Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları Trampası

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 15. maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde “Sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir. Sit alanı ilan edildiği tapu kütüğüne şerh edilen taşınmazları, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında, sonradan edinenlerin talepleri değerlendirilmez. Ancak, Bakanlık izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde, maliklerin başvurusu ve kabulüne ilişkin koşul parsele yönelik uygulanır ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz. Bu parsellerin üzerinde bina veya tesis varsa malikinin başvurusu üzerine rayiç bedeli, 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesi hükümlerine göre belirlenerek ödenir. Bu bentle ilgili usul ve esaslar Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça çıkarılan yönetmelikle belirlenir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hükmün uygulanmasını ve gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan, içinde korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları bulunması nedeniyle sit alanı ilan edilen ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazların Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi usul ve esaslarını göstermek amacıyla Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik yayımlanmıştır.

Trampa Yoluyla Edinilebilecek Taşınmazlar

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik‘in 4. maddesine göre, sit alanlarından, I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ile I. derece doğal sit alanı[1] olarak tescil edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu yerlerde kalan ve Bakanlık tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan yerlerde bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar Hazine taşınmazları ile trampa edilebilir. Kültür ve Turizm Bakanlığının izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz. Ancak;

a) Mülkiyet uyuşmazlığı olan, b) 26/1/1939 tarihli ve 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun hükümleri gereğince Devletçe dağıtımı yapılan taşınmazlardan sit alanı olarak belirlenen taşınmazlar ile tapu kütüklerinde halen 3573 sayılı Kanun kapsamında kaldığına dair şerh bulunan,

c) 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname hükümleri gereğince Bakanlar Kurulu tarafından ilan edilen özel çevre koruma bölgelerinde I. derece doğal sit alanı olarak belirlenen, ç) Sit alanı olduğuna dair tapu kütüğüne şerh konulduktan sonra, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında sonradan edinilen,

d) Tapu kütüklerinde sit alanında kaldığına dair şerh dışında başka takyidatlar bulunan, e) 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunan taşınmazlardan kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında bulunan ve taşınmazın bir kısmının kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalması durumunda ise deniz tarafında kalan,

f) 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan, 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu kapsamında kalan, g) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan,

ğ) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Milli Savunma Bakanlığınca kamulaştırılması gereken, h) İmar planında yola, oto parka, yeşil sahaya rastlayan veya diğer kamu kurum ve kuruluşlarının görevleri kapsamında sorumlu bulundukları veya bakım ve onarım ile görevli oldukları, ı) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan ve Bakanlıkça kamulaştırılması gereken,

i) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca kamulaştırılması gereken, taşınmazlar, Hazine taşınmazları ile trampaya konu edilemez.

Trampaya Konu Edilemeyecek Hazine Taşınmazları

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik“in 8. maddesine göre Hazine taşınmazlarından; a) Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan, b) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tapuda Hazine adına tescil edilmeleri mümkün olmayan, c) 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunan, 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan, ç) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Bakanlıkça, bu amaçla trampası uygun görülmeyen,

d) 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken, e) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce trampası uygun görülmeyen,

f) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca trampası uygun görülmeyen, g) 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun hükümleri gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen,

ğ) Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken, h) 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi verilen,

ı) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken, i) Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan, j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmeyen, k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmayan,

l) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken, m) Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmeyen, n) İlgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç, imar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan, taşınmazlar trampaya konu edilemez.

Trampaya Konu Taşınmazların Belirlenmesi

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik‘in 5. maddesine göre, hangi sit alanlarında trampa işleminin programa alınacağı, yapılan başvurular göz önünde tutularak Bakanlık tarafından belirlenir.

Programa alınan sit alanı; büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçelerde veya diğer illerin merkez ilçelerinde kalıyorsa Valilikçe, diğer ilçelerin sınırları içinde kalıyorsa Kaymakamlıkça otuz gün süre ile ilan tahtasına asılarak ve gerekiyorsa belediye hoparlörüyle en az iki gün aralıklarla üç kez duyurularak, ayrıca Valilik, Kaymakamlık ve Belediyelerin internet sitelerinde duyurularak ilan edilir. Sit alanı, köy sınırları içerisinde ise, yukarıdaki ilanlardan ayrı olarak, durum köy muhtarlığına köy sakinlerine duyurulmak üzere bildirilir.

İlk ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde, o yılki trampa programından yararlanmak isteyen malikler tarafından, Bakanlığa iletilmek üzere gerekli belgeler ile birlikte Kültür ve Turizm İl Müdürlüklerine veya doğrudan Bakanlığa başvuruda bulunulur.

Yönetmeliğin 6. maddesine göre, bu Yönetmelik kapsamında kalan taşınmazın maliki, taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet varsa paydaşların veya ortakların hepsi birlikte veya bunlar adına hareket eden vekilleri noterden tasdikli vekaletname ile birlikte, taşınmazın Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi için aşağıdaki belgelerle birlikte bir dilekçe ile Kültür ve Turizm İl Müdürlüklerine veya Bakanlığa başvuruda bulunurlar.

