Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinde KOP Uygulamaları

Yazımızı beğenip paylaşabilirsiniz
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

 

Suat ŞİMŞEK- Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Daire Başkanı

1. Giriş

İmar mevzuatımıza göre imar planlarının uygulama araçlarından bir tanesi de arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemleridir. Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu husus Anayasa’nın 57. maddesinde yer alan “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.” hükmü ile doğrudan ilgilidir. Dolayısıyla arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerindeki temel amaç uygulama imar planı yapılan alanın gelişim ve ihtiyaç durumu dikkate alınarak üzere yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır hale getirmektir. Danıştay kararlarına göre arazi ve arsa düzenlemesinin amacı; binalı ya da binasız taşınmazları, küçültme ya da büyütme amacı gütmeden imar planı verileri, plan notları ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle, üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmaktır[2].

Bu asli amacın yanı sıra parselasyon işlemlerinin bir de tali amacı söz konusudur. Arazi ve arsa düzenlemesinin iki önemli tali amacı bulunmaktadır. Bunlardan birincisi, umumi hizmet alanlarının, düzenleme ortaklık payı (DOP) vasıtasıyla bedelsiz olarak kamunun tasarrufuna geçmesidir[3]. Bu sayede, arazi ve arsa düzenlemesi yapılan alanlarda kamu hizmetlerinin görülmesi için gerekli olan yol, yeşil alan, park gibi alanlar bedelsiz olarak kamu idarelerinin tasarrufuna geçmekte ve kamu idareleri, çok ciddi bir kamulaştırma külfetinden kurtulmaktadırlar.  

Parselasyon işlemlerinin ikinci tali amacı, resmi hizmet alanlarına ayrılan imar parsellerinin oluşturulmasıdır. Resmi hizmet alanlarına ayrılan imar parsellerinin oluşturulması amacıyla yapılan uygulamaya, kamu tesisleri alanına tahsis (uygulamadaki adıyla kamu ortaklık payı-KOP) adı verilmektedir. Bu uygulamada, düzenlemeye giren her parselin malikinden, belirli oranlarda resmi hizmet alanlarına tahsis yapılmaktadır. Ancak DOP’tan farklı olarak bu alanlar, kamu adına değil, malik adına tescil edilmektedir. Bu parseller daha sonra ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılmaktadır.

Bu çalışmamız, parselasyon işlemleri esnasında kesilen ve kısaca KOP olarak adlandırılan kamu tesisleri alanına tahsis uygulamasını açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.

2. KOP Uygulamasının Amacı: Tüm Parsel Maliklerinin Külfete Eşit Şekilde Katılması ve Katlanması

Parselasyon işlemleri sırasında alınan kamu ortaklık payının amacı; düzenleme alanında ihtiyaç duyulan kamu hizmetlerinin karşılanmasına düzenleme sınırı içinde parselleri bulunan tüm maliklerin katılımını sağlamak, bu yolla düzenleme alanının kamu hizmetine dönük altyapısını oluşturmaktır.

Bu uygulama, (mülga) 6785 sayılı İmar Kanunu ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan yönetmeliklerle kurgulanan sistemin ortaya çıkardığı sıkıntıları aşmak amacıyla benimsenmiştir[4]. 6785 sayılı Kanun dönemindeki uygulamada resmi hizmet alanlarına ayrılan parsellere tahsis edilen taşınmazların, ilgili idare tarafından kamulaştırılması ya da malikleri tarafından bağışlanması gerekmekteydi. Özellikle kamulaştırma yapılmaması durumunda parsel maliki mağdur olmaktaydı[5]. Bu durum ise sosyal adalet ilkesine uygun düşmediği gerekçesiyle eleştirilmekteydi[6]. Üstelik tek bir kişinin taşınmazı imar planında kamu hizmet alanında kalırsa, bu taşınmaz ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılacak, ancak kamu alanları fazla değerli olmadığı için taşınmaz maliki imarın getirdiği değer artışından yeterince yararlanamayacaktır[7].

