İmar mevzuatı, ayırma ve birleştirme işlemlerini belirli şartlara bağlamıştır. Yapılacak ifraz/tevhit işlemlerinde bu şartlara uygun davranılması gerekir. Gerekli şartlar sağlandığı takdirde, ayırma ve birleştirme işlemlerinin yetkili idari makam tarafından karara bağlanması gerekir. Aşağıda tek tek açıkladığımız şartlar geçekleştiği halde ayırma-birleştirme dosyasının yetkili makam tarafından onaylanmaması, hukuka aykırılık teşkil eder.
Ayırma ve birleştirme işlemlerinin şartları aşağıda açıklanmıştır. İncelemek istediğiniz konuya aşağıdaki “İçindekiler Tablosundan” ulaşabilirsiniz. İçindekiler Tablosunu genişletmek için “Göster” yazısına tıklayınız.
Bu şartlardan ilk dördü (imar planı bulunan alanlarda ayrıma/birleştirme şartları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı bulunmayan yerlerde ayırma işleminin şartları, belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ayırma işleminin şartları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yerleşme alanı dışında kalan (iskan dışı) alanlarda ayırma işleminin şartları) ayrı ayrı ve her bölge için ayrı olarak uygulanır. Özel mevzuatıyla getirilen kısıtlamalar ise taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığına bakılmaksızın tüm taşınmazlar için uygulanmalıdır.
İçindekiler
Arsa İfraz Şartları
İmar planı bulunan alanlarda ayırma ve birleştirme işlemlerinin şartları İmar Kanunu’nun 15. maddesinde ve Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinde yer almıştır. Bu şartlar sağlandığı halde talebin reddedilmesi hukuka aykırılık teşkil edecektir.
Arsa ifraz şartları şunlardır:
- İmar planına uygunluk
- Parselasyon yapılmış olması,
- İfrazda yola cephe şartı ve parsel büyüklüğü
- Kademe hattına uygunluk şartı
- Kamu hizmetleri için veya Çevre Ve Şehircilik Bakanlığınca yapılan ifraz/tevhitler
- Afet alanlarında ifraz yasağı
- Farklı yapılaşma koşullarına sahip parsellerin tevhidi
a) İmarlı Arsa İfraz Şartları
İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre “İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.” Dolayısıyla ifraz ve tevhit işlemlerinde hem parsel büyüklükleri, hem de konumları açısından imar planına uygunluk şarttır.
b) İfraz/Tevhitte Parselasyon Şartı
İmar Kanunu’nun 15. maddesinde “İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ayrılmasına ve birleştirilmesine izin verilmez.” hükmü yer almaktadır. Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre koruma amaçlı imar planlarında parselasyon planı yapılması mümkün olmayan durumlar hariç olmak üzere, imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz. Dolayısıyla, henüz 18. madde uygulaması yapılmamış yerlerde 15-16. madde kapsamında ayırma ve birleştirme işleminin yapılmaması gerekir.
Konu ile ilgili olarak Bayındırlık ve İskân Bakanlığının (Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü) 31.01.2000 tarihli ve 2023 sayılı Genelgesinde “İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri ile belirtilen ifraz ve tevhit işlemleri, 18. madde kapsamında yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin yerine geçecek bir işlem değildir. Bu maddeler uyarınca yapılacak işlemler, 18. madde uygulaması yapılarak imar parseli oluşturulmuş alanlarda yapılabilecek uygulamalardır.” görüşüne yer verilmiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 27.058.1992 tarihli ve 9107 sayılı Genelgesine göre de; ifrazı yapılmak istenen parsellerin yola cephesi yok ise, umumi bir yola çıkışı sağlanabilecek şekilde ve en az 7 metre genişliğinde trafik akışını ve dönüş emniyetini sağlayacak biçimde ve şehircilik ilkelerine uygun olarak düzenlenmesi ve bunun tapudan yol olarak terkin edilmesi, şayet parsel çıkmaz yola cepheli ise, yine yolun şehircilik ilkelerine uygun olarak trafik akışını ve dönüş emniyetini sağlayacak biçimde düzenlenmesi ve düzenleme sırasında parsellerden yola gidecek kısımların tapudan yol olarak terkin edilmesi halinde, yola cephenin sağlanması ve çıkmaz yol özelliğinin ortadan kaldırılmasını takiben ifraz ve tevhidinin yapılması gerekmektedir.
