3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin, 7181 sayılı Kanunla değişik son haline göre düzenleme ortaklık payından karşılanabilecek alanlar şunlardır: Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, taşkın kontrol tesisi alanları.
Burada yapılan en önemli değişiklik, resmi kurum alanlarının (yani kamu alanlarının) düzenleme ortaklık payından karşılanması esasının kabul edilmesidir. 7181 sayılı Kanun ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik sonrası yapılacak parselasyon işlemlerinde kamu alanları, parsel maliklerinden hisselendirilerek (yani kamu ortaklık payı-KOP) değil, düzenleme ortaklık payı olarak alınan kesintilerle oluşturulacaktır.
Bir diğer önemli değişiklik resmî kurum alanı dışında Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, mezarlık alanı ve belediye hizmet alanı gibi (temelde) resmi kurum alanı niteliğinde olan yerlerin de düzenleme ortaklı payından karşılanmasıdır. Ayrıca, daha önceden Danıştay kararları ile düzenleme ortaklık payından karşılanacağı kabul edilen “pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları” gibi alanların düzenleme ortaklık payından karşılanacağı kabul edilmiştir.
Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar
Maddede yapılan değişikliği aşağıdaki karşılaştırma tablosundan görebilirsiniz:
| Eski Hali | Yeni Hali |
| Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol | Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları |
| Eskiden olanlar | Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, |
| Yeni eklenen umumi hizmet alanları | pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları |
| Yeni eklenen resmi hizmet alanları | Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı |
| Yeni eklenen diğer fonksiyonlar | sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları |
| Değiştirilen | Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları |
DOP oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen DOP miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. DOP oranı, düzenleme alanının ihtiyacı olan umumi hizmet alanlarının düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümüne oranı esas alınarak tespit edilir. Örneğin, düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümünün 10.000 m2, umumi hizmet alanlarının toplam yüzölçümünün 3.200 m2 olduğu bir uygulamada DOP oranı; 3.200/10.000= %32 olarak tespit edilir.
Burada umumi hizmet alanlarının toplamı hesaplanırken 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre DOP’tan karşılanabilecek alanlar dikkate alınır. 18. maddede, 7181 sayılı Kanunla önemli değişiklikler yapılmıştır.
7181 sayılı Kanunla, DOP’tan karşılanabilecek alanlar konusunda yapılan düzenlemeler hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: 7181 sayılı Kanunla İmar Kanunu’nda Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Neler Değişti?
1) Yollar, Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde DOP’tan karşılanabileceği belirtilen yollar imar yollarıdır. Bunun yanı sıra 6100 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun’un 19. maddesinin 6. fıkrasına göre kesinleşen karayolu güzergâh planları kapsamında karayollarının yer aldığı alanlara ilişkin olarak, belediyeler veya il özel idarelerince, ilk kez yapılan imar planı düzenlemelerinde, otoyollar hariç olmak üzere, kesinleşmiş güzergâh planlarındaki karayolları, 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi hükümleri dâhilinde oluşturulacak düzenleme ortaklık payları hesabına dâhil edilir.
Toplu taşım yolları da bu kapsamda değerlendirilir. Danıştay 6. Dairesinin 22.10.1992 tarihli ve E:1991/1550, K:1992/3867 sayılı kararında imar planına göre toplu taşım yolu olan yerin DOP’tan karşılanmasının mümkün olduğu vurgulanmıştır. Zaten 7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle toplu taşıma istasyonları ve durakları da DOP’tan karşılanacak alanlar arasında sayılmıştır. Ayrıca otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yollar da DOP’tan kaşılanır.
2) Meydanlar, Parklar, Yeşil Alanlar, Çocuk Bahçeleri
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre meydan; yerleşme dokusu içerisinde şehirdeki yaya sirkülasyonunu yönlendiren; halkın toplanma, bir araya gelme, kutlama gibi toplumsal davranışlarına imkân vererek sosyal yaşama hizmet eden, imar planında belirlenmek kaydıyla alanın özelliği bozulmadan özel mülkiyete konu edilmeksizin ve meydan kullanımı engellenmeksizin altı otopark olarak kullanılabilen alanlardır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre parklar; kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçları için ayrılan, Yönetmeliğin 19. maddedeki kullanımlara da yer verilebilen alanları ifade eder.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre yeşil alanlar; toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence, rekreasyon ve rekreaktif alanları toplamını ifade eder. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. Yönetmeliğin 19. maddede yer alan işlevleri ve yapılaşma koşullarını içeren yeşil alanlar;
1) Çocuk bahçeleri: Çocukların oyun ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılayan, bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçleri, toplamda 6 m2’yi geçmeyen büfe ile süs havuzu, pergola ve genel tuvalet dışında başka tesis yapılamayan alanları,
2) Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçları için ayrılan, 19. maddedeki kullanımlara da yer verilebilen alanları,
olmak üzere iki kısımda değerlendirilir.
