1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

İrtifak Hakkı Nedir? İrtifak Hakkı Türleri Nelerdir?


1) İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı, bir taşınmaz maldan özel bir nedene dayanarak yararlanmaya imkan veren sınırlı bir ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun un 779 uncu maddesinde taşınmaz irtifak haklarının konusu düzenlenmiştir. Buna göre taşınmaz irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine oluşturulan bir yüktür ve yüklü taşınmazın sahibini, irtifak hakkına malik olan kimse tarafından kullanmaya ait bazı tasarruflara razı olmaya veya mülkiyete özgü olan bazı hakların kullanılmasından kaçınmaya zorunlu tutar. Görüldüğü üzere, irtifak hakkı sahibine kullanma ya da yararlanma hakkı verirken malike de katlanma ya da kaçınma ödevi yüklemektedir.

2) İrtifak Hakkı Türleri

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun da irtifak hakkı türleri ismen sayılmak suretiyle belirlenmiştir. Medeni Kanuna göre irtifak hakları şunlardır:

1) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı

2) Şahsa Bağlı İrtifak Hakları

a) Devir ve İntikalleri Asla Mümkün Olmayan İrtifak Hakları: İntifa Hakkı, Oturma Hakkı

b) Devir ve İntikalleri Kural Olarak Mümkün Olan İrtifak Hakları: Üst Hakkı, Kaynak Hakkı

c) Kural Olarak Devredilemeyen İrtifak Hakları:  Diğer İrtifak Hakları

3) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakları

a) Türk Medeni Kanunu’nda Taşınmaz Lehine İrtifak Hakları

4721 sayılı Medeni Kanununun 779 uncu maddesinde düzenlenen taşınmaz lehine irtifak haklarında bir taşınmaz yararına olmak üzere başka bir taşınmaza bir sorumluluk yükletilmesi söz konusu olmaktadır. Sorumluluk yüklenen taşınmaz maliki, diğer taşınmaz malikinin bazı müdahalelerine katlanmak zorunda kalır yahut da mülkiyetten doğan bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmaya mecbur olur. Taşınmaz lehine irtifak hakkı kurulmuş olursa taşınmazların el değiştirmesinin önemi kalmaz. Kim malik olursa hizmet eden taşınmazdan o yararlanacak veya öbürünün yararlanmasına katlanacaktır. Taşınmaz lehine irtifak hakkı belli bir malik aleyhine veya lehine değil, taşınmaz lehine veya aleyhine olacaktır.

Taşınmaz lehine irtifak haklarının içeriği olumlu ya da olumsuz olabilir. Olumsuz irtifak hakları, malikin yükümlü taşınmaz üzerinde bazı belirli yetkilerini kullanmasına engel teşkil eder. Bu tür irtifak haklarında taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının kapsamındaki eşyayı belirli bir tarzda kullanma yetkisini kullanması, hak sahibi lehine ortadan kaldırılmıştır.

Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir (MK. md. 703/2).

b) Taşınmaz Lehine İrtifak Haklarının Kurulması

Kural olarak taşınmaz lehine irtifak haklarının kurulması için resmi senede ve tapu kütüğünde tescile ihtiyaç vardır (MK. md. 770- 781). Ayrıca, irtifak hakkı 780 inci maddeye göre zamanaşımıyla, yolsuz tescil edilmişse on yıl süreyle ve iyiniyeti korumakla kazanılır. Olağanüstü zamanaşımı konusunda ise doktrinde birbirinden farklı iki görüş bulunmaktadır.

Bir görüşe göre, olağanüstü zamanaşımı ile irtifak hakkı kazanımı Medeni Kanunun 713 üncü maddesindeki şartın gerçekleşmesine bağlıdır.

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanıma elverişli bir taşınmazda davasız, aralıksız yirmi yıl süreyle irtifak hakkı sahibi sıfatıyla zilyet olan kişi, irtifak hakkının tescilini mahkemeden talep edebilir.

Diğer bir görüşe göre, olağanüstü zamanaşımı ile irtifak hakkı kazanımı mümkün değildir çünkü olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının esası tapuda tescil bulunmamasıdır. Oysa, irtifak bir haktır, buna zilyet olmak yalnız tescil bulunmasıyla meydana gelir. Tescil yoksa, zilyetlik hiçbir zaman var olmayacaktır.

Ancak, Medeni Kanunun 780 inci maddesinin ikinci fıkrasında “İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.” denildiğinden, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartlarının gerçekleşmesi durumunda irtifak hakkının kazanılması gerektiği düşünülmektedir.

