Parselasyon İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları Nasıl Yapılır

Davanın esası açısından incelemenin ikinci yönü, parselasyon işleminin mevzuatta öngörülen şekil unsurlarına uygun yapılıp yapılmadığıdır. Eğer şekil kurallarına aykırılık söz konusu ise parselasyon işleminin iptali söz konusu olacaktır.

A. Düzenleme Alanının Tespiti

Arazi ve arsa düzenlemesinin ilk aşamalarından biri, düzenleme alanının tespitidir. Düzenleme alanı, belediye veya il encümeni tarafından sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine (bir başka ifadeyle arsaya dönüştürülmesine) karar verilen sahadır. Bu sahanın sınırları ise düzenleme sınırı olarak adlandırılmaktadır.

Düzenleme sahasının belirlenmesi aşaması ile düzenleme sınırının geçirilmesi aşaması birbirinden farklıdır. Düzenleme sahasının belirlenmesi, düzenleme yapılacak alanın encümen tarafından kabaca (örneğin mahalle ya da imar adası bazında) belirlenmesidir. Düzenleme alanının bu şekilde belirlenmesi, hukuki hiçbir sonuç doğurmaz; hukuki sonuç ancak düzenleme sınırının geçirilmesi sonrasında düzenleme alanında kalan parsellerin encümen kararında tek tek belirtilmesi sonucu ortaya çıkar.

Arazi ve arsa düzenlemesi yapacak idarelerin, düzenleme alanını belirlemede, belirli bir takdir hakları bulunsa da gerek yasal ve gerekse pratik bazı nedenlerle, düzenleme sahasını belirlerken bazı ilkelere uymaları, uygulamanın sıhhati açısından önem taşımaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Alanının Belirlenmesiyle İlgili Kurallar

B. Tarım Arazileri, Meralar ve Sit Alanları İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Meraların Tescilinin Yanlış Şekilde Yapılması

İmar uygulamasından önce düzenleme alanında tarım alanı ve mera bulunuyor ise bu taşınmazlar için mevzuata uygun olarak izin alınmalı ve meraların Hazine (vakıf meraların, ilgili vakıf) adına tescili sağlanmalıdır.

1. Tarım Arazileri

İmar Kanunu’nun 8. maddesine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 25. maddesiyle eklenen (c) bendi ile; tarım arazilerinin tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanabilmesi için, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtildiği şekilde izin alınması şartı getirilmiştir.

5403 sayılı Kanun incelendiğinde, tarım arazilerinde arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilmesi açısından iki temel sınırlamanın olduğu görülmektedir.

Bunlardan birincisi bazı tür tarım arazilerinin tarım dışı amaçlarla planlanamamasıdır. 5403 sayılı Kanun; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazilerini tek tek tanımlamış ve bunların (istisnalar hariç olmak üzere) tarım dışı amaçlarla planlanamayacağını belirtmiştir.

Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri dışında kalan tarım arazileri için toprak koruma projesine uyulması, çevre arazilerdeki tarımsal kullanım bütünlüğünü bozmaması kaydıyla valilikler tarafından tarım dışı amaçla kullanım izni verilebilir. Dolayısıyla bu şekilde izin verilen arazilerin tarım dışı amaçlarla planlaması ve bu planlara uygun olarak parselasyona tabi tutulması mümkündür.

Tarım arazilerinin amaç dışı kullanım talepleri için arazinin en az 1/10.000 ölçekli kadastral haritası veya krokisi, üzerinde arazinin yeri işaretli ve koordinat değerlerini gösteren 1/25.000 ölçekli haritası, mülkiyet durumunu gösteren belgeyle birlikte söz konusu arazinin mücavir alan sınırları içerisinde olması durumunda belediyelere, mücavir alan sınırları dışında olması durumunda ise il özel idarelerine veya diğer plan yapma yetkisine sahip kuruluşlara başvurulur. Bu başvurular ilgili kuruluşlar tarafından il müdürlüğüne intikal ettirilir.

Bunun üzerine tarım il müdürlüğünce etüt raporu düzenlenir. Etüt raporunda belirtilen alternatif alanların; etüt raporu, teknik, ekolojik ve ekonomik kriterler ile tarım dışı amaçla arazi kullanım talebini yapanın yazılı görüşü dikkate alınarak kurul tarafından alternatif olup olamayacağı değerlendirilerek karara bağlanır.

2. Mera, Yaylak ve Kışlaklar

Mera Kanunu ile meraların plan kapsamına alınabilmesi için yetkili makamlardan izin alınması zorunluluğu getirilmiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Meralarda İmar Uygulaması (Parselasyon) İşlemleri

3. Sit Alanları İçin İzin Zorunluluğu

2863 sayılı Kanun’un 18. maddesinin son fıkrasında “Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri, taşınmaz kültür varlıklarının maliyetine tesir edecek şekil ve surette ayrılamaz ve birleştirilemez” hükmü yer almaktadır. Aynı Kanun’un 9. maddesinde ise “Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşaî ve fizikî müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez” hükmü yer almaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Sit Alanlarında İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları (Parselasyon) Yapılabilir mi?

C. Gerekli Kayıt ve Haritaların Elde Edilmesi

Parselasyon işlemleri uygulama imar planlarına dayanılarak yapılmaktadır. Ayrıca (her ne kadar kadastral durumun uygulama imar planına işlenmesi yasal zorunluluk ise de) uygulamanın sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için hem parsellerin geometrik durumlarının, hem de mülkiyet durumlarının biliniyor olması gerekir. Bu nedenle, arazi ve arsa düzenlemesine hazırlık yapılabilmesi için imar planlarının ve çeşitli teknik belgelerin temin edilmesi gerekir. Bu teknik belgeler, ilgili kadastro müdürlüğünden temin edilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine parselasyon işlemlerine hazırlık amacıyla, kadastro müdürlüğünce mülkiyet raporu düzenlenmesi ve uygulamanın bu rapordaki veriler esas alınarak yapılması esası benimsenmiştir.