Bütün gerekçelerle 3194 sayılı Kanun döneminde yeni bir sistem benimsenmiştir. Bu yeni uygulamaya göre kamu tesis alanları, düzenlemeye giren tüm parsel maliklerinin taşınmazları oranında hisselendirilerek oluşturulur. Dolayısıyla KOP uygulamasının iki temel amacı olduğunu söylemek mümkündür. Bunlardan birincisi, imar planına göre resmi hizmet alanlarına rastlayan taşınmazlarda meydana gelen değer artışının, özel mülkiyete tahsis edilen imar parsellerinde meydana gelen değer artışına göre sınırlı kalmasının, kişileri mağdur etmesini önlemektir[8]. İkinci amaç ise bu taşınmazların uzun süre kamulaştırılmaması durumunda malikin zarara uğramasını engellemektir.

Bu amaçların ve gerekçelerin doğal bir sonucu olarak KOP’tan oluşturulması gereken yerlerin hisselendirme yapılmaksızın sadece belli kişilerden ya da Hazine taşınmazlarından karşılanması hukuka aykırıdır. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum olan resmi hizmet alanlarının Hazine mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan karşılanması, Yönetmelik hükmüne aykırıdır ve imar uygulamasının iptali sonucunu doğurabilir. Danıştay Altıncı Dairesinin, 18.12.1996 tarihli ve E:1996/532, K:1996/5842 kararında şu ifadelere yer verilmiştir: “Dava, davacıya ait (…) taşınmazında içinde bulunduğu alanda yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; (…) DOP alındıktan sonra geriye kalan alanın imar planındaki amaca tahsis edildiği, böylece davacının taşınmazının tamamının kamu hizmet alanına ayrıldığı, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi Uygulama Yönetmeliğinin 12. maddesi gereğince, kamu hizmet alanları o bölgeye hizmet edeceğinden, o bölgede düzenlemeye giren tüm parsellerin alanları oranında hisselendirilmesi suretiyle oluşturulması gerekirken yapılan uygulama sonucunda davacıya ait taşınmazın tamamının kamu hizmet alanında bırakılmasında mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idareler tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptali yolundaki Ankara 1.Mahkemesinin 21.9.1995 günlü, 1995/1138 sayılı kararında, (…) bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından bozma istemi yerinde görülmeyerek anılan mahkeme kararının onanmasına karar verildi.”

3. Yasal Dayanak

Kamu tesisleri alanına tahsis uygulamasının kanun düzeyinde bir dayanağı bulunmamaktadır. Özellikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nda kamu tesisleri alanları için parsel maliklerinden kesinti yapılabileceğine dair bir ifade bulunmamaktadır. Yasal bir dayanağın bulunmaması ise kanun ile öngörülmeyen kamu ortaklık payının, Anayasa’nın 124. maddesi[9] nedeniyle yönetmelikle düzenlenemeyeceği ve bu nedenle Anayasa aykırı olduğu eleştirilerine neden olmaktadır[10]. Ancak bu konu henüz Danıştay nezdinde dava konusu edilmemiştir.

KOP uygulamasının tek dayanağı İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesidir. Bu maddeye göre; düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alımları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir.

Ancak buradan, KOP uygulamasının yalnızca 18. madde kapsamında yapılacak arazi ve arsa düzenlemelerinde alınabileceği gibi bir sonuç çıkarılmamalıdır. Danıştay 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10/c maddesi[11] uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinde de KOP uygulaması yapılabileceği yönünde kararlar vermiştir. Danıştay’a göre arsa ve arazi düzenlemesi ile ilgili genel düzenlemeler uyarınca kamu ortaklık paylarının ıslah imar planlarının geçerli olduğu alanlarda 2981 sayılı Kanun’un 10-c maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemleri sırasında düzenlemeye giren parsellerden de alınması uygulamanın niteliği gereğidir[12]. Danıştay’ın KOP alınmasını uygulamanın gereği olarak nitelendirmesini dikkate alarak, bu yorumu kıyas yoluyla genişletirsek, özel kanunlar gereği yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinden de kamu ortaklık payı alınabileceği sonucuna varırız.

