Sınırlı Ayni Haklar Nedir? Sınırlı Ayni Hakların Konusu ve Türleri Nelerdir?

Sınırlı Ayni Haklar Nedir? Sınırlı Ayni Haklar Nelerdir?

Mülkiyet, hak sahibine en geniş yetkiler temin eden bir ayni hak olduğu halde sınırlı ayni haklar bu yetkilerden bir kısmını temin etmektedir. Bunlar ya hak sahibine hakkın konusu eşyayı kullanma (intifa hakkı) ya hakkın konusu taşınmazda oturma, ya hakkın konusu taşınmazdan geçme (geçit hakkı) ya da hakkın konusu eşyayı paraya çevirip alacağını elde etme (rehin hakkı) gibi yetkilerdir.

Mülkiyet Hakkı, Sınırlı Ayni Hak Mıdır?

Mülkiyet, hak sahibine en geniş yetkiler temin eden bir ayni hak olduğu halde sınırlı ayni haklar bu yetkilerden bir kısmını temin etmektedir. Sınırlı ayni haklar, bu yönlerden bir veya ikisini sağlayan haklardır. Görüleceği üzere, sınırlı ayni haklarda mülkiyet hakkındaki hak ve yetkilerden bir kısmı sınırlı olarak bulunmaktadır.

Yukarıda yaptığımız açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, mülkiyet hakkı; hak konusu nesne üzerinde hak sahibine en geniş yetkiler temin eden bir ayni haktır. Buna karşılık sınırlı ayni haklarda mülkiyet hakkındaki hak ve yetkilerden sadece bir kısmı bulunur.

Sınırlı Ayni Hakların Konusu Nedir?

Mülkiyet hakkının konusu olabilen eşyalar sınırlı ayni hakların da konusu olabilirler. Buna göre sınırlı ayni hakların konusu taşınmazlar kadar taşınırlar da olabilir. Ancak Medeni Kanun ekonomik yaşantının zorunlulukları nedeniyle alacak hakları ile diğer haklar üzerinde de rehin ve irtifak hakların kurulabileceğini kabul etmektedir (MK. md. 794, 820, 954).

Taşınmazın Aynı Ne Demek?

Ayn, bizatihi kaim olan, aklen, varlığından söz edebilmek için başka bir şeye ihtiyaç duyulmayan şey olarak tanımlanmaktadır (Kahveci, 2006: 44). Ayn belirli ve görülebilen (Mecelle’nin ifadesiyle muayyen ve muşahhas) şeyler demektir. Ayn, nesnenin bizzat kendisidir. Ayn mülkiyeti, mülkün kuru mülkiyetine (rekabesine) sahip olmayı ifade eder. Rekabe ya da çıplak mülkiyet olarak da adlandırılan kuru mülkiyet, kişiye mülkü üzerinde sahiplik yetkisi verir. Günümüzde mülkiyet hakkının maliye tanıdığı yetkileri kullanma, yararlanma ve hukuki tasarrufta bulunma olarak sınıflandırırsak, rekabe hukuki tasarrufta bulunma yetkisine denk gelir. Bu konuda detaylı bilgi için şu yazımıza bakabilirsiniz: İslam Hukukunda Taşınmaz Mülkiyetin Unsurları: Ayn, Menfaat, Zilyetlik

Sınırlı Ayni Hak Sahibi Ne Demek?

Tapu sicilinde kayıtlı olsun veya olmasın, sınırlı bir hakka malik olan kişiye sınırlı ayni hak sahibi veya sınırlı ayni hak lehtarı denir. Örneğin irtifak haklarında hak lehtarı, taşınmaz yükünde yararlanan taşınmaz maliki veya hak lehtarı, rehin haklarında rehin alan; sınırlı ayni hak sahibidir.

Osmanlı Hukukunda Sınırlı Ayni Haklar

İslam hukukuna göre bir malın ayn’ı gibi menfaati de tek başına mülkiyet konusu olabilir. Bugünkü hukukumuzda sınırlı ayni haklar olarak kabul edilen bazı haklar, İslam hukukunda menfaat olarak kabul edilmiş ve bunların tek başlarına mülkiyete konu olabileceği kabul edilmiştir. 

Sınırlı Ayni Hakların Türleri Nelerdir? Sınırlı Ayni Haklar Kaça Ayrılır? Sınırlı Ayni Hak Çeşitleri?

Sınırlı ayni haklar hangileridir, sorusuna aşağıdaki şekilde cevap vermek mümkündür. Medeni Kanunda eşya üzerinde sağladıkları hak ve yetkilerin kapsam ve niteliklerine göre sınırlı ayni haklar üç grupta toplanmıştır: a) İrtifak Hakları ( MK. md. 779- 839) b) Taşınmaz Yükü (MK. md. 840- 850) c) Rehin Hakları ( MK. md. 851- 972)

Sınırlı Ayni Haklar Tablosu

Sınırlı ayni haklar tablosu aşağıdaki gibidir. 