Parselasyon işlemi, ihale yoluyla yaptırılıyorsa teknik belgelerin temininin yüklenici tarafından yapılması gerekir. Bunun için de ilgili mühendisin mesleğini serbest olarak icra ettiğine dair belge ve iş yapım sözleşmesiyle birlikte kadastro müdürlüğüne başvurması gerekir. İşlem belediyede çalışan mühendis tarafından yapılacaksa kadastroya başvuracak personelin belediye tarafından yazı ile görevlendirilmesi gerekir^[1].

1. Kadastro Haritalarının ve Diğer Teknik Belgelerin Temin Edilmesi

Düzenlemenin hazırlık aşamasında öncelikle düzenlemenin kapsadığı alanda bulunan kadastro parsellerinin teknik ve hukuki yapısının bilinmesi faydalı, hatta zorunludur. Bu nedenle, kadastro müdürlüğünden pafta örnekleri ve mülkiyete ilişkin diğer teknik belgeler, tapu sicil müdürlüğünden de tapu kayıtları istenilmelidir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine göre düzenleme sahasına ilişkin gerekli tapu ve kadastro bilgi ve belgeleri, 7/3/2015 tarihli ve 29288 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tapu ve Kadastro Verilerinin Paylaşımı Hakkında Yönetmelik hükümlerince uygulamayı yapan idarece alınır.

Taşınmaz sahipleri, taşınmaz sahiplerinin yetkilendirdiği kişi ya da firma yetkilisi veya uygulamayı yapan idarenin başvurusuyla, arazi ve arsa düzenlemesine alınacak parsellerin tapu bilgi ve belgeleri; onaylı olarak veya Tapu ve Kadastro Verilerinin Paylaşımı Hakkında Yönetmelik hükümlerince tapu müdürlüklerinden veya tapu verilerini almaya yetkili idare tarafından alınır.

Kayıtlarda, taşınmazların ada ve parsel numaralarının, yüzölçümlerinin, vasıflarının, malik veya maliklerinin, hisse oranlarının, sınırlı ayni hakların açıkça belirtilmesine dikkat edilmelidir.

2. Onaylı İmar Planının ve Hâlihazır Haritanın Temini, Hâlihazır Haritanın Güncellenmesi

Parselasyon yapılmadan önce düzenleme yapılacak alanın hâlihazır haritasının ve onaylanmış imar planının temin edilmesi gerekir.

Güncel hâlihazır haritaların sağlıklı bir uygulama açısından büyük bir önem taşımasına ve imar planlarının hâlihazır haritalar üzerine çizilmesinin zorunlu olmasına rağmen, genellikle hâlihazır harita yapımına veya mevcut hâlihazır haritanın güncellenmesine dikkat edilmediği görülmektedir.

Oysaki uygulama yapılacak alanın hâlihazır haritası yoksa uygulama yapmadan önce hâlihazır haritanın yaptırılması çok önemlidir. Çünkü zeminde bulunmasına rağmen haritalarda bulunmayan ya da haritada bulunmasına rağmen fiilen zeminde bulunmayan yapılar uygulamanın sıhhatini etkilemektedir. Bir başka ifadeyle, hâlihazır harita temin edilmeden yapılacak imar uygulamaları, kişilere ait yapıların başkalarının parseli üzerinde kalmasına neden olabilir. Özellikle taşınmaz üzerinde bulunan yapıların haritada görünmemesi durumunda, parselasyon esnasında yapılacak zemin kaydırmaları neticesinde, parsel malikiyle zemin malikinin farklılaşması nedeniyle ecrimisil ve yıkım davaları gündeme gelebilmektedir.

Bu sakıncaları önlemek için hâlihazır haritası bulunmayan yerlerde parselasyon yapılmadan önce hâlihazır haritanın yapılması, hâlihazır harita mevcut ise bunların son duruma uygun olarak güncellenmesi gerekmektedir.

Bu kapsamda hâlihazır haritalar güncellenerek haritada bulunmayan bütün yapı ve tesisler ile parselasyon işlemi sırasında dikkate alınması gereken diğer unsurların ölçülerek haritaya tersim edilmesi gerekir.

Bunun dışında, imar mevzuatı çerçevesinde korunması gerekli yapılar, bu amaçla harita ve diğer belgeler üzerinde belirtilir. Haritada bulunup da, zeminde bulunmayan tesis ve yapılar haritadan silinir. Revizyon işleminde harita sabit tesisleri ihya edilir ve gereği kadar çoğaltılır. Ölçü ve hesapları yapılarak kanavasına ve haritasına işlenir.

Düzenleme sahasına ait haritalar yapılırken veya revize edilirken TKGM’ne bilgi verilir.

D. Kadastral Parsellerin Hâlihazır Haritaya Aktarılması

1. Genel Olarak

Düzenleme sahası içine giren kadastro parsellerinin sınırları, uygulayıcı tarafından hâlihazır harita için açılacak paftaya aktarılır. TKGM’nin 2010/22 sayılı Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrolü Hakkında Genelgesine göre düzenleme sahası içine giren kadastro parsellerinin sınırları aynı yere ait hâlihazır paftaya, serbest mühendis tarafından aktarılır.

Ayrıca hâlihazır haritaya aktarılan bütün kadastro parsellerinin yüzölçümleri hesaplanarak senet yüzölçümleriyle karşılaştırılır.

2. Aktarımım Kadastro Müdürlüğü Tarafından Kontrolü

Parselasyon işlemlerinin kadastro müdürlüğünde teknik kontrolleri esnasında, bu işlemin kadastro mevzuatına uygunluğunun da kadastro teknik elemanları tarafından pafta üzerinde ve zeminde yapılacak incelemelerle kontrol edilmesi gerekir. Bir başka ifadeyle, işlemin paftasına uygun olarak aktarılıp aktarılmadığı müdürlük kontrol elemanlarınca kontrol edilir. Ayrıca düzenleme sahasının dış sınırlarına isabet eden kadastro parsellerinin hâlihazır paftaya aktarılan sınırları arazide kontrol edilerek konum doğruluğu araştırılır.

Hâlihazır haritaya aktarılan sınırların kadastro paftasına ve zemine uygunluğunun tespiti halinde hâlihazır pafta, bu durum belirtilerek kontrol mühendisi ve müdür tarafından imzalanıp tasdik edilir. Bir kopyası Kadastro Müdürlüğünde arşivlenir.