4. KOP’tan Oluşturulabilecek Alanlar

Kamu ortaklık payından oluşturulabilecek alanlar, kadar İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinde sayılmıştır. Buna göre kamu ortaklık payı, düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanlar için kullanılabilir.

Görüldüğü üzere madde resmi hizmet alanlarının KOP’tan karşılanmasını öngörmektedir. Ancak imar mevzuatı, resmi tesis alanının tanımını yapmamıştır. Sadece Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde resmi bina “genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesisler” olarak tanımlanmıştır. Bu tanımdan yaralanarak resmi tesis alanlarının, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda sayılan kamu idareleri ile bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerin yer alması öngörülen alanlar olduğunu söyleyebiliriz.

KOP’tan karşılanabilecek alanlar, 12. maddede sayılanlarla sınırlı değildir. Madde metninde sayılan resmi hizmet alanları ise sadece örnek olarak verilmiştir. Danıştay madde metninde belirtilmeyen resmi hizmet alanlarının da KOP’tan karşılanabileceğine karar vermiştir. Örneğin Danıştay Altıncı Dairesi 24.02.1993 tarihli ve E:1991/781, K:1993/690 sayılı kararında günübirlik tesislerin de 12. madde kapsamında olduğuna karar vermiştir. Aynı Dairenin 14.04.2004 tarihli ve E:2002/6584, K:2004/2274 sayılı kararında tüm kente hizmet verecek kent spor alanlarının KOP’tan karşılanması gerektiği ifade edilmiştir.

Dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan birisi, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurum yerlerinin KOP’tan karşılanamamasıdır. Her ne kadar Yönetmeliğin 12. maddesinde okul alanları da sayılmış ise de 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde 5006 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurum yerleri DOP ile karşılanacağından, bu alanların kamu tesis alanlarına katılım payından karşılanmaması gerekmektedir.

Rekreasyon alanları da KOP’tan karşılanabilecek yerlerden değildir. Danıştay Altıncı Dairesinin 16.4.2010 tarihli ve E:2008/5832, K:2010/3900 sayılı kararında “AAD Yönetmeliğinde rekreasyon alanı KOP’tan karşılanacak alanlar arasında sayılmadığı gibi Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 14. maddesinde, piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları, kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlar olarak tanımlanmış, bu alanda yapılacak yapıların emsalinin (0,05’i), yüksekliğinin (6.50) metreyi geçmeyeceği belirtilerek rekreasyon alanlarında belirli şartlarla yapılaşma imkanı tanınmış bulunduğundan, davacıya kamu ortaklık payından karşılanacak alan adı altında rekreasyon alanından tahsis yapma olanağı da bulunmamaktadır.” ifadelerine yer verilmiştir.

5. KOP Oranının Hesaplanması

KOP oranı, kamu ortaklık payından karşılanması gereken kamu alanlarının toplam yüzölçümü, yine düzenlemeye giren kadastral parsel toplamına bölünerek hesaplanır[13]. Örneğin düzenlemeye giren parsellerin (katılım kitlesi) toplam yüzölçümünün 80.000 m², kamu alanlarının toplam yüzölçümünün 4.000 m² olduğu bir parselasyonda KOP oranıo % 5 olarak hesaplanır. Bundan sonra uygulamaya giren her parsel malikinden % 5 oranında kesilerek kamu tesis alanlarına şuyulandırılır.

Ancak KOP’un, DOP kesilmeden önce mi, sonra mı alınacağı konusunda görüş ayrılığı söz konusudur. Bazı yazarlar uygulamaya giren taşınmazdan önce DOP kesilmesi, sonra KOP ayrılması işleminin yapılması gerektiğini ileri sürmektedirler[14]. Bu yazarlara göre düzenleme işlemlerinde önce DOP’a esas olan kamuya ayrılan alan miktarının düzenlemeye giren kadastral parsel toplamına bölünmesi ile DOP oranı hesaplanarak taşınmaz sahiplerinin bedelsiz olarak kamuya terk edecekleri arazi oranı belirlenir. Bu miktarlar sahiplerinden bedelsiz olarak kesildikten sonra DOP hesabına girmeyen (bir başka ifadeyle kamu ortaklık payından karşılanması gereken) kamu alanlarının toplam yüzölçümü, yine düzenlemeye giren kadastral parsel toplamına bölünmesi ile elde edilen kamu tesisleri ortaklık payı oranı ve miktarı hesaplanır.