Çocuk bahçeleri; çocukların oyun ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergole ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Çocuk bahçesi alanları DOP’tan karşılanır (Danıştay 6. Dairesi, 12.12.2000, E:1999/5357, K:2000/6351). Aynı şekilde imar planında oyun alanı olarak belirlenen taşınmazların da DOP’tan karşılanması gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 17.01.2000, E:1999/527, K:2000/102).
3) Otoparklar
3194 sayılı Kanun’un 18. maddesinde sayılan otoparklar bölge otoparkları ve genel otoparklardır. Otopark Yönetmeliği bunları; bir şehir veya bölgenin mevcut ve gelecekteki şartları ve ihtiyaçları göz önünde bulundurularak imar planları ile düzenlenen ihtiyaca göre açık, kapalı ya da katlı olarak belediyeler veya diğer kamu kuruluşları ve özel kişiler tarafından yapılan ve işletilen otoparklar olarak tanımlamaktadır.
4) Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları, Sağlık Bakanlığına Bağlı Sağlık Tesis Alanları
3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesinde, 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları da DOP’tan karşılanabilecek alanlara dahil edilmiştir.
18. maddenin eski halinde sadece Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları DOP’tan karşılanabiliyorken, fıkranın son halinde “Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları” DOP’tan karşılanabilecektir.
5) İbadet Yerleri, Karakollar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ibadet yerini, “İbadet etmek ve dini hizmetlerden faydalanmak amacıyla insanların toplandığı tesisler ile bu tesislerin külliyesinin, dinî tesisin mimarisiyle uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme salonu, taziye yeri, yurt ve kurs yapısı, gasilhane, şadırvan ve tuvalet gibi müştemilatların, açık veya zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği alanlar” olarak tanımlamaktadır.
Görüldüğü üzere burada “cami” tanımından daha geniş bir anlam söz konusudur. Tüm dinlere ait ibadet yerlerinin bu kapsamda değerlendirilmesi gerekmektedir. Bir dini alanın 18. madde kapsamında DOP’tan karşılanabilmesi için ibadet yeri vasfını taşıması gerekir. Danıştay 6. Dairesi, 19.11.1996 tarihli ve E:1995/7135, K:1996/5178 sayılı kararında türbe alanının DOP’tan karşılanamayacağına karar vermiştir.
Karakol kelimesi, belirli yerlerdeki asker ya da polis merkezlerini ifade etmektedir. Bu nedenle sadece polis karakolları değil, jandarma karakolları da bu kapsama girmektedir.
6) Su Yolları
2016 yılında çıkarılan 6704 sayılı 65 Yaşını Doldurmuş Muhtaç, Güçsüz ve Kimsesiz Türk Vatandaşlarına Aylık Bağlanması Hakkında Kanun ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinin üçüncü fıkrasına “yol,” ibaresinden sonra gelmek üzere “su yolu,” ibaresi eklenmiştir. Bu sayede su yollarının da DOP’tan karşılanabilmesine imkan tanınmıştır. 6704 sayılı Kanun’la 3194 sayılı Kanun’un 5. maddesine eklenen tanıma göre su yolu; imar planı kararıyla yapay olarak oluşturulan ve deniz araçlarıyla ulaşımın sağlandığı su geçididir.
7) Pazar yeri
Danıştay 6. Dairesinin, 05.12.2001 tarihli ve E:2000/5490, K:2001/6098; 22.01.2003 tarihli ve E:2001/6613, K:2003/591 ve 16.11.1995 tarihli ve E:1995/1737, K:1995/4591 sayılı kararlarında imar planında pazar alanına ayrılan yerin DOP kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olduğuna karar verilmiştir. 7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle pazar yeri de DOP’tan karşılanacak alanlar arasında sayılmıştır.
8) Semt Spor Alanları
Danıştay 6. Dairesinin 14.04.2004 tarihli ve E:2002/6584, K:2004/2274 sayılı kararına göre planlarda gösterilen spor alanının; ‘semt spor alanı’ olması halinde DOP’tan karşılanması; ‘bölgesel bir spor alanı’ ve ‘tüm kente hizmet verecek bir kamu tesis alanı’ olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerekmektedir. 7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle Semt Spor Alanları da DOP’tan karşılanacak alanlar arasında sayılmıştır.
9) Taşkın Kontrol Tesisi Alanları
Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır.
10) Resmî Kurum Alanı
7181 sayılı Kanundan önce resmi kurum alanlarının KOP’tan karşılanması gerekiyordu. Bu kanunla yapılan değişiklikten sonra resmi kurum alanlarının DOP’tan karşılanması gerekiyor.
11) Diğerleri
Mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanları da DOP’tan karşılanır.