TKGM’nin 2010/22 sayılı Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrolü Hakkında Genelgesine göre bu kontrol işlemi, parselasyon planının ön kontrolü niteliği taşıdığından ve parselasyon planının kontrolü sırasında da döner sermaye ücreti alınacağından bu kontrol sırasında herhangi bir ücret alınmaz.

3. Kadastro Görmemiş Alanlarda Yapılacak İşlemler

Kadastro görmemiş alanlarda mülkiyet durumu henüz tam anlamıyla oturmamıştır. Bu alanda tapuda kayıtlı taşınmazlar olabileceği gibi kayıtlı olmayan taşınmazlar da bulunacaktır. Ayrıca bu alanların haritaları, teknik anlamda parselasyon yapmaya elverişli harita niteliğinde değildir.

Öncelikle bu alandaki zabıt defterinde kayıtlı olup da planı olan taşınmazların durumunu açıklayalım. Bu taşınmazların haritaları genellikle tescile elverişli değildir. Bu planlar teknik anlamda uygulama özelliğine tam olarak sahip değildir^[2]. Bu taşınmazların zabıt defterindeki yüzölçümleri ile zemindeki yüzölçümleri genellikle birbirlerini tutmaz. Ayrıca bu alandaki haritalar, belirli bir bütünlük arz etmezler.

Zabıt defterinde kayıtlı olup da planı olmayan taşınmazlar açısından da benzer sıkıntılar söz konusudur. Üstelik bunların tesciline esas planları olmadığı için zabıt defterinde yazılı yüzölçümleri ise zemindeki yüzölçümlerinin birbirini tutması nerdeyse imkânsızdır. Üstelik bu alanlarda zabıt defterinde kayıtlı olamayan fakat şahısların zilyetliğinde bulunan taşınmazlar olacaktır. Bunların mülkiyet durumunun belirlenmesi ise ancak kadastro faaliyeti ile mümkündür.

Bu nedenle, kadastro görmemiş yerlerde imar uygulaması yapılmaması, yapılması halinde de öncelikle Kadastro Kanunun 39. maddesi kapsamında kadastrosunun yapılması önerilmektedir^[3]. 39. madde hükmüne göre; “Onanmış imar planlarının kapsadığı alanlar ile kamulaştırma kararı kesinleşmiş olan ve toplu halde bulunan taşınmazların kadastrosu, ilgili kamu kurum veya kuruluşunun talebi üzerine, bu Kanunun öngördüğü ilanlardan mevki veya ada ilanı ile yetinilerek yapılıp, 11’inci maddesine göre ilan edilir.”

Bu madde kapsamında kadastro görmemiş yerlerde imar uygulaması yapılması halinde, öncelikle 39. madde kapsamında kadastronun yapılması, sonrasında ise imar uygulamasının yapılması, mülkiyet uyuşmazlıklarını en aza indirecektir. Üstelik kadastro nedeni ile ortaya çıkan mülkiyet uyuşmazlıkları, imar uygulamasının geçerliliğini etkilemeyeceği için uygulamanın iptal edilmesi ihtimalini de azaltacaktır.

E. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe göre, düzeleme sınırı, parselasyon planı yapılacak alanın dış sınırıdır. Düzenleme sınırının geçirilmesi ile ilgili olarak şu yazımıza bakınız: Düzenleme Sınır Krokisi ve Kadastro Ayırma Çapı Nedir?

F. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Tapu Kayıtlarının İstenmesi ve Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması

1. Düzenlemeye Giren Parsellerin Bilgilerinin İstenmesi

Düzenlemeye giren parseller belirlendikten ve encümen tarafından onaylandıktan sonra tapu müdürlüğünden bu parsellerle ilgili bilgiler (tapu kaydı örnekleri) istenir. Çünkü sağlıklı bir uygulama açısından bu parsellerin maliklerinin, tapuda kayıtlı yüzölçümlerinin, parsel üzerindeki haciz ya da kamulaştırma gibi şerhlerin, irtifak hakkı gibi sınırlı hakların bilinmesine ihtiyaç duyulmaktadır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine göre düzenleme sahasına ilişkin gerekli tapu ve kadastro bilgi ve belgeleri, 7/3/2015 tarihli ve 29288 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tapu ve Kadastro Verilerinin Paylaşımı Hakkında Yönetmelik hükümlerince uygulamayı yapan idarece alınır.

Taşınmaz sahipleri, taşınmaz sahiplerinin yetkilendirdiği kişi ya da firma yetkilisi veya uygulamayı yapan idarenin başvurusuyla, arazi ve arsa düzenlemesine alınacak parsellerin tapu bilgi ve belgeleri; onaylı olarak veya Tapu ve Kadastro Verilerinin Paylaşımı Hakkında Yönetmelik hükümlerince tapu müdürlüklerinden veya tapu verilerini almaya yetkili idare tarafından alınır.

Parselasyon işlemi, ihale yoluyla yaptırılıyorsa tapu bilgilerinin temininin yüklenici tarafından yapılması gerekir. Bunun için de ilgili mühendisin mesleğini serbest olarak icra ettiğine dair belge ve iş yapım sözleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğüne başvurması gerekir.

2. Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması

Düzenleme haritası hazırlandıktan ve düzenleme sınırı geçirildikten sonra, düzenleme alanında kalan taşınmazlar tespit edilerek bu taşınmazların tapu kütüklerine belirtme yapılır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: İmar Düzenlemesine Alınmıştır Belirtmesi Nedir?

3. Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde Yapılacak İşlem

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri tapu kayıtları esas alınarak yapılmaktadır. Bu anlamda parselasyon tapudaki malikler dikkate alınarak yapılmalıdır. Bir başka ifadeyle, parselasyona tabi tutulan parsel tapu sicilinde kimin adına tescilli ise parselasyonda dağıtım ve sonrasında tescil de aynı kişi adına yapılır. Malikin ölmüş olması, ölmüş olduğunun bilinmesi, malikin kim olduğunun bilinememesi bu durumu değiştirmez. Malik kimse uygulamaya onun taşınmazı olarak girer. Üstelik taşınmaz maliklerinin ve mülkiyetten gayri ayni hak sahibi olanların talep ve muvafakati aranmaz. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Malik Hanesi Boş Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde 18. Madde Uygulamaları

G. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü

Parselasyon işleminin önemli bir aşaması da düzenlemeye alınan parsellerin gerçek yüzölçümlerinin tespit edilmesidir. Gerçek yüzölçümün tespiti, uygulamanın sıhhati açısından büyük önem taşımaktadır. Çünkü gerçek yüzölçümü, hem arazi ve arsa düzenlemesi sonrasında taşınmaz malikine tahsis edilecek parsel miktarını hem de uygulama esnasında taşınmazdan alınacak DOP miktarını etkiler. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Parselasyona Tabi Tutulan Parsellerde Yüzölçümü Hatalarının Düzeltilmesi

H. Poligon Tesisi, Ölçü ve Hesap İşleri

Parselasyon işlemleri yer kontrol noktalarına dayalı olarak yapılır. Bu nedenle düzenleme alanında daha önceden tesis edilmiş yer kontrol noktaları bulunmalı, bulunmayanlar ise ihya edilmelidir. Yer kontrol noktalarının yeniden tesisinde ifraz (ayırma) işleminde ifade edilen sıraya uyulur^[4].

Düzenleme alanı içerisinde ve çevresinde, hâlihazır harita yapımı veya kadastro çalışmaları sırasında tesis edilen nirengi ve poligon noktalarından, zemin tesisleri bulunanlar tespit edilir. Zemin tesisi bulunmayanlardan, röper krokileri yardımıyla ihya edilebilecekler, ihya edildikten sonra, mevcut yer kontrol noktaları, uygulama haritası üzerine koordinatlarına göre tersim edilir. Bu noktalar yardımıyla uygulama için gerekli, yeter sayıda nokta tesis etmek ve koordinatları hesaplamak suretiyle nokta sıklaştırması yapılır^[5]. Mevcut yer kontrol noktalarının dağılımına ve oluşacak güzergahların durumuna göre, uygulama için yeter miktarda, yeni yer kontrol noktasının tesisi için yer seçimi yapılır. Ayrıca nirengi ve poligon noktalarının sıklaştırması yapılır.

I. Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü

İmar planlarının çizim tekniği, parselasyon haritalarının çizim tekniği kadar hassas değildir. Bunun temel nedeni, imar planı çizimindeki inceliğin, harita çizimindeki gereken inceliğe uymamasıdır^[6]. İmar planları daha çok göze hitap edecek şekilde tersim edildiğinden harita çizim tekniğine uygun değildir^[7].

Dolayısıyla imar planlarının harita olarak kullanılabilmesi ya da bunlar üzerinden ölçü alınması mümkün değildir. İmar planlarının zemine uygulanabilmesi için, Teknik Yönetmelikte belirtilen teknik esaslara sahip olması gerekir^[8]. İmar planlarındaki çizgiler ise bu standartta değildir.

Halbuki imar planlarına göre oluşturulacak uygulama haritaları, üzerinden ölçü alınmasına imkan verecek kabiliyettedir. Bu nedenle, imar planlarının zemine aplikasyonunu sağlamak amacı ile uygulama haritaları hazırlanır.

Düzenleme sahasına ait uygulama haritası, boyut değiştirmeyen şeffaf altlık bütünlemesi yapılmış hâlihazır haritalar veya yeni açılacak paftalar üzerine düzenleme alanındaki bütün detaylar, cephe hatları, yol genişlikleri ve korunması gereken yapılar belirtilerek hazırlanır. Dolayısıyla uygulama haritalarında; düzenleme alanındaki bütün detaylar, cephe hatları, yol genişlikleri ve korunması gerekli yapılar gösterilir. Böylece hazırlanan uygulama haritalarında, kadastro adalarından ayrı olarak imar adaları oluşacaktır.

Uygulama haritası; uygulama imar planına aykırı olamaz ve farklı unsurlar içeremez^[9]. Zaten yapılan işlem plan niteliğinde olan ve çizim teknik standartlarına uygun olmayan bir belgeyi, harita çizim tekniğine uygun bir harita haline getirmek olduğuna göre, uygulama haritalarının, uygulama imar planlarına aykırı olmaması gerekliliği gayet doğaldır.

İ. İmar Adalarının Numaralandırılması, Krokilendirilmesi ve Aplikasyonu

Uygulama haritası yapıldıktan sonra imar adalarının numaralandırılması, krokilendirilmesi ve aplikasyonu gerekmektedir. İmar adası, 3194 sayılı Kanun’un 5. maddesinde “imar planındaki esaslara göre meydana gelen ada” şeklinde tanımlanmıştır.

1. İmar Adalarının Numaralandırılması

Arazi ve arsa düzenlemesinde imar adalarının numaralandırılması Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 21. maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre, hazırlanan parselasyon planındaki imar adalarına, ilgili kadastro müdürlüğünden alınan ada numaralarına göre, düzenleme sahasının kuzey batısından itibaren saat ibresi yönünde birbirini izleyen ada numarası verilir. Ada numaraları, mahallesinde verilen son imar adası numarasından gelmek üzere başlatılır. Bir imar adasına verilen ada numarası, aynı mahallede bir başka adaya verilemez.

Ada numaraları, sadece sayıdan ibaret olup, harfli, romen rakamlı ve taksimli olamaz. Numara verilen adalardan herhangi biri tescile tabi olmasa bile aynı numara bir başka adaya verilemez. Adaların yerlerini ve numaralarını gösteren bir ada anahtarı ve bir ada fihristi düzenlenir.

Ada numaraları, belediye sınırları içerisinde bu sınırlar dikkate alınarak müteselsil olarak verilir. Belediye sınırları dışındaki alanlarla mücavir alanlarda adaların numaralandırılmasında kadastro çalışma alanlarının dikkate alınması gerekmektedir. Kadastro Kanunu’nun 4. maddesine göre kadastro bölgesindeki her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerin her biri, kadastro çalışma alanını teşkil edeceğine göre, belediye sınırları dışında ada numaraları her bir köy bazında müteselsil olarak verilir. Birden fazla çalışma alanın aynı düzenleme alanında kalması durumda, düzenleme esnasında her bir çalışma alanı için ayrı ayrı son ada numarasında başlayarak numara verilmelidir^[11].

