1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Arsa Tevhidi Nasıl Bozulur? İfraz Tevhit İşleminin İptali Mümkün mü?


Ayırma ve Birleştirme

Ayırma/birleştirme (ifraz/tevhit) yapılabilmesi için malik tarafından bu yönde yapılan bir başvuru şarttır. Belediyelerin resen (talep olmadığı halde, kendiliğinden) ayırma ve birleştirme yapma yetkileri bulunmamaktadır. Her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanununun 16. maddesinin 1. fıkrasında “Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin resen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı” ifadesi yer almakta ise de, belediyelerin resen ayırma ve birleştirme yetkisi bulunmadığı kabul edilmektedir. Madde metninde geçen “resen” ibaresi 18. ve 19. madde uyarınca kesinleşecek parselasyon planları uyarınca yapılacak tesciller için belediye tarafından yapılacak işlemleri kastetmektedir (Şimşek, Suat ve Hazar, İlhami (2017) İmar Davaları Rehberi, s: 709).

Bu nedenle; belediyelerin ve özel idarelerin, 18. madde ve 2981/10-c (10/c uygulamalar konusunda şu yazıya bakınız: 2981/3290 sayılı Kanun’un 10/c ve 10/b Uygulamaları Nedir?) uygulamaları dışında resen ayırma ve birleştirme yapma yetkisi bulunmamaktadır. Bu şekilde bir talep olmadığı halde işlem tesis edilmesi, işlemi hukuki yönden sakat hale getirir. Bu nedenle Kanunun 16. maddesi uyarınca belediye veya il encümeni tarafından resen ayırma ve birleştirmeye karar verilse dahi taşınmaz maliklerinin talebi ya da onayı olmadıkça bu gibi işlemlerin tapuda tescil edilmemesi gerekmektedir (Eriş, İbrahim (1990) 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Madde Uygulamasının Tapu Hizmetleri ile İlişkisi, s: 107-110).

Ayırma ve Birleştirme Danıştay Kararı

Yargı kararları da belediyelerin resen (talep olmadığı halde, kendiliğinden) ayırma ve birleştirme yapma yetkileri bulunmadığı yöndedir. Örneğin, Danıştay 6. Dairesinin 14.01.2003 tarihli ve E:2001/6965, K:2003/196 sayılı kararında “4 ayrı parseli ifraz ve tevhit amacını taşıyan işlem parselasyon işlemi niteliğini taşımadığından, parsel maliklerinin muvafakatinin alınması gerekir.” ifadesine yer verilmiştir: “Uyuşmazlığın anılan kurallarla birlikte değerlendirilmesinden, komşu parsel malik istemi üzerine tesis edilen ve dört ayrı parselin ifraz ve tevhidi amacını taşıyan dava konusu işlemin parselasyon işlemi değil, ifraz ve tevhit işlemi niteliğini taşıdığı sonucuna varılmıştır. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati olmaksızın tevhit ve ifraz işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden, davacının muvafakati alınmaksızın tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmış, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.” Aynı Dairenin 14.10.1992 tarihli ve E:1991/1817, K:1992/3593 sayılı kararında tevhit ve ifraz işlemi ancak parselasyon planı yapılmış yerlerde maliklerin muvafakati ile yapılabileceği, henüz kadastro parselleri olan taşınmazlarda maliklerin muvafakati olmaksızın yapılan tevhit ve ifraz işleminin iptalinin gerekeceği vurgulanmıştır.

Aynı Dairenin 15.02.2006 tarihli ve E:2005/6177, K:2006/598 sayılı kararında ise “Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu bölgede imar planı değişikliği ile yollar genişletildiğinden ikinci defa parselasyon işlemi yapılması gereğinin doğduğu, ancak 1186 ada, 1 sayılı parselin maliki ile 2 sayılı parselin diğer hissedarının başvurusu üzerine sadece bu iki parseli kapsayacak şekilde tesis edilen işlemin parselasyon değil ifraz ve tevhit işlemi niteliğinde olduğu, parselasyon krokisinden adanın diğer kısımlarında plana uygunluğun sağlanmadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati sağlanarak yapılması gereken tevhit ve ifraz işleminin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin uygulandığından bahisle re’sen gerçekleştirilmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığından, adadaki diğer parsellerin plana uygunluğunun sağlanıp sağlanmadığı konusunda yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmesi gerektiğinden, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.” ifadelerine yer verilmiştir (Şimşek, Suat ve Hazar, İlhami (2017) İmar Davaları Rehberi, s: 709).

