1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Milli Emlak Hukukuna Teferruğ ve Tefevvüz

Milli Emlak Hukukuna Teferruğ ve Tefevvüz


Teferruğ Nedir?

Mali hukukumuzda teferruğ ile tefevvüz aynı anlamda kullanılmaktadır. Bu kelimelerin deyim olarak anlamı, Hazinenin tek taraflı olarak bir taşınmaz malı kendi mülkiyetine geçirmesidir.

Teferruğ, satın  alınan  bir  taşınmazın  tapuda  devir  işleminin  yapılmasıdır. Hazine teferruğ işlemini taşınmaz mala ihtiyaç duyması nedeniyle yapmamaktadır. Ancak devlete ait bir malın ucuza satılmasının önlenmesi ve Hazine haklarının korunması veya devletin bir alacağının tahsili amacıyla Hazine bir taşınmaz malı mülkiyetine geçirir. Teferruğ mecburi bir işlem değildir. Alacaklı amme idaresi ancak zaruret halinde ve son bir çözüm yolu için teferruğ yoluna başvurur. Esas olan gayrimenkulün satılması suretiyle amme alacağının tahsil edilmesidir.

Tefevvüz Nedir?

Tefevvüz ise bir ihalede bir  taşınmaz  malın belli bir bedel karşılığında bir kimsenin üzerinde kalmasıdır.[1] Mali hukukumuzda  ise teferruğ ve tefevvüzün kelimeleri aynı anlamda kullanılmakta, Hazinenin bir taşınmaz malı mülkiyetine geçirmesidir.[2] 

Devletin Teferruğ ve Tefevvüz Yoluyla Mal Edinmesi

Genel kural olarak Devlet ihtiyaç duyduğu takdirde mal edinir. Bu genel kuraldan ayrılmalar da görülür. Bu ayrılmalardan biri de teferruğdur. Burada kanundan doğan zorunlu bir edinim vardır. Teferruğun amacı devletin bir alacağının tahsilinin sağlanması veya devlete ait  bir malın ucuza satılmasının önlenmesi ve Hazine haklarının korunmasıdır.[3]

Hazinenin diğer mal edinme yolları ise; satın alma, kamulaştırma, devletleştirme, inşaat, şeşitli kanun ve anlaşmalara göre Hazinenin mal edinmesi işlemleridir. Ancak bu tür edinimler konumuz dışında olduğundan incelenmeyecektir.

Hazinenin teferruğ suretiyle mal edinme yolları üç ayrı durumda söz konusudur:

  1. 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanuna tabi alacakların tahsili nedeniyle teferruğ,
  2. Çeşitli nedenlerden doğan ve 6183 sayılı kanuna tabi olmayan Hazine alacaklarının adli icra yoluyla izlenmesi,
  3. Hazinenin hissedar bulunduğu taşınmaz malın ortaklığının giderilmesi yoluyla yapılacak satışına iştirak edilmesi yoluyla teferruğ.

1. 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanuna Göre Teferruğ

6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanunun birinci maddesi; “Devlete, İl Özel İdarelerine, Belediyelere ait vergi, resim, harç, ceza tahkik ve takiplerine ait mahkeme masrafı, vergi cezası gibi asli, gecikme zammı, gecikme faizi gibi fer’i  amme alacakları ile aynı idarelerin sözleşmeden, haksız fiil ve haksız iktisaplar dışında kalan ve Amme hizmetleri tatbikatından mütevellit olan diğer alacakları ile bunların takip masrafları hakkında bu kanun hükümleri tatbik olunur” hükmünü içermektedir. Devletin bu Kanun kapsamına giren alacaklarını tahsil edememesi durumunda Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna Göre takip ve tahsil edilir.

Devlet kamu alacağını başka yollarla tahsil edemez ise, borçlunun taşınmaz mallarını haczedebilir.

İşte bu suretle satışa çıkarılan taşınmaz malın teferruğu, istisnai ve zaruri vaziyetler dolayısıyla ve devlet alacağını temin maksadıyla nadiren başvurulan bir usuldür.

1.1. Gayrimenkullerin Teferruğu

6183 sayılı kanunun 98’nci maddesinde “İkinci artırma tarihinden başlayarak 1 yıl içinde gayrimenkul en az bir kere daha satışa çıkarıldığı halde satılmasına imkan bulunmadığı taktirde gayrimenkul alacaklı amme idaresince teferruğ edilebilir. Teferruğ bedeli, gayrimenkulün biçilen rayiç değerinin %50 sidir”  hükmü yer almaktadır. Kanunun bu maddesinde  düzenlenen hükme göre, haczedilip satışa çıkarılan mal birinci ve ikinci artırmada satılamaması durumunda 1 yıl içinde en az bir defa daha satışa çıkarılır. Taşınmaz mal yine satılamaz ise, satış komisyonu kararıyla ve idarenin talebiyle teferruğ edilir. Teferruğ bedeli, taşınmaz malın belirlenmiş rayiç bedelinin %50’sidir.