2. Ada Uygulama Krokilerinin Hazırlanması ve İmar Adalarının Zemine Uygulanması

İmar planlarının zemine aplikasyonu, uygulama haritasından elde edilecek sayısal değerler yardımıyla mümkün olabilecektir^[12]. Bunun için de, düzenlemeye giren bütün adalar ve umumi hizmetlere ayrılan alanlar, araziye uygulanması gerekmektedir.

Ada uygulama krokileri, daha önceden hazırlanan uygulama haritalarından yararlanılarak hazırlanır. Mevcut durumda, arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri bilgisayar teknolojisine dayanılarak yapıldığı için aplikasyon için gereken değerler, sayısal olarak elde edilir^[13]. Bu değerler elde edildikten sonra imar adalarının zemine uygulanması amacıyla her bir ada için ayrı ayrı olmak üzere ada uygulama krokileri hazırlanır.

İmar adalarının aplikasyonu, nirengi ve poligon, noktalarına dayanılarak ve uygulama haritasından alınan uygulama ölçülerini kapsayan uygulama krokileri yardımı ile yapılır. Uygulama krokileri A4 veya A3 boyutlarında kağıtlara çizilir. Nirengi ve poligonlara dayandırılarak hazırlanan ada uygulama krokilerinde; bütün detaylar, cephe hatları, yol genişlikleri, gerçek boyutlarına uygun şekilde gösterilir.

Aplikasyon sonucu yerleri belirtilen bütün ada kırık noktaları, 75 metreyi aşan düz hatlarda her 50 metrede bir ve üst yüzü 15×15, alt yüzü 25×25 ve yüksekliği 50 cm. olan ve üst ortasında 10 cm. uzunluğunda ve 1 cm. çapında demir çubuk yerleştirilmiş bulunan 400 dozlu beton bloklarla işaretlenir. 10 cm.lik demir çubuğun tamamı beton içine gömülür. Sert zeminlerde sağlam röperlere bağlanabilecek yerlerde, beton yerine Teknik Yönetmelikte belirtilen diğer işaretler kullanılabilir.

İmar planının bütünlüğüne aykırı düşmemek, yol genişliklerini değiştirmemek ve komşu parsellere herhangi bir zarar vermemek şartı ile, imar mevzuatına göre korunması mümkün görülen yapı ve tesislerin korunabilmesini sağlamak için, aplikasyon sırasında yeni teşekkül edecek hatlar az miktarda kaydırılabilir.

3. İmar Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti

Ada aplikasyonu işleminden sonra, bütün ada kırık noktaları ve cephe uzunlukların Teknik Yönetmelik esaslarına göre arazide yeniden ölçülmesi gerekir. Ada aplikasyonu işleminden sonra, bütün ada kırık noktaları ve cephe uzunlukları Teknik Yönetmelik esaslarına göre arazide yeniden ölçülür; bu ölçüler (röleve ölçüleri), gerektiğinde ada kırık noktalarının koordinatlarının hesaplanmasını sağlayacak tarz ve nitelikte olmalıdır.

J. Tescil Harici Yerlerin Ölçümü ve Numaralandırılması

Düzenleme sahasında tescil harici yerlerin bulunması ve bunların ihdas edilecek olması halinde, bu gibi yerlerin nitelikleri dikkate alınarak ihdas krokisi düzenlenmelidir. Örneğin düzenleme alanında kalan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler Hazine adına ihdas edilmelidir.

İhdas edilen alanların şekli ve krokideki her bir kırık noktasının numarası kroki üzerine yazılır. Krokinin uygun bir yerine, bütün kırık noktalarının koordinatları ve ihdas edilen kısmın yüzölçümü yazılır.

İhdas edilen kısım birden fazla ise, her biri için ayrı kroki düzenlemeye gerek yoktur; sığdığı kadar parça aynı kroki üzerinde gösterilebilir^[14]. Krokiye, uygulamayı yapanın kaşesi basılır ve kroki, sorumluluğu yüklenen mühendis tarafından imzalanır. Ayrıca düzenlenen ihdas krokileri belediye encümenince onaylanır.

K. Parselasyon Haritasının Hazırlanması ve Kadastro Paftasıyla Çakıştırılması

1. Genel Olarak

Parselasyon plânı, imar plânının araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plândır.

Parselasyon planları, adı plan olmakla birlikte aslında plan değildir. İmar planındaki yolları yapı adalarını ve bu adalar içindeki imar parsellerini gösteren bir paftadır. Bu nedenle, uygulamada parselasyon planı deyimi yerine çoğunlukla parselasyon haritası da denilmektedir.

Parselasyon planı, uygulama haritasına göre araziye uygulanan imar adalarının röleve ölçülerine dayanılarak yapılır. Ancak parselasyon nedeniyle açılacak ve kadastro paftası yerine geçecek olan paftalarda, imar lejantları ve imar durumuna ilişkin açıklamalar gösterilmez.

İmar Kanununun 18. maddesine göre yapılan parselasyon işleminde, kadastro paftasının ölçeği ve açılış yöntemine bakılmaksızın, 1/1.000 ölçeğinde aşağıda açıklanan esaslar çerçevesinde yeni pafta açılır. Daha önce ayırma, parselasyon, yola terk vb. işlemler nedeniyle pafta açılmış ise parselasyonun bu paftalara isabet eden kısımları dolu pafta sisteminde işlenir, ayrıca yeni pafta açılmaz.

Parselasyon plan paftaları, hâlihazır haritaların pafta anahtarına göre açılır ve her türlü tersim ve mürekkepleme işlemi Teknik Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılır.

Bu planlar 1/1.000 veya daha büyük ölçeklerde hazırlanır ve o paftaya isabet eden bütün mevcut nirengi noktaları, kullanılan eski ve yeni tesis edilmiş poligon noktaları koordinat değerlerine göre tersim edilir.

2. Kadastro Parsellerinin Uygulama Haritasına Aktarılması

Parselasyon planı için pafta açıldıktan ve imar adaları gösterildikten sonra, kadastral parsellerin de kesik hatlarla parselasyon planına tersim edilmesi gerekir.