Bizim de katıldığımız bazı yazarlar ise İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrasında yer alan “Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.” hükmü nedeniyle, önce KOP’un ayrılması, sonrasında DOP kesilmesi gerektiğini belirtmektedirler[15]. KOP olarak ayrılan alanlar da ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılacağına göre önce KOP, sonra DOP alınmalıdır.

Uygulamada ise genellikle önce DOP kesilmekte, sonra KOP alanları için tahsis yapılmaktadır[16]. Çünkü bu şekilde uygulama yapıldığında parsel maliklerinden daha fazla DOP kesilme imkanı söz konusudur. Oysa önce KOP ayrılırsa, DOP oranı daha yüksek çıkacaktır.

Konuyu bir örnekle somutlaştıralım. Düzenlemeye giren taşınmazların toplam yüzölçümünün (katılık kitlesi) 100.000 m² olduğu bir parselasyon işleminde DOP’tan karşılanması gereken alanların toplam yüzölçümünün 40.000 m², KOP’tan karşılanması gereken alanların toplam yüzölçümünün 12.000 m² olduğunu kabul edelim. Bu uygulamada önce DOP kesilirse DOP oranı % 40 (40.000/100.000) olacaktır. Daha sonra bakiye kalan 60.000 m² üzerinden ise % 20 oranında KOP tahsisi yapılacaktır. Bunun neticesinde her parselden % 52 oranında DOP ve KOP kesintisi yapılmış olacaktır. Kamulaştırılacak toplam alan ise 12.000 m²’dir. Önce KOP kesilirse DOP alınacak yüzölçümü 88.000 m²’ye (100.000-12.000) düşer. Bu miktar üzerinden 40.000 m² DOP kesilmesi gerekecektir. Bu durumda DOP oranı % 45,4545 (40.000/88.000) çıkacaktır. DOP oranı en fazla % 40 olabileceği için idare belirli bir miktarı (8.000 m²)[17] kamulaştırmak zorunda kalacaktır. Bu durumda parsel maliklerinden yapılacak toplam kesinti değişmemekle birlikte kamu idareleri tarafından kamulaştırılması gereken alanların toplamı 17.000 m² olarak çıkacaktır.

Görüldüğü üzere önce DOP kesilmesi kamu idarelerini daha az kamulaştırma yapmak zorunda bırakmaktadır. Zaten uygulamada da bu nedenle tercih edilmektedir. Ancak 18. maddenin 5. fıkrası herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payının, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılmasını zorunlu kılmaktadır.

6. KOP’tan Oluşan Alanların Tescili

KOP olarak ayrılan bu hissler, parselasyon işlemi neticesinde hisseleri oranında taşınmaz malikleri adına tescil edilir. Bu parsellerde yer alan hisseler, ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılır. Her ne kadar İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinde kamulaştırmadan açıkça bahsedilmese de KOP’tan oluşan alanların ancak kamulaştırma ile elde edilebileceği kabul edilmektedir.

7. KOP’tan Oluşturulması Gereken Alanların DOP’tan Karşılanması

KOP ile oluşturulması gereken alanlar DOP’tan oluşturulamaz. Çünkü KOP uygulamalarında temel amaç, bunların bedelsiz olarak kamu mülkiyetine geçmesi değildir. Bir başka ifadeyle imar mevzuatında kamu tesisleri alanlarının, bedelsiz olarak kamu mülkiyetine geçirilmesini öngören bir düzenleme bulunmamaktadır. KOP olarak ayrılan hisselerin ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılması gerekmektedir.

Oysa ki bu alanların DOP’tan karşılanması, bunların bedelsiz olarak kamu mülkiyetine geçirilmesi anlamına gelecektir. Bu nedenle KOP’tan oluşturulması gereken alanların DOP’tan karşılanması, mevzuata aykırıdır. Danıştay Altıncı Dairesinin 08.03.1993 tarihli ve E:1992/1572, K:1993/889 sayılı kararında da “Hisselerle oluşturulması gereken kamu alanlarının DOP hesabına dahil edilmesinde isabet görülmemiştir.” ifadesine yer verilmiştir.