Ayırma ve Birleştirme İşlemlerinde Harita Hazırlanması

Burada şunu da belirtmek gerekir: 2644 sayılı Tapu Kanununun 32. maddesine göre “(1) Planı veya resmi şekilde yapılmış haritası bulunan gayrimenkullerin gerek kazaen ve gerekse rızaen parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir. (2) Şehir ve kasabaların belediye sınırları içinde olup da tapu fen memuru bulunan yerlerde plan ve haritaya bağlı olmayan gayrimenkullerin parçalara ayrılmasında da harita yapılır. (3) Belediye sınırları dışında bulunan gayrimenkullerden kazai şekilde parçalara ayrılanların haritasını yaptırmak hakimin takdirine bağlıdır.” Bu nedenle, ayırma işlemi yapılabilmesi için öncelikle haritasının yapılması gerekir.

Ayırma işlemi talebe bağlı işlem olduğu için ayrıma haritaları genellikle talep sahibi tarafından serbest çalışan harita ve kadastro mühendisine yaptırılmaktadır. Danıştay, ayırma ve birleştirme işleminin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgelerin, istemde bulunanlar tarafından hazırlattırılması ve idareye sunulması gerektiği kanaatindedir (Şimşek, Suat ve Hazar, İlhami (2017) İmar Davaları Rehberi, s: 711). Danıştay’a göre idareye bu konuda zorunluluk yüklenemez.

Danıştay 6. Dairesinin 17.05.1995 tarihli ve E:1995/10, K:1995/1984 sayılı kararında “3194 sayılı Yasanın 6. maddesinde, belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayri menkullerin resen ve müracaat üzerine tevhit ve ifrazının yapılabileceği, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinde arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhid işlemleri yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Yukarıda da açıklandığı gibi, ifraz ve tevhid işleminin istek üzerine yapılması halinde, ilgili taşınmazın hissedarlarının tümünün muvafakatinin alınmasının gerekeceği, söz konusu işlemin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri ifraz ve tevhid isteminde bulunanların hazırlanması ve idareye sunması gerektiği, bu açıdan idareye bir zorunluluk yüklenemeyeceği sonucuna ulaşıldığından, aksi yönde değerlendirme sonucu verilen İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamıştır.” ifadelerine yer verilmiştir.

Harita yapılabilmesi için ilk önce talep sahibinin veya harita yapmakla görevlendirilen kişinin ilgili kadastro müdürlüğünden parselinin kadastral durumunu temin etmesi gerekir. Daha sonra, belediyeye giderek kadastro parseli ile imar planının çakıştırılmasını talep eder. Kadastro parselinin müstakil bir ya da birkaç imar parseline denk geldiğini öğrenen taşınmaz maliki, bu durumu bir harita ve kadastro mühendisine ayırma haritasına bağlatır.

Ayırma işleminin yapılacağı taşınmaz kadastro görmemiş yerlerde bulunuyorsa, öncelikle sınırlandırma haritasının yapılması gerekir. Bu işlem yapıldıktan sonra ayırma haritalarının düzenlenmesi gerekir. Ayırma haritaları, kadastro teşkilatı tarafından düzenlenebileceği gibi ilgili kamu kuruluşu ya da serbest çalışan harita ve kadastro mühendisi tarafından da yapılabilir.

Belediyenin Resen İfraz Yapabileceği Durum

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ç) bendinde “Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.” hükmü yer almaktadır. Bu hükmün, belirli şartlar altında belediyelere ve diğer idarelere ifraz/tevhit yetkisi verdiği görülmektedir.