Parsel dağıtımından sonra, imar adalarının içerisinde imar parselleri oluşacaktır.

L. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması

DOP, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinde “Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.” şeklinde tanımlanmıştır. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması konusunda şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

1. Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması

DOP, uygulamaya giren parsellerden miktar üzerinden yapılan bir kesintidir. Bu kesinti, parselasyon uygulamasıyla sahibinin mülkiyetinden çıkmaktadır. Kesinti için parselasyon uygulaması yeterlidir; ayrıca bir kamulaştırma işlemine ya da kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Bu alanlar, kesinti yapıldıktan ve parselasyon uygulaması tapuya tescil edildikten sonra kamunun tasarrufu altına girer.

2. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili

18. maddeye 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre; bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili

3. Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Orandan Fazla Çıkması Durumunda Yapılması Gereken İşlemler

İmar Kanunu’nun 18. maddesinde “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.” hükmü yer almaktadır.

a. Tescil Harici Alanların, Belediye Taşınmazlarının ve Kamu Mülkiyetindeki Alanların Düzenleme Ortaklık Payına Tahsisi

Kanun’daki hükme ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinin 1. fıkrasına göre “Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması durumunda, 14 üncü maddenin ikinci fıkrasında belirtilen öncelik sırasına göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır.”

Bu kurallar ışığında tescil harici alanların ve Hazine taşınmazlarının parselasyon işlemlerindeki durumu ile ilgili şu yazımıza bakınız:  Hazine Taşınmazlarının DOP Hesabında Kullanılması İçin Verilecek Muvafakatte Dikkat Edilecek Hususlar

b. Kamulaştırma Yapılması

Kanun’un 18. maddesine göre düzenleme ortaklık payının tescil harici alanlardan ve kamu taşınmazlarından da karşılanamaması durumunda eksik kalan miktar, belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır. Yönetmeliğin 15. maddesine göre bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5. maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullerle kamuya geçişi sağlanır. Bu konu aşağıdaki bölümde izah edilecektir.M. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hesabı

Yukarıda da belirttiğimiz üzere belediye ve Hazine taşınmazlarının umumi hizmet alanları için tahsis edilmesine rağmen DOP oranı %45’tan fazla çıkıyorsa, kamulaştırma yoluna gidilmelidir. Burada yapılan kamulaştırma DOP’tan karşılanması gereken yerler için yapılmaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Kamulaştırılacak Alanın Hesabı

N. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis

Parselasyon işlemlerinin ikinci tali amacı, resmi hizmet alanlarına ayrılan imar parsellerinin oluşturulmasıdır. Resmi hizmet alanlarına ayrılan imar parsellerinin oluşturulması amacıyla yapılan uygulamaya, kamu tesisleri alanına tahsis (uygulamadaki adıyla kamu ortaklık payı-KOP) adı verilmekteydi. Ancak İmar Kanunu’nun 18. maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle resmi kurum alanlarının da düzenleme ortaklık payından karşılanması esası benimsenmiştir. Bundan dolayı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra KOP uygulamaları kalkmıştır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: KOP Nedir? Kamu Ortaklık Payı Nedir?

O. İmar Parsellerinin Teşkili (Geçici Parselleme)

İmar adaları, imar planı ve yönetmeliğindeki yapı nizamı ile diğer ilgili hükümler dikkate alınmak suretiyle önce geçici parsellere ayrılır. Fakat geçici parselleme yapılmadan önce her bir kadastro parselinden kesilecek DOP ve kamulaştırılacak alan miktarının belirlenmesi gerekir. Bunun için de yapılması gereken DOP ve kamulaştırılacak alan için belirlenen oranların, parselin düzenlemeye giren kısmının yüzölçümü ile çarpılmasıdır. Örneğin DOP oranı %34,8683 ve parselin yüzölçümü 1.000 m²’ise bu parselden 348,68 m² DOP kesilip, (kamulaştırma olmadığını varsayarsak) bakiye kalan 651,32 m²’nin imar parsellerine tahsis edilmesi gerekir. Kamulaştırılacak alan var ise aynı şekilde hesaplanıp parsel yüzölçümünden çıkarılarak imara tahsis edilecek miktar hesaplanır. Bu hesaplama için özet cetveli kullanılır.

Ayrıca düzenlenen imar adalarının parsellere ayrılan kısmının yüzölçümü ile her ada içerisine rastlayan kadastro ve varsa imar parsellerinin yeni yüzölçümleri toplamı karşılaştırılarak, kadastro ve varsa imar parselleri karşılığı olarak hangi imar adası içinde imar parselleri tahsis edilebileceği tespit edilir ve bu amaçla bir “Tahsis Cetveli“ düzenlenir.

Ö. Dağıtım Kurallarına ve Parsel Üretim Şekillerine Göre İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Müstakil, Hisseli ya da Kat Mülkiyeti Esasına Göre Dağıtımın Yapılması

Her bir taşınmazdan imar parsellerine yapılacak tahsis tespit edildikten sonra dağıtım kurallarına (aynı yerden parsel verilmesi, DOP’a dikkat edilmesi, müstakil parsel verilmesi gibi) uygun olarak imar parsellerine tahsisin yapılması gerekir. Dağıtım kuralları konusunda şu yazımıza bakınız: Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Nedir? 18. Madde Uygulaması Esasları Nelerdir?

3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi belediyelere, parsel dağıtımında geniş bir hareket alanı vermektedir. Madde metnine göre belediyeler ve il özel idareleri, imar uygulamasına tabi tuttukları parselleri, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Bu nedenle belediyeler uygulamaya tabi tutulan parselleri, (dağıtım kurallarına uymak kaydıyla) müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtım yetkisine sahiptirler.