4721 sayılı Medeni Kanununun 780 inci maddesinin üçüncü fıkrasına göre, irtifak hakkının bu yoldan kazanılması için olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli bir yükümlü taşınmaz üzerinde, yararlanan taşınmaz maliki tarafından yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak irtifak zilyetliğinin fiilen kullanılması gerekir. Bu süre sonunda irtifak hakkı kazanılmış olacaktır. Bunun için;

1) Tapuya kayıtlı olmayan veya tapu kütüğünde malikinin kim olduğu anlaşılamayan, maliki yirmi yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş olan yükümlü bir taşınmaz mal bulunmalı,

2) Yararlanan taşınmaz maliki bunun üzerinde yirmi yıldan beri davasız ve aralıksız irtifak hakkının konusuna uygun bir fiili kullanmayı sürdürmelidir. İyiniyetli olması gerekmemektedir.

Medeni Kanunun 705 inci maddesinde öngörülen sicil dışı kazanım hallerinin, irtifak hakları için irdelenmesinde yarar vardır. Maddede geçen sicil dışı kazanım halleri: Miras, İşgal, Kamulaştırma, Cebri icra, Mahkeme kararıdır.

Medeni Kanunun yukarıda belirtilen 780 inci maddesinin ikinci cümlesine göre, “İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.” Dolayısıyla, Medeni Kanunun 705 inci maddesinin ikinci fıkrasında sayılmış olan miras, işgal, cebri icra, mahkeme kararı ve kamulaştırma gibi durumlarda mülkiyet hakkı ile birlikte irtifak hakkı da yararlanan taşınmazın maliki tarafından kazanılmış olur.

c) Taşınmaz Lehine İrtifak Haklarının Hükümleri

4721 sayılı Medeni Kanununun 786. maddesine göre taşınmaz lehine irtifak hakkı sahibi bu hakkını korumak, kullanmak ve ondan faydalanmak için gereken her şeyi yapmaya yetkilidir. Fakat bunu yaparken taşınmaz sahibine en az zarar verecek şekilde davranmalıdır.

787 nci maddede irtifak hakkının kapsamının tapu kayıtlarından çıkarılabiliyorsa ona göre saptanacağı, kayıtların yeterli olmaması durumunda hakkın niteliğine, kazanım nedenine, eğer hak uzun süredir iyiniyetle kullanılmakta ise kullanış tarzına göre belirleneceği belirtilmiştir.

4721 sayılı Medeni Kanununun “Özel kanun hükümleri ve yerel adet” başlıklı 789 uncu maddesiyle yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu maddeye göre tarla yolu, yaya veya araba geçidi gibi geçit hakları ile hayvan otlatma, hayvan sulama, tarlalara veya arklara su alma hakları ve benzeri hakların kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel âdet uygulanır.

Ülkemizin yapısına uygun düşecek şekilde, taraflar arasındaki anlaşmanın uzun süreden beri davasız ve iyiniyetli kullanım biçimini de kapsadığı kabul edilerek, “anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel adet uygulanır.” şeklinde kaleme alınarak bu madde konulmuştur.

Yükümlü taşınmazın belli bölümü üzerinde kullanılmak üzere kurulan irtifak hakkının taşınmazın başka bir bölümüne nakledilmesi de istenebilir (MK. md. 791). Ancak, söz konusu maddede, bu değişikliğin yapılabilmesi bir takım şartlara bağlanmıştır. Buna göre yükümlü taşınmaz malın malikinin yararının olması, masrafların karşılanması gerekmektedir.

Medeni Kanunun 792 ve 793 üncü maddelerinde, yüklü ve yararlanan taşınmazlardan birinin taksim edilmesi halinde ne yapılacağı açıklanmıştır. Buna göre yararlanan taşınmaz bölünürse kural olarak irtifak hakkı bağımsız hale gelen her parsel yararına devam edecektir. Parsel terimi, mutlaka 3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamında ve anlamındaki “parsel” şeklinde anlaşılmamalıdır. Hukukumuz açısından parsel sözcüğü Tapu Sicil Tüzüğünde (md. 65- 68) kullanılmıştır. Bu nedenle, maddede geçen “parsel” sözcüğünün mutlaka kadastro görmüş bir taşınmazı anlatmadığı, henüz kadastrosu tamamlanmamış yerlerde maddenin öngördüğü anlamdaki bölünmeler sonucu oluşan parçaları da içerdiği unutulmamalıdır.

İrtifak hakkı taşınmazın yalnız bir bölümü yararına kullanılıyorsa yüklü taşınmazın maliki irtifak hakkının diğer bölümlerinden terkinini talep edebilecektir. Bu talep irtifak hakkı sahibine tebliğ edilir, onun bir ay içinde itirazda bulunmaması halinde istenen terkin yapılır. Yükümlü taşınmaz bölünürse kural irtifak hakkının her bölüm üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı bir bölüm üzerinde kullanılamıyorsa o bölümün maliki irtifak hakkının terkinini isteyebilir.

d) Taşınmaz Lehine İrtifak Haklarının Sona Ermesi

Taşınmaz lehine irtifak hakları;

Sicildeki kaydın terkini, ayrıca yararlanan veya yüklü taşınmazlardan birinin büsbütün yok olması (MK. md. 783),

Yararlanan ve yüklü taşınmazların her ikisine birden aynı kimsenin malik olması ve hak sahibinin hakkını terkin ettirmesi (terkin edilmedikçe irtifak hakkı bir ayni hak olarak devam eder) (MK. md. 784),

Hakkın meydana getirdiği yararların tamamen yok olması ve bu durumda yüklü taşınmaz malikinin hakkın terkinini istemesi (MK. md. 785) durumlarında sona ermektedir.