Teferruğ muamelesinin ikmalini müteakip, takip ve teferruğ masrafları düşüldükten sonra kalan bedel borca mahsup edilir. Teferruğ edilen gayrimenkul teferruğ kararı tarihinden itibaren 1 yıl müddetle satışa çıkarılamaz.

Borçlu satış komisyonunun teferruğ kararı tarihinden başlayarak 1 yıl içinde amme alacağını, gecikme zamları ile birlikte ödediği takdirde gayrimenkul kendisine verilir. Ferağ masrafı borçluya aittir.

1.2. Teferruğ Edilen Gayrimenkulün Tapuya Tescili

Teferruğ edilen taşınmaz malın satış komisyonunca verilen teferruğ kararına dayanılarak tapuda Hazine adına tescil ettirilmesi gerekir. Bu taşınmaz mal gemi ise gemi sicilinde Hazine adına kaydettirilir.

Tescil için bir senelik müddetin geçmesine gerek yoktur. Çünkü maddede taşınmaz malın borçluya verilmesi halinde, ferağ işlemi masrafının borçluya ait olacağı açıkça belirtilmiştir.

Burada taşınmazın iktisap tarihi teferruğ kararının verildiği tarih olmasından dolayı tescilden önce teferruğ olunan taşınmaz mal Hazinece idare edilir. Ancak tescil işlemi yapılmadıkça, bu gayrimenkul üzerinde temliki tasarruflarda bulunulamaz. Teferruğ tarihinden sonra tescil işlemi ikmal edilinceye kadar o gayrimenkuldan faydalanan borçlunun amme idaresi bazı haklarını arayabilir. Örneğin; kiraya verebilir, işgal edenden ecrimisil aranabilir.

1.3. Teferruğdan Vazgeçme Durumu

Satış komisyonunca, alacaklı idarenin isteği üzerine teferruğ kararı verilmeden önce biçilen rayiç bedelin %75’i veya fazlası ile dışarıdan istekli çıkarsa teferruğdan vazgeçilmesi gerekir.

2. 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Hükümlerine Göre Teferruğ

Devletin sözleşmelerden, haksız iktisap ve fiillerden doğan alacaklarının takibi 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre takip ve tahsil edilmektedir. Hazineye olan borcunu ödemeyen borçlunun taşınmaz malı, Hazineye ipotek edilmiş veya Hazinece üzerine haciz koydurulmuş olabilir. O takdirde, alacağın tamamının tahsili için ipotek veya haczin paraya çevrilmesi icap edecektir ki, bu işlemlerde 09.06.1962 tarihinde yürürlüğe giren 2004 sayılı İcra ve İflas kanunu hükümleri dairesinde kovuşturulur.

 2004 sayılı Kanunun değişik 129’ncu maddesi; “Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.”  hükmü yer almıştır.

Buna göre birinci artırmada taşınmaz mala istekli çıkmadığı  gibi ikinci artırımda da taşınmaz malın satışını temin için bütün tedbirlere başvurulduğu halde yine istekli çıkmaz veya pek az pey sürerse Hazine artırmaya iştirak eder. Ancak  bu artırmada Hazinenin süreceği pey taşınmaz malın 2886 sayılı kanunun 9. maddesinde yazılı mercilere başvurulmak suretiyle bedel taktir edilmeli ve tahmin edilen bu bedelinde % 50 oranında ve herhalde Hazine alacak ve masraflarını geçmemek şartıyla Hazinece bir pey sürülerek ihaleye iştirak edilmesi gerekir. Hazinenin süreceği peyden fazlaya istekli çıkarsa Hazine artırmadan çekilir. İstekli çıkmadığı takdirde sürülen pey üzerinde Hazine adına teferruğ edilir.[4]

3. Hazinenin Hissedar Bulunduğu Taşınmazın Satışında Teferruğ

Hazinenin hissedar bulunduğu taşınmaz mal, ya hissedarların anlaşması ile taksim edilebilir veya hisseli taşınmaz mal satılarak bedeli paylaşılabilir. Bu ikinci yola izale-i şüyu (paydaşlığın giderilmesi) denilmektedir.[5]

Ortak mülkiyette ortaklığın giderilmesi Medeni Kanunun 627’nci ve 628’nci maddelerinde düzenlenmiştir. Medeni Kanunun 623’ncü maddesinde “Birden ziyade kimseler şayian bir şeye malik olur ve hisselere bilfiil taksim edilmemiş olursa onlar o şeyin hissedarıdırlar” denilmekte 627’nci maddesinde ise “Hissedarlardan her birinin  taksim isteyebileceği” belirtilmekte 628’nci maddesinde ise “Taksimin aynen yapılabileceği gibi hisseleri oranında hissedarlara dağıtılabileceği ve hissedarların taksimin nasıl yapılacağı konusunda anlaşamadıkları takdirde hakimin aynen taksimi bu mümkün değilse artırma ile satılabileceği” belirtilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi dolayısıyla yapılacak satışlar da 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre mahkemeler aracılığıyla yapılmaktadır.