Müstakil ya da hisseli parsel verilmesi açısından imar planındaki parsel büyüklükleriyle ilgili plan notları çok önemli bir etkiye sahiptir. Arazi ve arsa düzenlemesinde oluşturulacak parsel boyutları, uygulama imar planında belirlenen parsel dağıtım kurallarına uygun olmalıdır. Örneğin uygulama imar planında, parselasyon sonucu oluşacak parseller için en az ve en çok miktar belirtmesi yapılmış ise parseller bu kurallara göre oluşturulmalıdır. Mesela, imar planında minimum parsel büyüklüğü 500 m² olarak belirlenmiş ise hisseli olup olmayacağına bakılmaksızın en küçük parsel alanı 500 m² olarak düzenlenir. Ya da bunun tam tersine, imar planında, minimum parsel yüzölçümü belirtilmeyip her malike bir arsa şeklinde bir plan notu söz konusu ise mümkün olduğu ölçüde hisseli parsel oluşturmaktan kaçınmak gerekir.

1. Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi

İlerleyen bölümlerde açıklanacağı üzere, müstakil parsel oluşturabilecek boyutta olan parsellerde imar uygulamasında müstakil parsel (hisseli olmayan) verilmesi zorunludur. Müstakil parsel oluşturacak büyüklükteki parsellerin, hisseli olarak dağıtım görmesi, hukuka aykırıdır. Bu konu ilerleyen bölümlerde açıklanacaktır.

Parsel müstakil imar parseli oluşturacak büyüklükte değilse hisseli olarak şuyulandırma yapılabileceği gibi parselden müstakil tahsis yapıldıktan sonra kalan küsuratlar da hisseli olarak parsellere şuyulandırılabilir. Hatta Danıştay Altıncı Dairesi, 22.02.1989 tarihli ve E:1988/1763, K:1989/409 sayılı kararında müstakil parsel oluşturamayacak büyüklükteki kadastro parselinin, birden fazla imar parseline şuyulandırılmasını bile hukuka aykırı bulmamıştır.

2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 19. maddesine göre parselasyon planları yapılmış alanlarda yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar parselleri kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.

Hisselendirme, imar parselinin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait yüzölçüm miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.

Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları, bağımsız bölüm adetleri veya cinsleri ile orantılı olarak hesaplanır.

Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parseller birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur:

a) Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;

1) Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapı sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması suretiyle,

2) Kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,

imar parseli oluşturulur.

Hisselendirilmiş parselin tapu sicilindeki beyanlar hanesine “3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır” ibaresi yazılır.

Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

3. Minimum Parsel Büyüklüğüne Uyulması

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesine göre, parselasyon planıyla; imar planına, imar planında aksine bir hüküm yoksa, imar mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.

4. İmar Adalarının Parsellerinin Numaralandırılması

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 21. maddesine göre, hazırlanan parselasyon planındaki imar adalarına, ilgili kadastro müdürlüğünden alınan ada numaralarına göre, düzenleme sahasının kuzey batısından itibaren saat ibresi yönünde birbirini izleyen ada numarası verilir. Ada numaraları, mahallesinde verilen son imar adası numarasından gelmek üzere başlatılır. Bir imar adasına verilen ada numarası, aynı mahallede bir başka adaya verilemez.

Ada numaraları, sadece sayıdan ibaret olup, harfli, romen rakamlı ve taksimli olamaz. İmar adası içerisindeki imar parsellerine, 1’den ve kuzey batıdan başlanarak saat ibresi yönünde parsel numarası verilir.

Bir imar adası tek bir imar parselinden oluşabilir. Birden fazla binanın ve tesisin yapılmasını sağlamak amacıyla bir imar adasının yalnızca bir parsel olarak sınırlandırılması gerekiyorsa, o takdirde de takip eden imar ada numarasının verilmesinin yanı sıra parsel numarası olarak da “1” parsel numarası verilir^[15].

P. İmar Parsellerine Kesin Şeklin Verilmesi

İmar adalarının geçici parsellere ayrılması ve sonrasında önceki bölümlerde anlattığımız dağım kurallarına uygun şekilde çalışma yapıldıktan sonra, imar adaları, aşağıda açıklayacağımız hususlar da dikkate alınarak, imar planı ve yönetmeliği hükümlerindeki şartlara uygun olarak kesin parsellere ayrılır. Bu çalışma neticesinde imar parselleri, son şeklini almış olur. Bu çalışma esnasında aşağıdaki kurallara uyulmalıdır:

-Gerektiğinde birden fazla binanın ve tesisin yapılmasını sağlamak amacı ile bir imar adası bir parsel olarak düzenlenebilir.

-Alan belirlendikten sonra, parseli, hisseli durumunda bırakmamak için, , sınırları plan ve yönetmeliğine aykırı olmamak kaydıyla az miktarda kaydırılarak kesinleştirilir.

-Parsel çizgileri yollara dik ve mümkün olduğunca mevcut binaları kesmeyecek şekilde düzenlenmelidir^[16].

Kesin şekilleri belirlenen imar parselleri, zemine aplike edilir. Parsel köşe noktalarına BÖHHBÜ Yönetmeliğine uygun olarak zemin tesisleri konulur.

R. Parselasyon Haritasının ve Cetvellerin Düzenlenmesi

İmar parselleri oluşturulduktan sonra, parselasyon planı ortaya çıkmış olur. Parselasyon planı; imar planının araziye uygulamasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır. Parselasyon haritası ve diğer cetveller konusunda şu yazımıza bakınız: Parselasyonda Özet Cetveli, Tahsis Cetveli, Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu Nedir?

S. Parselasyonun Onayı

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Parselasyona İlişkin Encümen Kararında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ş. Parselasyon İşlemlerinin İlanı ve İtiraz

İmar Kanunu’nun 19. maddesinin birinci fıkrasında “İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir.” hükmü yer almaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: 18. Madde Uygulamaları Nasıl İlan Edilir? 18. Madde Uygulamalarına Nasıl İtiraz Edilir?

T. Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü

Yükleniciler tarafından yapılarak belediye ve özel idare tarafından onaylanan parselasyon planlarının ve eklerinin kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilmesi gerekir. Yönetmeliğin 25. maddesine göre ilgili idare onayı/kararı ve askı işlemlerinden sonra kesinleşen parselasyon planı, tapu ve kadastro mevzuatına göre; ilgili kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanır ve tapu müdürlüklerince tescil edilir.