8. Sonuç

İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işlemlerinde, kamu hizmet alanları, Uygulama Yönetmeliğinin 12. maddesi gereğince, uygulamaya giren tüm parsel maliklerinden eşit oranda kesinti yapılarak karşılanmaktadır. Ancak KOP olarak kesilen bu hisseler, doğrudan kamu idaresi adına değil, parsel malikleri adına tescil edilmekte ve ilgili kamu idaresinin bu taşınmazları kamulaştırması gerekmektedir.

Kanun düzeyinde bir dayanağı olmayan bu uygulamanın mevzuat olarak tek dayanağı, İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesidir. Bu kapsamda 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda sayılan kamu idareleri ile bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerin yer alması öngörülen alanların KOP’tan karşılanması gerekmektedir.

KOP uygulamasının temel amacı, kamu hizmet alanlarının bir ya da birkaç malik kişinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan karşılanması durumunda ortaya çıkan mağduriyeti önlemektir. Eğer kamu hizmet alanları birkaç kişiden karşılansa bu parsel malikleri imarın getirdiği değer artışından yararlanamayacaklardır. Bu nedenle KOP ile oluşturulması gereken alanlar, uygulamaya giren tüm parsel malikleri hisselendirilerek oluşturulur. Böylece tüm malikler, külfete eşit şekilde katılmış ve katlanmış olurlar.

KOP oranı, kamu hizmet alanlarına ayrılmış parsellerin toplam yüzölçümü, katılım kütlesine bölünerek belirlenir ve tüm parsel maliklerinden bu oranda kesinti yapılarak kamu tesisleri alanlarına şuyulandırılır. Bu alanlar parsel malikleri adına tescil edilir ve daha sonra ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılır. Uygulamada önce DOP, sonra KOP kesintisi yapılmasına rağmen İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrasında yer alan “Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.” hükmü nedeniyle, önce KOP’un ayrılması, sonrasında DOP kesilmesi gerekmektedir.

Kaynakça

Aksay, Behlül, “Hukuki Açıdan Arsa ve Arazi Düzenlemesi” Mahalli İdareler Derneği Yayını, 2005, Ankara

Başlar, Yusuf (2011) “Kamu Tesis Arsaları Üzerinde İmar Planı Uygulamaları ve Karşılaşılan Sorunlar” İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 85, Sayı: 2, Yıl: 2011

Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, (Derleyenler: Ersoy, Melih ve Keskinok, H. Çağatay), Ankara, 2000

Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, Ankara, 2007

Köktürk, Erol ve Köktürk, Erdal (2007) “Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Yıl: 2007, Sayı: 70

Köktürk, Erdal (2007) Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi (18. Maddenin İdari Yargıda İptali Ve Ortaya Çıkan Sorunlar), TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayınları, İstanbul, 2007

Sarı, Nevzat İhsan (Çevrimiçi) “İmar Uygulamalarında Kamu Ortaklık Payı (KOP) Sorunu ve Öneriler”, Erişim Adresi: http://www.artvinkadastro.gov.tr/userfiles/file/Makaleler/Makale_94.pdf, Erişim Tarihi: 21.10.2014

Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Ankara, 2010

Yaran, Yılmaz (1987) Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Türkiye 1. Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, 1987

