1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Tapu Siciline Güven İlkesi


Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir. Tapu sicili hakkında ayrıntılı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Tapu Sicili Nedir? Tapu Sicili Bölgeleri Nedir? Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir?

Tapu Siciline Güven İlkesi Nedir?

Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur (Yargıtay Birinci Hukuk Dairesi E: 2021/2821 K: 2022/43 T: 10.01.2022). Ayrıca devletin tapu sicilinde sorumluluğu ilkesi de benimsenmiştir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu

Bilindiği üzere hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinin genel hükmü yanında, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Belirtilen ilke Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunun bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür.

Tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkansız olan kişinin iktisabı geçerlidir.  İşte buna tapu siciline güven ilkesi denir.

Tapu Siciline Güven İlkesinin Şartları

Tapu siciline güven ilkesinin uygulanabilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin uygulanabilmesi için “kazananın üçüncü kişi olması”, “üçüncü kişinin sicildeki yolsuz bir tescile dayanmış olması”, “üçüncü kişinin bir aynî hak kazanmış olması”, “üçüncü kişinin aynî hakkı iyi niyetle kazanmış olması” ve “üçüncü kişinin kazanımında tasarruf yetkisi dışında diğer geçerlilik unsurlarının mevcut olması” şartlarının varlığı aranır (Sirmen. A.L., Eşya Hukuku, Ankara 2017, s.196-201).

Tapu siciline güven ilkesinin şartları şunlardır: 

  1. Tapu siciline dayanılarak bir kazanım gerekir.
  2. Tescil ile gerçek durumun birbirinden farklı olması gerekir.
  3. Mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanımı söz konusu olmalıdır.
  4. İyi niyet gereklidir
  5. Üçüncü kişinin kazanımında tasarruf yetkisi dışında diğer geçerlilik unsurlarının mevcut olması

a) Tapu Siciline Dayanılarak Bir Kazanım Elde Edilmesi

Öncelikle, ediniminin veya kazanımın tapu siciline dayanılarak edinilmesi gerekmektedir. Tapu sicili hakkında ayrıntılı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Tapu Sicili Nedir? Tapu Sicili Bölgeleri Nedir? Tapu Sicilinin Unsurları Nelerdir?

Tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini izleyen işlemler olup tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda oluşan hatalardan da Devlet, Medeni Yasa’nın 1007. maddesi gereğince kusursuz olarak sorumludur. Kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin (ayni) hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukuki duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür. 

Bununla birlikte tapu siciline güven ilkesini düzenleyen 1023. maddelerine ilişkin yerleşik bilimsel ve yargısal görüşler doğrultusunda, bu özenin ve dikkatin sicile yönelik olması gerektiği, kayden iktisap edenin tapu sicilinin dayanağını oluşturan müsbit evrakı inceleme yükümlülüğünün bulunmadığı tartışmasızdır. Sicile güvenin kişinin sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur. Bu bağlamda, davacının genel kadastro ile başlayıp, tedavül kayıtları ve dayanakları ile nihai kaydı oluşturan tapu sicil işlem aşamalarını oluşturan evrakı tetkik etme zorunluluğu yoktur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2006/113 K: 2006/205 T: 19.04.2006). Keza, taşınmazın satışına ilişkin resmi akit tablosunu inceleme mükellefiyeti yüklenemez.

b) Mülkiyet veya Başka Bir Ayni Hak Kazanımı

Bir kişinin Medeni Kanunun 1023. maddesi hükmünden yararlanabilmesi için mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanımı gerekmektedir. Sınırlı ayni haklar konusunda bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Sınırlı Ayni Haklar Nedir? Sınırlı Ayni Hakların Konusu ve Türleri Nelerdir?

c) Tescil İle Gerçek Durum Birbirinden Farklı Olması

Türk hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “hukuki sebebe bağlılık” prensibi esas alınmış olup, bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Hukuki sebebe dayanmayan işlemler geçerli değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi bu tescili yolsuz tescil olarak ifade eder. Bu madde ile de yolsuz tescil tanımlanarak, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescille aynî hak kazanamayacağına vurgu yapılmıştır.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. 

ç) İyi Niyet

Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Belirtilen ilke, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen, “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı nitelikteki 1024. maddede, “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Lojman Satışlarında Hak Sahipliği ve Öncelikli Alım Hakkı

d) Kötü Niyet İddiası

Nitekim bu görüşten hareketle, “kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir. Yargıtay Birinci Hukuk Dairesi E: 2020/2655 K: 2021/534 T: 02.02.2021

Kötü niyet iddiasının 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca da, davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği benimsenmiştir.