Ancak bu maddeyle verilen yetki genel bir yetki değildir. Bu madde sadece mevcut durumu itibarıyla yapılaşmaya elverişli olmayan küçük parselleri tevhiden ifraz yaparak yapılaşmaya elverişli hale getirmek için belediyeye ve ilgili diğer idarelere ifraz/tevhit yetkisi vermektedir. Dolayısıyla tek başına ifraz ve yola/yeşil alana terki yapılarak müstakil imar parseli oluşturulabilecek parseller açısından bu madde hükmü uygulanamaz. Bu madde sadece mevcut durumu itibarıyla yapılaşmaya elverişli olmayan küçük parselleri ilgilendirmektedir. Eğer aksi bir durum söz konusu olsa idi söz konusu maddede “mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parseller” ifadesinin kullanılmaması gerekirdi.

Bu nedenle belediyelerin ve diğer yetkili idarelerin tek başına ifraz ve yola/yeşil alana terki yapılarak müstakil imar parseli oluşturulabilecek parsellerde resen ayırma/birleştirme yapması hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapabilmesi için malike/maliklere tebligatta bulunması ve maliklerin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde kendi arasında taşınmazın durumu konusunda anlaşamamış olması gerekmektedir.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Orman, Mera Gibi Kamu Mallarında Parselasyon İşlemleri

Bundan dolayı bu durumda olan parsellerde malike/maliklere tebligatta bulunmadan ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapabilmesi mümkün değildir. Tebligat malike, paylı mülkiyette tüm paydaşlara (hissedarlara), elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklara yapılmalıdır.

Tebligat yapıldığı durumlarda paydaşların/ortakların, taşınmazın yönetimi (ifraz/tevhit gibi) veya taşınmazda ortaklığın aynen paylaşım (ifraz) veya taşınmazın satışından elde edilen gelirin paylaşılması konusunda anlaşmış olmaları gerekmektedir. Bu şekilde bir anlaşma söz konusu olur ise ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapma durumu söz konusu olmaz.

Arsa Tevhidi Nasıl Bozulur? İfraz Tevhit İşleminin İptali Mümkün mü?

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 15 ve 16. maddeleri gereği yapılan ifraz/tevhit işlemleri idari işlemlerdir. Bu işlemlere karşı idari yargıda dava açılır. Ayrıma ve birleştirme işlemlerine karşı açılacak iptal davasının ön koşulları aşağıda açıklanmıştır.

Ayırma ve birleştirme işlemleri, ilgilisince hazırlatılmakta, encümen tarafından kabul edilmekte ve kadastro kontrolü sonrasında tapu sicilinde tescil edilmektedir. Dolayısıyla işlemin büyük bir kısmı taşınmaz maliki tarafından yürütülmektedir. Burada idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemler; ayırma ve birleştirme işleminin malikin bilgisi dışında encümen kararıyla yapılması, ayrıma ve birleştirme dosyasının encümen tarafından reddedilmesi veya süreci içerisinde cevap verilmeyerek reddedilmiş sayılması, dosyanın encümen dışındaki organlar tarafından karara bağlanması gibi işlemler kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemlerdir.

Ayrıma ve birleştirme işlemlerinde karar mercii, belediyelerde belediye encümeni, il özel idarelerinde il encümenidir. Ancak dava belediye başkanlığı ve il özel idaresi hasım gösterilerek açılmalıdır.

Tevhit İşleminin İptali Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ayrıma ve birleştirme işlemlerine ilişkin işlemler idari işlem olduğu için bunlara karşı idari yargıda dava açılması gerekir. Dava taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır.