İrtifak Hakları

İrtifak hakkı, bir taşınmaz maldan özel bir nedene dayanarak yararlanmaya imkan veren sınırlı bir ayni haktır. Medeni Kanunun 779 uncu maddesinde taşınmaz irtifak haklarının konusu düzenlenmiştir. Buna göre taşınmaz irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine oluşturulan bir yüktür ve yüklü taşınmazın sahibini, irtifak hakkına malik olan kimse tarafından kullanmaya ait bazı tasarruflara razı olmaya veya mülkiyete özgü olan bazı hakların kullanılmasından kaçınmaya zorunlu tutar. Görüldüğü üzere, irtifak hakkı sahibine kullanma ya da yararlanma hakkı verirken malike de katlanma ya da kaçınma ödevi yüklemektedir.

Medeni Kanunda irtifak hakkı türleri ismen sayılmak suretiyle belirlenmiştir. Medeni Kanuna göre irtifak hakları şunlardır: * Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı, * Şahsa Bağlı İrtifak Hakları (İntifa hakkı, üst hakkı, oturma hakkı, kaynak hakkı) * Diğer İrtifak Hakları

İrtifak hakları konusunda ayrıntılı bilgi için şu yazıya bakabilirsiniz: Türk Medeni Kanunu’na Göre İrtifak Hakları: İrtifak Hakkı Nedir?

Taşınmaz Yükü Nedir?

Medeni Kanunun 839. maddesinde taşınmaz yükü; bir taşınmaz malikinin mülkü dolayısıyla o taşınmaz karşılık olmak üzere diğer bir kimse lehine bir şey yapmaya veya vermeye mecbur tutulması olarak tanımlanmıştır. Bu tanımdan da anlaşılacağı gibi, taşınmaz maliki diğer irtifak haklarından farklı olarak bir şey yapmak ya da bir şey vermek borcu altına girmektedir. Taşınmaz mükellefiyetinin konusu olan taşınmaz bu borcun teminatı olmaktadır.

Örneğin, taşınmazında bağ bulunan malikin, bir şarap fabrikasına her yıl belli miktarda üzüm teslim etme borcuna karşılık şarap fabrikası maliki lehine kendi taşınmazı üzerinde bir taşınmaz yükü tesis edebilir. Yani taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde şarap fabrikası maliki lehine her yıl belli miktarda üzüm teslim etme borcu şeklinde bir taşınmaz yükü kurulabilir.

Medeni Kanun’un 839. maddesine göre, hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. Yani taşınmaz yükünde hak sahibi şahıs olabileceği (şahsi irtifak) gibi taşınmaz maliki (taşınmaz lehine irtifak) de olabilir.

Taşınmaz Yükünün Konusu

İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir. Buna karşılık yapmama (kaçınma) şeklindeki borçlar taşınmaz yükünün konusuna girmezler.

Taşınmaz Yükünün Kurulması

Medeni Kanun’un 840. maddesine göre, taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Bunun için tapuda resmi yazılı şekilde sözleşmenin yapılması ve tapuya tescil zorunludur. Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır.

Taşınmaz yükünün kazanılması ve tescili aksine bir hüküm yoksa taşınmaz mülkiyetiyle ilgili kurallara tabi tutulmuştur. Aynı maddeye göre, aksine bir hüküm yoksa taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. Dolayısıyla taşınmaz yükünün tescilsiz iktisap ve zamanaşımıyla iktisap hükümlerinden faydalanması mümkündür.

Aksine hüküm yoksa kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Kanunun alacaklıya taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisini tanıdığı hallerde taşınmaz yükü ancak tescille doğar.

Taşınmaz Yükünün Hükümleri

Medeni Kanun’un 848. maddesi alacaklının hakkının niteliğini düzenlemektedir. Buna göre, taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç hâline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar. Taşınmaz yükünde alacaklının hakları ve taşınmaz malikinin sorumluluğu taşınmazın değeri ile sınırlıdır. Buna göre malikin kişisel sorumluluğu yoktur. Yükümlülük ifa edilmediği takdirde lehine mükellefiyet tesis edilen sınırlı ayni hak sahibi kişi, taşınmazı sattırarak alacağını temin eder.

849. madde ise yükün niteliği ile ilgilidir. Maddeye göre, taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur. Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır.

Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi

Medeni Kanun’un 843. maddesi, taşınmaz yükünün sona erme nedenlerini saymıştır. Buna göre taşınmaz yükü; tescilin terkini, yüklü taşınmazın tamamen yok olması, feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebeplerinin gerçekleşmesi durumunda sona erer. Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir.

Kanun taşınmaz yükünün sona erme nedeni olarak yükten kurtarmayı ayrıca düzenlemiştir. Bu hak hem alacaklıya, hem de yükümlü taşınmazın malikine tanınmıştır. Gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, yükten kurtarma, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir.

Kanun’un 844. maddesine göre, alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:

1.Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;

2.Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;

3.Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.

Yükümlü taşınmaz maliki ise, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, Medeni Kanun’un 845. maddesine dayanarak taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir:

1.Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;

2.Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise (otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır).