Kanunda sayılan bu durumlardan başka, yüklü taşınmazın kamulaştırılması durumunda da irtifak hakkı sona erer.

4) Şahsa Bağlı İrtifak Hakları

Şahsa bağlı irtifak hakları da eşya üzerinde kurulan ayni haklardandır. Şahsa bağlı irtifak haklarını üç grupta incelemek mümkündür. Devir ve intikalleri asla mümkün olmayanlar, Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olanlar, Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olmayanlar.

a) İntifa hakkı

Belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın konusunu teşkil eden mülkiyeti bir başkasına ait bir eşya üzerinde tam olarak yararlanma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanabilir. Konuyla ilgili olarak şu makaleyi okuyabilirsiniz: Türk Medeni Kanunu’na Göre İntifa Hakkı

b) Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) (Yalnızca Oturma Yetkisi Veren Sınırlı Ayni Hak)

Oturma hakkı aslında intifa hakkının özel bir şekli olup bir binada veya onun bir bölümünde konut olarak yararlanma hakkıdır. Tapu memuru tarafından düzenlenen senet ve tapuya tescil ile doğar (MK. md. 823). Bu hak da başkasına devredilemez ve mirasçılara intikal etmez.

Oturma hakkını kiradan ayıran önemli unsur ise kira sözleşmesinin şahsi bir hak oluşuna karşılık oturma hakkının ayni bir hak oluşu ve böylece konut ihtiyacını güvenli bir şekilde sağlamasıdır. Çünkü, oturma hakkı ayni bir hak olarak ilişkin bulunduğu taşınmazı kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle, kira sözleşmesi tapuya şerh verilmiş olsa bile ancak şerh süresince taşınmazın maliklerine karşı öne sürülebilir. Buna göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.

Oturma hakkı sahibinin bu haktan yararlanma karşılığında, bazı yükümlülükleri de söz konusudur. Oturma hakkı sahibi binanın tamamından tek başına yararlanıyorsa bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderlerini yapmakla yükümlüdür. Hak sahibi bu hakkını malik ile birlikte kullanıyorsa bakım ve onarım giderleri malike ait olmaktadır. Ancak, sözleşme ile aksini kararlaştırmak mümkündür.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 74 üncü maddesine istinaden çıkartılan ve 19.06.2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğinin 76 ncı maddesinin birinci fıkrasında; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde Türk Medeni Kanununa göre en fazla kırkdokuz yıla kadar, oturma hakkı hariç olmak üzere irtifak hakkı kurulabileceği belirtilmiştir.

c) Üst Hakkı

Konuyla ilgili olarak şu makaleyi okuyabilirsiniz: Türk Medeni Kanunu’na Göre Üst Hakkı

ç) Kaynak Hakkı

Konuyla ilgili olarak şu makaleyi okuyabilirsiniz: Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Kaynak Hakkı

d) Mecra Hakkı

Konuyla ilgili olarak şu makaleyi okuyabilirsiniz: Türk Medeni Kanunu’nda Mecra Hakkı

e) Kural Olarak Devredilemeyen İrtifak Hakları

Medeni Kanun bunları diğer irtifak hakları adı altında toplamaktadır. Taşınmaz irtifak haklarının konusu olan her şey şahsi irtifak haklarının da konusu olabilir ve üst hakkında olduğu gibi başkasına devredilebilir. Taşınmaz lehine irtifakın konusu olan bir husus belli bir kişiye bağlanmakta ve devrine kural olarak izin verilmemektedir. Örneğin; taşınmaz mal aleyhine geçit hakkı gibi. Kanun bu hallere sadece örnek olarak geçit hakkı ve nişan talimi yapma ile spor alanı olarak kullanmak hakkını saymıştır. Buna benzer başka irtifaklarda kurulabilir. Bu gibi yararlanma hakları belli bir kişi lehine kurulabileceği gibi belli bir topluluk (okul idaresi, köy halkı, sendikalar vb.) lehine de kurulabilir. Bunlar kural olarak başkasına devredilemez ve mirasla da intikal etmez.

sinirli-ayni-haklar-1
Sınırlı Ayni Haklar Nedir? Sınırlı Ayni Hakların Konusu ve Türleri Nelerdir?

Yorum Yap