Dilekçeye eklenecek belgeler: a) Taşınmazın çaplı tasarruf vesikası veya ölçekli krokisi ile birlikte tapu senedi örneği, b) 9×12 cm. boyutlarından küçük olmamak üzere taşınmazı gösteren ve tanıtıcı nitelikte ve net çekilmiş fotoğrafları, c) Taşınmazın konumunu gösteren temin edilebilecek ölçekli haritası, ç) Üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti olan taşınmazların tapu senedinden veya çaplı tasarruf vesikasından paydaşlık veya pay oranı ya da ortaklık durumu anlaşılmıyorsa mirasçılık belgesi, d) Malikin ve varsa vekilinin yazışma adresleri. Yanıltıcı belgelerle başvuranların veya trampa önerisinden vazgeçenlerin trampa isteme hakkı kalmaz.

Trampa programlarına alınmış yerlerdeki gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlarla ilgili incelemeler; Bakanlık Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğünce görevlendirilecek uzmanlar veya taşınmazın bulunduğu ildeki müze müdürlüğü, yoksa uygun görülecek diğer müze müdürlüğünün uzmanları ile bir fen memuru ve maliyeden bir memurdan oluşacak komisyonca yapılır.

Taşınmaza ilişkin inceleme raporu ve taşınmaz bilgi formu, açık, tereddüt doğurmayacak ve bu Yönetmeliğin ekinde yer alan formda belirtilen asgari bilgileri kapsayacak şekilde komisyonca düzenlenerek Bakanlığa iletilir.

Başvuruların Bakanlık tarafından değerlendirilmesi sonucunda; aynı ada içerisindeki bütün parsellerin maliklerinin, Bakanlık izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda ise parsel maliklerinin başvuruları liste halinde yılda iki defa Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bildirilir.

Listede; taşınmazların ili, ilçesi, mahalle veya köyü, pafta, ada ve parsel numaraları ile sit alanlarından I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ve I. derece doğal sit alanında kalan kısmının yüzölçümü yer alır. Listeye ek olarak inceleme raporları, taşınmaz bilgi formları ve başvuru dilekçelerinin birer örneği eklenir.

Taşınmazın trampaya konu edilmeyecek kısmı bağımsız olarak yararlanılmaya elverişli değilse, bu kısım isteklinin başvurusu üzerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yerinde yapılacak tespitle belgelendirilerek trampaya konu edilebilir.

Trampa Edilecek Taşınmazlara Değer takdiri

Yönetmeliğin 7. maddesine göre, trampaya konu taşınmazların bedelleri Devlet İhale Kanunu ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre belirlenir.

Sit alanında kalan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazların bedellerinin tespitinde, sit alanı ilan edilmeden önceki fiili ve hukuki durumları dikkate alınır.

Sit alanında kalan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazların üzerinde bina ve tesis bulunması halinde, malikinin başvurusu üzerine rayiç bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi hükümlerine göre belirlenerek Bakanlık tarafından ödenir.

Taşınmazın üzerinde sökülüp götürülebilecek sabit olmayan tesis ve yapılara, ağaçlardaki meyvelere, tarladaki ürüne değer takdir edilmez. Trampa yapılsa dahi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca verilen süre içinde malik tarafından sabit olmayan tesis ve yapıların kaldırılmasına, mevsiminde meyvelerin toplanmasına, ürünün hasadına bir defaya mahsus olmak üzere izin verilir.

Sit Alanlarında Hazine Taşınmazlarıyla Yapılan Trampada Taşınmazlar Arasında Değer Farkı Ne Kadar Olabilir?

Sit alanında kalan şahıs  taşınmazının hazine taşınmazı ile trampası yapılacak. Trampada taşınmazlar arasında yüz ölçümü veya rayiç bedel fark oranı var mı? Eğer doğal sit ise; Tabiat Varlıkları, Doğal Sit Alanları Ve ÖÇK Bölgelerinde Kalan Yapı Yasaklı Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmeliğin 9. madde 3. fıkrasına göre “(3) Başvurunun değerlendirilebilmesi için trampaya konu taşınmazların tahmin edilen bedelleri arasında yüzde yirmiden fazla fark olamaz.”

Eğer arkeolojik sit ise; Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmeliğin 9. madde 4. fıkrasına göre “(4) Başvurunun değerlendirilebilmesi için trampaya konu taşınmazların tahmin edilen bedelleri arasında yüzde yirmiden fazla fark olamaz.”

Trampada Verilecek Hazine Taşınmazlarının Belirlenmesi ve İlanı

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelikin 9. maddesine göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca trampa kapsamında önerilmesi uygun görülen Hazine taşınmazları, bedeli de belirtilmek suretiyle yeri ve nitelikleri altı ay süreyle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin web sitelerinde ve ilan panolarında duyurulur.

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin web sitelerinden ve ilan panolarından önerilen taşınmazlara belirtilen süre içerisinde talep olmaması halinde, bu taşınmazlar yerine başka taşınmazlar önerilebilir.