Danıştay kararları da bu yöndedir. Örneğin, Danıştay 6. Dairesinin E:2000/166, K:2001/946 sayılı kararında “bir alanda ifraz ve tevhit işleminin yapılabilmesi için uygulama imar planının yapılmış ve bu plan uyarınca parselasyon işleminin tamamlanmış olması gerektiği” vurgulanmıştır. Aynı Dairenin 14.10.1992 tarihli ve E:1991/1817, K:1992/3593 sayılı kararında da ifraz ve tevhit işleminin ancak parselasyon işlemi yapılmış yerlerde ve maliklerin muvafakati ile yapılabileceği ifade edilmiştir. Bununla birlikte uygulamada hem belediyeler, hem de tapu müdürlükleri, parselasyon yapılmamış yerlerde ayırma ve birleştirme işlemlerini gerçekleştirmektedirler.
Bu nedenle ayırma ve birleştirme işlemlerinin sadece parselasyon planları yapılmış alanlar ile imar planı kapsamı dışında kalan alanlarda uygulanması daha uygun bir yaklaşım olacaktır. Ancak TKGM, 18. madde uygulaması yapılmamış yerlerde de, 15. maddeye göre yapılan ifraz ve tevhit işlemlerini tescil etmektedir.
Bu bağlamda herhangi bir bölge de parselasyon işlemlerinin yakın zamanda yapılacak olması durumunda ifraz/tevhit taleplerinin reddinin mümkün olduğunu düşünüyoruz.
Son olarak şunu belirtelim: Bir alanda arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerine başlanılarak belediyece tapu müdürlüğünden tapu kayıtlarında “İmar Düzenlenmesine” alındığının belirtilmesinin istenmesinden sonra bu alanda ifraz ve tevhit yapılamaz. İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 29. maddesine göre; düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ve belediye encümen kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilerek, kayıtlarında “İmar Düzenlenmesine” alındığının belirtilmesi istenir. Tapu sicil müdürlüğünce, düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin sicillerinde, bunların düzenlemeye tâbi olduğuna dair gerekli belirtme yapıldıktan sonra, ilgili idarece her türlü ifraz ve tevhitlerine izin verilmez.
c) İfrazda Parsel Büyüklüğü
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 6. maddesine göre imar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında bu maddenin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen şartlar ihlâl edilemez.
Zaten İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre “İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.” Eğer imar planında parsel büyüklükleri ile ilgili hükümler bulunmuyorsa, ayırma sonucu oluşacak parsellerin cephe ve derinlikleri, Planlı Alanları İmar Yönetmeliğine uygun olmalıdır. Bu hükme göre ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, öncelikle imar planında, sonrasında ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olmak zorundadır.
Bununla birlikte Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 13. fıkrasına göre aliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları aranmaz.
ç) İfraz/Tevhitte Yapı Estetiğini ve Sokak Silüetini Bozmama Şartı
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 2. fıkrasına göre bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
d) Kademe Hattına Uygunluk Şartı
Kademe hattı, parselin veya adanın farklı yapılaşma ve kullanım kararına haiz alanlarının sınırlarını belirleyen hattır. Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 7. fıkrasına göre, kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir.
e) İfrazda Yola Cephe Şartı ve Parsel Büyüklüğü
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 14. fıkrasına göre, yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir. Ancak, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş parseli bulunmayan, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir.
Aynı Yönetmeliğin 7. maddesinin 4. fıkrasına göre, imar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez. Aynı maddenin 5. fıkrasında ise “İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.” hükmü yer almaktadır.
f) Afet Alanlarında İfraz Yasağı
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 6. fıkrasına göre, taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesisler harici yapı yapılamaz.
Ancak, a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları, b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları, c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak, ifraz edilebilir.
g) Farklı Yapılaşma Koşullarına Sahip Parsellerin Tevhidi
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 9, 10, 11 ve 12. fıkraları, farklı yapılaşma koşullarına sahip parsellerin tevhidi ile ilgili şartları düzenlemiştir.
