Düzenleme Sınır Krokisi ve Kadastro Ayırma Çapı Nedir?

Düzenleme Sınırı Nedir?

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe göre, düzeleme sınırı, parselasyon planı yapılacak alanın dış sınırıdır.

Düzenleme Sınırının Belediye Encümeni Tarafından Belirlenmesi Gerekliliği

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerini onaylamaya yetkili merci belediye encümeni olduğu için düzenleme sınırının da belediye encümeni ya da il encümeni tarafından belirlenmesi (daha doğru bir ifadeyle belediye ya da il özel idaresi imar birimleri tarafından tespit edilen düzenleme sınırının encümenler tarafından onaylanması) gerekir. Bu sınırın belediye meclisi ya da bir başka organ tarafından belirlenmesi hukuka aykırılık teşkil eder.

Danıştay Altıncı Dairesinin E:2007/5904, K:2008/8408 sayılı kararında “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. maddesinde imar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe gireceği düzenlenmiştir. İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinin b fıkrasında ‘düzenleme sınırı, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.’ tanımına yer verilmiştir. Yukarıda anılan Yasa maddesinin değerlendirilmesinden, belediye ve mücavir alan sınırları içinde parselasyon işleminin tesisinde belediye encümeninin dolayısıyla parselasyon işleminin bir parçası olan parselasyon sınırının tespitinde de belediye encümeninin yetkili olduğu sonucuna varılmaktadır.” ifadelerine yer verilmiştir.

Ayrıca imar planında, parselasyonun yapılmasıyla ilgili etapların belirlenmesi mümkün ise de düzenleme sınırının imar planıyla belirlenmesi de mümkün değildir.

Düzenleme Sınırının Geçirilmesiyle İlgili Kurallar

Şimdi de düzenleme sınırının geçirilmesi ile ilgili hususları açıklayalım. Bu konu Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinde açıklanmıştır.

Söz konusu maddeye göre, imar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. İmar planlarında düzenleme sınırı ile ilgili herhangi bir belirtme olmaması durumunda, düzenleme sınırı;

a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından,

b) Yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla iskân sahası içindeki yollardan (yol, iskân sınırının tam kenarından geçiyorsa iskân sınırı düzenleme sınırı olarak dikkate alınmalıdır^[1]),

c) Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları olsa dahi; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalıpta başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde,

ç) Park, meydan, yeşil alan, rekreasyon alanı, ağaçlandırılacak alan, mezarlık ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranına göre uygun görülecek yerinden,

geçirilir.

Düzenleme sınırı; gerek görülmesi halinde kentsel dönüşüm alanı, orman, mera ve sit alanı gibi özel kanunlarla korunan alanların dış sınırından ve kıyı kenar çizgisinden geçirilebilir.

Düzenleme ortaklık payı oranını aşmamak kaydı ile düzenleme sahasına bitişik ancak başkaca bir düzenleme sahasına dâhil edilmesi ya da müstakil bir düzenleme sahası oluşturması mümkün olmayan parsel ya da parseller, imar planında düzenleme sınırı bulunsa dahi, imar planı varsa düzenleme sahası dışında bırakılamaz.

Bunun yanında, cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının DOP oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden düzenleme sınırı geçirilecektir. Düzenleme sınırı, genellikle bölgeyi çevreleyen yolların eksenlerinden geçirilir; düzenleme sahası demiryolu hattında son buluyorsa demiryolu ekseni, bir akarsuda son buluyorsa bu akarsu yatağanın saha tarafındaki kenarı orman alanında son buluyorsa orman alanı başlama çizgisi düzenleme sahası sınırı olarak alınır[2]. Yerleşme alanının bittiği yerde düzenleme sınırı, yerleşme sınırını izler; yerleşme sınırı, imar planına göre kamusal bir alanda son buluyorsa düzenleme sınırı bu alanı da içine alır[3].

Danıştay Altıncı Dairesi, 20.02.2014 tarihli ve E:2010/7377, K: 2014/1261 sayılı kararında düzenleme ortaklık payı alınamayacak ve tamamı park alanında kalan taşınmazın düzenleme sınırı dışında bırakılmasında hukuka aykırılık bulunmadığına karar vermiştir: “söz konusu … ada, … parselin bitişiğinde yer alan 1855 sayılı adaya yönelik anılan imar düzenlemesinin, o adada yapılan ikinci imar uygulaması olduğu ve daha önceki uygulamada DOP hesap edildiğinden dolayı bu uygulamadan DOP kesintisi yapılmadığı görülmektedir. Yönetmeliğin, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla DOP veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsaların tekrar ortaklık payı hesabına katılmayacağına yönelik hükmü gereğince, 1855 sayılı adaya ilişkin ikinci kez yapılan uygulamada tekrar DOP alınması mümkün olmadığından, tamamı park alanı olan ve DOP’tan karşılanması gereken taşınmazın bu düzenleme sahasına dâhil edilememesine yönelik 15.08.2001 tarihli, 2001/1040 sayılı encümen kararıyla yapılan işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.”

Bütün bu hususlar gözetilerek düzenleme sınır krokisi düzenlenir. Düzenleme sınır krokisi; düzenleme sınırını, düzenlemeye kısmen ya da tamamen giren kadastro parsellerini ve imar adalarını koordinatlarına göre gösterecek şekilde düzenlenen krokidir.

Düzenleme sınırının bu hususlar gözetilmeden geçirilmesi, Danıştay tarafından imar uygulamasının iptal nedeni olarak görülmektedir.

Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrol Yönergesinin 19. maddesine göre düzenleme sınır krokisinde, düzenleme sınırı, düzenlemeye kısmen ya da tamamen giren kadastro parselleri ve imar adaları gösterilmiş olmalıdır.

Düzenleme Sınır Krokisinin Düzenlenmesi

Yukarıda saydığımız bütün bu hususlar gözetilerek düzenleme sınır krokisi düzenlenir.

Düzenlemeye Giren Parsellerin Belirlenmesi

Düzenleme sınırı geçirildikten sonra, düzenleme alanında kalan parseller belirlenir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 13. maddesine göre, bir kısmı düzenleme sahasında kalan parseller için ayırma çapı düzenlenir. Ayırma çapı, bir kısmı düzenleme sahasında kalan parseller için düzenlenen üzerinde parselin tescilli yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımların yüzölçümünü gösteren, ilgili idarece onaylanan krokidir.

Çap üzerinde; parselin tescilli ve hesaplanan yüzölçümü, yüzölçümü farkı ve yanılma sınırı ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüzölçümü, sınırları ve koordinatları gösterilir. Ayırma çapları, parselasyon planıyla birlikte onaylanır.

Parselin düzenleme sınırı dışında kalan parçaları birden fazla ise her bir parça için ayrı bir ayırma çapına gerek olmayıp, bütün parçalar aynı ayırma çapında gösterilir. Bu durumda düzenleme sahası dışında kalan her bir parça, parsel numarası verilerek parselasyon planıyla birlikte tescil edilir. Ayırma çapı parselasyon planının bir parçası olup, ilgili idare kararında/onayında belirtilmesine gerek yoktur.

Ayırma çapı düzenlenirken, çap düzenlenen parsellerde, düzenleme sınırının parsel sınırını kestiği noktalar ile ayırma hatlarının doğru olmasına dikkat edilmelidir. Çap üzerinde, parselin tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüzölçümü gösterilir.

Düzenleme sınırı içinde kalan kısmı için parsel numarası verilmeyip, imar planı numarası belirtilmekle yetinilir. Düzenleme dışında kalan kısım bir parça ise parsel numarası korunur. Düzenleme sınırı dışında kalan kısım birden fazla parça ise o adanın ya da birimin son parsel numarasını takip eden numaralar verilir.

Parselin sınır dışında kalan parçaları birden fazla ise, her bir parça için ayrı bir ayırma çapına gerek olmayıp, bütün parçalar aynı ayırma çapında gösterilir.

TKGM’nin 2010/22 sayılı Genelgesine göre, ayırma çapı düzenlenen parseller için tescil bildirimi hazırlanır.

Düzenleme Sınır Krokisinin ve Ayırma Çaplarının Encümen Tarafından Onaylanması

Düzenleme haritaları hazırlandıktan ve düzenlemeye giren parseller tespit edildikten sonra haritaların, düzenlemeye giren parsellere ilişkin bilgilerin ve kısmen düzenlemeye giren kadastro parselleri için düzenlenen ayırma çaplarının encümen tarafından onaylanması gerekir.

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerini onaylamaya yetkili merci belediye encümeni olduğu için düzenleme sınırının da belediye encümeni ya da il encümeni tarafından belirlenmesi (daha doğru bir ifadeyle belediye ya da il özel idaresi imar birimleri tarafından tespit edilen düzenleme sınırının encümenler tarafından onaylanması) gerekir. Bu sınırın belediye meclisi ya da bir başka organ tarafından belirlenmesi hukuka aykırılık teşkil eder.

Danıştay 6. Dairesi, 28.11.2008, E:2007/5904, K:2008/8408: Parselasyon işleminin bir parçası olan parselasyon sınırının tespitinde de belediye encümeninin yetkili olduğu. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. maddesinde imar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe gireceği düzenlenmiştir. İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesinin b fıkrasında ‘düzenleme sınırı, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.’ tanımına yer verilmiştir. Yukarıda anılan Yasa maddesinin değerlendirilmesinden, belediye ve mücavir alan sınırları içinde parselasyon işleminin tesisinde belediye encümeninin dolayısıyla parselasyon işleminin bir parçası olan parselasyon sınırının tespitinde de belediye encümeninin yetkili olduğu sonucuna varılmaktadır.

Düzenlemeye Giren Parsellerin Encümen Kararında Tek Tek Belirtilmesi

Düzenlemeye giren parsellerin encümen kararında tek tek ve açıkça belirtilmesi gerekir. Düzenlemeye giren parsellerin bir kısmının yazılarak diğerleri için (ada ve parsel numarası belirtilmeden sadece “vs., vb.” gibi ibareler kullanılması da parselasyon işlemini hukuki açıdan sakatlar.

Danıştay 6. Dairesi, 10.03.2004, E:2002/5617, K:2004/1412: Parselasyon gibi mülkiyete ilişkin işlemlerde düzenleme sahasına dahil edilmiş bulunan parsellerin tek tek belirtilmesi gerekirken birkaç ada ve parsel numarasının yazılması suretiyle “vs” ibaresinin kullanılmasında hukuka uyarlık bulunmadığı. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 03.06.2004, E:2003/600, K:2004/3476

Ayrıca encümen kararında belirtilmeyen parsellerin düzenlemeye tabi tutulması yolsuz tescil sonucunu doğurur (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18.12.1992, E:1992/15484, K:1992/15906). Ayrıca imar planında, parselasyonun yapılmasıyla ilgili etapların belirlenmesi mümkün ise de düzenleme sınırının imar planıyla belirlenmesi de mümkün değildir.

[1]     Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” s: 11

[2]     İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, s: 33

[3]     İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, s: 33