Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme)

Linkedin

İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine; imar planı sınırları içinde bulunan arsa ve arazileri birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil ettirme yetkisi vermektedir.

Ancak, uygulamada bazı durumlarda parselasyon yetkisi, 18. maddenin verdiği yetkiyi aşar şekilde mülkiyetin ferdileştirilmesi amacı ile kullanılmaktadır. Bu kapsamda, belediyenin hissedar olduğu taşınmazlarda hisse çözümü yapılmakta ya da arazi ve arsa düzenleme yetkisi sırf hisse çözümü yapabilmek amacı kullanılmaktadır. Üstelik, ferdileşen hisselerin değer olarak farklı bölgelere tahsis edilmesi uyuşmazlıkları daha da artırmaktadır.

4721 sayılı Medeni Kanunun 688 ve devamı maddelerine göre müşterek (birlikte) mülkiyet, bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olma durumudur. Müşterek mülkiyet iki şekilde kendini göstermektedir: Eğer hissedarların pay oranları belli ise, buna paylı mülkiyet denilmektedir. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla (1/2, 1/3 gibi) maliktir.

Eğer paylar belli değil ise, her paydaşın mülkiyet hakkı taşınmazın tamamına hisse oranları belli olmaksızın yaygındır ki buna da elbirliği mülkiyeti denilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Medeni Kanunun 698. ve 699. maddelerine göre paylı mülkiyetin sona ermesi, paydaşların anlaşması veya mahkeme kararı ile olmaktadır. 698. maddeye göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmanın biçimi de 699. maddede gösterilmiştir. Madde metnine göre; paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir.

Hisse çözümü, müşterek mülkiyette (paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti) bulunan taşınmazın parselasyon işlemi sonucu paylı mülkiyetten ya da elbirliği mülkiyetinden kurtarılarak, hissedarlara müstakil parsel tahsis edilmesidir. Örneğin, 1.300 m2 yüzölçümlü 1 ada 1 parsel no.lu taşınmazın ½’şer hisse ile A ve B adına kayıtlı olduğunu varsayalım. 300 m2 DOP alınan bir uygulamada geriye kalan 1.000 m2’nin, 500 m2 büyüklüğünde iki (örneğin 101 ada 1 ve 2) parsele şuyulandırılarak bu parselden birinin A adına, diğerinin ise B adına tescil edilmesi hisse çözümü (ferdileştirme) anlamına gelmektedir. Aynı parselin, paylar belli olmaksızın elbirliği mülkiyeti (örneğin verasete iştirak) halinde A, B, C ve D’nin mülkiyetinde bulunduğunu varsayarsak, bu taşınmazın imar uygulaması sonucu bu kişiler adına müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi de elbirliği mülkiyetinin ferdileştirilmesi olarak kabul edilmektedir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 1. fıkrasına göre belediyeler ve il özel idareleri; imar sınırları içinde bulunan arsa ve arazileri birleştirmeye, bunları imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir. Ancak bu husus, hisseli taşınmazların ferdileştirme yapılarak müstakil şekilde tahsis edilebileceği anlamına gelmemektedir. Paylı mülkiyette bulunan taşınmazlar açısından paydaşlardan her biri payı oranında taşınmazın her noktasında hak sahibidir.

Bu nedenle paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda paydaşlık giderilmediği sürece, taşınmazın hangi bölümünün hangi paydaşa ait olduğu belirlenemez. Üstelik, paylı mülkiyetin sona erme şekilleri Medeni Kanunda sınırlı olarak sayılmıştır ve bunlar arasında parselasyon işlemi yer almamaktadır. Bu nedenle 18. madde uygulamasında paydaşların muvafakati yok ise, hisse çözümü yapılmaması gerekmektedir[1]. Danıştay kararları da bu doğrultudadır. Sadece paylı mülkiyette değil, iştirak halinde mülkiyette (elbirliği mülkiyetinde) de hisse çözümü yapılmamalıdır.

Zaten 7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapıaln değişiklikle “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir” hükmü getirilmiştir. Bu hüküm de paydaşların muvafakati halinde hisse çözümü yapılabileceğini göstermektedir.

Buna göre, taşınmazın hissedarlarının önceden muvafakat vermeleri halinde hisse çözümü yapılabilir[2]. Bu kapsamda, parselasyon işlemi öncesinde paydaşların taşınmazın aynen (taşınmazın parçalara ayrılarak) paylaşılması konusunda anlaşmaya varmaları ve bu konuda harita düzenlenmesi şartı ile parselasyon esnasında bu taşınmazda bulunan hissedarlığın giderilebileceği (hisse çözümü yapılabileceği) anlaşılmaktadır[3].

Taşınmazın aynen paylaşılarak paylı mülkiyetin sona erdirilmesi, Medeni Kanunun 692. maddesi gereği olağanüstü yönetim işlerinden olduğu için, hisse çözümü yapılabilmesi için paydaşların tamamının muvafakati gerekir[4].

Bu konuda şu yazılarımıza da bakabilirsiniz:

2981 sayılı Kanunun 10/c Uygulamalarında Hisse Çözümü (Ferdileştirme),

Parselasyon İşlemlerinde Ek 1. Madde Uygulamaları ve Ferdileştirme,

Kayden Hisseli, Fiilen Müstakil Parsellerde Parselasyonda Hisse Çözümü Mümkün mü?

[1]     Aslantaş, Gül Filiz; Şimşek, Özlem; Ahmet Berberoğlu (2006) Danıştay Altıncı Daire Kararları Işığında İmar Hukukunda Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon), s: 159, Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 123; Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (2007) “Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı”, s: 264

[2]     Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler”, s: 189

[3]     Aynı yönde Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” s: 13

[4]     Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (1998) “Kentsel Toprak Düzenlemeleri Yansısında İyelik (Mülkiyet) Kurumu” s: 64

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*