1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Sit Alanındaki Gayrimenkul Sahiplerinin Hakları


Sit alanları ile ilgili geniş kapsamlı bir yazı için şu linke tıklayınız: Sit Alanı Nedir? Sit Alanları Kaça Ayrılır? Sit Alanlarında İnşaat ve Ziraat Yapılabilir mi?

1982 Anayasasının 63. maddesinde “(1) Devlet, tarih, kültür ve tabiat varlıklarının ve değerlerinin korunmasını sağlar, bu amaçla destekleyici ve teşvik edici tedbirleri alır. (2) Bu varlıklar ve değerlerden özel mülkiyet konusu olanlara getirilecek sınırlamalar ve bu nedenle hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetler kanunla düzenlenir.” hükmü yer almaktadır. 

Anayasa’nın 63. maddesi hükmüne paralel olarak 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda mülkiyet hakkının çeşitli yönlerden sınırlandırılmasına ilişkin hükümler yer almıştır. Kanun’un 11. maddesine göre malikler bu varlıkların üzerindeki mülkiyet haklarının tabii icabı olan ve bu Kanun’un hükümlerine aykırı bulunmayan bütün yetkilerini kullanabilirler.

Aslında 2863 sayılı Kanun bireylerin kültür ve tabiat varlıkları üzerindeki mülkiyet haklarını tamamen reddetmiş ya da tamamen kısıtlamış değildir. Kanun, maliklere, kamusal talimatlara uymak kaydıyla taşınmazlarından yararlanma hakkı tanımaktadır (Akar ve Madran, 2010: 277). Kanun’un 11. maddesine göre taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının malikleri bu varlıkların bakım ve onarımlarını Kültür ve Turizm Bakanlığının bakım ve onarım hususunda vereceği emir ve talimata uygun olarak yerine getirdikleri sürece, Kanun’un bu konuda maliklere tanıdığı hak ve muafiyetlerden yararlanırlar. Malikler bu varlıkların üzerindeki mülkiyet haklarının tabii icabı olan ve 2863 sayılı Kanun’un hükümlerine aykırı bulunmayan bütün yetkilerini kullanabilirler.

a) Sit Alanlarında Kalan Parseller Emlak Vergisinden Muaf mı?

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 21. maddesine göre tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan ve 1. ve 2. grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Bir başka anlatımla, burada yer alan “her türlü vergi, resim ve harç” ibaresi emlak vergisini de kapsamaktadır.  Dolayısıyla yukarıdaki fıkra kapsamına giren taşınmazlar emlak vergisinden (bina vergisi ve arazi vergisi) muaftır.

Öte yandan, Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında Yönetmeliğin 4. maddesi uyarınca, 2863 sayılı Kanunun 21. maddesinde yer alan taşınmazlar için kısıtlı (1/10 oranında) vergi uygulanmakta iken Danıştay’ın 15.11.1988 tarih ve E:1987/80, K:1988/3460 sayılı kararı ile 2863 sayılı Kanunun 21. maddesinde belirtilen taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının emlak vergisinden muaf tutulmasının zorunlu olduğu, bu taşınmazlar için kısıtlı vergi uygulanmayacağı gerekçesiyle söz konusu yönetmeliğin 4. maddesi iptal edilmiş bulunmaktadır.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  5228 sayılı Bina Yapılmasını Teşvik Kanunu

b) İkinci Derece Sit Alanları Emlak Vergisinden Muaf Mıdır?

Arkeolojik sit alanları, insanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlardır. 1. ve 2. derece olmak üzere iki ye ayrılır. I. Derece Arkeolojik Sit alanları, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır. II. Derece Arkeolojik Sit alanları ise Korunması gereken, ancak koruma ve kullanma koşulları koruma kurulları tarafından belirlenecek, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.

2863 sayılı Kanun’un 21. maddesine göre “Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerinde kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Bu hükme göre taşınmazın tapu kütüğünde “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş ise veya koruma amaçlı imar planında kesin yapılanma yasağı getirilmiş ise emlak vergisinden muaftır.

c) Sit Alanları İçin Devlet Tarafından Yapılan Yardımlar

1982 Anayasası’nın 63. maddesinin ikinci fıkrasında “Bu varlıklar ve değerlerden özel mülkiyet konusu olanlara getirilecek sınırlamalar ve bu nedenle hak sahiplerine yapılacak yardımlar ve tanınacak muafiyetler kanunla düzenlenir.” hükmü yer almıştır. Bundan dolayı özel mülkiyette bulunan kültür ve tabiat varlıklarının mülkiyetine getirilen sınırlamalar nedeniyle maliklere yardım yapılması ve bazı muafiyetler tanınması anayasal bir zorunluluktur.

Anayasa mülkiyet hakkına getirilecek sınırlama karşısında malike yardım yapılmasını ve bazı muafiyetler tanınmasını emretmektedir. Bunun gerekleri 2863 sayılı Kanun’la yerine getirilmiştir. Bu Kanun’un 12. maddesine göre özel hukuka tabi gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetinde bulunan korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının korunması, bakım ve onarımı için Kültür ve Turizm Bakanlığınca ayni, nakdi ve teknik yardım yapılır.

Kanun’un 21. maddesine göre tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan ve I. ve II.  grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

ç) Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi

Sit Alanındaki Gayrimenkul Sahiplerinin Hakları
Sit Alanındaki Gayrimenkul Sahiplerinin Hakları