12) İtfaiye Alanı Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilir Mi?
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin son haline göre düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılma-sına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı için kullanılabilir. İtfaiye alanları ister resmi kurum alanı, isterse belediye hizmet alanı olarak değerlendirilsin DOP’tan karşılanabilir.
Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili
3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesine 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre; bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
Yönetmeliğin 17. maddesine göre belediye hizmet alanı, semt spor alanı, belediye kreş alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediyesi adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet eden sosyal donatı alanları büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur. Bunların dışında kalan alanlar Hazine adına tescil edilir.
Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar Hazine adına imar planındaki kullanım vasfıyla tescil edilir. Bu alanlar Hazine tarafından, imar planındaki kullanım amacında kullanılması şartıyla, belediyesince hizmet verilmesinin planlanması halinde belediyeye devir veya tahsis, diğer kamu kurumlarınca hizmet verilmesinin planlanması halinde ise, hizmeti verecek kamu kurumuna tahsis edilir.
Buna göre resmî kurum alanı, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanlarının Hazine adına tescil edilmesi gerekmektedir.
Uygulamada özellikle cami alanlarının belediyeler adına tescil edildiği görülmektedir, ancak bu, doğru bir uygulama değildir. Bu alanların da Hazine adına tescili zorunluluktur. Ayrıca DOP’tan oluşan ve Hazine adına tescil edilen bu parsellerin tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, taşınmazın DOP’tan oluştuğunun belirtilmesi gerekmektedir.
Bu yerlerin tescili için taşınmaz üzerinde fiilen cami, karakol ya da okulun varlığı şart değildir. Planda okul, cami ya da karakol yapılmak üzere yerinin ayrılmış olması, tescil için yeterlidir.
Düzenleme ortaklık payından oluşan “karakol” yerlerinin doğrudan Hazine adına tesciline ilişkin olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Merkez İnceleme Kumlunun 06.01.2000 tarihli ve 30 sayılı kararında, DOP’tan karakol yeri olarak ayrılan taşınmaz malın kamu orta mallan siciline kaydedilmeden doğrudan doğruya tapu kütüğüne Hazine adına kaydedilmesi, ancak oluşumuna ilişkin gerekli şerhlerin tapu kütüğünün ilgili sütunlarına düşülmesi gerektiğinin uygun olduğu belirtilmiştir.
18. maddenin 5006 sayılı Kanunla değişmeden önceki halinde “cami” ibaresi yer almakta ve bunların Hazine adına tescil edilmesinde herhangi bir sıkıntı yaşanmamakta idi. Ancak, 5006 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle 18. maddede yer alan “cami” ibaresi “ibadet yeri” olarak değiştirilmiştir. Bu değişiklik gereği DOP’tan oluşan tüm ibadet yerlerinin Hazine adına tescilinin gerekeceği düşünülmektedir.
Her ne kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (TAU Genel Müdürlüğü) 01.11.2000 tarihli ve 25444 sayılı yazısı ile TKGM’nin (Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı) 06.01.2000 tarihli ve 35 sayılı talimatında (Koçak, 2008’den alıntı); “DOP’tan elde edilebilecek cami yerleri, tescile konu alanlar olup, bu yerlerin Hazine adına tescil edildikten sonra, Diyanet İşleri Başkanlığına tahsis edilmesi gerektiği” vurgulanmış ise de ibadet yerlerinin TKGM tarafından Diyanet İşleri Başkanlığına tahsisi söz konusu değildir. Bu gibi yerler, Hazine adına tescil edildikten sonra “Hazine özel mülkiyetindeki taşınmaz” statüsünü kazanırlar. 178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre de; Hazine özel mülkiyetinde bulunan taşınmazları tahsis etme yetkisi, Maliye Bakanlığına aittir. Bu nedenle, bu yerlerin tahsis yetkisi Maliye Bakanlığına ait olup TKGM teşkilatı tarafından tahsis konusunda herhangi bir işlem yapılmaması gerekir.
DOP’tan Oluşan Tescilsiz Alanların Yönetimi Hangi Kuruma Aittir?
Düzenleme ortaklık payından oluşan umuma açık otoparklar, çocuk parkları , kapalı ve açık spor alanları gibi tescil harici alanların yönetimi ilgili belediyeye aittir. Bu alanların tamamının kiraya verilmesi mümkün değildir. Örneğin parkın sadece bir kısmının encümen kararıyla kiraya verilebilmesi (büfe gibi) mümkündür. Kiralama alanın niteliğine uygun olmalıdır. Yeşil alan içinde gazino olmaz, ama büfe çay ocağı lokanta olabilir. Fakat yeşil alan niteliğini bozmamalıdır. Bu alanlardan ecrimisil alma yetkisi ilgili belediyededir.