Trampada Alınacak Taşınmaz Maliklerine Tebligat

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca; sit alanında kalan taşınmazların tespit edilen değeri istekli/isteklilerine yazıyla tebliğ edilir ve bu yazıda ayrıca; bu bedellerin kabul edildiğine ilişkin noter tasdikli taahhütnamenin Maliye Bakanlığına verilerek, taşınmazlarının değeri karşılığında defterdarlıkların web sitelerinde ve ilan panolarında önerilen Hazine taşınmazlarından uygun olanlarının seçilerek ilgili defterdarlığa başvurabilecekleri ancak, trampa taleplerinin değerlendirilebilmesi için, aynı ada içerisindeki bütün parsel maliklerinin başvurusu ve karşılığında önerilen parsellerin tamamının kabulünün gerektiği ya da tespit edilen bedele taşınmazın bulunduğu yer Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne itiraz edebilecekleri bildirilir.

Başvurunun değerlendirilebilmesi için trampaya konu taşınmazların tahmin edilen bedelleri arasında yüzde yirmiden fazla fark olamaz.

Bedele İtiraz

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelikin 10. maddesine göre, istekliler, tebliğ edilen bedele karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde gerekçeleri açıkça belirtilmek ve buna ilişkin bilgi ve belgeler de eklenmek suretiyle taşınmazın bulunduğu yer Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne dilekçeyle müracaat ederek itirazda bulunabilirler.

İtirazlar, itiraz tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde taşınmaza kıymet takdirini yapan komisyon tarafından incelenerek karara bağlanır. Komisyon üye tam sayısı ile toplanır ve çoğunlukla karar alır. Kararlarda çekimser kalınamaz. Komisyon kararları gerekçeli yazılır. Muhalif kalan üye karşı oy gerekçesini belirtmek zorundadır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya il müdürlükleri tarafından gerektiğinde mahallinde inceleme yaptırılmak suretiyle itirazlar incelettirilebilir. Bu durumda komisyon, kararlarını otuz günlük süreye tabi olmaksızın ve yapılan inceleme sonucuna göre verir.

Kararların sonucu, karar tarihinden itibaren en geç onbeş gün içinde idare tarafından istekliye tebliğ edilir. Tebliğ edilen yazının varsa ekleri ile bir örneği Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir.

Komisyon kararlarına karşı istekliler tarafından idareye başka bir itirazda bulunulamaz. Ancak, komisyon kararlarına karşı isteklikler tarafından dava açılabilir.

Arkeolojik Sit Alanı Trampa

Taşınmazların trampası Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 51. maddesinin (g) bendi ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre pazarlık usulü ile yapılır. Hazine taşınmazının değerinin daha yüksek olması halinde aradaki fark istekli/isteklileri tarafından peşin ve nakden ödenir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca ihale usulü ile trampa talimatı verilen taşınmazlara ilişkin olarak, trampadan istekli/isteklilerin vazgeçmesi halinde, bu isteklilerce başka trampa talebinde bulunulamaz. Aynı Hazine taşınmazı/taşınmazları için birden fazla istekli olduğunda, aynı yeri isteyenler yazılı olarak çağrılırlar. Çağrıya uymayanların trampa isteme hakkı düşer. Trampa yapmaya yetkili mahalli komisyon huzurunda çağrı üzerine gelenlerin arasında yapılacak açık artırmada an fazla fark bedeli vermeyi önerenin önerisi kabul edilir.

Derece Sit Şerhi Bulunan Taşınmazı Sonradan Edinen Kişinin Trampa Hakkı Var Mıdır?

Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik’in 4. maddesine göre “Sit alanlarından, I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ile I. derece doğal sit alanı olarak tescil edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu yerlerde kalan ve Bakanlık tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan yerlerde bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar Hazine taşınmazları ile trampa edilebilir.”

Bu hükme göre trampa yapılabilmesi için “I. ve II. derece arkeolojik sit alanı ile I. derece doğal sit alanı” olması gerekir. III. derece iken 1. derece olanlarda da trampa olabilir. Fakat Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik’in 4. maddesine göre “Sit alanı olduğuna dair tapu kütüğüne şerh konulduktan sonra, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında sonradan edinilen” taşınmazlar, Hazine taşınmazları ile trampa edilemez.”

Yönetmelik şerhin hangi dereceye ait olduğu konusunda bir ayrıma gitmemiştir. Bu nedenle 3. derece sit alanı iken satın alınan fakat sonrasında 1. derece sit alanı ilan edilen taşınmazın da bu hüküm çerçevesinde Hazine taşınmazları ile trampa edilemeyeceğini düşünüyorum

[1] I. derece arkeolojik sit alanı: Korunmaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.

1. derece doğal sit alanı: İlginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle mutlak korunması gerekli olan ve korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.
2. derece arkeolojik sit alanı: Korunması gereken, ancak kullanma şekil ve ölçüleri koruma kurulları tarafından tayin edilen sit alanlarıdır.