mesahaları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediyece istimlâk yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın istimlâkinin gerekmesi halinde, DOP, istimlâkten arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Milli Emlak Kitabı

Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaz.

Bu madde gereğince, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların DOP alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz” hükümleri yer almıştır.

3194 Sayılı İmar Kanunu

1985 yılında 3194 sayılı İmaer Kanunu yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun’un 18. maddesi, arazi ve arsa düzenlemesi konusuyla ilgildir. 

Bu maddede önce 5006 sayılı Kanunla bir değişiklik yapılmıştır. 5006 sayılı Kanunla, daha önceden %35 olan DOP oranı %40’a çıkarılmıştır. Ayrıca “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.” hükmünü ihtiva eden 3. fıkrası “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.” şeklinde değiştirilerek “Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları” DOP’tan karşılanabilecek alanlara dâhil edilmiştir. Aynı değişiklikle fıkradaki “cami” ibaresi “ibadet yeri olarak değiştirilmiştir.

Maddede 7181 ve 7221 sayılı Kanunlarla da önemli değişiklikler yapılmıştır. Bunlar için şu yazımıza bakınız: 7181 sayılı Kanunla İmar Kanunu’nda Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Neler Değişti?

3194 sayılı Kanun’dan sonra çıkarılan pek çok kanunla, parselasyon konusunda özel nitelikli düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelerin hemen tamamına yakını, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri gibi özel planlama bölgelerinde arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasıyla ilgilidir. Bu düzenlemelerle parselasyon yapma yetkisi konusunda özel yetkiler ihdas edilmiştir.

18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) Esasları

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: 18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) Esasları

[1]     Keleş, Ruşen (1993) Kentleşme Politikası, s: 128

[2]     Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi”, s: 1

[3]     Yıldız, Nazmi (1977) Arsa Düzenlemesi, s: 62

Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Nedir? 18. Madde Uygulaması Esasları Nelerdir?
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2451 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.