Bu hükümlere göre, aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz.
Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez.
İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilir.
Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.00 metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde parsellerin bitiştiği sınırda bu Yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde değerlendirilmesi zorunludur.
Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
h) Kamu Hizmetleri İçin veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Yapılan İfraz/Tevhitler
Planlı Alanları İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca; kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri, bu Yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi değildir.
Aynı Yönetmeliğin 7. maddesinin 8. fıkrasına göre, çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.
Plansız Alanlarda İfraz Şartları
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı bulunmayan plansız yerlerde ayırma işleminin şartları şunlardır:
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre “İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” Bu gibi yerler köy yerleşik alanı sınırı içerisinde değil ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 13. ve 15. maddeleri uygulanır. Söz konusu maddelere göre;
- İfraz suretiyle oluşturulacak parsellerin genişlikleri 20 m’den, parsel derinlikleri 30 m’den az olamaz.
- Ayırma sonucu elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
- Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
Köy İçi Arsa Bölünebilir Mi?
Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ifraz yapılması mümkündür. Yani köy içi arsa bölünebilir, ifraz edilebilir.
Köy İçi İfraz Şartları
Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ayırma ve birleştirme işlemlerinde uyulması gereken kurallar Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 43 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında ayırma işleminin şartları şunlardır:
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44. ve 45. maddesine göre;
- Bu alanlarda yapılacak ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
- Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
- Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15.00 m’den, parsel derinlikleri ise 20.00 m’den az olamaz.
- Ayırma suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir ve bu şekilde elde edilen parseller, ikinci kez ayırma işlemine tabi tutulamaz.
İskan Dışı Alanlarda Ayırma İşleminin Şartları
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62. maddesine göre; üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel, 5.000 m2’den küçük olamaz.
Bu parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25.00 m. cephesi bulunması zorunludur. İskan Kanunu uyarınca hazırlanan tarımsal iskan projeleri kapsamında yapılaşma amacı taşımayan tarımsal amaçlı ifrazlarda, yola cephe koşulu aranmaz. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.
Arazi İfraz Şartları/Arsa Bölme Şartları
Arazi, imar planı olmayan alanları ifade eder. Arazi ifraz şartları Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Arazi ifraz şartları konusunda bu Yönetmeliğin 13. ve 15. maddeleri uygulanır. Söz konusu maddelere göre;
- İfraz suretiyle oluşturulacak parsellerin genişlikleri 20 m’den, parsel derinlikleri 30 m’den az olamaz.
- Ayırma sonucu elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
- Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
Arsa Birleştirme Ek Kat Hakkı/Arsa Birleştirme Emsal Artışı
Bazı belediyelerin imar yönetmelikleri ve imar planları, küçük arsaların birleştirilerek büyük bir parsel elde edilmesi ve bu parselde bir proje yapılması durumunda emsal artışı veya ilave kat hakkı vermektedir. Buna arsa birleştirmede ek kat hakkı veya arsa birleştirme emsal artışı denilmektedir. Bununla birlikte bu uygulamanın yasal bir dayanağı ve zorunluluğu bulunmamaktadır.
Özel Mevzuatıyla Getirilen Kısıtlamalar
Aşağıda açıkladığımız kısıtlamalar, belediye sınırları içinde olsun ya da olmasın tüm taşınmazlar için uygulanır.
a) Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarında Ayırma İşlemi
2863 sayılı Kanununun 18. maddesinin son fıkrasına göre korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri, taşınmaz kültür varlıklarının maliyetine tesir edecek şekil ve surette ayrılamaz ve birleştirilemez.
b) Tarla İfraz Şartları/Tarla Bölünme Şartları
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesine göre tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.
Aynı Kanun’un 8/A maddesine göre il ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenmiştir. Tarımsal araziler bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez.
Ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/A ve devamı maddeleri, tarım arazilerinin, yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğü altında ifrazını yasaklamaktadır. İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak Kanun ile belirlenmiştir. Tarımsal araziler Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez.
c) Özel Ormanlarda Ayırma İşleminin Şartları
6831 sayılı Orman Kanununun 52. maddesine göre ekim ve dikim suretiyle meydana getirilen özel ormanlar hariç olmak üzere, özel ormanlar 500 hektardan küçük parçalar teşkil edecek şekilde parçalanıp başkalarına devredilemez ve mirasçılar arasında ifrazen taksim edilemez. Bu nedenle, özel ormanların ayırma işlemlerinde bu hususun dikkate alınması gerekmektedir.
ç) Arazi Toplulaştırması Yapılan Yerlerde Ayırma İşleminin Şartları
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu; gerek Kanunun 6. maddesi hükümlerine göre sahibine bırakılan ve gerekse Kanun hükümlerine göre dağıtılan topraklar üzerinde ayırma işlemine sınırlar getirmektedir. Kanunun 6. maddesine göre, malikleri adına tescil edilen arazi bu Kanun hükümleri dışında o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara rızaen veya hükmen taksim edilemez ve ifraz işlemlerine konu olamaz. Bu husus tapu siciline şerh edilir.
Kanunun 10. maddesi ise dağıtılan topraklar üzerindeki tasarruf haklarının kısıtlanmasını düzenlemektedir. 10. madde hükmü, bu Kanuna göre dağıtılan toprakların bölünemeyeceğini öngörmektedir. Ancak sahibine bırakılan topraklar, o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara hükmen veya rızaen bölünmemek suretiyle devir ve temlik edilebilir. Bu husus tapu siciline şerh edilir.
d) Özelleştirme Kapsamındaki Kuruluşlara Ait Taşınmazlar
4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun’un 19. maddesine göre özelleştirme kapsamındaki kuruluşlara devredilecek taşınmazların ifrazında 3194 sayılı İmar Kanunundaki kısıtlamalar uygulanmaz. Keza aynı maddeye göre özelleştirme programındaki kuruluşlara ait taşınmazların ifraz ve tevhidine ilişkin işlemlerde 3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve 16. maddeleri uygulanmaz.
e) Taşkömürü Havzasındaki Taşınmaz Malların İktisabına Dair Kanun
3303 sayılı Taşkömürü Havzasındaki Taşınmaz Malların İktisabına Dair Kanun’un ek 1. maddesine göre yapılacak ifrazlarda bu Kanuna göre yapılacak ifrazlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Uygulanma Yönetmelikleri hükümleri uygulanmaz.
f) Yapı Yasaklı Alanlar
Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin 76. maddesine göre, seylap bölgesinde bulunması, sıhhi veya jeolojik mahzurları olması veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden, imar planlarına ve yetkili mercilerce hazırlanmış veya onanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen sahalar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka inşaat yapılamaz.
İfraza Konu Edilmiş Parselde Tekrar İfraz Yapılır Mı?
Soru: plansız alanlar imar yönetmeliğinde ”Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri (15.00) m. den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.” hükmü var. Elimizde 500 bin metrekare taşınmaz olsa vatandaş 1000 m2 talep etse ve biz bu ifraz işlemini yapsak geriye kalan 499 bin m2 ifraz ile oluşmuş parseli tekrar ifraz ettiremeyeceğiz ki yönetmelik öyle diyor bu durumda talebi reddetmemiz veya en fazla beşe bölünür hükmü gereği oluşacak 1/5 taşınmaz m2 si üzerinden talep et dememiz mi gerekir. Bu durum hem vatandaş açısından hem de hazine açısından olumsuz bir şey değil mi sizce bu durumu iptal eden veya uygulamada hazine taşınmazlarına istisna getiren bir düzenleme var mıdır teşekkür ederim.
Cevap: plansız alanlar imar yönetmeliğinde ”Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri (15.00) m.den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.” hükmü var. doğru. ama bu hüküm sadece “Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında” uygulanacaktır. Zaten bu alanların içinde çok büyük yüzölçümlü (500000 m2) taşınmaz olmaz. Bu alandaki ifrazlarda da bir kez yapılır tam yapılır. Bunun dışındaki alanlarda örneğin “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda” 2 kez ifraz yasağı yoktur.