Sınırlı Ayni Haklardan Taşınmaz Yüküne Örnek

Örnek: Taşınmazında bağ bulunan malikin, bir şarap fabrikasına her yıl belli miktarda üzüm teslim etme borcuna karşılık şarap fabrikası maliki lehine kendi taşınmazı üzerinde bir taşınmaz yükü tesis edebilir. Yapmama (kaçınma) şeklindeki borçlar taşınmaz yükünün konusuna girmezler.

Taşınmazın el değiştirmesi taşınmaz yükünü etkilemez. Bu durumda yeni malik, kanundan dolayı mükellefiyetin borçlusu haline gelir (MK. md. 849).

Taşınmaz yükünün kazanılması ve tescili aksine bir hüküm yoksa taşınmaz mülkiyetiyle ilgili kurallara tabi tutulmuştur (MK. md. 840/3). Bunun için tapuda resmi yazılı şekilde sözleşmenin yapılması ve tapuya tescil zorunludur (MK. md. 840/1). Ancak, taşınmaz mülkiyetinin tescilsiz kazanılmasıyla ilgili haller (MK. md. 705) Medeni Kanunun 840. maddesindeki yollama nedeniyle taşınmaz yükü için de geçerlidir. Ayrıca, eski düzenlemeden farklı olarak taşınmaz yükünün değerinin yabancı para ile belirlenmiş bir miktar üzerinden de gösterilebilme olanağı sağlanmıştır.

Taşınmaz yükünde alacaklının hakları ve taşınmaz malikinin sorumluluğu taşınmazın değeri ile sınırlıdır. Buna göre malikin kişisel sorumluluğu yoktur. Yükümlülük ifa edilmediği takdirde lehine mükellefiyet tesis edilen sınırlı ayni hak sahibi kişi, taşınmazı sattırarak alacağını temin eder (MK. md. 848). Taşınmaz mükellefiyeti ile temin edilen alacak, taşınmaz rehninde olduğu gibi zamanaşımına uğramaz (MK. md. 847).

Rehin Hakları

Bir borç ilişkisinde alacaklı, alacağının daha güvenceli hale getirmek için teminat isteyebilir. Borçlunun alacaklıya verebileceği iki tür teminat söz konusu olabilir. Bunlar şahsi teminat ve ayni teminat’tır.

Şahsi teminatta borç ödenmediği takdirde, alacaklı, borçlu yanında sorumlu tutabileceği bir başka kişi elde etmektedir. Borç ödenmeyince alacaklı, borcun ifasını bu kişiden talep edebilir. Kefalet şahsi teminatın en yaygın şekli olup Borçlar Kanununda düzenlenmiştir (BK. md. 496 vd.). Ayni teminatta borç ödenmediği takdirde alacaklı, borçlu yanında bir başka borçluya değil, paraya çevirebileceği bir eşyaya (ayına) sahiptir.

Örnek: Rehin bir ayni teminattır. Borç ödenmediği takdirde alacaklı sadece rehin konusu malı paraya çevirtip alacağını tahsil edebilir. Kefalette kefil sorumlu olduğu miktar için bütün malvarlığıyla sorumlu olduğu halde, rehinde, rehin veren kişi sadece rehin verdiği mal ile sorumludur. Teminat alacağa bağlı yani fer’i nitelikte haklar temin eder. Asıl borç mevcut ve geçerli ise teminatta mevcuttur ve borcun ödenmesini garanti eder.

Rehin, borçlunun borcuna karşı gösterilen bir ayni teminat olup borç ödenmediği takdirde, alacaklıya rehin konusunu paraya çevirterek alacağını tahsil edebilme yetkisini veren alacağa bağlı fer’i nitelikte sınırlı bir ayni haktır.

Rehin hakları rehnin konusuna göre taşınır (menkul) rehni ve taşınmaz rehni olarak ikiye ayrılmaktadır. Haklar üzerinde kurulan rehin, taşınır rehinleri arasında sayılmaktadır.

Alacaklar Üzerinde Kurulabilen Sınırlı Ayni Haklar Nelerdir?

Başka unsurların yanı sıra alacaklar üzerinde de kurulabilen sınırlı ayni haklar, Medeni Kanun’da sınırlı olarak sayılmıştır. Alacaklar üzerinde kurulan sınırlı ayni haklar, Medeni Kanun’da intifa hakkı ve rehin hakkı olarak belirtilmiştir.

Alacaklar Üzerinde İntifa Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesine göre, aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Medeni Kanuna göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

Alacaklar ve Diğer Haklar Üzerinde Rehin Hakkı

Medeni Kanun’un 954. maddesine göre başkasına devredilebilen alacaklar ve diğer haklar rehnedilebilir. Senede bağlanmış olan veya olmayan alacakların rehni için rehin sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması ve senede bağlı alacaklarda senedin teslim edilmesi gerekir.

Alacaklı veya rehneden, rehni borçluya ihbar edebilir. Diğer hakların rehninde, yazılı rehin sözleşmesiyle birlikte, bu hakların devri için öngörülen şekle uyulması gerekir.