1. İstenen Belgeler

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 29. maddesine göre, kesinleşen parselasyon planlarının kontrol ve tescili için, ilgili kadastro müdürlüğüne aşağıdaki bilgi ve belgelerin gönderilmesi gerekir:

a) Parselasyon planı dosyasında bulunması gereken dokümanlar.

b) Bakanlık, yetkili idare, belediye veya il encümenince parselasyon planının onayına ilişkin kararın/onayın onaylı örneği.

c) İşlemin yüklenici serbest çalışan mühendis tarafından yapılması halinde; büro tescil belgesi, tip sözleşme, sözleşmeye ilişkin damga vergisinin ödendiğine dair belge.

ç) Global Navigasyon Uydu Sistemi (GNSS) ve Gerçek Zamanlı Kinematik (GZK) ölçmelerinde orijinal veri kayıt dosyası ve çizelge.

d) Parselasyon planı paftası.

e) Yeni üretilen yer kontrol noktalarının; ölçü ve koordinat hesapları, koordinat özet çizelgesi ve röper krokileri.

f) Yer kontrol noktaları ve parselasyon detay noktaları koordinatlarıyla Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine uyumlu Bilgisayar Destekli Tasarım (CAD) tabanlı parselasyon planının bulunduğu worm-cd.

g) Yapı-muhdesat bulunan parsellerde yapı-muhdesat cetveli (Ek-5).

ğ) İrtifak hakkının geçtiği parsellerde irtifak hakkı cetveli (Ek-6).

h) Fen klasörü.

ı) Tapu ve Kadastro mevzuatı uyarınca istenilecek diğer belgeler.

2. Kontrol Yetkisinin Kapsamı ve Şekli

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 24. maddesine göre, parselasyon plânları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, mülkiyet sınırları ve tapu kayıtları açısından incelenmesi, ilgili kadastro ve tapu müdürlükleri tarafından, kadastro ve tapu mevzuatına göre kontrol edilir.

Keza aynı Yönetmeliğin 28. maddesine göre, parselasyon planlarının ilgili kadastro müdürlüğünce büro kontrollerinin yapılmasına müteakip, düzenleme alanına giren bütün ada ve parseller ile umumi hizmetlere ayrılan alanlar, parselasyon planındaki köşe noktalarına ait koordinatlarına göre sorumlu mühendisi tarafından araziye aplike edilir. Arazi kontrollerinin ilgili kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek herhangi bir hata ve eksiklik tespit edilmemesi halinde parselasyon planları kontrol ve tescil işlemleri için ilgili tapu müdürlüğüne sevk edilir.

Danıştay Altıncı Dairesinin 12.05.1999 tarihli ve E:1998/2248, K:1999/2522 sayılı kararına göre; kadastro müdürlüklerinin kontrol yetkisi, oluşturulan imar parsellerinin kadastro tekniği yönünden mevzuata uygunluğunun incelenmesi ile sınırlı olup bu yetkinin aşılarak mülkiyet durumunun incelenmesi mevzuata aykırılık teşkil eder.

Altıncı Dairenin bu kararına konu olan olayda düzenleme sahası içerisinde kalan ve bu nedenle kapanan sulama arkı, parselasyon uygulaması ile belediye adına tahsis edilmiş, kadastro müdürlüğünce yapılan kontrolde kapanan sulama arklarının Hazine adına tescil edilmesi gerektiği gerekçesi ile parselasyonun tapuya tesciline ilişkin istem reddedilmiştir.

İdare mahkemesi, yukarıdaki gerekçe ile tapu sicil müdürlüğünün dava konusu işlemini iptal etmiş, idare mahkemesinin bu kararı Altıncı Dairenin yukarıda bahsedilen kararı ile onanmıştır.

3. Kontrol

Parselasyon haritalarının (imar planı) kontrolü ve tescili için il özel idaresi veya belediye başkanlığı, ilgili kadastro müdürlüğüne yazılı talepte bulunur.

Talep önce genel evrak defterine, sonra fen işleri kayıt defterine kaydedilir. Bu işlem için sadece istem belgesi düzenlenir, başvuru fişinin düzenlenmesine gerek yoktur. Fen işleri kayıt defterinden alınan kayıt tarih ve numarası istem belgesine yazılır. Ayrıca işlemin cinsi, istem belgesine işaretlenir, adı ve soyadı bölümüne yazıyı gönderen kurumun adı ile yazının tarih ve sayısı yazılır.

İstenen belgelerden eksik olanlar resmi yazı ile ilgili idareye bildirilerek tamamlanması istenir. Parselasyon haritasının kontrolü için gün verilmişse verilen gün ve saat idareye bildirilir.

Kontrol ölçmelerinde en az yapımındaki nitelik ve duyarlıktaki yöntemler uygulanır.

Parselasyon haritalarının kontrolünde aşağıdaki belge ve hususlar incelenir:

-Düzenleme sahasına giren parsellerin ayırma çapları, özet cetvelleri, tahsis cetvelleri, dağıtım cetvelleri vb. belgeler,

-Röleve ölçü krokileri, yüzölçümü hesapları,

-Pafta,

-Yer kontrol noktalarının tesis, röper, ölçü, hesap ve kanavaları,

-İmar ada ve parsellerinin detay noktalarının konum kontrolü,

Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrol Yönergesine göre parselasyonla ilgili belgelerin kontrolünde şu esaslara uyulur.

U. İmar Uygulamasının Tapuya Tescili, Beyan ve Şerhlerin Nakli

İmar parselasyon planları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetmelik ve izah namelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir.

Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüklerine gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya imar parsellerini bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırayla imar parsellerini tescili yapılır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: İmar Uygulaması (Parselasyon) Tapuya Nasıl Tescil Edilir?

[1] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 59 [2] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 194 [3] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2004) İmar Uygulamaları, s: 62  [4] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 204 [5] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 204  [6] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 208 [7] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 85  [8] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 85 [9] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 208 [10] Kaynak: http://www.imarbilgileri.com/ nazim-imar-haritalari/canakkale-ili/canakkale-merkez-bele-diyesi-1-1000-olcekli-tum-uygulama-imar-haritasi/ [11] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 89  [12] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 89 [13] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 210 [14] Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 221, Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 114 [15] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2004) İmar Uygulamaları, s: 79. [16] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 97