Uyuşmazlık Mahkemesi, 22.02.1993, E:1993/1, K:1993/1: Sebebi ve dayanağı kamu hukuku kuralları olan tapu tescil, terkin veya iptal davası bulunduğundan anlaşmazlığın görüm ve çözümü idare mahkemesinin görevine girmektedir. Dava, davacının isteği üzerine belediyece şüyulandırmanın ve tevhit edilen taşınmazların tescili isteğinin tapu idaresince, hissedarların tümünün başvurusu bulunmadığı gerekçesiyle reddine ilişkin işlemin iptali ve tescilin yaptırılması istemiyle açılmıştır. Olayda uygulanan 16. madde 3194 sayılı İmar Kanununun “İfraz ve Tevhit İşleri” başlıklı üçüncü bölümünde yer almaktadır. Anlaşmazlık bu maddeye göre yapılan şüyulandırma ve tevhid işleminin tapuya tescil edilmemesi işleminden kaynaklanmıştır. Bu hükümlerde yer alan kurallar tamamen yönetseldir. Belediyenin işlemleri ve uyuşmazlığın çözümü bu hükümlere dayanmaktadır. Diğer bir deyimle uyuşmazlık bu kamu Kanununun hükümlerine göre çözümlenecektir. Ortada özel hukuk hükümlerini ilgilendiren alım, satım ve benzeri işlemler söz konusu değildir. Davada idarenin bazı koşullar gerçekleşmeden tescil işlemini yapmayacağına ilişkin bir idari işlemin iptali istenilmektedir. Bu itibarla olayda, sebebi ve dayanağı kamu hukuku kuralları olan tapu tescil, terkin veya iptal davası bulunduğundan anlaşmazlığın görüm ve çözümü idare mahkemesinin görevine girmektedir.

Dava Açmadan Önce İdareye Başvurmak Zorunda mıyım?

Gerek İmar Kanunu’nda ve gerek diğer mevzuatta ayırma ve birleştirme işlemlerine dava açabilmek için, öncesinde herhangi bir kuruma başvuru zorunluluğu öngörülmemiştir. Bununla birlikte idare tarafından tesis edilen işlem hakkında dava açılmadan önce 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu‘nun 11. maddesi kapsamında idareye başvurulmasında da bir engel yoktur.

Ayırma ve birleştirme işlemleri resen değil, talep üzerine yapılan işlem niteliğinde olduğu için dava açma ehliyeti taşınmaz malikine aittir.

İfraz İşleminin İptali Davası Hangi Sürede Açılır?

Süre konusunda özellikli bir durum söz konusu değildir. Ayrıma ve birleştirme dosyasının encümen tarafından reddedilmesi ve dosyanın encümen dışındaki organlar tarafından karara bağlanması durumunda, kararın tebliği tarihinden itibaren 60 gün içerisinde dava açılmalıdır.

Ayrıma ve birleştirme dosyasının encümen tarafından, süreci içerisinde cevap verilmeyerek reddedilmiş sayılması durumunda 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 60 gün içerisinde dava açılmalıdır.

Ayırma ve birleştirme işleminin malikin yada paydaş veya (elbirliği mülkiyetinde) ortağın talebi olmaksızın belediye veya yetkili diğer idarelerce resen yapılması durumunda 60 günlük dava açma süresi, malikin işlemi tüm ayrıntılarıyla öğrendiği tarihten itibaren başlar. Bir başka ifadeyle idare tarafından resen yapılan işlemlerde tebligat yapılmadığı sürece dava açma süresi, işlem malik tarafından tüm ayrıntılarıyla öğrenildiği tarihe kadar başlamayacaktır.

Ayırma ve Birleştirme İşlemlerine Karşı Açılan Davalarda Bilirkişi Görevlendirilmesi

Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliğinin 2. maddesi gereği plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita – kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi gerekmektedir. Bu nedenle ayırma ve birleştirme işlemlerine karşı açılan davalarda bilirkişi görevlendirilmesi gerekiyor ise bunların harita kadastro (jeodezi ve fotogrametri) mühendisliği eğitimi almış kişiler olması gerekmektedir.

Ayrıca ayırma-birleştirme işlemine ilişkin davada imar planı yönünden de uyuşmazlık söz konusu ise ya da ayırma-birleştirme işleminin imar planına uygunluğu uyuşmazlık konusu ise bilirkişi heyetinde şehir veya bölge plancısına da yer verilmesi gerekir.