Taşınmaz mal açık artırma ile satılırken devlet yönünden bazı sakıncalı durumlar ortaya çıkabilir. Taşınmaz ya değerinden daha düşük bir bedelle satılma durumunda kalabilir yada hiç alıcı çıkmaz ve ortaklık devam edebilir. Bu sakıncaları önlemek için Devlet de artırmaya girer ve kendi payının değerini kurtarabilecek bir bedele kadar fiyat yükseltmeye çalışır. Bu bedelle başka alıcı çıkmadığı takdirde malı teferruğ etmiş olur. Burada devlet elde ettiği bu malı herhangi bir sınırlamaya bağlı olmaksızın istediği gibi kullanabilir yada satabilir.[6]

Açılan izale-i şuyu davaları sonucu mahkemelerce satışına karar verilerek icra dairelerince satışa çıkarılan taşınmaz mallar, taşınmaz mala az değer biçilmişse , bu taşınmaz mal bu değerin %50’ine satılabilmektedir. Bu ihalelere Hazine katılarak taşınmaz malın ucuz bir değerle satışını önler, gerekli görülürse taşınmaz mal satın alınır, yani teferruğ edilir.[7]

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz mallardaki hissedarlığın giderilmesi için açılan davalar, mahkemelerce de genellikle paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi şeklinde karara bağlanmakta olup bu konu ile ilgili ayrıntılı bilgi 184 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde açıklanmıştır.  

Satış İhalelerine Katılmanın Amacı

184 sayılı Tebliğe göre, satış ihalelerine katılmanın temel amaç ve gerekçesi, Hazine hissesinin ucuz bir bedelle satışını önlemektir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 129 uncu maddesine göre, icra dairesince yapılan taşınmaz mal satışlarında takdir edilen bedelin birinci ihalede % 60’ına, ikinci ihalede ise % 40’ına kadar bir teklif olduğunda, taşınmaz mal satılabilmektedir.[1]

Diğer taraftan icra dairelerince takdir ettirilen bedeller zaman zaman rayiç değerin altında da olabildiğinden, satışa çıkarılan taşınmaz maldaki Hazine hissesinin değerinin altında satılması ihtimali söz konusu olabilmektedir.

Hazinece ihaleye katılmanın bir diğer nedeni ise, satılacak taşınmaz malın, imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmış olmasıdır. Bu durumda, ileride söz konusu yerin Hazine lehine kamulaştırılması gerekebileceğinden uygun bir bedelle, ihaleye katılıp satın alınması Devlet lehine olmaktadır.

Satış İhalelerinden, İhaleye İştirak Edilmemesi Gerekenler

Aşağıda nitelikleri belirtilen taşınmaz malların, icra dairelerince yapılan satış ihalesine iştirak edilmeyecek ve konu Bakanlığa da intikal ettirilmeyecektir. Ancak, satış takip edilerek Hazineye düşen bedelin tahsili sağlanacaktır.

1. Hazine hissesi 1/10’dan az olan ve imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmayan taşınmaz malların ihalesine iştirak edilmeyecektir.

2. İmar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmamış olan ve kayyımla idare edilen taşınmaz mallardan, kayyımın idaresindeki hisse miktarına bakılmaksızın ihaleye iştirak edilmeyecektir. Ancak, özel durumlar nedeniyle ihaleye girmede Hazine yararı varsa, bu husus defterdarlıklarca bu Tebliğ hükümlerine göre değerlendirilecektir.

3. Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz mallardaki Hazine dışındaki hissedarların hisseleri, bir  borç  nedeni ile satılıyorsa bu bir izale-i şüyû  satışı  olmadığı halde, ihalelere girip girmeme konusunda Bakanlıktan bilgi istenilmektedir. Bu tür satış ihalelerine girilmemesi ve gereksiz yazışmalara konu edilmemesi gerekir.

[1] Doç.Dr.Sadık KIRBAŞ, Devlet Malları, Birlik Yayıncılık Ltd. Şti., Ankara-1985,s:64

[2] Feyyaz YALÇINKAYA- Turhan KARTAL, Devlet Malları, Ankara-1971, s:67

[3] Güzin ÖZÇELİK, Teferruğ-Tefevvüz, Basılmamış tez, Ankara-1998, s:3

[4] Güzin ÖZÇELİK , a.g.e.s:8

[5] Selahaddin KARDEŞ , Hazine Malları , Ankara-1999, s:56

[6] Güzin ÖZÇELİK , a.g.e.s:8

[7] Selahaddin KARDEŞ , a.g.e. s:56

Milli-Emlak-Hukukuna-Teferrug-ve-Tefevvuz
Milli Emlak Hukukuna Teferruğ ve Tefevvüz
Yorum Yap

Yorum Yap

Yorumlar (1)

  1. Emre Gül 12 ay önce

    Satışı istenen (ortaklığın giderilmesi değil) hazine hissesinin ihale ile satışında hazine hangi oranın altında hisseyi teferruğ eder? Örnek olarak 100 dönümlük bir tarım arazisin %60ı hazineye ait. Diğer hissedar / hissedarlar hazine hisseni ihale yoluyla almak istedi. Belirlenen rayiç bedel ise (satışa çıkan hazine hissesinin)100 lira kabul edersek, açık arttırma ne kadardan başlar? Hazinenin teferruğ etmemesi için minimum satış bedeli ne olmalıdır?

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.