[2] Danıştay Altıncı Dairesi, 21.01.1998, E: 1997/384, K: 1998/438; Danıştay Altıncı Dairesi, 01.04.1993, E: 1993/142, K: 1993/1252; Federal Alman İmar Yasası’nda ise arazi ve arsa düzenlemesinin tanımı amacı şu şekilde hükme bağlanmıştır: “Madde 45 – Düzenlemenin Amacı: (1) Bir uygulama imar planının geçerli olduğu bölgede (m. 30) ve kısmen imar edilmiş alanların içinde (m. 34), belirli bölgelerin imara açılması ve yeni düzenlenmesi için yapılı ve yapısız taşınmazlar, arsa düzenlemesi yoluyla, yapı amaçlı ve diğer kullanım için konuma, biçime ve büyüklüğe göre amaca uygun düzenlenmiş parseller oluşturulması biçiminde yeniden düzenlenebilirler. Eğer yakın çevresinin özel durumundan dolayı taşınmazların yeniden düzenlenmesi için yeterli ölçütler ortaya çıkıyorsa, yapılı yerlerde de arsa düzenlemesi yapılabilir. (2) Bir uygulama imar planının henüz hazır olmaması durumunda da düzenleme işlemi başlatılabilir. Bu durumda uygulama imar planı, düzenleme planının düzenlenmesine ilişkin karardan (m. 66/1) önce yürürlüğe girmiş olmalıdır.” (Köktürk, Erdal (2007) Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi (18. Maddenin İdari Yargıda İptali Ve Ortaya Çıkan Sorunlar), TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayınları, İstanbul, 2007, s:11)

[3] Yaran, Yılmaz (1987) Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Türkiye 1. Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, 1987, s: 269

[4] Başlar, Yusuf (2011) “Kamu Tesis Arsaları Üzerinde İmar Planı Uygulamaları ve Karşılaşılan Sorunlar” İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 85, Sayı: 2, Yıl: 2011, s: 92

[5] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, Ankara, 2007, s:37

[6] Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, (Derleyenler: Ersoy, Melih ve Keskinok, H. Çağatay), Ankara, 2000, s: 96

[7] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Ankara, 2010, s: 597

[8] Başlar, Yusuf (2011) “Kamu Tesis Arsaları Üzerinde İmar Planı Uygulamaları ve Karşılaşılan Sorunlar” İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 85, Sayı: 2, Yıl: 2011, s: 92

[9] “Yönetmelikler” başlıklı 124. madde şu şekildedir: “Başbakanlık, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve tüzüklerin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilirler. Hangi yönetmeliklerin Resmî Gazetede yayımlanacağı kanunda belirtilir.”

[10] Köktürk, Erol ve Köktürk, Erdal (2007) “Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Yıl: 2007, Sayı: 70, s: 11

[11] 10/c maddesi: “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayıl Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır”

[12] Danıştay Altıncı Dairesi 16.4.2010, E:2008/5832, K:2010/3900

[13] Aksay, Behlül, “Hukuki Açıdan Arsa ve Arazi Düzenlemesi” Mahalli İdareler Derneği Yayını, 2005, Ankara

[14] Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, (Derleyenler: Ersoy, Melih ve Keskinok, H. Çağatay), Ankara, 2000, s: 96

[15] Sarı, Nevzat İhsan (Çevrimiçi) “İmar Uygulamalarında Kamu Ortaklık Payı (KOP) Sorunu ve Öneriler”, Erişim Adresi: http://www.artvinkadastro.gov.tr/userfiles/file/Makaleler/Makale_94.pdf, Erişim Tarihi: 21.10.2014

[16] Sarı, Nevzat İhsan (Çevrimiçi) “İmar Uygulamalarında Kamu Ortaklık Payı (KOP) Sorunu ve Öneriler”, Erişim Adresi: http://www.artvinkadastro.gov.tr/userfiles/file/Makaleler/Makale_94.pdf, Erişim Tarihi: 21.10.2014

[17] İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 31. maddesine göre düzenleme ortaklık payı oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanında düzenlemeye girmeyen ve bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur. Bu oran % 35`ten fazla çıktığı takdirde; kamulaştırılması gereken alan, umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının % 35`inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65`e bölünmesiyle bulunur. Örneğimizde kamulaştırılacak alan hesabı şu şekilde yapılır. Önce umumi hizmetlere ayrılan alandan (40.000), düzenleme alanının yüzde kırkı (88.000*0,4=35.200) çıkarılır. Bu işlemin sonucu 4.800’dür. Bunu 100 ile çarpıp 60’a böldüğümüzde kamulaştırılacak alan 8.000 m² olarak bulunur.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


4 × two =