Tevhit İşleminin İptali Nedenleri

Ayırma ve birleştirme işlemlerinde ortaya çıkabilecek olan muhtemel hukuka aykırılık nedenleri şunlardır:

  • Talep olmadığı halde ilgili idare tarafından re’sen ayırma ve birleştirme yapılması. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Belediyeler Parsel Maliklerinin Talebi Olmadan Re’sen İfraz-Tevhit Yapabilir mi?
  • Elbirliği ya da paylı mülkiyette bulunan parsellerde maliklerin tamamının başvurusu olmadan ayırma ve birleştirme yapılması. 
  • Gerekli şartlar sağlandığı halde ayırma ve birleştirme işleminin encümen tarafından reddedilmesi: Gerekli şartlar sağlandığı takdirde, ayırma ve birleştirme işlemlerinin yetkili idari makam tarafından karara bağlanması gerekir. Aşağıda tek tek açıkladığımız şartlar geçekleştiği halde ayırma-birleştirme dosyasının yetkili makam tarafından onaylanmaması, hukuka aykırılık teşkil eder.
  • Ayırma ve birleştirme işleminin yetkisiz kamu idaresi tarafından yapılması, ayırma ve birleştirme dosyasının encümen dışındaki organlar tarafından karara bağlanması. 
  • Ayırma ve birleştirmenin yola ve yeşil alana terk şartına bağlanması. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Yola Terk Nedir? İfraz Yaptırırken Yola Terk Yapmak Zorunda mıyım?
  • Ayırma ve birleştirme işlemleri deneniyle DOP ya da başka herhangi bir isim altında bedelsiz bağış istenmesi. 
  • Ayırma ve birleştirme harcının hatalı olarak tahsil edilmesi. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: İfraz-Tevhit Masrafları (Harcı)

Tevhit/İfraz İşleminin İptali Davanın Karara Bağlanması

Dava, idare tarafından tesis edilen işlemin İmar Kanunu’na ve imar mevzuatına uygunluğu açısından değerlendirilerek iptal veya ret yönünde karara bağlanır. Ayrıma ve birleştirme işlemlerine karşı açılacak davalar 2576 sayılı Kanun’un 7. maddesi kapsamında girmediğinden tek hakimle çözülecek dava niteliğinde değildir.

Ayırma ve birleştirme işlemlerinde ortaya çıkan pek çok hukuka aykırılıkta işlem tapu sicilinde henüz bir sonuç doğmamış olduğu için idari açıdan sonuç doğurur. Örneğin gerekli şartlar sağlandığı halde ayırma ve birleştirme başvurusunun reddi, ayırma ve birleştirme dosyasının süresi içerisinde onaylanmaması, ayırma ve birleştirme dosyasının belediye veya il encümeni dışındaki organlarca karara bağlanması gibi işlemlere karşı verilecek iptal kararlarında idarenin bu yargı kararını yerine getirmesinde tereddüt ortaya çıkaracak bir durum söz konusu değildir.

Buna mukabilen malikin ya da paydaşların/ortakların tamamının başvurusu olmadığı halde ayırma ve/veya birleştirme yapılmış ve bunun da tapu siciline tescil edilmiş olması durumunda işlemin iptaline dair yargı kararının yerine getirilmesi, sadece idari işlem yapılmasını değil, aynı zamanda tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin yapılmasını gerekli kılar. Bu nedenle işlemin tapuya tescil edildiği durumlarda idare iptal kararını yerine getirmek için tekrar bir encümen kararı daha alarak tapu sicilinde geri dönüşümü sağlamalıdır.

Ayırma ve birleştirme işlemlerine karşı açılan davalar sonucu ilk derece mahkemesince verilen kararlar, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 46. maddesinde sayılan durumlardan hiçbirisine girmemektedir. Bu nedenle bu kararlara karşı temyiz değil, istinaf yoluna tabidir. İstinaf süresi konusunda özel bir hüküm bulunmamaktadır.

Belediye Tarafindan Resen Ayirma ve Birlestirme Yapilabilir
Belediye Tarafından Resen (Talep Olmadan) Ayırma ve Birleştirme Yapılabilir mi?