Tapu Siciline Güven İlkesinin İstisnaları (TMK 1023 İstisnaları)

Tapu siciline güven ilkesinin istisnaları şunlardır:

  1. Kamu malları
  2. Aile konutu
  3. Arsa payı inşaat sözleşmelerinde müteahhitten pay alan kişi

a) Kamu Malları

Kamu mallarına karşı iyiniyet veya tapu siciline güven ilkelerinin uygulama yeri bulunmamaktadır. Bu konu Yargıtay içtihatlarında istikrar kazanmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.12.2008 gün ve Esas 2008/7-717, Karar 2008/722 sayılı kararında da değinildiği üzere en geniş anlamıyla “kamu malı” kavramı, Devletin veya kamu tüzel kişiliğine sahip idarelerin, kamu hizmetlerini ifa ederken kullandıkları ve yararlandıkları malları ifade etmektedir.

3402 sayılı Kadastro Yasasının 16. maddesinde “Kamu Malları” başlığı altında, kamunun ortak kullanımına veya bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerler hakkında ayrıntılı düzenlemeler bulunmakta, eş düzenlemelere 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi’nde (madde 641, 912) ve 4721 sayılı Türk Medeni Yasasında (madde 715, 999) yer verilmektedir. Keza, 3402 sayılı Yasanın 16/D maddesinde Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanlara da yer verilmiştir.

Kamu malları üzerinde özel mülkiyet kurulamaz. Bunlar kamu hizmeti yönünden tahsis edildikleri yetkili idarece kamu malı olmaktan çıkarılmadıkları sürece temlik edilemez; kazandırıcı zamanaşımı yoluyla da edinilemezler. Kamu malı niteliği kazanmış bir taşınmaz özel mülkiyete konu olamayacağından tapuya bağlansa bile Türk Medeni Yasasının 1023. maddeleri bu durumda uygulanmaz. (Y.HGK. 30.09.1981 gün, E: 1979/1-167, K: 1981/656, 03.12.2008 gün ve 2008/7-717-722).

Bu sonuçlara bağlı olarak, Hukuk Genel Kurulu’nun 21.2.1990 gün ve 1989/1-700 Esas, 1990/101 Karar; 18.10.1989 gün 1989/1-419 Esas, 1989/528 Karar sayılı kararlarında da açıklandığı üzere; kamu malı niteliği taşıyan bir taşınmazın her nasılsa özel mülk olarak tapuya tescil edilmesi bir yolsuz tescil olup, bu husus o yerin özde tescile tabi bulunmama (kamu malı olma) niteliğini değiştirmez (Y.HGK.nun 26.02.2003 gün ve 2003/12-116 E., 2003/111 K.; 25.12.2002 gün ve 2002/12-1101 E., 2002/1113 K. sayılı kararları). Kamu malları özel mülkler gibi devir ve temlik edilemezler. Böyle durumlarda, iyiniyet veya tapu siciline güven ilkelerinin uygulama yeri de yoktur (Y.HGK. ’nun 11.06.2003 gün ve 2003/13-414 E. ve 2003/410 K. Sayılı Kararı).

b) Aile Konutu

Türk Medeni Kanununda kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “aile birliğinin’’ korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Bu duruma aile konutu denilmektedir. Konu hakkında bilgi almak için: Aile Konutu Şerhi 

Yargıtay kararlarına göre Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2019/318 K: 2019/1238 T: 28.11.2019). Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur. Diğer yandan taşınmazın aile konutu niteliği gerek iradi temliklerle, gerekse cebri icra sonucu (ihale yoluyla) mülkiyetin kazanılmasıyla kaybedilmektedir. Ne var ki bu durum geçersiz olan işleme “geçerlilik” kazandırmayacaktır. Başka bir ifade ile “ölü işlem” diriltilemeyecektir. Aynı ilkelere Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2017 tarih, 2017/2-2906 E. ve 2017/1723 K. sayılı kararında da yer verilmiştir.

c) Arsa Payı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhitten Pay Alan Kişinin Durumu

Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipi olduğu açıklanmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun istikrar kazanan karar ve uygulamalarında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde arsa sahibine döneceği, 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay Onbeşinci Hukuk Dairesi E: 2019/3306 K: 2020/2240 T: 13.07.2020). Yargıtay kararlarına göre yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişi, kendisine tapuda devri yapılan hissenin yükleniciden satın aldığı bağımsız bölüme bağlı olduğunun bilincinde olup, gerek yüklenicinin gerekse ondan bağımsız bölüm alan kişilerin hak sahibi olabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm edimlerini yerine getirmesi şarttır (Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 31/3/2014 tarihli ve E.2013/8737, K.2014/2416 sayılı kararı). Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın malî kaynağının sağlanması amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi olabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlıdır. 

Yargıtay kararlarına göre, yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa’nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı kabul edilmektedir (Yargıtay Yirmiüçüncü Hukuk Dairesi E: 2015/9708 K: 2018/3902 T: 03.07.2018).

Anayasa Mahkemesi de 27.09.2017 tarih ve 30193 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 20.07.2017 gün 2014/12321 başvuru numaralı kararında, bu halde 3. kişilerin iyi niyetlerinin korunmamasının hak ihlali olmadığını kabul etmiştir.